房款按揭计算机？

商品住房 贷款 计算终值F怎么算，每月还款2918.9元，年利4.41%。25年还完。贷款额53万。

月利率=年利率/12 = 0.3675%

根据公式：

贷款额终值=月还款额*【(1+月利率)^还款月数 -1】/月利率

贷款额终值=2918.9*【(1+0.3675%)^300 -1】/0.3675%

=1 592 969.37元

53万元 的 贷款，还款的终值将近 160万元。

用于个人住房装修的贷款怎么贷？

　个人住房装饰装修贷款是指中国建设银行北京市分行运用信贷资金向居民发放的用于自有住房装饰装修的贷款。 ■个人住房装饰装修贷款的对象、条件是什么？

贷款的对象是指具有完全民事行为能力、在北京市拥有自有住房并有有效居留权的居民。申请贷款时必须具备下列条件： 一、有合法的居留身份；

二、有北京市的《房屋产权证书》或《北京市商品房买卖合同》或《北京市商品房预售契约》；

三、有按期偿还个人住房装饰装修贷款的能力；

四、有符合贷款银行规定的贷款担保条件；

五、有北京市装饰行业协会统一制订并经北京市城乡建设委员会；北京市工商行政管理局认可的《北京市家庭居室装饰工程施工合同》；

六、符合贷款银行规定的其他条件。签订借款合同时，须完成住房装饰装修工程总量的10％以上。 ■建设银行为什么要与住房装饰装修公司签订《合作协议》？

建设银行通过与住房装饰装修公司签订《合作协议》，可对住房装饰装修公司的资质等级进行认真审查，以保证家庭居室装饰装修工程质量、安全 及工期。 ■为什么委托律师事务所或公证部门对借款人进行资格认证？

律师事务所或公证部门承办个人住房装饰装修贷款业务中的法律事宜， 能够推进个人住房装饰装修贷款业务的开展，使住房装饰装修贷款业务法律 化、规范化，同时可代为客户办理相关手续。 ■律师事务所的工作事项有哪些？

一、对借款申请人提供的借款申请资料的合规性、合法性、真实性进行法律鉴证，对借款申请人的信誉、资质状况进行调查和综合分析，并向贷款 行提供法律意见。

二、安排借款申请人在贷款行指定的时间内签署《个人住房装饰装修贷 款借款合同》及其他相关的法律文件，并对上述文件填写的完整性、准确性 及签章的真实性、合法性进行审查。

三、代办抵押物或质押物的登记及变更登记等手续。四、解答借款人在签署各种法律文件时的疑问。 ■律师事务所如何收取法律服务费？

律师事务所按申请贷款额的4‰向借款申请人一次性收取法律服务费，但每单最低额度为人民币100元。 ■什么情况下借款人须购买保险？

当借款人以抵押方式申请个人住房装饰装修贷款时，须购买抵押房产的财产保险。财产险保费＝保险金额×0．8‰×保险期限

保险期限为按年计算的借款合同约定的还款期限。 ■个人住房装饰装修贷款方式有哪几种？

个人住房装饰装修贷款实行抵押贷款、质押贷款、保证贷款和抵押加保贷款四种方式。 ■什么是抵押贷款方式？

抵押贷款方式系指贷款行以借款人或者第三方自然人提供的产权住房作抵押物而向借款人发放贷款的方式。 ■什么是质押贷款方式？

质押贷款方式系指借款人或者第三方自然人将质物（凭证式国库券、建设银行的存单等）交由贷款行占有，贷款行以该权利作为贷款的担保而向借 款人发放贷款的方式。 ■什么是保证贷款方式？

保证贷款方式系指贷款行以借款人提供的具有代为清偿能力的第三方连带责任保证人作担保而向借款人发放贷款的方式。 ■什么是抵押加保证贷款方式？

抵押加保证贷款方式系指贷款行在借款人提供尚未办妥抵押登记的房产作抵押担保的基础上，要求借款人提供具有代为清偿债务能力的第三方连带 责任保证人作为贷款担保而向借款人发放贷款的方式。 ■贷款额度、期限和利率是多少？

一、贷款额度不能超过装饰装修工程总费用的90％，不能超过人民币15万元，对于与个人住房贷款提供同一抵押物作本贷款担保的借款人，其贷款额度同时不能超过抵押房产房价或估价值的10％。

二、贷款期限最长为五年。

三、贷款利率执行人民银行规定的同期档次贷款的利率。 ■如何办理个人住房装饰装修贷款手续？

一、申请借款申请人到建设银行经办机构或与建设银行签订《合作协议》的住房装饰装修公司处领取并填写《个人住房装饰装修贷款申请表》，并提供以下材料：

1、身份证件（居民身份证、户口本和其他有效居留证件）；

2、贷款银行认可的经济收入证明；

3、《北京市家庭居室装饰工程施工合同》；

4、北京市《房屋产权证书》或《北京市商品房买卖合同》或《北京市商 品房预售契约》；

5、贷款行认可的担保方式：如适合的抵押物、质押物或符合规定条件的 保证人；

6、个人住房贷款的借款人还应提供《个人住房贷款借款合同》（复印件）；

7、贷款银行要求的其他资料。

二、调查

建设银行委托律师事务所（或公证处）对借款人提交资料的合法性、合规性、真实性进行法律鉴证，对借款人的信誉、资质状况进行调查和综合分 析并出具《法律意见书》。

三、审批

建设银行经办机构自收到《法律意见书》或《公证书》之日起的15个工作日内对借款申请进行审批并向审查合格的借款人签发《个人住房装饰装修 贷款通知单》。

四、签订借款合同

借款申请人在个人住房装饰装修贷款通知单签发后的6个月内，持住房装饰装修工程量报单到贷款银行签订借款合同。

五、办理保险、抵押登记和抵押公证等事宜。

六、借款合同生效，资金划入住房装饰装修公司账户。 ■借款人如何偿还银行贷款？

借款人在借款期内采用等额均还的偿还方式，由借款人按月偿还贷款本息。借款人可选择计算机自动扣划或到贷款银行联网储蓄所还款两种方式按 月偿还贷款本金和利息。借款人采用计算机自动扣划方式偿还贷款本金和利息，应在与贷款银行签订《借款合同》的同时，与贷款银行签订《个人住房装饰装修贷款月均 还款委托扣划协议》，并指定用于还款的建行储蓄卡（或活期存折）的账号， 保证每月在扣款日开始之前将不低于其月均还款额的款项存在其指定的扣款账户内。如借款人逾期还款或存款不足月均还款额自动扣划不成功的，须由借款 人到贷款经办行会计柜台办理还款。借款人征得贷款银行同意后，可提前偿还全部贷款，也可提前偿还部分贷款，但已计收的贷款利息不做调整。还款期限内，借款人未按合同约定的时间偿还贷款本息的，在接到贷 款经办行发出的催交通知书后，必须立即补付欠交的贷款本息及逾期罚息。逾期罚息，以逾期额为基数，每逾期一天，计收万分之三。 ■遇特殊情况，借款合同如何变更或终止？

一、借款合同需要变更的，必须经贷款经办行、借款人及有关各方协商同意，并依法签订变更合同。

二、借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力，其财产继承人、监护人或受遗赠人继续履行借款人所签订的借款合同的，应签订新的借款合同并 办理有关手续。

三、借款人按合同规定偿还全部贷款本息后，抵押物或质押物返还抵押人或出质人，借款合同终止。

四、个人住房贷款和个人住房装饰装修贷款的抵押物为同一房产时，借款人出现《个人住房贷款借款合同》约定的违约事项时，贷款银行有权向借 款人同时发出个人住房贷款和个人住房装饰装修贷款的《提前还款通知书》并告之抵押人，按合同约定提前收回全部贷款。

住房贷款自己可以去办吗?还是非要房产公司给贷?具体要怎么操做

住房贷款自己可以去办吗?还是非要房产公司给贷?具体要怎么操做

可以自己贷款的，一般办理住房按揭贷款，买受人需支付房产的3成房款作为首期款才能办理按揭的（有些楼盘只需支付2成，视乎楼盘而定），住房按揭贷款是不用提供抵押物才能贷款的。

申请银行个人住房贷款工作流程：

（一）买方要与开发商签订《商品房预售契约》。

（二）支付30％以上的房款。

（三）去房管部门办理预售登记。

（四）办完预售登记后，买方持契约正本，填写借款申请及借款合同。

两种还贷方式利息天壤之别

一般的购房人只知道贷款必须偿还利息，可是，采用不同的还贷方法，利息却有天壤之别。贷款额在40万元左右、限期30年的，利息差额可以达到10万元之巨！至于这个，不少人都还被蒙在鼓里——两种还贷法利息差额大，在此摘录一篇供您参阅。

市民刘先生上个月刚买了新房，并办完了住房贷款手续，每月还贷额近2000元。谁知道就在本月即第一次还贷后，刘先生却知道了一件让他大为惊讶的事———他的一位亲戚和自己贷款额度相差无几、年限相同，但是总体还贷利息却相差近2.5万元！原因只是他们采用了不同的还贷方式。而此前，刘先生称自己对另一种还贷方式一无所知。

“在签合同的时候，银行工作人员只是抱来一大堆贷款合同，密密麻麻的，然后帮你一会翻到这里、一会翻到那里，指着一些空白的地方，让你签上姓名、填上身份证号码、按上手印即可，根本没有提及还有另外一种还款方法。”

签下这份贷款合同后，刘先生自己测算了一下，利息总额高达17.6万多元。要不是亲戚提醒，刘先生还以为贷款就是这样办的，又气愤又心疼的刘先生忍不住把自己的贷款合同拿出来又仔细翻了好几遍，发现合同里的确有两种贷款方法可供自己选择，但是空白处已经被银行事先填上了等额本息还款法，根本就没有自己考虑的余地。他请朋友算了一下，如果套用另外一种还款方法，那么自己30万元、20年商业性住房贷款利息总额不到15.2万元，比现在要少2.49万元。

银行普遍主荐“等额法”

为了探明究竟，连日来，记者也以购房人的身份对南京多家银行进行了暗访。

在农业银行新街口支行的消费信贷超市，记者表示准备购买一处总价为80万元的商品房，首付30%，公积金贷款12万元，余下的44万元准备办理商业贷款，30年还清。一位工作人员热情地接待了记者。她首先给记者介绍了本息还款法(等额法)，通过测算，“月还款额”一项显示为2372.78元；

记者随之询问有无其他的还款方式，该工作人员说还有另一种“本金还款法”(递减法)。每个月的还款额都不同，从3000元左右逐渐递减到1000多元。

究竟选择哪一种方法呢？以下是记者和该工作人员的一段对话：

“两种还贷方法哪一种更合算呢？”

“总的说来第二种递减法少付点钱，但是一般人都不会等到30年才还清的，如果提前还贷的话就没有那么大差距了。何况使用递减法虽然后面还得少，但是一开始压力太大了。”

“哪一种更方便呢？”

“当然是第一种等额法方便，每个月只需按月还给银行相同数额的钱就行了。第二种递减法每个月的钱数都不同，算起来也很麻烦……所以我们一般都推荐客户选择等额法。”

随后，记者继续以购房人的身份电话咨询了商业银行、招商银行、工商银行、建设银行等多家银行，大多数都以介绍“本息还款法”即等额法为主，有的甚至根本不提及递减还款方式。虽然一些银行工作人员最终也承认应该按照个人的不同情况选择还款方式，但是从其话语中，可以很明显地听出对等额法的倾向性。

银行倾向性在于息差

导致银行产生这种倾向性的原因何在呢？一位从事金融行业多年的人士一语道破：“关键在于息差。”

“两种方法的利息差距大着哪！”该位人士以记者暗访的例子进行了一番计算，得出的结果令人震惊———同样是44万元、30年的商业性贷款，等额法的利息总额为41.4万多元，而递减法为29.7万元左右。两种不同还贷方法利息竟然相差11万元之多！

该人士称，同样一笔贷款业务，对于“吃利息饭”的银行来说，当然希望购房人全都选择利息高的还贷方法。就像普通商品买卖一样，一般的商家都会推荐顾客购买价格高、利润高的商品，怎么会推荐价格低、利润低的商品呢？

至于银行解释的“等额法比递减法方便”的理由，记者发现，使用递减法实际上也并不如想像的那么麻烦。虽然每个月的还款额都不同，但是具体数额并不需要人力测算，银行的计算机系统十分轻松地便可以打印出30年中每一个月还款数据的表格，购房人只需遵照交钱就行了。

而另外一个“递减法开始还款压力大”的解释，记者通过业内人士测算发现，虽然递减法开头的还款额度的确较高，为3000元左右，但是相对于等额法2372元来说，也就高出620元左右，且持续时间也只有一年零两个月。大多数时间的还款额集中在2000多元和1000多元之间。相信600多元的差额大多数购房人都能承受，何况，这样“省下来”的利息高达11多万元，值得大多数购房人重新考虑。

银行称没占到便宜

昨日，建行、中行、农行、民生等几家银行在接受记者采访时称，两种还款方法表面上看两者利息总额相差不少，而实际上两者的计算原理是一回事。

“不存在银行占便宜。首先，两种还贷方法并不是哪家商业银行自己制定的，而是央行规定的。”建行江苏省分行房地产信贷处处长丛华昌介绍说，1998年5月央行颁布了《个人住房贷款管理办法》，规定了住房贷款有等额本息和等额本金两种还款方法。不管是哪种还贷方法都是符合规定的。而且实际上两种还款方法计算原理是一样的。

“简单地看，两者利息是相差一定额度，但是对于银行来说，并没有通过哪种方式多收了顾客的利息，因为这两种还贷方式都是按照客户占用银行资金的时间价值来计算的。”

据丛处长解释，造成这两种还款方法利息总额不同的根本原因，在于顾客占用银行资金发生了变化。递减还款法，由于顾客一开始就多还本金，所以越往后所占银行本金越少，因而所产生的利息也少。而等额本息还款法则不同，开始还的贷款本金较少，占用银行资金相对也较多，所以利息也会相应增加。

针对目前老百姓对两种还款方式不太了解、不太熟悉的现状，昨天一些银行表示今后在办理贷款之前，将加强告知义务。

“可能我们的部分柜面人员会觉得选择等额本息还款法是约定俗成的事，老百姓也习惯于这种还款方式，所以就没有对递减法进行解释和宣传，客户来了就照老办法给办了。”

一些银行表示，今后在办理住房贷款前，“要将话说在前面”，让客户自主选择。

消协称购房人有知情权

南京市消费者协会秘书长孙建和在剖析上述现象时说，贷款购房也是一种消费行为，消费者享有《消法》赋予的知情权和选择权。银行作为向消费者提供服务的经营者，有义务在服务场所的显着位置公示两种不同的服务内容，即两种不同的还款方式。另外，还应该客观地且明确地向消费者介绍两种还款方式的不同之处，以及各自的利弊，否则，就是侵害了《消法》赋予消费者的权利。

我国《消法》第八条、第九条规定，“消费者享有知悉其购买、使用的商品或接受的服务的真实情况的权利”；“消费者有权自主选择商品或者服务方式，自主决定购买或不购买任何一种商品、接受或不接受任何一项服务”；“消费者在自主选择商品或服务时，有权进行比较、鉴别和挑选。”

孙建和认为，如果银行在没有明确告知两种还款方式及其利弊的情况下，擅自替消费者作主选择其中一种还款方式，那么就违法了《消法》的上述规定，对消费者的知情权、选择权构成了侵害。

原因在双方信息不对称

贷款购房人可以享受两种不同的还贷方法，这是中国人民银行的明文规定。然而，为何到了实际操作中，一种方式深受青睐，而另一种方式就明显受到“冷遇”了呢？导致本金还款法“银行不荐、消费者不知”的根本原因究竟是什么？

受访的多位专家及业内人士均一致指出，购房人和银行之间严重的信息不对称，是首要原因。在市场经济条件下，这种信息不对称的局限必然可以给银行有意无意隐瞒信息、牟取更多利息收入创造有利条件；而购房人由于信息缺乏，必然处于弱势。

钱苏平律师说，消费者毕竟不是银行家，人民银行的规定也只是面对银行而设的，普通人无从得知，所以在选择购房贷款时，往往是银行说什么就是什么，具有一定的盲从心理。

陈广华律师也认为，在贷款购房过程中，银行和购房人处于明显的不平等地位。银行占有了大量消费者不具备的信息，而且有充分的理由和条件对消费者购房作出主观引导

两种还贷方式比较

1、计算方法不同。

等额本息还款法。即借款人每月以相等的金额偿还贷款本息。

等额本金还款法。即借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减，

2、两种方法支付的利息总额不一样。在相同贷款金额、利率和贷款年限的条件下，“本金还款法”的利息总额要少于“本息还款法”；

3、还款前几年的利息、本金比例不一样。“本息还款法”前几年还款总额中利息占的比例较大(有时高达90%左右)，“本金还款法”的本金平摊到每一次，利息借一天算一天，所以二者的比例最高时也就各占50%左右。

4、还款前后期的压力不一样。因为“本息还款法”每月的还款金额数是一样的，所以在收支和物价基本不变的情况下，每次的还款压力是一样的；“本金还款法”每次还款的本金一样，但利息是由多到少、依次递减，同等情况下，后期的压力要比前期轻得多。

住房贷款自己可以去办吗?还是非要房产公司给贷?具体要怎么操作？

住房贷款是可以自己去办的，个人可至当地银行进行申请。

个人申请住房贷款的过程

1、提出个人住房贷款申请.

2、借款人向贷款银行填写“个人住房贷款申请表”。

3、提交以下材料：借款人的身份证明、帐户信息。

4、填写意向购买住房或其他文件合同书。

个人住房贷款的分类

一、个人住房公积金贷款

二、个人住房商业贷款

1、个人购置住房贷款

2、个人二手住房贷款

3、个人住房装修贷款

4、个人家居消费贷款

5、个人商用房贷款

6、个人住房组合贷款

为什么个人住房贷款,房产公司要指定银行

建设部门和银监部门都表示，去哪家金融机构贷款是买房人的自由，买房人可以任意选择有资质的金融机构进行房贷，不管是开发商还是金融机构，都不应限定贷款的银行。、

1、开发商此举首先涉嫌违背了合同法中的自愿、公平原则。

2、我国消费者权益保护法第九条规定，消费者享有自主选择商品或者服务的权利。也就是说，消费者有权自主选择提供商品或者服务的经营者，自主选择商品品种或者服务方式，自主决定购买或者不购买任何一种商品、接受或者不接受任何一项服务。

3、购房者作为消费者，有权自主选择贷款银行，而开发商指定银行属于强制消费，侵犯了消费者的选择权。

4、遇到这种情况，市民可向工商部门举报，也可以通过法律途径解决。

周末可以去银行办理住房贷款吗

如果是招行贷款，周末个贷部门不上班，请在工作日去办理。

在涟水用住房贷款买房,自己去办理房产证步骤是什么?要哪些手续?

一、房产证通常是开发商办理，你可以去找开发商代办，因为有些资料还要开发商提供，比如：测绘图纸、确权证明书、交易监证书、交易监证书明细表、开发商的公司营业执照复件等资料。

二、通常办证需要填报并提交以下资料（即流程）：

1、申请书（填写房屋所有权登记申请书，房产局有空白的申请书，要开发商盖章的）

2、身份证（户主的身份证原件及复印件一份）

3、领取测绘图纸（开发商在当地房产局测绘部门领取）

4、增量房确权证明书（房产局有空白的申请书，要开发商盖章的）

5、交易监证书（房产局有空白的申请书，要开发商盖章的）

6、交易监证书明细表（房地产交易监证明细表上盖房地产公司公章2份）

7、购房合同

8、购房发票、契税发票（白纸裱贴好）

9、完税证明（白纸裱贴好）

10、婚姻状况证明（结婚证或单身证明）

11、户口本（城镇户口） 流动人口婚育证明（户口不在城区的）

提交以上资料7个工作日后户主即可凭身份证去当地的开发商或房产局领取房产证。 希望对你有帮助！（楼盘网）

房产抵押贷款没有还清还可以办理住房贷款吗

可以贷款但批贷后要把原贷款还上才行，另外现在用途是买房是不行的，你还要再找别的用途。

满足以下条件的话，贷款还未还清的房子也是可以再贷款的

1、借款人能够出示房产证；

2、该房产具有可贷款空间。如做抵押贷款的房子贷款额度为房屋总价值的60%，那么一般想要获得贷款额度比较困难。而如果该房产房贷目前只有房屋总价值的20%左右这样的，就比较容易申请到贷款；

3、借款人具有完全民事行为能力和稳定的还款能力，信用良好

只有户口本自己页可以办住房贷款吗

只有户口本自己页不可以办住房贷款；

房屋抵押的申请条件：

1，房屋性质;住宅，写字楼，别墅、商品房、成本价房、经济适用房（对经济适用房要求严）并且产权明晰20年以内

2，抵押人（年龄正常值18-65周岁）并且身体健全

3，抵押人征信近24个月不得连累6

4，抵押人可以证明还款来源以及其他资产（大额定期存单，二套房产，股票，基金等）

5，实际用款用途明确

准备资料：

1, 借款人及配偶身份证、户口本原件及复印件（如单身需开单身证明）

2，借款人婚姻状况证明及复印件

3，家庭房产、车产权属证件及复印件，其他资产证明材料（房屋所有权证、土地使用证、契证原件及复印件）

4，个人主要银行账户近6至12个月对账单（加盖银行业务章）

5，工作单位收入证明

6，家庭民间借贷条等证明材料

7，评估报告

流程：提交材料→签署银行文件→房屋评估→银行审核通过→→银行放贷→抵押登记→按月还贷。

住房贷款的担保人还可以自己贷款吗？

住房贷款的担保人?

商品房在房本下来前是开发商担保。房本下来是房屋抵押贷款。有担保人这个说法么？

如果有的话就是按二套房了，不同时期和地域及不同银行对二套房的利率计算上有区别。建议楼主就具体问题咨询相关业务人员。

住房贷款可以自己选择银行吗

一手楼盘都是开发商指定的，因为开发商在开发的时候他们已经将大产权（即小区的集体产权）抵押给了银行，所以业主买房只能到开发商抵押的银行去办理贷款。

住房贷款没还清可以办装修贷款吗

申请贷款业务的条件：

年龄在18到65周岁的自然人；

借款人的实际年龄加贷款申请期限不应超过70岁；

具有稳定职业、稳定收入，按期偿付贷款本息的能力；

征信良好，无不良记录，贷款用途合法；

银行规定的其他条件。

商品房贷款利率计算器

一、利息计算的基本常识

(一)人民币业务的利率换算公式为(注:存贷通用):

1.日利率(0/000)=年利率(%)÷360=月利率(‰)÷30

2.月利率(‰)=年利率(%)÷12

(二)银行可采用积数计息法和逐笔计息法计算利息。

1.积数计息法按实际天数每日累计账户余额，以累计积数乘以日利率计算利息。计息公式为:

利息=累计计息积数×日利率，其中累计计息积数=每日余额合计数。

2.逐笔计息法按预先确定的计息公式利息=本金×利率×贷款期限逐笔计算利息，具体有三:

计息期为整年(月)的，计息公式为:

①利息=本金×年(月)数×年(月)利率

计息期有整年(月)又有零头天数的，计息公式为:

②利息=本金×年(月)数×年(月)利率+本金×零头天数×日利率

同时，银行可选择将计息期全部化为实际天数计算利息，即每年为365天(闰年366天)，每月为当月公历实际天数，计息公式为:

③利息=本金×实际天数×日利率

这三个计算公式实质相同，但由于利率换算中一年只作360天，但实际按日利率计算时，一年将作365天计算，得出的结果会稍有偏差。具体采用那一个公式计算，央行赋予了金融机构自主选择的权利。因此，当事人和金融机构可以就此在合同中约定。

(三)复利:复利即对利息按一定的利率加收利息。按照央行的规定，借款方未按照合同约定的时间偿还利息的，就要加收复利。

(四)罚息:贷款人未按规定期限归还银行贷款,银行按与当事人签订的合同对失约人的处罚利息叫银行罚息。

(五)贷款逾期违约金:性质与罚息相同，对合同违约方的惩罚措施。

(六)计息方法的制定与备案

全国性商业银行法人制定的计、结息规则和存贷款业务的计息方法，报中国人民银行总行备案并告知客户;区域性商业银行和城市信用社法人报人民银行分行、省会(首府)城市中心支行备案并告知客户;农村信用社县联社法人可根据所在县农村信用社的实际情况制定计、结息规则和存贷款业务的计息方法，报人民银行分行、省会(首府)城市中心支行备案，并由农村信用社法人告知客户。

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