房贷款什么时候提前还款划算？

什么时候提前还贷最划算？

为什么这么多房贷客户现在选择提前还贷？提前还贷到底划不划算？提前还贷是什么流程？有没有额外收费？

房产作为家庭资产重要的组成部分，无论是自住还是投资都是很普遍的，而贷款买房则同样是普遍的，这就不得不提到还房贷，据悉今年选择提前还房贷的人数显著增加，那么什么时候提前还房贷是最划算的呢？需要进行综合考虑。

1，选择提前还房贷的前提条件

按照正常的逻辑是房贷时间越长，总利息越高，所以提前还房贷的最主要前提是减少总的利息支出，但时间长相对每个月的还款压力会小，这个也是不得不考虑的问题，所以就要在符合提前还贷更划算的利益基础上选择提前还贷。

（1）   房贷利率上涨到还款压力陡增，并且房贷利率还处在不断上升的时期，这个时候可以考虑提前还贷，但如果房贷是早年的固定利率，而且丝相对很低的利率，比如2015年之前签的公积金贷款3%-4%的贷款利率，那么提前还款就不合适，原因很简单，贷款买房的出发点就是利用银行的钱来实现自己买房的目的，如果贷款的利率低于自己资金投资的收益率，那么就是赚的，再加上每年的通胀因素，现在的货币一定比之后的货币值钱，那么提前还款就不明智。

（2）   房价上升很快，处于上涨的通道，这时候提前还款可以将此处房产抵押继续拿到下一笔房贷，进行下一处房产的投资，这种情况下肯定是提前还贷更为划算。

（3）   刚刚买房不久，刚刚开始还房贷，此时贷款中本金基数大，利息相对很高，如此时没有合适的投资，可提前还贷，这样可以节省大量的利息，相当于投资赚钱了。

（4）   房龄也是关注的因素之一，房龄较新的房子可以考虑提前还贷，如果房龄超过25年甚至更长，就没有必要提前还房贷了，因为房子的价值将来会贬值得更厉害，如果还款利率够低，就不要提前还了，在合适得时机卖掉就更为划算了。

2，如何提前还房贷以及注意事项

经过评估后，现在选择提前还房贷更为合适，那么就可以开始着手提前还房贷。

提前还房贷通常流程如下：

（1）   查看贷款合同中关于提前还房贷的要求，如果有违约金需要缴纳就要交

（2）   咨询贷款银行的申请时间、申请周期和需要准备资料等

（3）   按照要求提出提前还款申请

（4）   携带相关证件到银行办理提前还款的各种手续并且缴费

（5）   解除房屋抵押，带房产证去办理手续以获得完整产权

（6）   办理退保、退税手续。

各个地方和贷款银行有不同的规定，切记要按照规定执行，否则很容易费力不讨好，浪费时间又没能办成事情。

综上所述，提前还款必须要能够节省利息，获得好处才是最划算的，大家一定要根据自己的实际情况进行选择。

房贷提前还款最佳时间是什么时候？这个点最划算！

;     随着人们经济生活水平不断提高，很多人都开始购买房产，去银行办理公积金贷款、房贷，每个月固定还款几千元左右，持续时间一二十年，对于稳定的上班族来说，非常划算。那么如果想提前还款，最佳时间是什么时候呢？

一、依据银行政策

      如果需要提前还款，必须向银行提出申请，有很多银行也可以在房贷没有满一年的情况下提前还款，不过这样的话，银行就会收取一定的违约金。

      所以，先咨询银行提前还款政策，尽量避开违约金，有些银行满一年后就不用再收违约金，有些银行在2~5年提前还款会收。

二、提前还款最佳时间

      如果要提前还款，在还款初期还是最划算的，因为还款利息的支出一般都产生在还款初期，而到了后期其实已偿还了大部分利息，提前还贷并不划算。

      先简单了解下，方法最常见的两种还款方式：

      等额本息法：适合收入不高、前期资金紧张的还贷者；

      等额本金法：适合收入较高、预计将来收入大幅增长或准备提前还款的还贷者。

      总而言之，无论是缩短还款期限还是减少月供，两种方式所能节省的利息都不在一个档次内。所以还款初期提前还比较划算，越是到后期，提前还的意义就越小了。

      温馨提醒，不管是采用等额本息还是等额本金还款的用户，还款已经超过一半时间，再提前还款就不划算了，偿还的更多是本金，不能有效地节省利息支出。

什么时候提前还房贷划算

1、等额本息。以等额本息的方式还款的话，建议在还款周期到达一半以前提前还贷，可以节省很多利息，如果已经还完一半以上了就不建议提前还贷了。

2、等额本金。等额本金的方式还款的话建议在还款周期达到三分之一以前提前还贷，等额本金还款初期利息较多，后期利息较少，早还可以节省很多利息，但稍晚就没有提前还的意义了。

3、公积金贷款。公积金贷款利率比较低，除非是完全不想负债，否则不建议提前还公积金贷款。

拓展资料：

等额本息是指一种贷款的还款方式，指在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)。

等额本息和等额本金是不一样的概念，虽然刚开始还款时每月还款额可能会低于等额本金还款方式的额度，但是最终所还利息会高于等额本金还款方式，该方式经常被银行使用。

计算方法

每月还款数额计算公式如右图:

P:贷款本金

R:月利率

N:还款期数

附:月利率 = 年利率/12

下面举例说明等额本息还款法，

假定借款人从银行获得一笔20万元的个人住房贷款，贷款期限20年，贷款年利率4.2%，每月还本付息。按照上述公式计算，每月应偿还本息和为1233.14元。

上述结果只给出了每月应付的本息和，因此需要对这个本息和进行分解。仍以上例为基础，一个月为一期，第一期贷款余额20万元，应支付利息700元(200000×4.2%/12)，支付本金533.14元，仍欠银行贷款199466.86元;第二期应支付利息(199466.86×4.2%/12)元。

还款法

即把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中，每个月的还款额是固定的，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。这种方法是最为普遍，也是大部分银行长期推荐的方式。

等额本息还款法即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。

等额本金还款法即借款人每月按相等的金额(贷款金额/贷款月数)偿还贷款本金，每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清，两者合计即为每月的还款额。

计算公式

每月还款额=[贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数]÷[(1+月利率)^还款月数-1]

还款公式推导

设贷款总额为A，银行月利率为β，总期数为m(个月)，月还款额设为X，则各个月所欠银行贷款为:

第一个月A(1+β)-X

第二个月(A(1+β)-X)(1+β)-X=A(1+β)^2-X[1+(1+β)]

第三个月[A(1+β)-X)(1+β)-X](1+β)-X =A(1+β)^3-X[1+(1+β)+(1+β)^2] ?

由此可得第n个月后所欠银行贷款为 A(1+β)^n _X[1+(1+β)+(1+β)^2+?+(1+β)^(n-1)]= A(1+β)^n _X[(1+β)^n - 1]/β

由于还款总期数为m，也即第m月刚好还完银行所有贷款，

因此有 A(1+β)^m _X[(1+β)^m - 1]/β=0

由此求得 X = Aβ(1+β)^m /[(1+β)^m - 1]

还款法与等额本金计算

等额本息还款法还款金额:

每月应还金额:a*[i*(1+i)^n]/[(1+i)^n-1]

(注:a:贷款本金 ，i:贷款月利率， n:贷款月数 )

房贷多少年提前还款合适

要看你的房贷是几年的还款年限，如果是20年的时间，那么在第5年到第8年还清，是比较划算的，这样利息比较少，违约金也不会太多。

关于提前还贷。

提前还款分为部分提前还贷和全部提前结清两种。部分提前还贷可以选择减少月供或者缩短贷款期限，若选择减少月供，提前还贷后的月供在客户申请时，银行的人员会详细解释说明，根据客户提供的信息进行计算。

1.银行定义的提前还款

为了限制提前还款，有些贷款机构提出了一个概念叫实质性的提前还款。各贷款机构对实质性的行为有不同的标准，但一般是12个月内，借款人提前还款金额超过了本金余额的20%。

2.提前还款对银行有什么伤害？

银行每年的借贷计划被打乱

银行每年都有资金借贷计划，如果完成任务，则放贷额度就会缩紧，如果没有完成规定的额度，就要加大放贷力度。一个人提前还款对银行的影响可能不会太大，多人这么做，银行的资金计划是会大大受影响的。

银行利润受损

每年房贷利息对银行来说就是一笔很大的利润来源。如果购房者提前还款，那么银行所获得的利润会直接减少很多，对银行来说，是一笔巨大的亏损。

业务增多，人员成本增加

银行会根据贷款合同的还款规定合理分配人员与设备，均匀资金。提前还款会造成银行时时配备业务员来处理这些还贷业务，增加了银行的运营成本，降低了工作效率。

3.违约金要如何收取

目前商业银行针对提前还款的违约金一般是分两种形式收取：一是按照提前还款时的未结余额的百分比计算（一般是2%到5%），二是若干个月份的利息，但最高违约金受到合同约束。

违约金是借贷双方可以协商的。一般的，贷款方会提供几种违约金的方案供借款人选择。

房贷等额本金什么时候提前还最划算

等额本金提前还款的最佳时间为还款周期的三分之一。比如说，房贷期限为30年，那么前10年还款就是最划算的。

至于等额本息，由于贷款利息要多于等额本金，因此提前还款的最佳时间为还款周期的二分之一，即30年的房贷，前15年提前还款都比较划算。

【拓展资料】

等额本金是指一种贷款的还款方式，是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，这样由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，借款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。

等额本金法最大的特点是每月的还款额不同，呈现逐月递减的状态；它是将贷款本金按还款的总月数均分，再加上上期剩余本金的利息，这样就形成月还款额，所以等额本金法第一个月的还款额最多，然后逐月减少，越还越少。

计算公式为：

每月还本付息金额=（本金/还款月数）+（本金-累计已还本金）×月利率；

每月本金=总本金/还款月数；

每月利息=（本金-累计已还本金）×月利率；

还款总利息=（还款月数+1）×贷款额×月利率/2；

还款总额=（还款月数+1）×贷款额×月利率/2+ 贷款额。

注意：在等额本金法中，人们每月归还的本金额始终不变，利息随剩余本金的减少而减少，因而其每月还款额逐渐减少。

等额本金法因为在前期的还款额度较大，而后逐月递减，所以比较适合在前段时间还款能力强的贷款人，当然一些年纪稍微大一点的人也比较适合这种方式，因为随着年龄增大或退休，收入可能会减少。

如果贷款20万以内，年限10年以内，本金法与本息法相差不会太大。如果贷款超过100万，年限超过20年，就需要仔细斟酌了，后期利息的差距可能会高达数十万元。

等额本金法的缺点是前期还款压力较大，尤其是在金额比较大的时候。但是由于逐月递减，后期越还越轻松。若有额外收入提前还款，或使用每年的公积金冲抵贷款本金，则可以更快的还清贷款。

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