土地增值税影响损益吗？

银行发放的房地产开发贷款，借款人（房地产开发商）能用于支付营业税和土地增值税吗？多谢解答！

无论是预收款还是贷款，从会计核算的角度，对借款人（房地产开发商）来说都是负债，只要是负债，在会计核算的过程中都是要确认利息费用的，也就是说，不管用哪项支付，从会计核算的角度都是要交利息的，所以用哪个交都是一样的。我国企业会计制度中并没有规定开发商要用哪项会计科目来交“应缴税费”，但有可能是你知道的那个企业有自己的会计政策要用贷款支付，或者是会计核算人员的个人偏好而已。建议你看一些基础会计的东西，负债那块，有助于理解这个问题。

土地增值税纳税筹划

针对房地产企业而言，传统的税收筹划集中在土地增值税上，土地增值税筹划的总体思路是，降低增值额进而降低增值率，以达到少交甚至不交土地增值税的目的。土地增值税的筹划方法主要有以下几种：

1、利用临界点

按照税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%时，免征土地增值税。从纳税筹划的角度考虑，企业可选择适当的开发方案，避免因增值率稍高于起征点而造成税负的增加。

由于土地增值税适用四级超率累进税率，当增值率超过50%、100%、200%时，就会适用更高的税率。企业可以利用土地增值税的临界点进行筹划，避免出现适用更高一级税率的情况。

2、收入分散

对于包含装修和相关设备的房屋，可以考虑将合同分两次签订。首先和购买者签订毛坏房销售合同，随后和购买者签订设备安装以及装修合同。经过这样处理，房地产企业仅就毛坏房销售合同缴纳土地增值税，从而达到节税的目的。

3、选择适当的利息扣除方法

房地产企业贷款利息扣除的限额分为两种情况，一种是在商业银行同类同期贷款利率的限度内据实扣除，另一种是按税法规定的房地产开发成本的10%以内扣除。这两种扣除方式为企业进行税收筹划提供了空间，企业可根据自身实际情况，选择较高的一种进行扣除。

4、代收费用并入房价

很多房地产开发企业在销售开发产品时，会代替相关单位或部门收取一些价外费用，比如说管道煤气初装费、有线电视初装费、物业管理费以及部分政府基金等。这些费用一般先由房地产企业收取，后由房地产企业按规定转交给委托单位，有的房地产企业还会因此而有结余。对于代收费用有两种处理方法，第一种是将代收费用计入房价中向购买方一并收取;第二种是在房价之外单独收取。是否将代收费用计入房价对于计算土地增值税的增值额不会产生影响，但是会影响房地产开发的总成本，也就会影响适用的增值率，进而影响土地增值税的税额。企业利用这一规定可以进行税收筹划，选择第一种处理方式。

5、增加扣除项目金额

在市场可以接受的范围内，房地产企业可以采取适当加大公共配套设施的投入，改善小区环境，提高装修档次，以增加扣除项目金额，从而使增值率降低。投入的成本可以通过提高售价得到补偿，加大公共配套设施投入还可以提高产品的竞争力，扩大市场影响力，可谓是一举多得。要注意的是增加扣除项目金额并不意味着虚开建安发票虚增成本，虚开建安发票属于偷逃税款的行为。

6、费用转移、加大开发成本

会计制度对房地产企业的“管理费用”、“销售费用”和工程项目的“开发间接费用”并没有严格的界定。在实际业务中，开发项目的行政管理、技术支持、后勤保障等也无法与公司总部的业务截然分开，有些费用的列支介于期间费用与开发费用之间。企业在组织机构设置上可以向开发项目倾斜，把能划归开发项目的人员尽量列为开发项目编制，把公司本部和开发项目混合使用的设备划归开发项目使用。这样把本应由期间费用列支的费用计入了开发间接费用，加大的建造总成本，会带来1.3倍1+20%+10%、的扣除金额，从而降低增值额和增值率。

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7、成本核算对象筹划

房地产公司在同时开发多处房地产时，可以分别核算，也可以合并核算，两种方式所缴纳的税额是不同的，这就为企业选择核算方式提供了税收筹划的空间。一般来讲，合并核算的税收利益大一些，但也存在分别核算更有利的情况。具体来讲，对同一地点、结构类型相同的群体开发项目，如果开工、竣工时间接近，又由同一施工队伍施工，可以合并为一个成本核算对象。对个别规模较大、工期较长的开发项目，可以按开发项目的一定区域或部分，划分成本核算对象。

8、利用合作建房

按照税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。房地产开发企业可充分利用该项政策，选择合作建房的方式进行项目开发。

9、利用代建房

代建房指房地产开发企业代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。房地产企业如果有代建房业务，其收入属于劳务收入性质，不属于土地增值税的征税范围。房地产开发企业可利用代建房方式减轻税负，但前提是在开发之初就能确定最终用户，实行定向开发。

10、在合法的前提下延后土地增值税清算时点

房地产公司可适当与主管地税局沟通，尽可能延后土地增值税清算时点，或更换税负相对较轻的项目进行清算;对于能实行以预征代清算的项目，应主动争取以预征代清算。

房地产企业要想做好税务筹划，不能仅仅考虑传统的筹划方法，因为传统方法主要集中在开发企业内部进行筹划，筹划的空间、手段、效果都非常有限。

[转载]土地增值税清算时如何扣除委托贷款利息支出？

委托贷款是否属于银行贷款？ 您的观点是什么？请详细阐述您的理由。 中国税网核心专家王玲： 根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）规定： 三、房地产开发费用的扣除问题 （一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。 （二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。 全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。 上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。 （三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。 （四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。 青岛市地方税务局关于印发《房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答》的通知（青地税函[2009]47号）规定，房地产开发企业向银行贷款使用的借据（借款合同）、利息结算单据等，都可以作为金融机构证明对待。 依据上述规定，A、B公司及银行三方签订的委托贷款合同，房地产公司B公司通过银行向A公司借款，银行为第三方，房地产开发企业不属于向银行贷款。因此，不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。 中国税网特约研究员樊剑英： 在判断B公司所支付的贷款利息是否可以作为房地产开发费用的扣除项目，笔者认为应分两种情况分析。 第一种情形：委托贷款合同为双方协议合同。双方协议合同由两个合同构成，即一个是提供资金的企业（委托人）与银行（受托人）的委托合同，另一个是银行（贷款人）与借款企业（借款人）的借款合同，两个合同是“背靠背”签订。在这种情形下，B公司属于与银行签订的贷款合同，其所支付的贷款利息应直接支付贷款银行，与A企业无关，相应应取得贷款银行出具的利息清单。 第二种情形：委托贷款合同为三方协议合同。三方协议合同则由一个合同构成，即贷款企业（委托人）、银行（受托人）和借款企业（借款人）。在这种情形下，委托人A企业委托银行将自有资金贷于他人B公司，应为借款人B公司出具利息发票，B公司支付给受托人的利息实际上指向委托人A企业，银行仅仅是受托转付关系。 土地增值税相关政策规定，与房地产开发项目有关的财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本之和的5％以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本之和的10％以内计算扣除。 在第一种情形下，形式上理解为银行转贷合同，B公司直接与银行发生关系，其支付利息应允许扣除，支付银行手续费属于一般财务性支出，计入财务费用核算，按照开发费用比例计算扣除。 在第二种情形下，B公司取得的是A企业利息发票，其支付的利息，如果委托贷款利率超过商业银行同类同期贷款利率的部分，借款人在计算土地增值税时不得扣除。目前，很多房地产企业委托贷款利息支出都无法取得金融机构证明，尽管其可以取得资金提供者到所在地地方税务局代开的发票，但也不能据实扣除，只能按照扣除项目前两项（不包括资本化的项目贷款利息）规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。如果委托贷款利息支出高于计算扣除的10%，则无疑面临多缴土地增值税的风险。B公司支付银行手续费也属于一般财务性支出，计入财务费用核算，按照开发费用比例计算扣除。另外银行的委托贷款代理费收入应由A企业作为承担者。 中国税网网友徐子伟： 委托贷款不属于银行贷款；银行委托贷款利息可以作为房地产开发费用扣除项目；银行手续费不可以作为房地产开发费用项目。 首先，我们来分析一下什么是委托贷款？委托贷款是否属于银行贷款？ 1、按照《贷款通则》的定义，委托贷款是指由委托人提供合法来源的资金，委托商业银行（受托人）根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款业务。委托人包括政府部门、企事业单位及个人等。 委托贷款的参与者包括委托人（委托贷款方）、借款人（接受委托贷款方）、受托人（商业银行）以及担保人。在委托贷款业务中，受托人只收取手续费，不垫支资金，不为委托人介绍借款人，不接受借款用途不明确和没有指定借款人的委托贷款，不承担贷款损失风险。 2、委托贷款简单说就是一方向另一方贷款，委托第三方（商业银行）进行管理。商业银行不承担贷款损失风险，只负责按照委托人所指定的对象或投向、规定的用途和范围、定妥的条件（金额、期限、利率等）代为发放、监督使用并协助收回贷款。委托贷款被用作是绕开公司间借贷禁令的一种方法。 委贷风险主要体现于企业在外部通过委托贷款获得资金的活动中。由于受托的金融机构在整个委托贷款的业务中只负责代为发放、监管使用、协助收回，并从中收取一定手续费之外，不会对任何的形式的贷款风险承担责任。因此，委托贷款中，借款人到期能不能如约偿付借款的风险就直接落到了委托人身上。 通过以上分析，委托贷款不属于银行贷款；在委托贷款过程中，银行只是发挥一种中介作用，收取一定的手续费，不承担任何贷款风险。 其次，房地产公司B公司在进行土地增值税清算时，其发生的银行委托贷款利息及银行手续费支出可否作为房地产开发费用的扣除项目？ 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为： （三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。 上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。 根据上述文件规定，B公司通过银行委托贷款取得的借款，支付的利息在同时满足以下条件的前提下允许据实扣除，（1）按转让房地产项目计算分摊；（2）提供金融机构证明；个人认为《委托贷款协议》就是土地增值税暂行条例所要求的金融机构证明的一种；（3）最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。 支付的银行手续费是B公司支付给银行的融资费用，不是直接支付给借款人的利息，则不可以在计算土地增值税时扣除。 中国税网网友章建良： 第一，笔者认为委托贷款属于银行贷款范畴。根据1996年中国人民银行颁布的《贷款通则》第二条的规定，本通则所称贷款人，指在中国境内依法设立的经营贷款业务的中资金融机构。第七条将委托贷款规范为金融机构经营的三种贷款“自营贷款、委托贷款和特定贷款”之一。 可见，除了直接向金融机构申请取得的借款之外，通过委托贷款方式取得的借款，企业支付的利息也属于向金融企业借款的利息支出。 第二，笔者认为贷款利息可以作为房地产开发费用的扣除项目。根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第三条规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

土地增值税可以贷款吗

土地增值税可以贷款。

与企业所得税进入开发成本不同，土地增值税清算扣除的借款利息，一是必须向银行和其他金融机构借的，二是必须用于项目支出【借款没用产生的利息是不能扣除的】，三是超过借款期限的利息不能扣除。

不过，有的地方把这种借款利息统一在【取得土地使用权支付的金额+开发成本】的10%内扣除了【因为若一个项目借款比较多的话（尤其是取得土地都要借款的），其最后的利息支付额比（取得土地使用权支付的金额+开发成本）的5%要高很多】。

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