上海个人住房贷款占比最新政策？

2021房贷政策

2020年12月31日，央行和银保监会联手颁布了一条关于房贷的重磅政策。而且，自2021年1月1日起直接实行。这是自房地产领域“三条红线”融资新规后的最重磅规定，且没有给任何过渡期。

1、这个规定的全称是《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，主要目的是对银行业房地产贷款进行集中管理。按这条新规，以后银行房地产贷款和个人住房贷款，均有上限，不得突破。文件的附件中，给出了极其明确的比例限制。

根据《通知》，两部门根据不同银行的资产规模及机构类型，分成5档对房地产贷款集中度进行管理，具体来看：

第一档也就是中资大型银行，包括工农中建交邮储6家国有大行和国家开发银行的房地产贷款占比上限为40%，个人住房贷款占比上限为32.5%。

第二档也就是中资中型银行，包括12家全国性股份制银行、农业发展银行、进出口银行以及资产规模较大的几家城商行如上海银行、北京银行等的房地产贷款占比上限为27.5%，个人住房贷款占比上限为20%。

第三档为中资小型银行和非县域农合机构，包括除了第二档以外的城商行、民营银行以及大中城市和城区农合机构，房地产贷款和个人住房贷款的占比上限分别为22.5%和17.5%。

第四档为县域农合机构，房地产贷款和个人住房贷款的占比上限分别为17.5%和12.5%；

第五档为村镇银行，两项贷款的占比上限为12.5%和7.5%。

另外，两部门表示：人民银行副省级城市中心支行以上分支机构会同所在地银保监会派出机构，可在充分论证的前提下，结合所在地经济金融发展水平、辖区内地方法人银行业金融机构的具体情况和系统性金融风险特点，以《通知》的第三档、第四档、第五档房地产贷款集中度管理要求为基准，在增减2.5个百分点的范围内，合理确定辖区内适用于相应档次的地方法人银行业金融机构房地产贷款集中度管理要求。

值得注意的是，有两种情况暂不纳入房地产贷款占比计算：一是住房租赁有关贷款，目的是为支持发展住房租赁市场。二是为配合资管新规的实施，资管新规过渡期内（至2021年底）回表的房地产贷款不纳入统计范围。

2、除此之外，根据央行两次规定，自2021年开始，贷款购房者将会面临两方面的新变化：一是用商业贷款按揭购房者，如果其重定价日定在1月1日，在本年度其月供将自1月起有所减少；二是本年度新贷款购房者，其贷款将会受到“住房贷款占比”的影响。

第一个变化：商业贷款，月供将有所减少2019年12月28日，央行网站发布《中国人民银行公告[2019]第30号》，进一步推动存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR。

第二个变化：个人贷款购房受到“住房贷款占比”影响2020年12月31日下午 ，央行在官网发布了“关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知”。

扩展资料：

1、银行系统中的贷款比例作出限制的原因

央行公告中提出“为增强银行业金融机构抵御房地产市场波动的能力，防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险”。2020年银保监会主席郭树清的讲话，也曾提到了中国金融体系对房地产贷款的依赖和集中度。

按郭主席的说法：中国房地产相关贷款，占银行业贷款的39%。而且这些仅仅只是银行体系内的贷款，那些房企自行发行的债券，融资的股权，已经信托等影子银行的资金，均不在这39%里面。

还有很多人，直接用经营性贷款去全款买房，这其实也算房价，只不过在表内看起来像发给工厂企业的经营性贷款而已。加上这些七七八八的表外贷款，房地产贷款会占到我国金融体系的40~50%左右。这是一个非常恐怖的比例，真正的半壁江山。过去世界上总共产生了130多次金融危机，其中100多次和房地产有关。

最近的一次，2008年的美国金融危机，起因是房地产。日本金融崩溃，起因也是房地产。所以郭主席将房地产定义为我国金融风险最大的“灰犀牛”。先搞了一个房企融资的“三条红线”，如今又开始限制整个银行体系的贷款上限。半壁江山实在太高了，哪怕是39%也很高。

所以现在规矩改了，直接通过放贷上限来压制全体金融系统。和现状比，压的不多，因为房地产贷款占中国金融体系的比例实在是太大了，大到不能动，不敢动。但这是首次以行政令的形式颁布贷款占比红线，给各银行都戴了一个紧箍咒。防范银行过多的贷款投向房地产领域，或出现一些不符合贷款要求的做法，比如近两年很火热的首付贷。

2、LPR影响

LPR是由我国18家报价银行综合考虑资金成本、贷款市场供求、信用溢价所报出来的结果。18家银行报价去掉最高和最低，其他数据平均构成LPR数据。

按照新规定：“自第一个重定价日起，在每个利率重定价日，利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定。”这意味着从2021年1月开始，住房贷款利率更多地将由市场机制决定，和2020年、2019年的利率形成机制有了不同。

自2021年开始，存量浮动利率贷款如果转为固定利率，未来贷款利率就固定不变了；如果转换为LPR，贷款利率会随着市场利率变化。根据新通告，今后贷款浮动利率将参照LPR，其定价模式为：房贷利率=LPR+固定点差（固定点差可能为负数）。

12月21日，最新数据显示：一年期贷款市场报价利率(LPR)维持3.85；五年期贷款市场报价利率(LPR)维持4.65%。由于2020年12月的LPR相比2019年12月的LPR下降15个基点，若购房者的房贷利率转换日定在每年的1月1日，则从2021年1月月开始，房贷利率将降息15个基点，个人住房贷款者月供还款将减少。根据“房贷利率=LPR+固定点差”的计价模式。

举例来说：假设一个人在2019年10月8日之前，向银行按揭了30年期的100万房贷，利率为贷款基准利率上浮1.1倍，那么实际利率为5.39%（4.9%×1.1）。

但如果转换为浮动利率，其固定点差（0.59%）=原合同当前的执行利率水平（5.39%）-2019年12月发布的相应期限LPR（4.8%）。

换言之，在往后的日子里，他的的房贷利率定价公式为：房贷利率=LPR+0.59%；在2020年，利率保持5.39%不变；但从2021年开始，即可享受利率下行的优势。现在，2020年12月五年期以上LPR降低至4.65%。那么2021年的利率就为5.24%，相比转为固定利率下降0.15个百分点。

在利率下降的情况下，如果这个人选择等额本息还款，他每月会比之前少还多少钱呢？如果实际利率为5.39%（4.9%×1.1），他过去每月需要还银行贷款5609.07元。2021年的利率变为5.24%，相比固定利率下降0.15个百分点之后，他每月需要还款5515.84元。每月减少还款93.23元。

当然，个人如果选择转换为固定利率，那么2019年1月1日-2049年12月21日间利率均为5.39%，每月还款就是固定不变的。和世界许多国家相比，我国当前利率较高，回旋余地较大。从长期来看，LPR进一步下降的可能性较大，如果这样，那么房贷利率还有望再降低，贷款购房者未来还有希望再减少利率支出。

通知给银行设定了关于房贷规模的“两道红杠”：第一道红杠，是“房地产贷款占比”，是银行业金融机构房地产贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例。第二道红杠，是“个人住房贷款占比”，是个人住房贷款余额占金融机构人民币各项贷款余额的比例。

央行通知给出了“房地产贷款占比”和“个人住房贷款占比”的计算公式：值得一提的是，这两道红杠以后，对普通购房者而言：意味着以往“小银行”通过更“灵活”的个人住房贷款政策，拓展该部分业务的空间将受到限制，个人住房贷款的利率、资格等方面的管理将更加严格。

我们个人住房贷款，一般每月还贷额度最好不超过家庭收入的30％，这被视为一个家庭财产的“安全线”，如此能保证个人月还款后的正常家庭生活开支；7大国有银行的“个人住房贷款占比”最高，达到总贷款的32.5%。说明央行也把国有银行“总贷款的30%”附近，视为一个国家“住房金融”的安全线。

参考资料来源：中国人民银行-中国银行保险监督管理委员会关于建立银行业金融机

上海首付35%还是30%

根据上海市商品房贷款政策规定，居民家庭购买首套住房（即居民家庭名下在上海市无住房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录）申请商业性个人住房贷款的，首付款比例不低于35%。

首付就是买房时按国家比例第一次支付的最低比例款项，当然支付也可以高于这个额度，但是不能低于它，余下的从银行贷款。

从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。

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“房贷荒”众生相：多地暂停个贷 部分机构放款“等明年”

“房贷荒”已经延续到了2022年。

“目前排队人数较多，放款时间可能需要等候半年，预计至少要到春节前后了。”准备在上海申请首套个人住房贷款的张彦（化名）在咨询时得到了这样的答复。

近日，《中国经营报》记者先后联系中国银行、交通银行、建设银行、招商银行、上海银行、浙商银行、浦发银行和苏州银行等 12家银行分设在上海、金华、杭州、无锡、南京、苏州、合肥和武汉8座城市的分行贷款中心咨询房贷办理情况，工作人员分别给出了“已暂停个人住房贷款业务”或“受住房贷款余额不足影响，放款周期延长”等回复。

限制加杠杆，房贷利率上调，正成为房地产市场 “稳 房价 、稳预期”的重要利器。一家国内头部房产中介平台上海一区域负责人张峰（化名）向记者感叹：“受银行收紧住房贷款影响很多客户由于没有资金，购房者看房买房的热情开始降低，而 二手房 房东担心迟迟拿不到尾款，也会对意向购房者比较挑剔，更希望寻得能够全款支付的购房者。”

另外，延缓放款也给开发商带来了冲击。一家房企上游供应商的相关负责人便向记者透露： “项目公司称今年银行放款慢，导致他们此前开盘的项目没有回笼到充足的资金。我们作为供应商也迟迟未收到房企应付的款项。”

部分银行全面暂停房贷申请

“在上海，今年从申请到放款至少需要半年时间。其中，审批流程大概需要20天左右，放款需要4个多月的时间。”张峰告诉记者，“而去年同期从审批到放款，大概只需要1个月左右。”

记者在采访中发现，中国银行武汉分行、招商银行金华及合肥分行、浙商银行杭州分行、徽商银行合肥分行等工作人员均明确表示已暂停房贷申请，主要原因在于贷款额度不够，至少得到明年才能恢复申请，明年的具体时间也还不确定。

其中，中国银行武汉分行仅暂停了二手房贷款，招商银行和浙商银行多家分行则全面暂停了 新房 和二手房的贷款。徽商银行合肥分行的一位工作人员则告诉记者： “目前已经暂停了二手房的贷款，我们一直是没有涉及新房贷款的。”

而在尚未暂停房贷申请的银行中，只有建设银行苏州分行、招商银行苏州分行以及上海银行宁波分行工作人员表示，放款时间大概在 2～3个月。另外多家银行工作人员则称：放款时间现在不能确定，至少需要半年左右，大概得等到明年1～2月份。

此外，多家银行分行工作人员表示，目前只对列入银行准入范围开发商的购房者，或者有合作关系的中介机构平台客户提供贷款，交通银行工作人员表示： “我们没有指定的合作开发商或中介平台，购房者只要手续齐全都可以申请。”

对此，部分银行工作人员给出的解释是： “首先是为了降低风险，毕竟有第三方作担保。其次是因为贷款额度紧张，我们也要选择优质的开发商或者合作的中介平台。”

近日，记者在上海浦东新区采访了解到，一计划 9月份开盘的新建住房项目销售人员告诉记者：“项目开发商是国内的头部房企，有常年合作的银行，会为我们预留贷款额度。在项目一期房源中，有部分贷款客户，放款时间只需要一个月左右。”

对于银行 “挑客”的现象，中国光大银行金融市场部分析师周茂华向记者解释道：“一是在房地产调控趋严的情况下，部分银行的房贷资金额度本身偏紧张。二是出于防范风险考虑，银行对有合作关系的开发商比较了解。与此同时，这有助于加快合作开发商的资金回笼速度，降低贷款违约风险。”

以招商银行为例，根据其近日发布的 2021年中期报告的数据显示，其房地产贷款占比合计为32.22%，其中个人住房贷款占比为24.71%。

而去年 12月份，中国人民银行、银保监会联合发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。根据不同的机构类型，划分不同的房地产贷款集中度。其中，针对中资大型银行，房地产贷款占比上限为40%，个人住房贷款占比上限为32.5%。而中资中型银行的上限则分别为27.5%和20%。这使得今年以来，银行加强了对房地产贷款的控制。

按照 “银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度”要求，由于招商银行属于中型银行，监管部门对其个人住房贷款占比和房地产贷款占比上限分别为20%和27.5%。这也意味着，该行个人住房贷款占比和总房地产贷款占比已经全部超过了警戒线。

多城接连上调房贷利率

“目前首套房的利率是5.73%，二套房的利率是5.98%。”交通银行武汉分行营业部贷款中心的工作人员向记者坦言：“目前的利率，仅供参考，预计近期武汉的住房贷款利率要上调。”

事实上，今年以来， “加息潮”已经在多个城市蔓延。根据融360大数据研究院公布的数据显示，进入2021年，已经有30个城市的房贷利率较2020年底上涨，加入了上调房贷利率的阵营，并纷纷突破了6%和7%的“关口”。

根据上述数据显示，今年全国房贷利率整体水平开始止跌转涨，全国房贷的平均利率已经连续多个月处于稳步上升的状态。在今年 5月，全国首套房贷款平均利率为5.33%，较2020年底上涨11BP；二套房贷款平均利率为5.61%，较2020年底上涨了8BP。而到了7月份，全国首套、二套的房贷平均利率则分别达到了5.38%、5.65%。

与此同时，今年 5月份以来，杭州、宁波、苏州等地多家银行上调了首套及二套房贷利率。其中苏州上调幅度较大，在5月份，苏州市将首套房贷款利率上调了60BP至5.65%，二套房上调40BP至6.0%。

但是，记者注意到，从 7月底开始，苏州市的首套房贷利率便“突破”了6%。而苏州市多家银行的二套房贷利率，已经逼近7%。

近日，浦发银行苏州分行的工作人员向记者表示： “目前首套房和二套房的利率分别为6%和6.5%”。而苏州银行在苏州当地的工作人员也透露道：“首套房利率已经达到6.5%，二套房利率为6.7%。”

而一直处于房贷利率 “低洼地”的上海市，也在7月末，全线上调了房贷利率，步入“5时代”。日前，中国银行和交通银行等大型国有银行上海分行营业部贷款中心负责人向记者确认称：“上海首套房贷利率已从原先的4.65%上调至5%，二套房贷利率则从5.25%上调至了5.7%。”

除了一二线城市之外，三四线城市也纷纷迎来房贷利率上涨潮。

以苏州市管辖区域内的县级市 ——昆山为例，有数据显示，截至8月末，该县级市大部分银行的首套房贷利率为6.5%～6.7%。与此同时，对于仍有贷款未结清的购房者，执行的二套房贷利率则从6.7%起，最高值已经突破了7%。

招商银行昆山支行的工作人员告诉记者： “首套房贷利率是6.5%左右。而对于二套房，若贷款人仍有贷款未结清，那么二套房贷款利率至少得在7%以上。”

记者按照等额本息的还款方式计算到，若为首套房，以贷款期限为 30年、贷款额为500万元、4.9%的等额本息基础利率为例，那么购房者共需支付的利息总额约为455万元。

若按利率上调至 6%计算，则利息总额将达到580万元左右，相较4.9%的利率，购房者需多支付125万元的利息；若按照7%的房贷利率计算，那么利息总额将共计698万元左右，相较于4.9%的利率，购房者需多交付的利息则将达到243万元。

对于房贷利率上调所带来的影响，张峰则向记者坦言： “房贷利率的上调，尤其是今年以来大幅度的利率上涨情况，会导致总利息额大幅上涨，增加了资金压力，限制‘高杠杆’。这对于房地产市场，是立竿见影的一种调控手段。”

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