公摊面积贷款利率怎么算？

公积金贷款等额本金和等额本息哪个好？房子公摊大好还是公摊小好？

公积金贷款等额本金和等额本息哪个好？

我个人想法选择等额本金还款方法。等额本息和等额本金还款这几种贷款还款方式的差别通常是本金的扣除速率不一样，等额本息还款的本钱扣除速率比较慢，还款压力较为平静，总贷款利息比较多；等额本金还款的本钱扣除速率就快得多了，前几年的还款压力也大的一笔，总贷款利息少一些。

因为住房公积金借款采取的是按揭贷款的方式，一般限期很长，伴随着贷款额的持续扩大，多的是十年以上，二三十年全是正常的，因此在考虑利息的与此同时，理应把工资待遇，通胀，消费力等多种因素都考量进去，初期还款比较多资产并不是一个明智的选择。

现阶段，住房公积金货款利率5年及以上级别为3.25%，已达到历史时间最低值，印象里最大年化利率像是5.22%。而商业银行的三年期基准贷款利率为2.75%，一般存款做到5万余元就可以享受上调30%，10万余元可上涨40%，也就是3.575-3.85%，早已高过住房公积金银行贷款利率了。

因为存定期的门槛是很低的，大家可以这么说，本人应用住房公积金贷款的财务成本是负的，一定可以运用这一笔资产获得价差。这样看来，住房公积金借款最好是不要太快结清，尽可能选择比较长的还款期限，制定工作压力比较小的还款协议，应用该笔资金进行投资理财。因此，最佳的选择或是等额本金还款方法。

房子公摊大好还是公摊小好？

公摊大小各有利弊，看购房者自已的选择。

公摊小：经济发展，好用。相同的钱买到的使用的面积大量，比较划算。高层得房率比较高，但同时房型相比较大公摊的会差些，也就是，舒适度不太高。经济实力一般的能够选择。

公摊大：房子高端，户型图设计较有效，定居舒服，因为配套设施总面积多，设备全，高层得房率就低，合适为改善居住条件而买房的人群。

针对每一个房地产商，我认为有一点尤其不科学，那便是公摊的面积彻底要归入小区业主，自身房子价格就非常的价格昂贵，公摊面积大部分都占据房子的1/8的占地面积。

所以很多人在购买房子时，都会先考虑一下公摊面积占据房子的比例是多少，进而再选择买房，比如说我那时候选购如今这一套90平米的住宅，公摊面积就达到了18平方米。

我们都知道这套房产我具体到手的总面积仅有78平方米，即使这样我这一套房子的公摊面积还是很小的，由于我选购的房屋归属于步行梯，公摊面积占据非常小，假如是小高层，最少也要占据20多㎡之上的模样。因此绝大多数买房者更喜欢买那种多层房屋，也不愿意买高层住宅。

现在打算购房，每平4200，我打算首付总共拿十万，请问贷款20年，怎么算月供，还有公摊？谢谢了。

回答如下：

1、98平的房子，第平4200元，该房子的总价为41.16万元。按照当前公积金贷款的要求，首付是30%：41.16*30%=123480元。如果按12.5万计算，需贷款：41.16-12.5=28.66万，暂按28.7万计算。贷款期限20年、当前的按揭贷款利率是6.80%。

2、月供：目前银行的还款方式有两种，一是等额本息法，二是等额本金法。现分别计算如下：

A、等额本息法：月还款额为2190.78 元（每月相同），总利息为238788.27 元。

B、等额本金法：每个月的还款额不一样。第一个月还款额为2822.17 元（以后逐月减少，月减少额为6.78 元），最后一个月还款额为1202.61元，总利息为195973.17 元。

以上两种方法相比较，等额本金法比等额本息法少还42815.10 元。

具体采用哪种还款方式，在银行办理贷款手续时可以选择。

3、建筑面积公摊：一般多层的房子（无电梯）的公摊面积比例为15%——20%；高层（有电梯）的公摊面积比例为24%——31%。

房产抵押贷款怎么贷?高层的分摊面积怎么计算?

房产抵押贷款怎么贷?

1、把夫妻双方的身份证件、户口簿、结婚证书、房权证、土地使用证(或影印件)、工商营业执照、税务登记、银行资金流水等备好。

2、带上身份证件、房权证到资产评估公司申请办理评定，这儿注意一点，银行都有各自指定资产评估公司;资产评估公司立案后出示分析报告。

3、带上夫妻双方的身份证件、户口簿、结婚证书、房权证、土地使用证(或影印件)、工商营业执照、税务登记、银行资金流水、分析报告到银行办理贷款，签署借款协议。

4、银行立案后，用心核查原材料真假，之后到经营地实地查看，符合要求后报上级领导银行准许。

5、上级领导银行准许了，带上身份证件、借款协议、房权证到房管部门申请办理质押，房管部门立案后办理抵押，出示他项权利证书。

6、带上他项权利证书到银行拿走借款。

房子抵押借款优缺点

1、优势

(1)利率低：由于贷款人给予自己的房产做抵押，将银行或其它贷款公司风险降到较低，就算贷款人不还钱，还可以将它的房子依规进行交易，因此，贷款公司会适当调整借贷人贷款利率。

(2)审核信用卡额度高：一般贷款无抵押额度应该是月的工资10倍左右，信用额度较低，假如是办什么着急的事，很有可能资产彻底不够了，即使个人工资比较高，可贷出来额度或是比较低的。房贷和车贷对比，房贷的掉价速率显著慢于汽车的掉价速率，而且房地产是固资，而汽车也是需要依据使用价值来确定贷款额，不稳。

虽然房地产也是由房子自己的价值而定，但一般最高额度可以达到房屋评估意义的70%，总体来说或是可带一笔比较大的资金。

(3)贷款年限长：宣布因为房屋是相对稳定的固资，信用额度一般都很长，那对于借款人来讲，借款可以用时长就可变长。一般房屋抵押贷款的信用额度是10~20万，规模最大的信用额度可以达到30年。

(4)易获准：房屋抵押贷款最突出的优势就是对借款人的身份规定非常少，不论是工薪族、个体工商户或是灵活就业人员，只要你的房地产足值而且借款的用处合规合法，基本上银行都是会通过你的申请贷款。

2、缺陷

(1)办理手续繁杂，比在银行申请办理相关业务要繁杂的多，同时对借款人的个人信用要求很高，个人信用较弱将难以审核通过;

(2)下款速度比较慢，银行危机意识极强，审核借款时应考虑的问题蛮多，因此下款时间很长，一般在大半个月上下。

高层的分摊面积怎么计算?

一、国家对于房屋公摊面积展开了界定，而对房屋公摊面积比例没有一个具体规定。一般来说，一般高层住宅楼在没有任何地底设备用房、最底层铺面、底层架空的情形下，公摊系数大约在10%-15%；带电梯的小高层住宅，公摊系数大约在15%-20%；高层建筑相对性更高一些，大约在20%-25%。

二、依据建筑工艺和一般的配套设施规定，多层建筑、高层建筑会有不同的公共面积分摊系数，且大概在某一个实际范围之内波动。高层公摊面积一般是六层的分摊系数在0.18-0.26中间，而高层住宅板式楼的分摊系数即在0.14-0.16中间，高层建筑的分摊系数在0.11-0.16中间。

高层住宅和洋房哪个公摊面积高？房价下跌房贷利率会下调吗？

高层住宅和洋房哪个公摊面积高？

高层的公摊面积多，公摊面积一般也会受到套内应用总建筑面积和总户数产生的影响。公共性地区越多，每一个居民分摊的公摊面积就会越多。而洋房是属于矮层，一梯一户较多一梯两户，也是有独幢小区，它公摊面积就不受居民多与少危害。公摊面积就会越低，实际应用面积就会增多。

洋房和高层住宅有什么不同?

1、高层得房率。

洋房和高层住宅最直观的区别便是高层得房率大小，高层得房率较大的房子定居下去也会比较舒服。双层洋房的公摊面积小，高层得房率高。一般来说，双层洋房的公摊面积一般为占地面积的8%-10%，而高层住宅达到15%-25%。以90平方米总建筑面积为例子，常规双层洋房实际使用面积为80平方米上下，而高层住宅使用的面积只有67.5平方米。

2、容积率。

洋房和高层住宅的容积率也还是有很大区别的，高层住宅的容积率大约为2.5-1.5;花苑洋房的容积率一般不超出1.0，容积率仅次高价的独栋别墅。因而，买房者选购洋房得话，容积率会非常低，并且花苑洋房的住房相对密度也是很低的。伴随着土壤资源愈来愈焦虑不安，低容积率的住房十分难能可贵，因而花苑洋房的绿化环境、住房条件全是好于小高层住宅的。

3、家用电梯比。

目前市场中的高层住宅大多数都是两梯三户四户，或是三梯六户的方式，而洋房想要在定居感上实现类似排屋别墅的高贵感受，一般都制成一梯一户，或一梯两户。由于高层住宅的居民多，每日上下班时间电梯里面全是人挤人，尤其是夏天，在其中味儿，大家都清楚。因而，对比居民较多的高层住宅而言，洋房定居下去会更舒适。

4、地区。

洋房和高层住宅在路段上也有一些差别，绝大多数花苑洋房坐落于城市近郊区或是离城区稍远的地段，在所在位置上也许比不上高层住宅。高层住宅由于相对来说容积率较高一些，在城市里的地区也会有一些小高层住宅的出现。如果就地区挑选来讲，花园洋房住着更贴近城，花苑洋房位置往往会稍偏一些。

5、面宽、朝南光照。

由于洋房大多数都是一个单元2个居民的规划，所以从面宽和光照上去较为得话，洋房确保了大面宽户型图设计的完成，一般双层洋房的面宽在约10-12米，某些新楼盘甚至是在13米左右。而高层住宅因为合理布局必须，一般都是两梯四户，要照顾到4户光照的均好性，就有必要限定单套房型朝南面宽限度，一般的高层面宽多的是8米长。

房价下跌房贷利率会下调吗？

实际上房价下降和房贷利息都是没有直接地关联，由于房子价格是房地产商定的价钱，房贷利息银行是定利率。但是房价下降会影响到贷款额，由于楼房价格降低了，在房贷首付比例相同条件下，贷款额就会变少。

举个例子，原本贷款人看上的一套房子价是100万，首付款是30%即30万，贷款额是70万；后边房地产商把房子价格减少了10万成了90万，首付款是30%是27万，借款只需贷63万就行了。

自然也可能会发生房价下降了房贷利息也下降状况，这只能算是一种偶然。留意房贷利率下调还要看住房贷款种类，即住房贷款是商贷，还或是公积金房贷，二种贷款的利息产品执行标准不一样，变化情况也不尽相同。

一般房贷利率下降就是针对纯商贷，由于公积金房贷利息是按个人公积金货款利率实施的，一般是不容易变化的；新发放纯商贷都是按LPR年利率+基准点标价，而且伴随着LPR波动，LPR房贷利率调整了纯商业房贷会下降。

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