上海 经营贷 自查？

严防经营贷流入楼市，监管部门再出手！

北京银保监局针对经营贷违规流入楼市再次出手！

北京银保监局、人民银行营业管理部2月10日发布《关于加强个人经营性贷款管理 防范信贷资金违规流入房地产市场的通知》（简称《通知》）。

通知强调，监管部门将结合监管大数据进一步加强非现场监测和现场检查力度，对因信贷管理不审慎导致的个人经营性贷款违规流入房地产市场的情况，将从严从重查处。

来源：北京银保监局网站

这是近段时间北京银保监局第二次发文严查个人信贷资金违规流向房地产领域。

1月30日，北京银保监局发文要求各行对2020年下半年以来新发放的个人消费贷款和个人经营性贷款合规性开展全面自查，重点排查是否存在由于授信审批不审慎、受托支付管理不到位、贷后管理不尽职等情形导致消费贷、经营贷资金被违规用于支付购房款等问题。

提出五方面要求

为防范个人经营性贷款资金被挪用于房地产市场，《通知》提出了五方面要求。

一是严格实施贷前调查。加强客户资质和信用状况审核，关注客户获得经营性贷款借款人资格的时间，审慎发放仅以企业实际控制人身份申请的个人经营性贷款。关注借款人第一还款来源，必要时要求借款人提供纳税信息，不得简单以抵押物价值评估代替借款人收入审查。审慎向近期申请过个人住房按揭贷款或购买住房的客户发放个人经营性贷款。科学合理设定授信期限、额度及还款方式。

二是切实加强支付管理。严格执行受托支付制度，对借款人受托支付对象的资质和背景情况予以关注，防止信贷资金转入与借款人经营活动无关的账户。

三是尽职落实贷后管理。采取有效措施跟踪贷款资金使用情况，及时关注借款人经营及变化情况。出现借款人退出公司经营，或以转让股权等方式失去对公司实际控制权等情况时，应及时采取必要措施确保贷款资金安全。

四是完善合同约束机制。签订个人经营性贷款合同时，应设定针对信贷资金违规流入房地产市场等各类不诚信行为的约束性或惩罚性条款，并充分提示借款人。

五是审慎开展第三方合作。加强对第三方机构合作贷款业务的合规管理力度，如审核发现为借款人违规获得个人经营性贷款提供“过桥”资金、以“空壳公司”包装借款人资质等行为的中介机构，应立刻终止业务合作，并将相关线索上报监管部门。

多地重拳出击

记者了解到，在多项中小微企业优惠贷款政策出台后，经营贷款利率与按揭贷款利率出现明显“倒挂”，用经营贷置换按揭贷的套利空间随之产生，相关中介公司甚至对购买壳公司等服务明码标价。

对此现象，近期各地监管部门重拳出击，严查此类行为。

广东银保监局2月9日表示，该局多措并举严肃查处经营贷、消费贷违规流入房地产领域行为。一是快速开展自查。二是专门下发通知组织全面风险排查。在全面摸排情况的基础上，下发《关于组织辖内银行机构开展经营性贷款、个人消费贷款风险排查的通知》，要求辖内银行机构严格落实主体责任，围绕授信调查、授信审查审批、授信后管理、第三方机构业务合作等各个环节开展全方位风险排查，针对此次排查发现的问题立查立改、严肃问责，并举一反三，深入剖析问题成因，及时完善制度流程，确保信贷业务各个流程环节均严格遵循内控制度要求，把风险防控各项制度落实到位。三是迅速组织现场调查。

上海银保监局1月29日发布《关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》，要求切实加强信贷资金用途管理，强化用途警示。防止消费类贷款、经营性贷款等信贷资金违规挪用于房地产领域。完善信贷资金用途监测与拦截机制。严格房产中介机构业务合作管理。实施业务合作准入和名单制管理，建立贷后质量监测及中介退出机制。对发现存在为购房者提供首付款支持、联合“包装公司”协助伪造贷款资质和收入证明等违规行为的房地产中介，立即终止合作，并将其列入黑名单，报送上海市银行同业公会。

事实上，信贷资金违规流入楼市一直是监管部门紧盯的重点，今年以来，已有多家银行因这一案由领罚。例如，银保监会网站今年1月披露的罚单显示，厦门银行因个人经营性贷款资金被挪用流向房地产领域被厦门银保监局罚款20万元；西安银行因个人经营性贷款用途管控不严，资金流入房地产领域被陕西银保监局罚款32万元；浙江稠州银行嘉兴分行因信贷管理不审慎，个人经营性贷款资金被挪用于购房被嘉兴银保监分局罚款30万元。

编辑：徐效鸿

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"抽贷"阻断经营贷炒房 多地银行围堵违规资金

经营贷、消费贷作为本不该出现在楼市交易中的违规贷款，长久以来伪造多重身份藏匿于金融体系的监管之下。近日，有媒体报道称，广州、上海等地正严查“经营贷”违规入楼市交易的情况。

记者在调查中了解到，近期多份归属地为上海的《个人贷款提前收回告知函》（下称《告知函》）在坊间流传。据其内容显示，若消费贷、经营贷存在用于购房情况，将会被要求提前还款。

对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向记者预测，严打经营贷和资金违规流入房地产市场，将是今年房地产调控的主要工作，也关系到今年的楼市能否稳定。其认为，目前全国楼市的运行态势与2015至2016年十分类似，从一线城市蔓延到其他热点二线城市，整个都市圈热度在明显回升，控制经营贷非常必要。

多家银行严查违规贷款

据悉，在银行延长贷款申办周期、调高经营贷利率之后，多家银行开始行动，对违规流入楼市的贷款采取提前归还全部贷款本息的硬性规定。

近期，坊间流传多份归属地为上海的《个人贷款提前收回告知函》，其内容指出，由于借款人未按约履行借款合同“第四条贷款用途”的相关规定，银行宣布合同项下全部贷款提前到期，要求借款人于限定时间归还全部贷款本息。

告知函中特别强调，“如您在上述日期未归还全部贷款本息，贷款将逾期并产生罚息，我行将有权对您进行法律诉讼，并采取财产保全措施。”

记者了解到，一些购房群中，也存在着某些购房人做完经营贷一两年即被“抽贷”的现象，几百万贷款一朝还上，个别购房人面临短期资金压力较大。

不仅经营贷，张女士（化名）曾在中信银行做了为期两年的循环信用贷款，其近期从贷款账户取了两万元用于支付幼儿园学费，同时接到银行短信，告诫其不得将款项用于购房、购买股票、理财投资等。张女士对记者表示，虽然以前银行也会有所告诫，但是这次连着发了两条短信强调，还是很少见的。

上海银行业资深律师刘玲（化名）向记者表示，在2020年底央行出台新规前大多数上海的银行都不太会查信贷资金的去向问题，但自从上海法拍房纳入限购后，银行业对于资金去向问题的重视度明显有了提升，近期律所多家银行客户在这方面的法律培训要求也比之前要多。

与此同时，广州地区多家银行也在严查消费贷、经营贷违规流向楼市的情况。业内专业人士向记者透露，若出现同经营贷、消费贷流入楼市购房的相似信贷资金违规情况，银行方面将会以提前还款作为硬性规定，以此来惩戒类似行为的主体人。

值得一提的是，记者在调查中发现，上述告知函中所显示的贷款本金数额都较大，涉及金额超过百万元。

“如果是违规将消费贷、经营贷用于楼市交易中，银行有权要求提前归还。”中国豪宅研究员院长朱晓红向《华夏时报》记者讲到，银行严查的现象，不仅是金融秩序规范的需要，同时也表明上级主管部门，对流入房地产资金池实行严控的坚定态度，打击炒房、抑止房地产开发、住房消费过热现象，从源头对炒房、投资热进行围追堵截，从而让房住不炒回归本质。

加码贷款违规入市打击力度

“最近银行方面的朋友提到过会严查经营贷类贷款去向的事宜。”上海市某中介的工作人员向记者表示，从2020年下半年开始，办理经营贷的所谓“服务费”就在不断提高，当时就有经办人表示经营贷可能随时都会面临无法办理的情况。

事实上，记者通过调查发现，银行此次严查经营贷、消费贷违规流入楼市并非突发事件，此前上海、广东银保监局均已发布文件，防止消费类贷款、经营性贷款等信贷资金违规挪用于房地产领域。

2021年1月29日，上海银保监局印发《上海银保监局关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》，要求各商业银行对2020年6月份以来发放的消费类贷款、经营性贷款以及个人住房贷款进行全面自查，并于2021年2月28日前向上海银保监局报送自查和整改报告。并且提到下一步将对发现的违法违规问题依法采取监管措施。

随后1月30日，北京银保监局也发布消息表示，要求各行对2020年下半年以来新发放的个人消费贷款和个人经营性贷款合规性开展全面自查。

与此同时，据记者的不完全统计，截止到3月9日，各地银保监分局开出的大小罚单总数接近70单，其中涉及贷款管理不到位、违规分红、交易管理不规范等内容，但较多出现的仍是贷款违规流入股市、楼市。

即便是在查处力度不断加大的情况下，上述中介机构的工作人员仍在沟通中对记者表示，您若有办理经营贷方面的想法，我再帮您去了解一下详细情况，为您提供一个“靠谱”的方案。

经营贷、消费贷不得流入楼市。此前曾有律师向记者多次强调，经营性贷款是明令禁止流入楼市购买住宅产品的，经营贷等类似贷款流入楼市进行交易的行为也同样属于违规行为。

违规涉房贷款被提前收回？严打“房抵经营贷”要动真格

近日，一份来自上海的《个人贷款提前收回告知函》引起了社会广泛关注——由于经营贷款被挪用于购房，这笔近300万元的贷款被要求限期偿还。

除了上海，监管强化之下，北京、广州等一线城市也正在严查违规资金进入楼市的情况。

违规使用贷款被收回

从去年底开始，深圳、上海等地楼市的火爆，把“房抵经营贷”这种金融产品托出了水面，随即信贷资金违规流入楼市也成为了监管部门严打的重点对象，而且违规贷款被提前收回的案例已经出现。

记者查看上海这份《个人贷款提前收回告知函》后得知，因贷款人未按约履行借款合同第四条关于“贷款用途”的相关约定，银行宣布这笔近300万元的贷款提前到期，并通知贷款人须在3月31日前全额归还贷款本息。若未在限定时间内归还，将构成逾期并产生罚息，该行将采取诉讼、财产保全等措施。

“监管部门这次要动真格的了。”广发银行北京分行信贷部的张先生对《中国消费者报》记者解释道，这意味着，如果上海的这位借款人办理的是房屋抵押贷款，那么他现在只有两条路：要么筹钱还贷，要么抵押的房产被银行没收。

据业内人士透露，此类事件发生的背景是，今年1月份上海银保监局明确要求辖内银行倒查半年相关业务，对去年6月以来发放的消费类贷款、经营性贷款以及个人住房贷款全面自查，并首次公开提出拦截机制。而在2020年4月，央行上海总部就在召开房地产信贷工作座谈会上明确，严禁以消费贷或经营贷形式向购房者提供资金。

严跃进对记者表示：“拿经营贷买房，利息成本比按揭贷款低不少。按揭贷款的年利率普遍是5%-6%，一些地方甚至达到6%以上，首付的要求也比较高，而经营贷款的年利率一般在4%以下。”

据严跃进介绍，针对这类现象，以前的金融监管政策并没有涉及收回贷款。2016年，上海曾发布调控政策要求房贷首付资金为自有资金，当时的处罚方法是将违规者拉入失信名单。同年深圳也发布类似要求，主要是打击互联网金融企业、小额贷款公司等金融机构从事首付贷、众筹购房、过桥贷等金融杠杆配资业务。2017年至2020年各地房贷监管政策主要落实在打击通过流水造假骗取贷款的行为。

严跃进认为，今年对于房地产金融的监控持续加强，特别是落实到“违规资金流入楼市”方面，保持房地产金融环境稳定被提到更加重要的地位。预计后续对房价上涨过快的城市，特别是大城市，将加强违规资金流入楼市的监管力度，提前回收贷款的措施将对房地产投机者造成震慑作用。

多地加强资金监管

将违规贷款提前收回，上海不是个例，北京和广州也在加强对此类行为的监管。

北京白纸坊地区某中介门店经理告诉记者，自己经手的一套学区房，春节前刚成交，最近就又挂出来卖了，挂牌价还很“合理”，原因就是业主用了房抵经营贷，被银行查出来，现在抽贷还款，逼不得已只能卖房。“不卖房怎么办？谁能一下子拿出大几百万元的现金呢？”

有北京地区银行业资深人士向媒体透露，目前北京辖内的部分商业银行已经对违规流向楼市的信贷资金进行回收，要求客户提前进行返还。该人士表示，自去年开始，监管机关就进行了定期抽查，调取资料筛选出账户存在异常、可能将消费贷款流入楼市和股市的情况，如果查出有问题，银行就会采取相应的手段进行后续处理。

“主管部门对北京楼市热点区域的成交案例进行了普遍排查，尤其是对西城金融街、德外、海淀万柳、中关村等热点学区成交案例进行重点核查。”北京市房地产协会秘书长陈志告诉记者。

广东银保监局日前也表示，严肃查处经营贷、消费贷违规流入房地产领域的行为，要求辖内银行机构围绕授信调查、授信审查审批、授信后管理、第三方机构业务合作等各个环节开展全方位风险排查，并严格规范与中介机构的业务合作，及时堵塞业务管理漏洞。

3月16日，广东银保监会发布了《严守“房住不炒”，坚决惩治乱象》的通报，截至目前，经过大数据筛查、台账分析、查阅档案、流水追踪、人员访谈等多种方式取证，已发现经营贷、消费贷涉嫌违规流入房地产市场的问题金额逾3000万元。

此外，广州地区银行机构自查发现，涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额1.47亿元、305户，共发送疑点线索642笔，机构排查确认40笔个人经营性贷款被挪用于购房，相关机构已启动整改问责。

3月23日，北京通报了辖内银行采取全面自查、开展专项核查后发现的经营贷违规入楼市情况，发现涉嫌违规流入北京房地产市场的个人经营性贷款金额约3.4亿元，约占经营贷自查业务总量的0.35%。目前，相关银行正在全力推进整改工作。

根据深圳银保监局通报，2020年4月以来，该局共对辖区中资商业银行15.4万笔、1771.73亿元经营贷全面排查，选取6家银行集中开展现场检查，检查覆盖率近50%，提前收回了21笔、5180万元涉嫌违规贷款。

三种情况贷款将被追回

近期部分热点地区房地产市场波动加大，而业内人士普遍认为，经营贷违规进入楼市是这一轮楼市明显上涨的主要原因，这引得多地监管部门出手打击。从各地经营贷违规入楼市的调控力度来看，北京打击力度最为严格。

据业内人士向记者透露，目前被银行要求因挪用经营贷提前还款的主要分三种情况：

第一种是，银行或监管部门拿到借款人违规使用贷款的相关证据；第二种是，前期由于银行“睁只眼闭只眼”，借款人套取了经营贷，但后来其资金链出现问题还不上贷款，希望银行能免除部分利息，或者延后还款，在这种情况下，银行很可能要求借款人提前还款；第三种是，在监管抽查过程中发现资金链路存在问题，要求银行倒查并追回贷款。

“从对经营贷的严查结果可以看出各地房价上涨幅度不同的原因。从房价涨幅看，深圳第一，北京处于一线城市的末尾，但经营贷查出最多，这代表了北京楼市调控政策力度最大。”中原地产首席分析师张大伟表示。

58安居客房产研究院分院院长张波认为，市场要认识到相关部门对于金融侧的调控力度明显加强，房地产交易各方都需要警钟长鸣，从倒查时间就能充分体现出监管部门的决心和力度。

此外，在经营贷违规流入楼市过程中，部分中介或金融机构起到了一定的推动作用。张波对此表示，后续监管部门和银行对涉房贷款的打击力度会不断增强，同时也需要对前期违法违规的机构给予严厉惩处。

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