房地产开发银行贷款比例？

银行房地产贷款“红线”划定，房地产贷款占比最高不能超40%

涉房类贷款占比有了明确限制。

12月31日，央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（下称《通知》），明确了房地产贷款集中度管理制度的机构覆盖范围、管理要求及调整机制。

光大银行金融市场部分析师周茂华对第一财经记者表示，房地产贷款集中度管理制度的设置主要是针对银行投向房地产的借贷设置“安全边界”，避免信贷资源流入房地产进而增加金融体系脆弱性，引导金融机构优化资产负债，让更多资源流入实体经济薄弱环节和战略新兴产业，促进房地产行业健康发展。

具体而言，根据银行的资产规模、机构类型等因素，房地产贷款集中度管理制度共分为5大档，每档设置了房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限。其中，六大国有大行和国家开发银行为第一档，两个上限分别为40%和32.5%，在5档中最高。

五档两上限，最高上限为40%

所谓房地产贷款集中度管理制度，主要是指在我国境内设立的中资法人银行业金融机构，其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比应满足人民银行、银保监会确定的管理要求，即不得高于人民银行、银保监会确定的相应上限。

央行、银保监会在答记者问时表示，研究制定房地产贷款集中度管理制度，主要是为提高金融体系韧性和稳健性，促进房地产市场平稳健康发展。同时，推动金融供给侧结构性改革，强化银行业金融机构内在约束，优化信贷结构，支持制造业、科技等经济社会发展重点领域和小微、三农等薄弱环节融资，推动金融、房地产同实体经济均衡发展。

事实上，此前为做好房地产金融管理，央行等其他金融部门就积极探索创新宏观审慎工具，从供给和需求两侧入手，建立了首付比动态调整机制，还试点了房企融资新规“三道红线”，助力房地产市场趋向平稳健康发展。

然而，尽管我国房地产金融管理取得了明显成效，资金过度流向房地产明显改观，但银行业房地产贷款敞口仍然较大。中国社科院财经战略研究院研究员倪鹏飞在发布署名文章中表示，银行资产质量易受房地产价格波动冲击，是需要密切关注的潜在风险点，同时银行对房地产信贷的偏好也仍较强，也需要通过制度设计予以约束。因此，建立房地产贷款集中度管理制度，对银行房地产贷款余额占比提出上限要求，具有很强的现实意义。

在倪鹏飞看来，房地产贷款集中度管理制度也是我国宏观审慎政策的重要实践。目前，针对房地产金融的宏观审慎工具主要有两类：一是供给侧工具，即约束金融机构的信贷投放，如房地产信贷集中度、房地产资产的风险权重调整、行业资本金要求等；二是需求侧工具，即抑制购房人的信贷需求，如债务收入比（DSTI）、贷款收入比（LTI）等。

此次房地产贷款集中度管理制度的设置则是从供给侧对涉房类融资进行了限制，监管根据金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设定了房地产贷款集中度管理要求。具体来看，共分为5大档，每档设置了房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限。

其中，工商银行、建设银行、农业银行、中国银行、国家开发银行、交通银行、中国邮政储蓄银行为第一档，房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限分别为40%和32.5%，在5档中最高；其次是招商银行、农业发展银行、浦发银行、中信银行、兴业银行、上海银行等17家中型银行，为第二档，两个上限分别为27.5%和20%。

第三档则为中资小型银行和非县域农合机构，主要包括城商行、民营银行、大中城市和城区农合机构等，两个上限分别为22.5%和17.5%；第四档为县域农合机构，两个上限分别为17.5%和12.5%；最后一档为村镇银行，两个上限分别为12.5%和7.5%。

天风证券银行业首席分析师廖志明对记者表示，从占比限制上看，房地产信贷集中度政策将利好大行，目前大行房地产贷款占比均未达到该上限。从各档银行整体来看，房地产贷款占比上限压力不大，且政策设有较长的过渡期，对2021年房地产信贷融资影响中性，预计2021年全口径房地产贷款增量将达6万多亿。

差异化管理，设置2至4年过渡期

值得一提的是，在设置房地产贷款集中度管理要求时，监管层并未采取“一刀切”方式，而是差异化管理。《通知》表示，为体现区域差异，确定地方法人银行业金融机构的房地产贷款集中度管理要求时，有适度的弹性，同时，管理制度还设置了过渡期，以保证政策的平稳实施，促进房地产市场和金融市场平稳健康发展。

具体要求为，2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起2年；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起4年。房地产贷款占比、个人住房贷款占比的业务调整过渡期分别设置。

周茂华对记者说，这种差异化管理充分考虑了金融机构资产体量、机构类型、存量房地产贷款等因素，也综合考量了我国国情，市场业务现状、机构承受力等，进一步确保房地产和金融体系稳定运行。

另至于建立房地产贷款集中度管理制度对房地产市场会产生的影响，央行、银保监会在答记者问时表示，总体而言，建立房地产贷款集中度管理制度，有利于市场主体形成稳定的政策预期，有利于房地产市场平稳健康可持续发展。

据了解，2019年以来，人民银行、银保监会已就房地产贷款集中度管理制度开展了广泛调研，与金融机构进行了充分的沟通，相关指标设定充分考虑了银行业金融机构实际情况，并采取了分类分档、差别化过渡期、区域调节机制等多种机制安排。

“目前，大部分银行业金融机构符合管理要求，人民银行、银保监会将要求其稳健开展房地产贷款相关业务，保持房地产贷款占比及个人住房贷款占比基本稳定。”央行、银保监会相关负责人称。

对于超出管理要求的银行业金融机构，监管将要求其合理选择业务调整方式、按年度合理分布业务调整规模，确保调整节奏相对平稳、调整工作稳妥有序推进，个别调降压力较大的银行，通过延长过渡期等方式差异化处理，确保政策平稳实施。

此外，对于近期市场颇为关注的住房租赁有关贷款是否纳入监管，《通知》称，为支持大力发展住房租赁市场，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。目前，央行正会同相关部门研究制定住房租赁金融业务有关意见，并建立相应统计制度。

同时，为配合资管新规的实施，资管新规过渡期内（至2021年底）回表的房地产贷款不纳入统计范围。

央行银保监会明确房地产贷款占比上限

专家表示，与以往房地产金融调控政策工具相比，此次出台的房地产贷款集中度管理制度明确了银行业金融机构（不含境外分行）房地产贷款余额占该机构人民币各项贷款余额比例和个人住房贷款余额占该机构人民币各项贷款余额比例，有利于更好地引导和稳定市场预期，促进银行形成自我约束内在机制，引导其根据防范系统性金融风险和宏观调控需要，调整中长期经营策略和信贷结构。

分档设定集中度管理要求

人民银行、银保监会相关负责人介绍，房地产贷款集中度管理制度是指，在我国境内设立的中资法人银行业金融机构，其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比应满足人民银行、银保监会确定的管理要求，即不得高于人民银行、银保监会确定的相应上限。

人民银行、银保监会根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设定了房地产贷款集中度管理要求。根据房地产贷款集中度管理要求，银行业金融机构共分为五档，分别为中资大型银行、中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行。其中，中资大型银行的房地产贷款占比上限为 40%，个人住房贷款占比上限为32.5%。

通知明确， 2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为自通知实施之日起2年；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自通知实施之日起4年。

总量管理 +结构优化

分析人士认为，此次管理制度分别设置房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限两项管理要求，既有总量管理又引导结构优化。

前述人民银行、银保监会有关负责人强调，目前，人民银行正会同相关部门研究制定住房租赁金融业务有关意见，并建立相应统计制度，届时对于符合定义的住房租赁有关贷款，将不纳入集中度管理统计范围。为配合资管新规的实施，资管新规过渡期内（至 2021年底）回表的房地产贷款不纳入统计范围。

业务调整将平稳有序

分析人士表示，建立房地产贷款集中度管理制度，有利于市场主体形成稳定的政策预期，也有利于房地产市场平稳健康可持续发展。此次制度的实施将稳妥有序推进，不会造成市场大幅波动。

从构建房地产长效机制的角度看，专家表示，房地产贷款集中度管理机制属于长效机制，旨在防止房地产贷款在银行体系全部贷款中的比重偏离合理水平，防范风险敞口过于集中，并不是禁止相关业务开展。制度设计已充分评估银行调整压力，除采取分省分类施策、差别化过渡期等多种机制安排外，还将指导超出上限的银行按年度合理分布业务调整数量，有序做好调整工作，避免出现断贷、抽贷。个别调整压力较大银行，还可通过申请延长过渡期等方式进行差异化处理，银行业务调整将平稳有序。

重要信号！2021开年，央行发布“限贷令”，楼市正酝酿剧变？

根据以往的经验来看，每次到了年底的时候，银行的贷款额度就会变少，而每年的一月份几乎是一年当中银行房贷额度最充足的时候，所以很多购房者都是等到元旦之后才拿到了银行的放款。但是，对于2021年的房地产来说，伴随着“限贷令”的出台，情况可能要发生一些变化了，打算买房的应该留意。

2021年刚开局，央行、银保监会就联合发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，明确强调从2021年1月1日起，要根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设定房地产贷款集中度管理要求。所谓房地产贷款集中度管理制度，就是中资银行业金融机构，其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比应满足央行、银保监会确定的管理要求，即不得高于央行、银保监会确定的相应上限。如果超过了规定的上限，则设置2-4年的调整过渡期。

注意，这份“限贷令”主要强调了两个部分：一个是房地产贷款余额占比，另一个就是个人住房贷款余额占比。也就是说，新规下，未来这两个部分的贷款都要符合监管部门设定的“上限”。那么，贷款的上限在哪呢？根据新规看，房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限一共分五档：中资大型银行分别是40%和32.5%；中资中型银行分别是27.5%和20%；中资小型银行和非县域农合机构分别是22.5%和17.5%；县域农合机构分别是17.5%和12.5%；村镇银行分别是12.5%和7.5%。

不难看出，虽然已经经历了四年多的房地产调控，但国家对流入房地产行业的资金监管不仅没有放松，反而继续收紧了。根据“新规”来看，其中的规律显而易见，规模越小的银行业金融机构，房地产贷款的上限就会越低，而规模越大的银行业金融机构，贷款的条件则相对要宽松一些。因此，可以预见的是，由于“小银行”的房贷额度空间有限，所以未来在房贷利率、房贷审批等方面的管理可能会趋于更加严格。对此，购房者应该留意。

2021年刚刚开局，为什么央行、银保监会就要针对房地产贷款“放大招”呢？其实，答案很简单，理由有三点：

一、抑制房地产泡沫，防范化解金融风险。长期以来，房地产吸引了大量资金流入，导致房地产贷款占比越来越高，甚至捆绑了整个金融体系。日前，郭树清撰文表示，目前我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，此外还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业，所以房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”，要坚决抑制房地产泡沫。

实际上，从全球范围内来看，近一个多世纪以来，在130多次金融危机中，其中100多次都与房地产有关。显然，国家出台“限贷令”的原因之一就是为了抑制房地产泡沫，防范可能出现的金融风险，提高银行业金融机构抵御风险的能力。

二、优化信贷结构，引导资金流向实体行业。房地产贷款占比越来越高，无形中挤压了实体行业的资金供给和发展空间。对房地产贷款设置上限，自然可以防止各类资金大规模流入楼市。与此同时，对于银行来说，在房地产贷款达到上限后，如果想要继续发放房地产贷款，就必须做大分母，也就是必须做大人民币各项贷款余额，其中就少不了加大对实体经济的贷款。

比如，中资大型银行想要新增30亿元的房地产贷款，那么就必须至少增加45亿元其他贷款，这样才能使得房贷比例控制在40%以内，从而达到监管的要求。因此，房地产“限贷令”的出台，意味着未来新增贷款将会更多地流入实体行业，从而可以进一步优化信贷结构，支撑制造、科技、三农、小微等领域的发展。

三、落实房住不炒，抑制房价过快上涨。根据以往的经验，房地产市场每次升温的背后都离不开炒房客、开发商和大量资金的推波助澜。房贷“新规”下，通过对房地产贷款设置上限，不仅可以收紧投资炒房客的资金来源和途径，降低房地产市场再次被炒作和大幅升温的可能，而且还可以进一步抑制开发商和居民的杠杆率过快增长，从而起到抑制房价过快上涨，推动房地产市场健康稳定发展的作用。当然了，杠杆降低了，居民负债少了，房价走向平稳了，从长期来看，还有助于摆脱对房地产行业的过度依赖，构建国内大循环。

众所周知，在这三四年里，央行、银保监会等一直都在加强对资金流入房地产行业的监管力度，多次要求压降房地产贷款的占比，所以对不少银行业金融机构来说，基本都能满足监管部门规定的上限。比如，根据机构统计，目前像工行、农行、邮政等银行甚至都低于监管部门设定的上限，也就是说额度还没用完，不仅不用压缩，反而还有继续提升的空间。退一步来说，即便是超出了监管部门规定的上限，根据新规要求，接下来还有2-4年的调整过渡期，所以短期内不会带来太的影响，所以绝大部分银行都能平稳落地。

但是，从长期来看，“限贷令”的出台，或许意味着房地产正酝酿剧变。关注房地产的朋友应该都知道，此次的“限贷令”，是继“三道红线”融资新规后，国家针对房地产信贷政策再次发布的重要新规。仔细观察可以发现，“三道红线”是在资金需求端进行管控，而“限贷令”则是在资金供给端进行管控。虽然方式不太一样，但调控的逻辑是完全一致的，就是一边抑制需求，一边控制供给，然后防止资金大规模流入房地产市场，从而“熨平”这些年房地产行业不断扩张带来的副作用，促进房地产平稳运行，推动实体行业的不断发展。

最后总结：继“三道红线”融资规定之后，国家再发“限贷令”，这标志着楼市调控正在从短期的调控措施向房地产长效机制加快转向，同时也意味着房地产行业的现金流将会变得越来越“珍贵”。显然，对于资金密集型的房地产行业来说，信贷就是楼市的“七寸”，一旦失去了宽裕的资金助力，开发商拿地就会偏向于保守和谨慎，投资炒房客就会告别盲目和狂热，高房价也就会慢慢成为无源之水，无本之木。

最后，笔者想对普通购房者说，在房地产市场继续企稳，房子不断回归居住属性的大趋势之下，盲目负债开始变得越来越不明智了，所以如果不着急买房可以先等一等。过去一年的经历也告诉大家，与高负债买房相比，手里掌握一定的现金流至关重要，不要让房子成为了生活的累赘。

关于央行和地产开发商贷款限额和房地产开发银行贷款比例的介绍本篇到此就结束了，不知道你从中找到你需要的信息了吗？如果你还想了解更多这方面的信息，记得收藏关注本站。