国有大行房地产贷款占比大吗？

建行、邮储、招行等多家银行个人房贷占比超标 调结构在路上

建行、邮储、招行等多家银行个人房贷占比超标，调结构在路上

零售业务一向被认为是银行业增长的压舱石、效益提升的助推器，但并不是占比越高越好。目前，不少上市银行因涉房贷款占比过高，面临着调结构问题。

第一财经记者梳理 2020年上市银行年报发现，建设银行、兴业银行、邮储银行、招商银行等多家银行的 房地产 贷款占比或个人住房贷款占比超过了监管要求的上限。

“个人住房贷款在不少银行中占比较高，为符合监管要求，部分银行需要调结构。但个人按揭贷款资产较为优质，若转向对公业务或信用卡业务，可能会对未来的资产状况有影响。对大型银行影响不大，但是对中小银行而言，若不具备对细分市场的专注，调结构后，会出现资产质量走差的可能。”某银行人士对第一财经记者表示。

建行、兴业、招行、邮储等超 “红线”

去年 12月31日，人民银行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》(下称“新规”)称，将银行业金融机构分为5档，其中，第一档为中资大型银行，包括6家国有大型商业银行；第二档为中资中型银行，包括12家全国性股份制商业银行等。对应的房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限分别为40%、32.5%；27.5%、20%。

根据已披露年报，部分国有大行和股份行超过了上限。建设银行数据显示，去年末，个人贷款和垫款 7.23万亿元，较上年增加7565.17亿元，增幅11.68%。其中，个人住房贷款5.83万亿元，较上年增加5257.64亿元，增幅9.91%，占比为34.73%。

另外，邮储银行 2020年末的个人住房贷款余额为1.92万亿元，较上年末增加2210.06亿元，增长13.00%，占比为34%，超过32.5%占比上限。

兴业银行年报数据显示， 2020年末，对公房地产贷款余额3516.75亿元，个人住房及商用房贷款余额1.05万亿元。计算下来，兴业银行个人住房贷款占比为26.6%，房地产贷款占比为35%，均超过20%、27.5%的“红线”。

招商银行数据显示，去年末，个人住房贷款余额 1.27万亿元，占比25.35%，也已超过20%的上限规定。

今年上半年，第一财经记者走访部分银行时发现，在办理个人 住房按揭贷款 时，一些国有大行分支行并不需要银行详细流水和亲属担保，从亲朋好友转账过来的资金也会被银行认可。而之前银行的房贷申请要求较为严格，月收入必须在月按揭贷款的 2.2倍以上，并且只认可工资卡的收入。

有分析人士认为，去年以来，零售贷款业务和对公业务受疫情冲击明显，多个零售品种贷款不良率在上升，但个人住房贷款不良率较低，是优质资产，银行于是加大房贷投放。

招商银行数据显示， 2020年末，其零售贷款总体不良率为0.82%，小微贷款不良率为0.63%，信用卡贷款不良率为1.66%，消费贷款不良率为1.47%，而个人住房贷款不良率仅有0.3%。

截至去年末，建设银行个人住房贷款不良率仅为 0.19%，而信用卡贷款不良率为1.4%，个人消费贷款和个人经营贷款不良率分别为0.98%和0.99%。另外，建设银行公司类贷款和垫款在2020年末余额为8.36万亿元，不良贷款余额2138.85亿元，不良率达到了2.56%。

一位国有大行华北地区个贷人士对第一财经记者称，他所在的区域今年上半年对个人住房贷款的投放较去年会有减少，但幅度不会太大。当前，监管和总行比较关注严防经营用途贷款违规流入房地产领域。

零售业务调结构

近年来，随着银行零售业务快速增长，逐渐形成了房地产贷款存量占比较高的特点。受新规限制，一些银行开始面临调结构的难题。

“新规将限制银行房地产贷款的集中度，监管认为楼市过热迹象明显可能削弱银行体系稳定性。”穆迪高级副总裁香镇伟曾表示。

“监管部门高度关注房地产的风险，先后出台各项相关制度，包括‘三道红线’，以及去年底出台的关于房地产贷款集中度管理制度，对中国房地产行业、市场，包括金融服务都会产生重大影响。对建设银行而言，过渡期较为充裕，新规对贷款规模增长的影响比较小，存量超标的部分会逐渐消化。”3月29日，建设银行副行长吕家进在2020年业绩发布会上表示。

吕家进称，建设银行对房地产开发贷继续实施从严的名单制管理，专注于为 一二线城市 的优质客户提供支持，开展项目合规审查，严格把关贷款的投向和项目用途。对于个人住房贷款，优先支持刚需群体，满足人民群众合理的一般住房需求和住房改善的需求。将在符合监管要求的前提下，采取多种措施稳妥地促进对公房地产业务的平稳发展，保持个人住房按揭贷款合理适度的增长，有序降低房地产贷款在各项贷款的占比。招商银行首席风险官朱江涛称，会沿着两个方向的策略进行调整：一方面，在大类资产组合配置上，适当加大投资类资产与经营性资产等非信贷类资产配置力度，提升非信贷类资产占比；另一方面，持续优化信贷类资产内部结构，在风险可控前提下推动普惠小微、优质制造业，以及消费金融、新动能与新经济、供应链金融等业务发展，不断优化信贷结构，加大对实体经济支持力度。

“随着‘踩线’银行调整结构，短期内可能面临相关不良贷款上升的问题。银行将贷款结构从个人住房抵押贷款向其他业务倾斜，可能在一定程度上影响资本效率。尽管如此，由于相关贷款业务调整的规模较小及节奏较慢，对受影响银行资本实力、资产风险及盈利能力的可能影响也较小。”穆迪称。

另有分析人士称，不同银行距离房地产贷款占比上限的空间差异，将会造成银行之间的信贷结构调整。房地产贷款余额占比超限的银行将会选择在制造业等其他实体经济领域相关业务发力，探索其他优质信贷投放领域，同时适度调整对公业务和零售业务的占比。房贷占比距离上限空间充足的银行也可把握机会发展房地产贷款业务，促进信贷结构优化平衡。

2021年个人存款新规定

以建设银行某支行为例一年期定期存款利率1.75%，二年期定期存款利率是2.25，三年期定期存款利率是2.75%。个人定期存款可分为以下几种类型：整存整取、零存整取、整存零取、存本取息、教育储蓄、定活两便和通知存款。

整存整取指开户时约定存期，整笔存入，到期一次整笔支取本息的一种个人存款。50元起存，计息按存入时的约定利率计算，利随本清。整存整取存款可以办理到期日自动转存。存期分为三个月、六个月、一年、两年、三年、五年六个档次。

中国央行和银保监会发文，规范商业银行通过互联网开展个人存款业务，要求商业银行依法合规通过互联网开展存款业务，不得借助网络等手段违反或者规避监管规定_不得通过非自营网络平台开展定期存款和定活两便存款业务。

中国央行行长易纲近期回应2021年金融热点问题时表示，2021年央行将进一步疏通LPR向贷款利率的传导渠道，通过深化LPR改革推动存款利率的逐步市场化。加强对互联网平台存款和异地存款的管理，维护存款市场秩序，稳定银行负债成本。进一步健全央行政策利率体系和货币市场基准利率。

2020年12月31日，央行和银保监会联手颁布了一条关于房贷的重磅政策。而且，自2021年1月1日起直接实行。这是自房地产领域“三条红线”融资新规后的最重磅规定，且没有给任何过渡期。

1、这个规定的全称是《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，主要目的是对银行业房地产贷款进行集中管理。按这条新规，以后银行房地产贷款和个人住房贷款，均有上限，不得突破。文件的附件中，给出了极其明确的比例限制。

根据《通知》，两部门根据不同银行的资产规模及机构类型，分成5档对房地产贷款集中度进行管理，具体来看：

第一档也就是中资大型银行，包括工农中建交邮储6家国有大行和国家开发银行的房地产贷款占比上限为40%，个人住房贷款占比上限为32.5%。

第二档也就是中资中型银行，包括12家全国性股份制银行、农业发展银行、进出口银行以及资产规模较大的几家城商行如上海银行、北京银行等的房地产贷款占比上限为27.5%，个人住房贷款占比上限为20%。

第三档为中资小型银行和非县域农合机构，包括除了第二档以外的城商行、民营银行以及大中城市和城区农合机构，房地产贷款和个人住房贷款的占比上限分别为22.5%和17.5%。

第四档为县域农合机构，房地产贷款和个人住房贷款的占比上限分别为17.5%和12.5%；

第五档为村镇银行，两项贷款的占比上限为12.5%和7.5%。

银行房地产贷款“红线”划定，房地产贷款占比最高不能超40%

涉房类贷款占比有了明确限制。

12月31日，央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（下称《通知》），明确了房地产贷款集中度管理制度的机构覆盖范围、管理要求及调整机制。

光大银行金融市场部分析师周茂华对第一财经记者表示，房地产贷款集中度管理制度的设置主要是针对银行投向房地产的借贷设置“安全边界”，避免信贷资源流入房地产进而增加金融体系脆弱性，引导金融机构优化资产负债，让更多资源流入实体经济薄弱环节和战略新兴产业，促进房地产行业健康发展。

具体而言，根据银行的资产规模、机构类型等因素，房地产贷款集中度管理制度共分为5大档，每档设置了房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限。其中，六大国有大行和国家开发银行为第一档，两个上限分别为40%和32.5%，在5档中最高。

五档两上限，最高上限为40%

所谓房地产贷款集中度管理制度，主要是指在我国境内设立的中资法人银行业金融机构，其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比应满足人民银行、银保监会确定的管理要求，即不得高于人民银行、银保监会确定的相应上限。

央行、银保监会在答记者问时表示，研究制定房地产贷款集中度管理制度，主要是为提高金融体系韧性和稳健性，促进房地产市场平稳健康发展。同时，推动金融供给侧结构性改革，强化银行业金融机构内在约束，优化信贷结构，支持制造业、科技等经济社会发展重点领域和小微、三农等薄弱环节融资，推动金融、房地产同实体经济均衡发展。

事实上，此前为做好房地产金融管理，央行等其他金融部门就积极探索创新宏观审慎工具，从供给和需求两侧入手，建立了首付比动态调整机制，还试点了房企融资新规“三道红线”，助力房地产市场趋向平稳健康发展。

然而，尽管我国房地产金融管理取得了明显成效，资金过度流向房地产明显改观，但银行业房地产贷款敞口仍然较大。中国社科院财经战略研究院研究员倪鹏飞在发布署名文章中表示，银行资产质量易受房地产价格波动冲击，是需要密切关注的潜在风险点，同时银行对房地产信贷的偏好也仍较强，也需要通过制度设计予以约束。因此，建立房地产贷款集中度管理制度，对银行房地产贷款余额占比提出上限要求，具有很强的现实意义。

在倪鹏飞看来，房地产贷款集中度管理制度也是我国宏观审慎政策的重要实践。目前，针对房地产金融的宏观审慎工具主要有两类：一是供给侧工具，即约束金融机构的信贷投放，如房地产信贷集中度、房地产资产的风险权重调整、行业资本金要求等；二是需求侧工具，即抑制购房人的信贷需求，如债务收入比（DSTI）、贷款收入比（LTI）等。

此次房地产贷款集中度管理制度的设置则是从供给侧对涉房类融资进行了限制，监管根据金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设定了房地产贷款集中度管理要求。具体来看，共分为5大档，每档设置了房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限。

其中，工商银行、建设银行、农业银行、中国银行、国家开发银行、交通银行、中国邮政储蓄银行为第一档，房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限分别为40%和32.5%，在5档中最高；其次是招商银行、农业发展银行、浦发银行、中信银行、兴业银行、上海银行等17家中型银行，为第二档，两个上限分别为27.5%和20%。

第三档则为中资小型银行和非县域农合机构，主要包括城商行、民营银行、大中城市和城区农合机构等，两个上限分别为22.5%和17.5%；第四档为县域农合机构，两个上限分别为17.5%和12.5%；最后一档为村镇银行，两个上限分别为12.5%和7.5%。

天风证券银行业首席分析师廖志明对记者表示，从占比限制上看，房地产信贷集中度政策将利好大行，目前大行房地产贷款占比均未达到该上限。从各档银行整体来看，房地产贷款占比上限压力不大，且政策设有较长的过渡期，对2021年房地产信贷融资影响中性，预计2021年全口径房地产贷款增量将达6万多亿。

差异化管理，设置2至4年过渡期

值得一提的是，在设置房地产贷款集中度管理要求时，监管层并未采取“一刀切”方式，而是差异化管理。《通知》表示，为体现区域差异，确定地方法人银行业金融机构的房地产贷款集中度管理要求时，有适度的弹性，同时，管理制度还设置了过渡期，以保证政策的平稳实施，促进房地产市场和金融市场平稳健康发展。

具体要求为，2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起2年；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起4年。房地产贷款占比、个人住房贷款占比的业务调整过渡期分别设置。

周茂华对记者说，这种差异化管理充分考虑了金融机构资产体量、机构类型、存量房地产贷款等因素，也综合考量了我国国情，市场业务现状、机构承受力等，进一步确保房地产和金融体系稳定运行。

另至于建立房地产贷款集中度管理制度对房地产市场会产生的影响，央行、银保监会在答记者问时表示，总体而言，建立房地产贷款集中度管理制度，有利于市场主体形成稳定的政策预期，有利于房地产市场平稳健康可持续发展。

据了解，2019年以来，人民银行、银保监会已就房地产贷款集中度管理制度开展了广泛调研，与金融机构进行了充分的沟通，相关指标设定充分考虑了银行业金融机构实际情况，并采取了分类分档、差别化过渡期、区域调节机制等多种机制安排。

“目前，大部分银行业金融机构符合管理要求，人民银行、银保监会将要求其稳健开展房地产贷款相关业务，保持房地产贷款占比及个人住房贷款占比基本稳定。”央行、银保监会相关负责人称。

对于超出管理要求的银行业金融机构，监管将要求其合理选择业务调整方式、按年度合理分布业务调整规模，确保调整节奏相对平稳、调整工作稳妥有序推进，个别调降压力较大的银行，通过延长过渡期等方式差异化处理，确保政策平稳实施。

此外，对于近期市场颇为关注的住房租赁有关贷款是否纳入监管，《通知》称，为支持大力发展住房租赁市场，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。目前，央行正会同相关部门研究制定住房租赁金融业务有关意见，并建立相应统计制度。

同时，为配合资管新规的实施，资管新规过渡期内（至2021年底）回表的房地产贷款不纳入统计范围。

银行房地产贷款占比新规

根据房地产贷款集中度新规，中资大型银行的房地产贷款占比上限为40%，个人住房贷款占比上限为32.5%。 股份行及部分城商行房地产贷款、个人住房贷款占比上限分别为27.5%、20%。

【拓展资料】

房地产贷款是指贷款的用途是房地产或以房地产作担保的贷款。关于房地产贷款的概念可以从两个角度来表述。一是贷款的用途是房地产的贷款，如将贷款用于房地产开发或房屋改造、修缮，用于购买房地产(其中典型的是城镇居民购买商品住房)，用于租用房地产(但比较少见)。二是指以房地产作担保的贷款，具体为房地产抵押贷款，该贷款可能用于房地产，也可能用于其他方面，如某公司以房地产作抵押向银行贷款，用该贷款购买煤炭。典型的房地产贷款是两者兼而有之的贷款，即这种贷款既用于房地产，又以房地产作担保。

除却一般贷款所需条件，房地产开发贷款还需基本以下条件：

一、有企业法人营业执照。

二、已取得贷款项目的土地使用权，且土地使用权终止时间长于贷款终止时间。

三、已取得贷款项目规划投资许可证、建设许可证、开工许可证，外销房屋许可证，并完成各项立项手续，且全部立项文件完整、真实、有效。

四、贷款项目申报用途与其功能相符，并能够有效地满足当地城市规划和房地产市场的需求。

五、贷款项目工程预算、施工计划符合国家和当地政府的有关规定。工程预算投资总额能满足项目完工前由于通货膨胀及不可预见等因素追加预算的需要。

六、具有一定比例的自有资金（一般应达到项目预算投资总额的30%），并能够在银行贷款之前投入项目建设。

七、在银行开立帐户保持正常业务往来。

八、开发商须对建设的房地产进行保险，且第一受益人为贷款银行。

房地产贷款占比多少？

不同银行的房地产贷款占比不同，根据2021年人行、银保监会发布的房地产贷款集中度新规，将银行分为5个档次定制上限。

1、第一档中资大型银行（工农中建交邮储）：房地产贷款占比上限40%，个人住房贷款占比上限32.50%；

2、第二档中资中型银行：房地产贷款占比上限27.50%，个人住房贷款占比上限20%；

3、第三档中资小型银行和非县域农合机构：房地产贷款占比上限22.50%，个人住房贷款占比上限17.50%；

4、第四档县域农合机构：房地产贷款占比上限17.50%，个人住房贷款占比上限12.50%；

5、第五档村镇银行：房地产贷款占比上限12.50%，个人住房贷款占比上限7.50%。

拓展资料：

贷款（电子借条信用贷款[5]）简单通俗的理解，就是需要利息的借钱。

贷款是银行或其他金融机构按一定利率和必须归还等条件出借货币资金的一种信用活动形式。广义的贷款指贷款、贴现、透支等出贷资金的总称。银行通过贷款的方式将所集中的货币和货币资金投放出去，可以满足社会扩大再生产对补充资金的需要，促进经济的发展，同时，银行也可以由此取得贷款利息收入，增加银行自身的积累

原则

“三性原则”是指安全性、流动性、效益性，这是商业银行贷款经营的根本原则。《中华人民共和国商业银行法》第4条规定：“商业银行以安全性、流动性、效益性为经营原则，实行自主经营、自担风险、自负盈亏、自我约束。”

1、贷款安全是商业银行面临的首要问题；

2、流动性是指能够按预定期限回收贷款，或在无损失状态下迅速变现的能力，满足客户随时提取存款的需要；

3、效益性则是银行持续经营的基础。

例如发放长期贷款，利率高于短期贷款，效益性就好，但贷款期限长了就会风险加大，安全性降低，流动性也变弱。因此，“三性”之间要和谐，贷款才能不出问题。

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