双管齐下的拼音？

多地下调公积金贷款利率，稳楼市政策全方位深化

国庆假期前，央行、银保监会、财政部、国家税务总局等部门接连释放重磅利好，包括放开首套住房贷款利率下限、下调首套房公积金贷款利率0.15个百分点、对居民换购住房给予个人所得税优惠等政策正式发布，各地也在积极落实相关政策，释放市场需求。

据21世纪经济报道记者不完全统计，从国庆节假期第一天至今，包括湖南省、河南省、安徽省、东莞市、南京市、杭州市、无锡市、合肥市、宁波市等51个省市，纷纷官宣下调首套房公积金贷款利率，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。

另一方面，部分城市放开首套住房贷款利率下限意味着，符合条件的城市首套房商贷利率有可能低于4.1%。

公积金贷款与商业贷款双管齐下，降低购房者实际购房成本，叠加近期一系列针对换房需求的促进措施，稳楼市政策正在全方位深化。

无论是减轻购房者成本，还是打通换房阻碍，又或者是提升市场信心，在“用足用好政策工具箱”、“因城施策”的原则指导下，监管层和地方政府加快了步伐，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

政策利好叠加开发商促销“抢收”，业内人士认为，楼市有望进一步企稳，但市场人士同时指出，除了支持首套房消费群体，建议也关注对改善性购房群体的资金支持，从而进一步提振市场，改善消费者预期，促进房地产良性循环。

（10月官宣下调首套房公积金贷款利率的省份和城市）

直击购房成本

济南市历城区的寒先生，目前居住的是2019年购买的首套房，当时共申请了30万元公积金贷款和60万元商业贷款，每月公积金贷款需还款1400元，商业贷款月供为3500元。

随着济南10月1日起下调首套房公积金贷款利率至3.1%，寒先生作为已发放未到期的首套个人住房公积金贷款用户，也将在2023年1月1日享受到调整后的新利率。

除了济南，还有包括湖南省、河南省、安徽省、东莞、南京、杭州、无锡、合肥、宁波、南宁、郑州、大连、石家庄、吉林、惠州等其余50个省市的公积金管理中心正式发布了调整公告，明确自2022年10月1日起，首套个人住房公积金贷款，按照央行调整后的利率执行，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。

执行新的公积金贷款利率后，对于首套购房者来说，将实实在在省下一笔购房成本。按照一笔100万元，年限30年的公积金贷款来计算，首套房新利率下，等额本息贷款方式下的贷款利息总额将减少约3万元，每月可少还款82元。

所有城市首套房公积金贷款利率调整的时间界限均为10月1日，尚未购买首套住房的刚需群体将从10月1日起直接受益；而那些2022年10月1日前已发放未结清的个人住房公积金贷款，也将于2023年1月1日起按调整后的新利率执行。

“公积金是购房者重要的金融贷款之一，也是为了买卖房屋设立的专项贷款资金，是购房者在购房过程中优先选择的贷款方式。” 诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱表示，本次公积金下调主要针对首套房，再次体现了信贷政策对刚性需求购房者的支持，预计后续仍有更多地方城市跟进下调公积金首套房贷款利率。

而对于像济南市寒先生这样已经购买了首套房的群体来说，更多的成本其实来自于商业贷款，2019年签订贷款合同时，寒先生商业贷款部分执行的是LPR 83.5BP标准，好在随着LPR的降低，这部分贷款利息也会在2023年1月1日调降。

今年以来，房贷利率参考的5年期以上LPR已经连续3次下调，累计下降35个基点，当前首套房贷利率下限降至4.1%，二套房贷利率下限为4.9%。根据贝壳研究院监测，9月份已有86个城市主流房贷利率降至下限水平。

随着央行、银保监会9月29日公布，对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，可自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限，部分城市首套房商贷利率可以低于4.1%。“符合条件的城市，年底前下调首套房商贷利率下限，保守估计会降到与经营贷类似的3.6%-3.7%左右的水平。”贝壳研究院指出。

商业贷款与公积金贷款全方位调整，目的就在于减轻购房者成本。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静向21世纪经济报道记者表示：“双管齐下，将直接减轻贷款购房家庭的利息支出，减轻置业后的月供负担，有利于提振市场情绪，带动刚性住房需求释放，稳定房地产市场预期。”

结合此前部分城市“提高公积金贷款额度”“一人购房全家帮”等相关调控政策，本次将进一步强化公积金政策的影响力度。陈文静进一步指出，短期来看，公积金优化政策仍是各城市进行房地产调控的重要手段之一，预计更多城市将陆续下调公积金贷款利率、支持“商转公”贷款等政策，多个政策叠加带动市场逐步修复。

政策全方位稳预期

除了对新房市场和刚需群体的关注，稳楼市政策也在从更多环节促进房地产市场良性循环。

9月30日，财政部、国家税务总局明确，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

据21世纪经济报道记者了解，当前多数一、二线重点城市关于住房个人所得税的执行情况是，“满五唯一”免征，其他情况按照房屋差额的20%或者全额的1%征收。

以北京出售房屋按照房产交易盈利部分的20%征收个人所得税计算，若出售一套房屋成交价格为400万元，该房屋原值为200万元，不符合“满五唯一”条件，装修、税金等其它费用为50万元，则卖家需缴纳个税30万元。

新政之下，卖家如果在一年内重新购买新的住房，且新购住房的总价不低于400万元，那么这30万元的个税将被退回，卖家节省了高达30万元的成本。

李宇嘉告诉21世纪经济报道记者，目前由于对楼市信心和预期相对脆弱，叠加二手房置换的交易流程比较长，换房需求不强，这也是房地产良性循环的一个阻碍。他认为，减免置换房屋的个人所得税，对降低购房成本的力度还是比较大的，预计将对市场预期形成良好的引导效应。

换房需求是购房需求的重要组成部分，除了减免置换房屋的个人所得税，近期，监管层和各地方政府也连续发布了针对换房需求的一系列促进政策，包括降低二手房首付比例、推动二手房“带押过户”、“连环单”并行办理等，直指当前房地产市场存在的一些痛点与堵点。

“推动业主卖掉手上现有的二手房、购置新房屋，对于新市民的安居也有促进作用，为新市民、新青年等刚需群体的置业释放更多的选项。”李宇嘉补充说。

一系列稳楼市政策的效果释放，在国庆节假期已经开始有所体现，多个城市二手房成交回暖。

贝壳研究院数据显示，今年十一期间（10月1日至10月7日）贝壳50城二手房日均成交套数同比增长约54%，较2020年同期增长约3%。分城市来看，50城中90%的城市二手房成交量同比增长，其中东莞、成都、厦门、佛山、苏州等城市二手房成交套数超过去年同期的二倍。

从需求端看房活跃度也有提高。贝壳50城二手房日均带看客户量同比增长7%，超六成城市带看客户量同比增长，东莞、厦门、成都等城市带看客户量同比增长超过50%。

贝壳研究院认为，今年国庆假期二手房市场成交较去年同期回暖，主要是节前央行、财政部等相继发布部分城市降利率、换房减税等鼓励政策，有助于提振市场信心、加快购房者入市节奏。

值得注意的是，虽然首套房贷利率下调理论上会促进购房消费需求，购房者对烂尾的担忧依然存在。

前述济南市民寒先生身边即有这样的案例。国庆假期之前，寒先生的朋友张先生，属于尚未购买首套住房的刚需群体，为了结婚买房，已经看了一段时间房子，在这轮房贷利率下调之后，张先生也认为房贷利率已经降低到了合适的水平，但是出于对期房能否按时交房的担忧，他最终入手了一套二手房。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐即指出，考虑到市场预期尚不稳定，预计未来会进一步加大融资担保覆盖范围，引导金融机构降低对优质民营房企贷款成本，帮助房企在债券市场修复信用，优化预售资金监管方式，修复资金链循环，改善消费者市场预期。

前述寒先生身边的同事和朋友，对房贷利率下降利好也多持观望态度，他们认为，当下流动资金比固定资产更重要，目前不太有意愿增持第二套或第三套住房。

“整体看稳楼市政策力度越来越大，但目前消费者信心依然没有完全恢复，市场期待包括烂尾楼续建资金、存量房贷降息等更大力度政策。”中原地产首席分析师张大伟表示，购房者收入预期也影响着消费力的释放。

保障性租赁住房“风动”，贷款“松绑”能否打破发展掣肘？

保障性租赁住房作为“房住不炒”的抓手之一，在虎年开工第二天，迎来一大政策利好。2月8日，央行、银保监会发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》（简称“《通知》”），明确银行业金融机构要加大对保障性租赁住房的支持力度。

对于此番政策导向，业内人士分析指出，此次《通知》旨在为保障性租赁住房提供金融支持，助力“十四五”期间保障性租赁住房房源供给目标实现，同时稳定房地产企业资金面。值得关注的是，该政策能否打破保障性租赁住房市场发展掣肘？对租赁企业而言，又有哪些问题需要厘清？

2月8日，央行、银保监会发布《通知》，明确银行业金融机构要加大对保障性租赁住房的支持力度。图片来源/IC photo

保障性租赁住房贷款“松绑”，助力提升企业积极性

2月8日下午，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《通知》，明确银行业金融机构要加大对保障性租赁住房的支持力度。

《通知》指出，自其印发之日起，银行业金融机构向持有“保障性租赁住房项目认定书”的保障性租赁住房项目发放的有关贷款，不纳入房地产贷款集中度管理；银行业金融机构要加大对保障性租赁住房的支持力度，按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，提供金融产品和金融服务。

对此，贝壳研究院高级分析师黄卉表示，此次《通知》符合国务院办公厅《加快发展保障性租赁住房的意见》的政策导向，旨在为保障性租赁住房提供金融支持，助力“十四五”期间保障性租赁住房房源供给目标实现，同时稳定房企资金面。

对于房企而言，黄卉分析称，该政策有助于提高房企参与保障性租赁住房的积极性，将有效扩大保障性租赁住房房源供给，“此前在房地产贷款集中度管理要求下，房企用于保障性租赁住房的贷款也纳入计算范围，一定程度上对房企参与保障性租赁住房形成了限制；此次《通知》规定保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，有利于提升房企积极性，充分发挥房屋投资建设的优势，从而增加保障性租赁住房房源供给。”

除此之外，黄卉指出，该政策也有助于参与住房保障建设的企业稳定资金面。2022年上半年，依然处于房企债务到期的高峰阶段，房企面临资金压力仍然较大。由于保障性租赁住房的开发建设投资回收期长、利润回报相对较低，分开计算额度有助于房企在积极参与保障性住房建设的同时，确保现金流的稳定，实现房企资金、运营等层面的良性循环。

ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然分析指出，从目前全国保障性租赁住房发展的情况来看，如何调动企业获取租赁住房专项用地和盘活存量资产的积极性、推动拿地企业尽快开工建设，都是在市场发展过程中遇到的实际问题，也有很多传统地产企业在选择进入住房租赁市场时，因为地产行业“三道红线”的压力而踌躇不前，“此次政策的出台，从资金端上明确了行业界限，缓解了企业的后顾之忧，将极大推动保障性租赁住房的规模扩张，加快项目的入市节奏。”

此外，赵然进一步指出，本次政策也明确指出，下一步，继续加大对保障性住房建设和长租房市场发展的金融支持力度，促进房地产业良性循环和健康发展，金融支持未来也将从保障性租赁住房扩大到长租房市场，普惠范围会进一步扩大。从国际经验来看，金融财税政策的释放，是住房租赁行业发展的最大推手。

政策暖风下房企应把握信贷调整方向和节奏

值得一提的是，发展保障性租赁住房是我国住房制度建设的重中之重。来自住房和城乡建设部数据显示，截至今年1月中旬，全国已有近30个省区市出台了加快发展保障性租赁住房的实施意见；“十四五”期间，40个重点城市计划新增保障性租赁住房650万套（间）。

“保障性租赁住房的大规模建设，为各类市场主体提供了发展的机会，比如，开发企业可以借此契机为政府提供保障性租赁住房的代建服务。”中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进如是说。

在此背景下，政策层面早已显现出对于保障性租赁住房市场的支持意图。去年以来，国家发展改革委、住房和城乡建设部等多部门推出多项举措，大力发展保障性租赁住房。

今年1月10日，国家发改委等21个部门印发《“十四五”公共服务规划》，其中明确提到，积极推动改善住房条件，人口净流入的大城市要大力发展保障性租赁住房，主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。

1月20日，据媒体报道，在全国住房和城乡建设工作会议上，住建部有关负责人表示，今年要持续推进住房供给侧结构性改革，坚持租购并举，多主体供给、多渠道保障，优化住房供应结构；大力增加保障性租赁住房供给，以人口净流入的大城市为重点，全年建设筹集保障性租赁住房240万套（间）。

“十四五”期间，40个重点城市计划新增保障性租赁住房650万套（间）。资料图片

保障性租赁住房的发展，离不开金融领域的支持。在明确了国家保障性租赁住房的发展规划目标后，此次《通知》进一步为保障性租赁住房的发展铺路，加大了金融支持力度。

对此，房东东公寓学院全雳指出，该政策是高层发出的明确信号，对于保障性租赁住房，将在资金上重点扶持，特别是对于国企开发商来说，将有效解决贷款资金中的流动性和灵活性，对应的基础设施支持保障性租赁住房Reits也将进一步加速，“未来民生才是最主要的，对国企长租公寓而言，将迎来一个非常好的机会。”某居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，从保障性租赁住房市场的发展角度看，信贷政策放松和信贷投放鼓励，将使得房贷更好地支持保障性租赁住房的发展。

那么，对房企而言，在具体策略上将进行哪些调整？对此，严跃进分析称，房企要从两点精准理解这个政策。一是认清什么是保障性租赁住房，从此次政策看，此类住房必须具备“保障性租赁住房项目认定书”，房企取得的项目必须走一道流程，即向房管部门申请保障性租赁住房项目认定书，进而享受此类优惠政策；二是房企要注意商业银行信贷工作的调整，即2022年会加大对保障性租赁住房领域的房贷投入，房企应积极把握信贷工作的调整方向和调整节奏，积极申请此类保障性租赁住房贷款，真正发力2022年的保障性租赁住房建设。

保障性租赁住房和市场化租赁住房应“双管齐下”

在景晖智库首席经济学家胡景晖看来，保障性租赁住房的贷款不纳入“两集中”管理，银行在这方面去掉了“紧箍咒”，能够大胆地去放贷，支持各地保障性租赁住房的快速发展，这是个好事。不过，也可能会存在一些问题，不能忽略，需要引起重视。

具体来看，一是手续烦琐，企业申请保障性租赁住房贷款，要经过政府对于保障性租赁住房项目一系列的“开绿灯”，一事一议，再加上银行的批贷等，审批流程和手续比较烦琐，一般企业申请难度可能较大；二是利率偏高，实际上，即便拿到保障性租赁住房的专项贷款，综合的年化融资成本在5%左右，要高于目前中小微企业经营贷3.8%到5%的利率，贷款企业压力较大。

此外，还需注意“过度倾向保障性，忽略市场化租赁”的问题，即过度倾向于对保障性租赁住房的贷款支持，而忽略了对市场化租赁房源供应和运营主体的支持，有可能会导致整体租赁房源供给不足。胡景晖表示，虽然保障性租赁住房能够拿到很多优惠政策，但是其也会被要求比同地段市场化的租金要低15%-20%，如果把政策红利剔除掉，基本上市场参与主体都处在一个微利的状态；如果市场参与主体的积极性不够，那么参与者就少，供应不足，房租就还会上涨。

基于此，胡景晖称，真正要把长租房市场搞好，必须保障性和市场化双管齐下，在支持保障性租赁住房供应的同时，也要加强对市场化租赁住房供应和运营主体的支持力度。

不过，值得一提的是，“住房租赁贷款不纳入房贷集中度考核”的表述，过去也已出现过。2020年底，央行发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，该政策明确指出，“为支持大力发展住房租赁市场，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。”从这个角度看，严跃进指出，央行的思路总体不变，类似的“豁免条款”是继并购贷退出“三道红线”考核后，又一个政策松动的典型例子。从房贷集中度的角度看，也说明该政策在方向不变的情况下，略有松动，真正吻合房企的资金状况和诉求。

新京报记者 张晓兰

编辑 杨娟娟 校对 卢茜

都次贷危机了，为什么还要鼓励老百姓贷款？

首先金融危机是因为西方金融杠杆无限放大，而底层百姓无力偿还贷款而引发的连锁效应。在中国，百姓储蓄率高，金融杠杆又比较低。所以在中国的金融系统受的冲击并不大。

中国受影响的是外贸和实体经济。目前国际市场情况不好，导致中国产能过剩，很多东西卖不动，很多企业停工。而这样停滞下去对经济非常不利。所以国家鼓励百姓消费。鼓励百姓贷款，而不是把钱存在银行。因为钱放在银行存着是不会产生价值的，只有拿出来投资才能产生价值，才能推动经济发展。

虽然目前经济形式 不好，百姓工资又不见涨，社会福利低，看病贵买房贵都导致了百姓存钱。按这样来说百姓存钱是没有错的。可是对于国家整体经济情况来说。如果百姓都把钱存起来不消费，那我们的实体经济产品就没有出路了，就会导致企业破产，员工下岗的恶性循环。所以国家只能鼓励百姓消费。

唯一希望的就是，国家大力提高社会福利系统，解决百姓看病住房问题。这些问题不解决，让百姓提高消费是十分困难的。但是中国国情大家也都了解，解决看病住房的问题肯定是个长期过程。所以目前也只能这样了。双管齐下，大家都努力，才能共渡难关。

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