商业贷款投资回报率是多少？

商铺投资的投资回报率怎么算？

铺投资回报率公式

投资商铺无外乎现金全款，按揭贷款2种方式，计算投资回报率略有差异：

现金全款：

净现值投资回报率= 年租金／（商铺总价+投入资本-含税转手价）

按揭贷款：

净现值投资回报率= （税后月租-月揭还款）*12/（首付+总还款-含税转手价）

含税转手价、月租，可以参考周边同类型的资产类比获得。

根据投资回报率计算值，再比对期望回报率，合则投资。

开发商的投资回报率8%多是名义数字，需要剔除物业费，管理费，空置费等额外费用。

投资商铺Tips

大开间商铺售价、租金，均高于小开间商铺；开间，指铺面的宽度；

一排商铺中，端头中间与末尾，更具投资价值；

有烟道的商铺价值更高，餐饮类刚需；

铺面靠近公共服务机构，如学校、银行、医院、公交地铁站以及停车场是首选。

考虑未来5年政策变化和市场变化。如附近小区拆迁、修路，都会影响客流，甚至退租。

国际评估方法认为：15年投资回本值得购买，少数的能达到8%，差不多12年回本，10年回本的很少。

商铺交易税费

一手商铺

税费=（契税:3%+印花税：0.05%）*总价

例如：200万商铺，它的税费=200*3%+200*0.05%=6.1万；

一手商铺转让

卖方交税包括：1、转让价与购入价的差额征收增值税

增值税=（税收核定价-购置价）÷（1+5%）×5.65%

2、印花税：税收核定价×0.05%

3、土地增值税：差额收取，30%-60%

4、个人所得税：（税收核定价-合理费用）*20%

买方交税包括：

（契税:3%+印花税：0.05%）*总价

接着上个例子，卖方转让费用，假设购置价150万，200万卖出；

具体计算方式为：

（200万-150万）÷（1+5%）×5.65%+200万×0.05%+50万×30%（本次以30%计算）+（200万-150万）×20%=27.79万元

商铺投资回报率到底多少合理?收益率8%是分水岭

一般来讲，商铺可以在8年左右收回投资，此后的年出租收益率一般可以达到8%，好的商业旺铺可以达到16%以上。

当然不同的商铺情况也不同。

我们可以拿两个公式来计算：公式一:主要适用于没有贷款的一次性投资。

计算公式为：(税后月租金-每月物业管理费)×12=年租金收入，而年租金收入购买商铺总价=年投资收益率。

反之，用购买商铺总价年租金收入=投资回收年限。

公式二:主要适用于贷款投资的收益计算。

计算公式为：(税后月租金-按揭月供款-每月物业费)×12=年租金收入;(首期房款+按揭贷款)年租金收入=投资回报年限。

反之，用年租金收入(首期房款+按揭贷款)=年投资收益率。

当然，投资是为了赚钱。

还要充分考虑到各项支出。

上面所列的投资收益计算公式，只是着重考虑了主要的收入和支出部分，另外，还有一些可能和必要的支出，千万不能忽略。

第一项支出是在商铺的前期购买环节中的支出，像购买商铺应交的契税，这项为总房价的3%，这一比例是商品住宅契税的两倍。

第二项支出是商铺的水、电、气、热、物业管理等在商铺后期使用过程中的支出都是按商业市政标准缴费，大大高于普通住宅标准。

所以，在计算商铺的投资收益时，一定要充分考虑到以上支出，这样才能够算出一个更加真实的投资回报率。

扩展资料：

回报率

随着国家政策对楼市的打压，越来越多的人将眼光转向了商铺投资，其实并不是所有的商铺投资都是稳赚的买卖，这就需要在投资商铺之前认真的计算商铺投资回报率。如何计算投资回报率:

1、租金回报率法

公式：(税后月租金-按揭月供款)×12/(首期房款+期房时间内的按揭款)。优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。

不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。

2、租金回报率分析法

公式：(税后月租金-每月物业管理费)×12/购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。

优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。

不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。

参考资料来源：百度百科-商铺

商铺投资回报率怎么算

商铺投资回报率的计算公式：投资回报率=（租金X元／平方米*面积*12）／购入价格*100%。

如果细分，商铺投资回报率还可以分为贷款和不贷款两种计算方式。

现金全款：净现值投资回报率=年租金／（商铺总价+投入资本-含税转手价）；

按揭贷款：净现值投资回报率=（税后月租-月揭还款）*12/（首付+总还款-含税转手价）。

还有以下几种商铺投资回报率的计算公式：

租金回报率法：（税后月租金－按揭月供款）×12/（首期房款+期房时间内的按揭款）；

回报率分析法：（税后月租金－每月物业管理费）×12/购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资；

内部收益率法：房产投资公式为：累计总收益/累计总投入=月租金×投资期内的累计出租月数/（按揭首期房款+保险费+契税+大修基金+家具等其他投入+累计按揭款+累计物业管理费）=内部收益率；

简易评估法，基本公式为：如果该物业的年收益×15年=房产购买价，则认为该物业物有所值。这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。

投资回报率多少合适

一般而言，投资回报率在5%-20%之间是较为合适的，超过20%的通常属于暴利行业。

【拓展资料】

投资回报率（ROI）是指通过投资而应返回的价值，即企业从一项投资活动中得到的经济回报。它涵盖了企业的获利目标。利润和投入经营所必备的财产相关，因为管理人员必须通过投资和现有财产获得利润。投资可分为实业投资和金融投资两大类，人们平常所说的金融投资主要是指证券投资。

投资回报率（ROI）=年利润或年均利润/投资总额×100%，从公式可以看出，企业可以通过“降低销售成本，提高利润率、提高资产利用效率”来提高投资回报率。投资回报率（ROI）的优点是计算简单。投资回报率（ROI）往往具有时效性——回报通常是基于某些特定年份。

投资报酬率能反映投资中心的综合盈利能力，且由于剔除了因投资额不同而导致的利润差异的不可比因素，因而具有横向可比性，有利于判断各投资中心经营业绩的优劣；此外，投资利润率可以作为选择投资机会的依据，有利于优化资源配置。

这一评价指标的不足之处是缺乏全局观念。当一个投资项目的投资报酬率低于某投资中心的投资报酬率而高于整个企业的投资报酬率时，虽然企业希望接受这个投资项目，但该投资中心可能拒绝它；当一个投资项目的投资报酬率高于该投资中心的投资报酬率而低于整个企业的投资报酬率时，该投资中心可能只考虑自己的利益而接受它，而不顾企业整体利益是否受到损害。

一般来讲，商铺可以在8年左右收回投资，此后的年出租收益率一般可以达到8%，好的商业旺铺可以达到16%以上。当然不同的商铺情况也不同。可以拿两个公式来计算。

第一种方法，主要适用于没有贷款的一次性投资。计算公式为：（税后月租金-每月物业管理费）×12 =年租金收入。年租金收入÷购买商铺总价=年投资收益率。反之，用购买商铺总价÷年租金收入=投资回收年限。

第二种方法，主要适用于贷款投资的收益计算。计算公式为：（税后月租金-按揭月利息-每月物业费）×12 =年租金收入。（首期房款+按揭贷款）÷年租金收入=投资回报年限。反之，用年租金收入÷（首期房款+按揭贷款）=年投资收益率投资，当然是为了赚钱。那究竟能不能赚钱？能赚多少钱？这里也不能光算收入，还要充分考虑到各项支出。

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