蛋壳公寓借贷？

蛋壳“碎了”! 长租公寓下的“雷”，谁毁了我房子？

文：胡嘉琦 朱耘

ID：BMR2004

蛋壳“碎了”。

又到了还房贷的日子，蛋壳公寓的业主张新（化名）眉头紧锁，张新把房子租给了蛋壳，但近两个月，该收到房租的日子，并没有收到蛋壳的打款。顶着冷风，一大早，张新就穿上大衣，加入了同蛋壳公寓解约的队伍中。起先，张新没有收到租房款，致电蛋壳管家未收到回复后，便到蛋壳公司去投诉，但是得来的回复是回去等消息。

回去等了几天后，张新越想越不对劲，合同上写的是预付三个月房租，但是目前就收到一个月，后来干脆收不到打款了，这是违约。再看业主群里蛋壳违约的消息不断，张新急了，于是直接去了租出去的房子里，要求房客3天之内搬离，并称与蛋壳签的合约，让租客直接去找蛋壳，如果三天后不搬，将断水断电断网、换锁……

租客也是个急脾气，坚持说自己是交了钱的，房子签了一年，还与微众银行签了“租金贷”，自己现在搬出去了无家可归不说，还要每个月还贷款。

双方僵持不下，租客还找警察评理。警察一方面说明租客依法享有居住权，要求张新不能强制清退租客，一面安抚房客赶紧找蛋壳协商，实在不行就换房吧，而租客无奈的表示，找了几次都没结果，现在这个情况，能换去哪呢？

然而，蛋壳公寓近期的负面消息并没有影响资本市场的股票表现，据Wind股票显示，截至2020年11月28日,蛋壳公寓报收3.2美元/股。自2020年11月19日，10日股价上涨了110.53%，自2020年11月24日，近5日上涨了33.33%。

在香港保荐人黄立冲看来，蛋壳公寓股价的上涨只是受“蛋壳要被我爱我家接盘”消息的推动，蛋壳的情况很难救，并且已经面临美国投资者的集体诉讼。

蛋壳对于维权的业主及租客将拟定怎样的解决方案，蛋壳“暴雷”问题对在资本市场有哪些影响，蛋壳公寓方面回复称，蛋壳公寓目前一切运营正常，关于租客和房东等问题，公司非常重视，正在积极进行解决和处理，蛋壳公寓承诺绝不会跑路。

退租仍要还“租金贷”

而还有一些租客因为没有得到蛋壳公寓的妥善安置，尽管房东多次要求收房，仍坚持不搬离，租户在向蛋壳投诉无果的情况下，面对业主多次坚持收房后，多名租客出现去警察局报案等方式维护权益。

为了避免业主和租客的矛盾，11月25日，深圳市物业管理行业协会网站发布消息称，对已与蛋壳公寓签订租赁合同、尚处于租赁期限内且已足额支付租金的租户，不得通过停水、停电、停气等方式驱赶，激化矛盾，应引导各方通过法律途径解决。

同日，武汉市房管局关于进一步加强住房租赁行业监督管理的紧急通知，要求住房租赁企业应充分意识到采取“高进低出”“长收短付”方式进行市场扩张从而引发资金链断链的经营风险、法律风险。不得通过“高进低出”“长收短付”等方式，恶意提高或降低租赁价格、侵害房屋权利人和承租人的长期合法权益。

此外，《通知》还明确住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用租房租金消费贷款，不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款，不得将住房租金消费贷款相关内容嵌入住房租赁合同。

在长租公寓领域，运营商扩充资本的方式大抵相似，即依靠股权融资、租金贷、资产证券化三种途径。所谓“租金贷”模式，即租客与金融机构签订分期付款的租赁贷款合同，金融机构将该笔贷款一次性付给长租公寓公司，后者需按季或按月分期付给房东，剩下的资金形成资金池用来规模扩张。

据蛋壳公寓招股说明书显示，蛋壳公寓的租客中，以“租金贷”模式支付租金的人数远超直接支付租金的租客数量。2017年、2018年和2019年前九个月，使用“租金贷”的租客占比分别为91.3%、75.8%和65.7%。

不少观点认为，“租金贷”模式的风险性在于一旦长租公寓公司资金链断裂，房东会因未收到租金而收回房子，租客则不仅没房住还要背负一笔金融贷款。对此， 财经 评论员严跃进认为，“租金贷”撬动的杠杆使金融风险扩大，同时，企业如果用 “租金贷”扩张，形成的高杠杆将产生很多问题。

蛋壳公寓运用“租金贷”的“高进低出+长收短付+短线长投” 的运营模式。而长租公寓企业利用资金沉淀的时间错配法则。景晖智库首席经济学家胡景晖认为，长租公寓企业快速扩张，收房、装修、装配靠自有资金根本不够，在这种情况下，长租公寓企业挪用了资金池里的资金，但这是需要未来持续支付给房东的，这样也就慢慢变成了“庞氏骗局”。一旦没有新的租客通过租金贷的方式提前付房租，长租公寓企业的现金流就会断掉，最终资金链崩断。

实际上，蛋壳公寓还未“碎”之前，就面临证券投资者的集体诉讼。

2020年4月24日，Robins Geller Rudman＆Dowd LLP提起了对蛋壳公寓的证券集体诉讼，指控蛋壳公寓的董事以及首次公开发行的承销商违反了1933年《证券法》。此外，Robins Geller Rudman＆Dowd LLP提出，蛋壳公寓与IPO相关的发行材料存在遗漏，以其他方式歪曲了在IPO之前和之时收到的房客投诉的性质和水平，以及中国住宅租赁的需求市场，蛋壳公寓在首次公开募股时因中国冠状病毒的发作而面临重大不利发展等问题。

据了解，Robbins Geller RudmanDowd LLP是全球领先的复杂诉讼公司之一，代表原告处理证券欺诈、反垄断、企业并购、消费者和保险欺诈、多地区诉讼和举报人保护案件。

颠覆传统的亏损模式

根据《中国流动人口发展报告》，2017年中国流动人口规模约为2.5亿人，租赁人口规模约1.9亿人，预计2030年全国租赁人口约达到2.7亿人，对应的租金成交总额将达到4.2万亿元，市场规模的日益扩大，消费升级提高的诉求及黑中介扰乱市场，租房市场乱象丛生的背景下，导致租赁关系不稳定，承租人的权益难以保证。

在此背景下，以蛋壳为代表的长租公寓应运而生。蛋壳公寓的事业始于北京，随后其崭新的商业模式挟凌厉的价格攻势，自一线城市向全国城市一路攻城拔寨。蛋壳公寓运用“租金贷”的“高进低出+长收短付+短线长投”的“互联网金融”的运营模式快速抢占市场。蛋壳公寓颠覆了“低价租房，高价租出“的市场逻辑，代价则是亏损持续扩大。

财报显示，蛋壳公寓的亏损持续扩大，2017~2019年，蛋壳公寓净利润分别为-2.72亿元、-13.7亿元、-34.37亿元。根据蛋壳公寓6月披露的上市后首份财报显示，2020年第一季蛋壳公寓收入达19.40亿元，同比增长62％，净亏损12.23亿元，上年同期为亏损8.162亿元，同比扩大逾50%。在第一季度中，平均每间公寓亏损2200元左右。蛋壳公寓亏损金额与发展速度成正比，房间数越多，损失越大。

据公开信息显示，紫梧桐（北京）资产管理公司成立于2015年初，蛋壳公寓是旗下的中高端公寓品牌，是分散式长租公寓代表企业之一。2020年1月17日，蛋壳公寓以“DNK”为交易代码正式在纽约证券交易所挂牌上市，成为继青客公寓之后第二家赴美上市的长租公寓企业，蛋壳上市募集资金为1.5亿美元。作为2020年第一支登陆纽交所的中概股，蛋壳公寓上市当天，其开盘价从13.5美元/股上涨至13.9美元/股。

蛋壳招股说明书中称，蛋壳公寓对业主的价值主要是无麻烦的过程及稳定的收益，但是从蛋壳违约未支付业主租金，业主驱赶房客的情况来看，反而给业主增加了很多不必要的麻烦及经济损失。

资本加持，扩张神速

颠覆了传统的盈利模式的蛋壳公寓在资本的裹挟下，蛋壳公寓的扩张可谓“神速”，据蛋壳公寓招股说明书显示，从2015年到2020年第一季度，蛋壳公寓旗下运营的房价数量从2432间增长至41.9万间，翻了172倍，房源规模也位居分散式公寓前列。期间，蛋壳公寓还于2019年初以2亿美元战略收购长租公寓品牌爱上租，收购自然需要大量的资金加持，在蛋壳公寓运营业务流程中，收房仅是第一步，后续还需要量房、装修、配置、出房及客户服务。

对于蛋壳的如何扩张，蛋壳年报披露， 一旦蛋壳进入新城市,系统就根据评级产生"城市内部扩张路线" ,指导蛋壳向新社区扩张的顺序和步伐。例如,蛋壳在北京花了31个月的时间建成了2万套公寓。在蛋壳2018年进入成都, 仅仅12个月内就达到了同样的数字。

资本就像强心剂一样，注入创始人团队澎湃了的血管里，蛋壳公寓不计成本地强力扩张。在快速扩张的过程中，蛋壳边烧钱边融资。自2015年成立至上市前，蛋壳公寓实现5年8轮融资63亿元。其股东名单里包括如CMC资本、蚂蚁金服、高榕资本、Tiger Global Management、春华资本、愉悦资本、酉金资本、元璟资本、贝塔斯曼亚洲投资基金等很多大型投资公司。

2015年初蛋壳公寓联合创始人高靖获得了第一笔蛋壳的投资资金，来自他的老领导沈博阳，开启了蛋壳公寓的天使轮融资，此后，蛋壳公寓又在2015年5月11日，得到了来自开物华登1000万元的融资。2017年3月1日，蛋壳公寓进行了A+轮融资，融资的投资方来自愉悦资本、优客工场、开物华登，融资额达1亿元；2018年2月26日，蛋壳完成了B+轮融资，酉金资本、元璟资本、CMC资本、高榕资本、贝塔斯曼亚洲投资基金领投，愉悦资本再次追投，融资总额达7000万美元；2019年3月1日，蛋壳公寓完成C轮投资，蚂蚁金服、老虎环球基金、春华资本领投，CMC资本、高榕资本、愉悦资本追投，融资超5亿美元；2019年10月，蛋壳公寓提交了赴美招股书，同时，也完成了近2亿美元的D轮融资。

愉悦资本作为蛋壳公寓在A+轮，B轮，B+轮，C轮的投资机构，公司的创始人刘二海曾对蛋壳的盈利模式充满信心。对于不断加投蛋壳的原因，刘二海则公开表示，主要是认为蛋壳的团队具有非常强的战斗力，同时，蛋壳公寓实实在在地解决了大城市年轻人住宿难的问题，让年轻人有机会追逐梦想，实现抱负。

刘二海此前接受采访时称，“不怀疑蛋壳能盈利，作为投资人也没有提过蛋壳“数量上实现什么样的超越“，但是我们对一个事一直盯的特别紧，这就是品牌。行业的评价、各种维度的考察，你的服务水平确实是顶级的，这个还是我们追求的最重要的一个指标。同时，规模要相当，但是不能光追求规模，同时要把服务的品牌和质量要做起来，这是长久之计。”

而蛋壳的另一个投资人优客工场创始人毛大庆则公开表示，长租公寓行业极具潜力，投资蛋壳公寓是看中了蛋壳用互联网的思维做租房这个传统的生意，同时获得了公寓设计大奖。

对于资本为何投蛋壳，多家投资机构创始人均表示是看中了蛋壳公寓作为以大数据驱动、基于互联网 科技 的房屋租赁生活服务平台。

在香港保荐人黄立冲看来，当前资本对于长租公寓或者租赁的理解普遍存在误区，这种误区与当初物业管理公司进入“社区互联网+”折戟沉沙的性质是一样的。大部分资本进入长租公寓都是长期亏损且赚不到钱，除忽悠资本以外不会有翻盘的机会。很多投资人简单以为租金价格上涨，就是”杀入”长租领域的好时机，他们认为只要是经营性现金流是正的，将来随着规模上涨就赚钱了，但却忘记了资本盲目跟风、企业家缺乏准确计算、企业人工成本上涨快于目标客户群可支配收入增长的陷阱。

黄立冲提出，由于中国住宅物业的租金回报率太低，只有1%-2%之间，事实上大部分长租公寓业者在持有物业情况下，通过租入改造然后加价出租的集中式公寓业者，如果物业不上涨都会亏损， 加上长租公寓的盲目和缺乏准确计算在租入成本上自相残杀，在资本盲目推动下，公寓经营者会发现其租入租金、员工成本的上涨远快于客户愿意支付价格的上涨。

微众银行：蛋壳租金贷客户不继续还贷 可结清贷款

12月4日，微众银行发布公告显示，承诺在2023年12月31日前，对蛋壳租金贷客户的剩余贷款本金给予免息延期安排，同时将继续研究保护客户权益的措施。微众银行表示，针对蛋壳租金贷客户，将退租后蛋壳公寓所欠客户的预付租金，用于抵偿客户在银行的贷款。然后微众银行结清该笔贷款。

公告全文如下：

公告

致微众银行租房消费贷款客户：

2020年12月2日，我行发布公告，承诺在2023年12月31日前，对蛋壳租金贷客户的剩余贷款本金给予免息延期安排，同时将继续研究保护客户权益的措施，现将最新进展公告如下：

一、我行已研究制定出合法合规的方案，可以实现即使蛋壳租金贷客户不继续还贷，仍能结清贷款。

二、具体方案是：蛋壳租金贷客户退租后，与我行签署协议，将退租后蛋壳公寓所欠客户的预付租金，用于抵偿客户在我行的贷款。然后我行结清该笔贷款。

三、上述方案涉及诸多工作且需多方协作，我行将尽快推动落实，并不晚于2020年12月31日前开放予客户办理。

四、在此之前，我行仍将执行不催收、不扣款、不计息、不影响信用纪录的措施。请尚未完成居住信息登记的蛋壳租金贷客户，尽快登录“微众银行居住消费贷款”公众号进行相关信息登记。各项准备工作完成后，我行将另行发出公告，提供前述方案的具体操作指引，敬请留意。特此公告。深圳前海微众银行股份有限公司2020年12月4日

蛋壳公寓负债上亿，上万蛋壳租客维权，我们要吸取什么教训？

近年长租公寓运营商资金链断裂的新闻频频出现，如今，蛋壳公寓（以下简称“蛋壳”）也陷入了一场生死危局。

蛋壳公寓是紫梧桐(北京)资产管理有限公司旗下的高端白领公寓品牌，成立于2015年初，目前已进入北京、深圳等多地市场，管理接近40万间公寓。2020年1月17日晚间，蛋壳公寓成功登陆美国纽交所，成为2020年登陆纽交所的第一支中概股。上市当天市值达27.4亿美元，可以说势头正猛。

11月24日，微博热搜榜上，一条 “成都蛋壳办公室人去楼空” 的词条赫然在列，让人触目惊心。

事态发展到如今，已成为一场大规模解约维权事件，截止目前蛋壳总负债高达90.27亿，并且负债率还在持续增加。同时，某投诉平台显示，与蛋壳公寓有关投诉已经超过三万条。其涉及城市范围及人数之广前所未有。

值得注意的是，在众多维权投诉中，有相当一部分与“租金贷”有关。

如今的蛋壳就是通过这种“租金贷”模式，从金融机构拿到租客预付的大笔租金，但并未将全部预付租金给到房东，而是去扩张规模。

然而，后期扩张收购的房屋无法如期租出去，导致‘租金贷’的模式无法维系，进而资金链断裂，资金无法回笼。

到最后，房东拿不到房租要收回房子，租客被赶出房子而租金贷却还要继续支付，否则影响征信。多方矛盾持续激化，大家不得不走上维权路。

但是蛋壳的租客中很多都是自愿签署的“租金贷”合同，这让这部分租客的维权之路相当困难。那么在这次事件中，我们要吸取什么教训？又该怎么拿起法律武器保护自己？

如果长租公寓运营商和中介方未明确告知租客，未征求租客的意见，未询问租客是否需要用租金贷的方式来支付租金。

以上法条是大家可以参考的，但如果遇到这种事情，建议大家还是咨询专业人士，以免其中还存在更多“坑”。

最后提醒大家，在租房过程中要 时刻提高警惕，不要轻信租金年付、中介费全免的口头承诺，以及这种通过“租金贷”和中介签合同的承租方式，以防上当受骗。

但遇到这种情况后，我们也不要惧怕，应勇敢维护自己的合法权益。 我们可以向公安机关、消费者协会、房地产中介行业组织以及各大投诉平台进行投诉举报，也可以考虑拿相应的证据材料，请律师起诉至法院请求返还相应的租金。

虽然维权不易，但我们自己的权益要自己守护。

蛋壳微众银行贷款上征信吗？

蛋壳微众银行贷款是不上征信的，微众银行官方已经发通告了，可以延期三年，没有利息也不上征信。那么，蛋壳微众银行贷款怎么解除？一起来看看本站提供的解决办法吧！

蛋壳微众银行贷款上征信吗

12月2日，微众银行再次发布公告，据公告披露，微众银行对蛋壳公寓租金贷用户剩余贷款本金给予免息延期，在2023年12月31日前不扣款、不计息，也不上报征信。另外，微众银行披露，蛋壳公寓在微众银行贷款的用户为16.18万名，目前已登记的住户约40077人。

微众银行称，如至2023年12月31日蛋壳公寓事件仍未解决，该行将视情况公布新的客户权益保护方案。

也就是说免息三年，相当于15%折扣了。至于力度让不让受害者满意，我不知道，但是指望微众自动免除贷款，这是不可能的。

蛋壳微众银行贷款怎么解除

如果蛋壳公寓的租户已成功向微众银行申请了租赁贷款，并微众银行k已经发放了用于一次性支付租金的贷款资金，则无法取消它。 尽管蛋壳公寓的资金链断裂，但承租人可能被迫搬出公寓，没有任何住处，但仍需要根据合同偿还贷款的本金和利息。

但是，微众银行还发布了一条公告，租户无需担心由于逾期还款导致的个人信用问题。 至少在2022年3月31日之前，即使使用出租贷款的蛋壳公寓的租户逾期，他们也不会被报告到个人信用报告中，不会留下不良记录，其个人信用也不会受到损害。 至于租赁纠纷，房客只能去蛋壳公寓的工作人员解决。

蛋壳倒闭了住户怎么办

1.如果是和银行贷款的，千万不要还银行钱了，银行和蛋壳是“蛇 鼠一窝”。

2.千万不要搬家走人，搬家走人，租客违约，要不回来钱的，

3.可以给房东钱，一定说是“压金”千万不要和房东签租房合同，如签合同，租客、房东都违约。

4.要相信政府肯定有解决办法，等一下，不要考虑银行信用问题，此事银行贷款涉嫌严重违规，银行信用违规，租客不还钱还有什么信用记录问题?

5.等一段时间，解决办法出来，租客可以少花钱，租房，房东可以多收房租，两头乐，蛋壳倒闭，银行倒闭，银行倒闭了含有什么信用记录。

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