双管齐下是指什么意思？

保障性租赁住房“风动”，贷款“松绑”能否打破发展掣肘？

保障性租赁住房作为“房住不炒”的抓手之一，在虎年开工第二天，迎来一大政策利好。2月8日，央行、银保监会发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》（简称“《通知》”），明确银行业金融机构要加大对保障性租赁住房的支持力度。

对于此番政策导向，业内人士分析指出，此次《通知》旨在为保障性租赁住房提供金融支持，助力“十四五”期间保障性租赁住房房源供给目标实现，同时稳定房地产企业资金面。值得关注的是，该政策能否打破保障性租赁住房市场发展掣肘？对租赁企业而言，又有哪些问题需要厘清？

2月8日，央行、银保监会发布《通知》，明确银行业金融机构要加大对保障性租赁住房的支持力度。图片来源/IC photo

保障性租赁住房贷款“松绑”，助力提升企业积极性

2月8日下午，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《通知》，明确银行业金融机构要加大对保障性租赁住房的支持力度。

《通知》指出，自其印发之日起，银行业金融机构向持有“保障性租赁住房项目认定书”的保障性租赁住房项目发放的有关贷款，不纳入房地产贷款集中度管理；银行业金融机构要加大对保障性租赁住房的支持力度，按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，提供金融产品和金融服务。

对此，贝壳研究院高级分析师黄卉表示，此次《通知》符合国务院办公厅《加快发展保障性租赁住房的意见》的政策导向，旨在为保障性租赁住房提供金融支持，助力“十四五”期间保障性租赁住房房源供给目标实现，同时稳定房企资金面。

对于房企而言，黄卉分析称，该政策有助于提高房企参与保障性租赁住房的积极性，将有效扩大保障性租赁住房房源供给，“此前在房地产贷款集中度管理要求下，房企用于保障性租赁住房的贷款也纳入计算范围，一定程度上对房企参与保障性租赁住房形成了限制；此次《通知》规定保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，有利于提升房企积极性，充分发挥房屋投资建设的优势，从而增加保障性租赁住房房源供给。”

除此之外，黄卉指出，该政策也有助于参与住房保障建设的企业稳定资金面。2022年上半年，依然处于房企债务到期的高峰阶段，房企面临资金压力仍然较大。由于保障性租赁住房的开发建设投资回收期长、利润回报相对较低，分开计算额度有助于房企在积极参与保障性住房建设的同时，确保现金流的稳定，实现房企资金、运营等层面的良性循环。

ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然分析指出，从目前全国保障性租赁住房发展的情况来看，如何调动企业获取租赁住房专项用地和盘活存量资产的积极性、推动拿地企业尽快开工建设，都是在市场发展过程中遇到的实际问题，也有很多传统地产企业在选择进入住房租赁市场时，因为地产行业“三道红线”的压力而踌躇不前，“此次政策的出台，从资金端上明确了行业界限，缓解了企业的后顾之忧，将极大推动保障性租赁住房的规模扩张，加快项目的入市节奏。”

此外，赵然进一步指出，本次政策也明确指出，下一步，继续加大对保障性住房建设和长租房市场发展的金融支持力度，促进房地产业良性循环和健康发展，金融支持未来也将从保障性租赁住房扩大到长租房市场，普惠范围会进一步扩大。从国际经验来看，金融财税政策的释放，是住房租赁行业发展的最大推手。

政策暖风下房企应把握信贷调整方向和节奏

值得一提的是，发展保障性租赁住房是我国住房制度建设的重中之重。来自住房和城乡建设部数据显示，截至今年1月中旬，全国已有近30个省区市出台了加快发展保障性租赁住房的实施意见；“十四五”期间，40个重点城市计划新增保障性租赁住房650万套（间）。

“保障性租赁住房的大规模建设，为各类市场主体提供了发展的机会，比如，开发企业可以借此契机为政府提供保障性租赁住房的代建服务。”中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进如是说。

在此背景下，政策层面早已显现出对于保障性租赁住房市场的支持意图。去年以来，国家发展改革委、住房和城乡建设部等多部门推出多项举措，大力发展保障性租赁住房。

今年1月10日，国家发改委等21个部门印发《“十四五”公共服务规划》，其中明确提到，积极推动改善住房条件，人口净流入的大城市要大力发展保障性租赁住房，主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。

1月20日，据媒体报道，在全国住房和城乡建设工作会议上，住建部有关负责人表示，今年要持续推进住房供给侧结构性改革，坚持租购并举，多主体供给、多渠道保障，优化住房供应结构；大力增加保障性租赁住房供给，以人口净流入的大城市为重点，全年建设筹集保障性租赁住房240万套（间）。

“十四五”期间，40个重点城市计划新增保障性租赁住房650万套（间）。资料图片

保障性租赁住房的发展，离不开金融领域的支持。在明确了国家保障性租赁住房的发展规划目标后，此次《通知》进一步为保障性租赁住房的发展铺路，加大了金融支持力度。

对此，房东东公寓学院全雳指出，该政策是高层发出的明确信号，对于保障性租赁住房，将在资金上重点扶持，特别是对于国企开发商来说，将有效解决贷款资金中的流动性和灵活性，对应的基础设施支持保障性租赁住房Reits也将进一步加速，“未来民生才是最主要的，对国企长租公寓而言，将迎来一个非常好的机会。”某居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，从保障性租赁住房市场的发展角度看，信贷政策放松和信贷投放鼓励，将使得房贷更好地支持保障性租赁住房的发展。

那么，对房企而言，在具体策略上将进行哪些调整？对此，严跃进分析称，房企要从两点精准理解这个政策。一是认清什么是保障性租赁住房，从此次政策看，此类住房必须具备“保障性租赁住房项目认定书”，房企取得的项目必须走一道流程，即向房管部门申请保障性租赁住房项目认定书，进而享受此类优惠政策；二是房企要注意商业银行信贷工作的调整，即2022年会加大对保障性租赁住房领域的房贷投入，房企应积极把握信贷工作的调整方向和调整节奏，积极申请此类保障性租赁住房贷款，真正发力2022年的保障性租赁住房建设。

保障性租赁住房和市场化租赁住房应“双管齐下”

在景晖智库首席经济学家胡景晖看来，保障性租赁住房的贷款不纳入“两集中”管理，银行在这方面去掉了“紧箍咒”，能够大胆地去放贷，支持各地保障性租赁住房的快速发展，这是个好事。不过，也可能会存在一些问题，不能忽略，需要引起重视。

具体来看，一是手续烦琐，企业申请保障性租赁住房贷款，要经过政府对于保障性租赁住房项目一系列的“开绿灯”，一事一议，再加上银行的批贷等，审批流程和手续比较烦琐，一般企业申请难度可能较大；二是利率偏高，实际上，即便拿到保障性租赁住房的专项贷款，综合的年化融资成本在5%左右，要高于目前中小微企业经营贷3.8%到5%的利率，贷款企业压力较大。

此外，还需注意“过度倾向保障性，忽略市场化租赁”的问题，即过度倾向于对保障性租赁住房的贷款支持，而忽略了对市场化租赁房源供应和运营主体的支持，有可能会导致整体租赁房源供给不足。胡景晖表示，虽然保障性租赁住房能够拿到很多优惠政策，但是其也会被要求比同地段市场化的租金要低15%-20%，如果把政策红利剔除掉，基本上市场参与主体都处在一个微利的状态；如果市场参与主体的积极性不够，那么参与者就少，供应不足，房租就还会上涨。

基于此，胡景晖称，真正要把长租房市场搞好，必须保障性和市场化双管齐下，在支持保障性租赁住房供应的同时，也要加强对市场化租赁住房供应和运营主体的支持力度。

不过，值得一提的是，“住房租赁贷款不纳入房贷集中度考核”的表述，过去也已出现过。2020年底，央行发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，该政策明确指出，“为支持大力发展住房租赁市场，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。”从这个角度看，严跃进指出，央行的思路总体不变，类似的“豁免条款”是继并购贷退出“三道红线”考核后，又一个政策松动的典型例子。从房贷集中度的角度看，也说明该政策在方向不变的情况下，略有松动，真正吻合房企的资金状况和诉求。

新京报记者 张晓兰

编辑 杨娟娟 校对 卢茜

都次贷危机了，为什么还要鼓励老百姓贷款？

首先金融危机是因为西方金融杠杆无限放大，而底层百姓无力偿还贷款而引发的连锁效应。在中国，百姓储蓄率高，金融杠杆又比较低。所以在中国的金融系统受的冲击并不大。

中国受影响的是外贸和实体经济。目前国际市场情况不好，导致中国产能过剩，很多东西卖不动，很多企业停工。而这样停滞下去对经济非常不利。所以国家鼓励百姓消费。鼓励百姓贷款，而不是把钱存在银行。因为钱放在银行存着是不会产生价值的，只有拿出来投资才能产生价值，才能推动经济发展。

虽然目前经济形式 不好，百姓工资又不见涨，社会福利低，看病贵买房贵都导致了百姓存钱。按这样来说百姓存钱是没有错的。可是对于国家整体经济情况来说。如果百姓都把钱存起来不消费，那我们的实体经济产品就没有出路了，就会导致企业破产，员工下岗的恶性循环。所以国家只能鼓励百姓消费。

唯一希望的就是，国家大力提高社会福利系统，解决百姓看病住房问题。这些问题不解决，让百姓提高消费是十分困难的。但是中国国情大家也都了解，解决看病住房的问题肯定是个长期过程。所以目前也只能这样了。双管齐下，大家都努力，才能共渡难关。

毫无门槛的小额贷，害死了一批批年轻人（一）

         我最近一直关注一个被网贷害惨的群体，当我们不去关注的时候，觉得这些离我们的生活太远了。可是当我们关注的时候才发现有时贫穷的人注定是贫穷的。这些人是可伶的，每天被催债。老话说的好可伶之人必有可恨之处。借网贷的无非几种人，

         爱慕虚荣的人。看见别人有漂亮的包包，有刚出的苹果8等等。自己的收入水平达不到，却为了所谓的面子。借网贷购物来满足自己的虚荣心。小刘是山西大学的一名大二学生，宿舍里住着四个女孩，十一国庆有女孩提议说去三亚旅游吧。其他两个女孩马上同意了。回头问小刘：咱一起去呗。小刘说不去了，要回家陪父母。其实小刘特别想跟室友一起去。可自己每月生活费1500.根本不够出去的，家里还有个上高中的弟弟，所以没法向家里开口，就是开口妈妈也不会给的，反而遭来一顿批评。就这样，小刘每天都心不在焉，忽然有天经过宿舍楼门看见一张小广告，说凭身份证即可借款5000元，利息低，放款快。小刘忽然感觉找到了救命稻草。直接就打电话过去，业务员让她提供身份证，填了一些学校班级信息，家里联系方式。说一个月后还5500即可，还不上可以办分期，分期12个月，每月600元。小刘想每月从生活费省点就可以还上了。所以就办理了。拿着5000元跟舍友高高兴兴的玩了1周。很快还款期到了，小刘还了600元。看似风平浪静。

       没几个月小刘看见舍友买了一些高档化妆品，她特别的羡慕。开始上网查网贷的相关信息，跳出了很多校园贷，裸贷，佳丽贷等平台，并且承诺利息低放款快等，小刘想都没想直接开始了网贷，对方说上传几张裸上半身的照片即可。此时的小刘根本不多想，只想马上拿到钱买化妆品。根本不考虑后果。就这样，刚开始还可以还上，最后越借越多，借这个平台还那个平台。随着国家开始整顿网贷开始很多平台不再放贷，开始回收贷款。小刘每天被催收，渐渐的还不上，催款的开始打电话给小刘的同学，朋友，老师以及家长。小刘的事情在校园里传的沸沸扬扬的，已经没心思上课了。最后父母帮她办理了退学手续。就这样一个风华郑袤的大学生就因为自己的虚荣，通过网贷把自己的前途断送了。后来听说她的父母把家里所有积蓄拿出来帮她还了，她后来去广州打工去了。因为自己的虚荣不仅仅把自己推入了火坑还把一个好好的家庭毁了。

        双管齐下也许是最好的方法， 国家加大力度整顿，家庭多一些包容与教育，孩子本身吃一亏长一智。     

多地下调公积金贷款利率，稳楼市政策全方位深化

国庆假期前，央行、银保监会、财政部、国家税务总局等部门接连释放重磅利好，包括放开首套住房贷款利率下限、下调首套房公积金贷款利率0.15个百分点、对居民换购住房给予个人所得税优惠等政策正式发布，各地也在积极落实相关政策，释放市场需求。

据21世纪经济报道记者不完全统计，从国庆节假期第一天至今，包括湖南省、河南省、安徽省、东莞市、南京市、杭州市、无锡市、合肥市、宁波市等51个省市，纷纷官宣下调首套房公积金贷款利率，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。

另一方面，部分城市放开首套住房贷款利率下限意味着，符合条件的城市首套房商贷利率有可能低于4.1%。

公积金贷款与商业贷款双管齐下，降低购房者实际购房成本，叠加近期一系列针对换房需求的促进措施，稳楼市政策正在全方位深化。

无论是减轻购房者成本，还是打通换房阻碍，又或者是提升市场信心，在“用足用好政策工具箱”、“因城施策”的原则指导下，监管层和地方政府加快了步伐，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

政策利好叠加开发商促销“抢收”，业内人士认为，楼市有望进一步企稳，但市场人士同时指出，除了支持首套房消费群体，建议也关注对改善性购房群体的资金支持，从而进一步提振市场，改善消费者预期，促进房地产良性循环。

（10月官宣下调首套房公积金贷款利率的省份和城市）

直击购房成本

济南市历城区的寒先生，目前居住的是2019年购买的首套房，当时共申请了30万元公积金贷款和60万元商业贷款，每月公积金贷款需还款1400元，商业贷款月供为3500元。

随着济南10月1日起下调首套房公积金贷款利率至3.1%，寒先生作为已发放未到期的首套个人住房公积金贷款用户，也将在2023年1月1日享受到调整后的新利率。

除了济南，还有包括湖南省、河南省、安徽省、东莞、南京、杭州、无锡、合肥、宁波、南宁、郑州、大连、石家庄、吉林、惠州等其余50个省市的公积金管理中心正式发布了调整公告，明确自2022年10月1日起，首套个人住房公积金贷款，按照央行调整后的利率执行，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。

执行新的公积金贷款利率后，对于首套购房者来说，将实实在在省下一笔购房成本。按照一笔100万元，年限30年的公积金贷款来计算，首套房新利率下，等额本息贷款方式下的贷款利息总额将减少约3万元，每月可少还款82元。

所有城市首套房公积金贷款利率调整的时间界限均为10月1日，尚未购买首套住房的刚需群体将从10月1日起直接受益；而那些2022年10月1日前已发放未结清的个人住房公积金贷款，也将于2023年1月1日起按调整后的新利率执行。

“公积金是购房者重要的金融贷款之一，也是为了买卖房屋设立的专项贷款资金，是购房者在购房过程中优先选择的贷款方式。” 诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱表示，本次公积金下调主要针对首套房，再次体现了信贷政策对刚性需求购房者的支持，预计后续仍有更多地方城市跟进下调公积金首套房贷款利率。

而对于像济南市寒先生这样已经购买了首套房的群体来说，更多的成本其实来自于商业贷款，2019年签订贷款合同时，寒先生商业贷款部分执行的是LPR 83.5BP标准，好在随着LPR的降低，这部分贷款利息也会在2023年1月1日调降。

今年以来，房贷利率参考的5年期以上LPR已经连续3次下调，累计下降35个基点，当前首套房贷利率下限降至4.1%，二套房贷利率下限为4.9%。根据贝壳研究院监测，9月份已有86个城市主流房贷利率降至下限水平。

随着央行、银保监会9月29日公布，对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，可自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限，部分城市首套房商贷利率可以低于4.1%。“符合条件的城市，年底前下调首套房商贷利率下限，保守估计会降到与经营贷类似的3.6%-3.7%左右的水平。”贝壳研究院指出。

商业贷款与公积金贷款全方位调整，目的就在于减轻购房者成本。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静向21世纪经济报道记者表示：“双管齐下，将直接减轻贷款购房家庭的利息支出，减轻置业后的月供负担，有利于提振市场情绪，带动刚性住房需求释放，稳定房地产市场预期。”

结合此前部分城市“提高公积金贷款额度”“一人购房全家帮”等相关调控政策，本次将进一步强化公积金政策的影响力度。陈文静进一步指出，短期来看，公积金优化政策仍是各城市进行房地产调控的重要手段之一，预计更多城市将陆续下调公积金贷款利率、支持“商转公”贷款等政策，多个政策叠加带动市场逐步修复。

政策全方位稳预期

除了对新房市场和刚需群体的关注，稳楼市政策也在从更多环节促进房地产市场良性循环。

9月30日，财政部、国家税务总局明确，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

据21世纪经济报道记者了解，当前多数一、二线重点城市关于住房个人所得税的执行情况是，“满五唯一”免征，其他情况按照房屋差额的20%或者全额的1%征收。

以北京出售房屋按照房产交易盈利部分的20%征收个人所得税计算，若出售一套房屋成交价格为400万元，该房屋原值为200万元，不符合“满五唯一”条件，装修、税金等其它费用为50万元，则卖家需缴纳个税30万元。

新政之下，卖家如果在一年内重新购买新的住房，且新购住房的总价不低于400万元，那么这30万元的个税将被退回，卖家节省了高达30万元的成本。

李宇嘉告诉21世纪经济报道记者，目前由于对楼市信心和预期相对脆弱，叠加二手房置换的交易流程比较长，换房需求不强，这也是房地产良性循环的一个阻碍。他认为，减免置换房屋的个人所得税，对降低购房成本的力度还是比较大的，预计将对市场预期形成良好的引导效应。

换房需求是购房需求的重要组成部分，除了减免置换房屋的个人所得税，近期，监管层和各地方政府也连续发布了针对换房需求的一系列促进政策，包括降低二手房首付比例、推动二手房“带押过户”、“连环单”并行办理等，直指当前房地产市场存在的一些痛点与堵点。

“推动业主卖掉手上现有的二手房、购置新房屋，对于新市民的安居也有促进作用，为新市民、新青年等刚需群体的置业释放更多的选项。”李宇嘉补充说。

一系列稳楼市政策的效果释放，在国庆节假期已经开始有所体现，多个城市二手房成交回暖。

贝壳研究院数据显示，今年十一期间（10月1日至10月7日）贝壳50城二手房日均成交套数同比增长约54%，较2020年同期增长约3%。分城市来看，50城中90%的城市二手房成交量同比增长，其中东莞、成都、厦门、佛山、苏州等城市二手房成交套数超过去年同期的二倍。

从需求端看房活跃度也有提高。贝壳50城二手房日均带看客户量同比增长7%，超六成城市带看客户量同比增长，东莞、厦门、成都等城市带看客户量同比增长超过50%。

贝壳研究院认为，今年国庆假期二手房市场成交较去年同期回暖，主要是节前央行、财政部等相继发布部分城市降利率、换房减税等鼓励政策，有助于提振市场信心、加快购房者入市节奏。

值得注意的是，虽然首套房贷利率下调理论上会促进购房消费需求，购房者对烂尾的担忧依然存在。

前述济南市民寒先生身边即有这样的案例。国庆假期之前，寒先生的朋友张先生，属于尚未购买首套住房的刚需群体，为了结婚买房，已经看了一段时间房子，在这轮房贷利率下调之后，张先生也认为房贷利率已经降低到了合适的水平，但是出于对期房能否按时交房的担忧，他最终入手了一套二手房。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐即指出，考虑到市场预期尚不稳定，预计未来会进一步加大融资担保覆盖范围，引导金融机构降低对优质民营房企贷款成本，帮助房企在债券市场修复信用，优化预售资金监管方式，修复资金链循环，改善消费者市场预期。

前述寒先生身边的同事和朋友，对房贷利率下降利好也多持观望态度，他们认为，当下流动资金比固定资产更重要，目前不太有意愿增持第二套或第三套住房。

“整体看稳楼市政策力度越来越大，但目前消费者信心依然没有完全恢复，市场期待包括烂尾楼续建资金、存量房贷降息等更大力度政策。”中原地产首席分析师张大伟表示，购房者收入预期也影响着消费力的释放。

对于双管齐下贷款和双管齐下是指什么意思的总结分享本篇到此就结束了，不知你从中学到你需要的知识点没 ？如果还想了解更多这方面的内容，记得收藏关注本站后续更新。