按揭房贷转经营贷？

中介让我把原来申请的按揭商贷换成抵押经营贷，他是不是在坑我？

先别换，先找律师咨询完再说。

也不一定是坑你，我先问你，你现在的按揭商贷是多少年的，利率是多少？还剩多少年？中介给你介绍的抵押经营贷综合年利率利率是多少？（记得是综合）几年期的？你现在是否很缺钱？

首先这两年国家扶持小微企业，对抵押经营贷款的利率是一降再降，四大行基本是RPL利率甚至能低于RPL利率放贷。现在RPL利率是3.85% ，利率普遍低于按揭贷款了。

然后期限，因为是经营性贷款，这钱是给你企业经营用的，所以你要是企业法人，股东最不济也是一个监事，才有资格申请企业经营贷。银行放款也不是直接放给你或是公司，而是打到第三方公司，这个第三方公司就是你申请抵押经营贷款的用款理由公司，比如你说钱是用于某次经营采购，给你提供货源的公司就是第三方公司。银行就直接帮你付了货款了。你自己根本碰不到这钱。当然实际情况是第三方公司一般都是假的，都是中介帮你找到空壳公司专门来收钱的，等钱打给三方公司后他们会帮你把钱弄出来给到你。因为是经营贷所以期限都比较短，一般是一年期，三年期或是五年期，还款方式都是先息后本，每个月只还利息，到期一次性归还本金。当然也有十年或是二十年的，这种是等额本息，这是极个别银行。

虽然抵押经营贷款利率普遍低于按揭贷款但是因为期限短，其实摊到每个月还款也不少。三五年后一次性归还全部本金的压力也超级大。以北京为例，动不动就几百上千万的房子。等你三五年到期了你确定有这么多钱还么？

所以呢，你要结合自身的情况去判断是否要置换。首先你是否真的缺大钱，你是否有钱每个月还那么多的利息，你是否能保证到期有大几百万的钱还本金。如果你不是很缺大钱的话建议还是别置换了 。

大部分抵押经营贷款的人最终的结果是陷入了无限循环的垫资续贷。房本上戳满抵押章。

中介？无利不起早，你猜[捂脸]

是否在坑你从以下几方面判断：

1、你是否有公司，是否真实经营，是否有足够的经营状态来支撑抵押经营贷款推进。

2、没有公司的话，中介如何给你“包”，中介公司是个什么样的公司，对中介要有个能力判断。

3、成本。转贷会涉及到资质费、服务费、过桥垫资费用，尤其是过桥垫资费用，一般都是按照天或者十天计算，整体预估，是否划算，超出预期成本风险。

4、风险。如果没有真实经营，需要买壳，壳是否安全，抵押经营贷需要受托支付，资金回款安全，因为是经营贷，涉及购销合同和税务，是否有能力一并处理等。

按揭商贷转经营贷，说明您大概有两种诉求之一，一种是降低利率，一种是您想更多的资产变现。

第一种降低利率，目前几大行抵押经营贷利率确实是低于按揭商贷利率的，以北京地区为例，工商银行抵押商贷利率3.65%，可以做5-6年月息年本。建行利率4.35%，三年先息后本，而商贷利率基本还是年5%以上，更有甚者年化6%以上。这就出现了较大差额，也是这几年经营贷购房的原因之一。

第二种资产变现，其实就是现金最大化，手里有钱，心里不慌。

中介给您推荐按揭商贷转抵押经营贷，他的出发点是挣中介费，过程是通过达成您的目的来实现，结合您自身情况参考。

如果你没有公司，或者抵押余值低，也可以找机构做二次抵押（前提房本在手）虽然利率在年化是10%以上，但是二抵总成本和转贷成本还是有可比性的。

他就是想做这笔生意，会收取服务费。但目前把按揭商贷装换成经营贷还是有一定风险。

目前，政府严查经营贷资金去向，不允许流入楼市。如果要做的话，你要先把商贷还完再拿房本去申请经营贷，这又涉及到是你自己出资提前还完商贷呢或是中介垫资给你还，如果自己出资还好，否则，中介垫资的话，在目前审核经营贷很严不快的情况下，万一拖的时间很长，那就要出很多的垫资利息，而且很被动。

中间还有很多操作细节问题，得分具体情况具体解决，当然中介一般不会提前告知的。

所以，还是慎重，最好在操作之前就和中介充分沟通。

以成都为例吧。目前银行首套房利率6.13%，周五又官宣利率上涨28%.对于很多人来说，不是很友好，每个月的月供不少。

现阶段国家大力扶持小微企业，银行贷款利率3.75/3.85%。是不是利率少了很多，不要小看这2个多点，几十年下来，节约几十万一台奔驰绰绰有余。

所以到底如何，自己心里有杆秤。节约几十万难道不香吗？都是银行贷款。放心吧。

一位成都市银行贷款从业者告知您。

没有坑你，现在风向变了，以前是国家支持买房，房贷是你能从银行拿到的利率最低的贷款，现在房贷利率不低了，国家开始支持个体户微小企业，经营贷利率很低。

房贷可以分二三十年，经营贷没有这么长的还款期，你要仔细看下细则

就问你一句，银行抽贷，或者查经营贷去向查到你，要求马上还款，你能不能还上，如果能解决这个风险，就没有问题，省下很多利息。

作为一曾经的中介人员，我告诉你要慎重考虑。如果你名下没有公司，或者名下公司一般般，最好还是不要换成抵押经营贷了。按揭商贷最高30年，利率高一点，抵押经营贷款利率低点，但贷款年限最多10年，你玩不转的。

当然有些人可以这样操作，我表哥2013年在深圳买了一套600万的房子，高评高贷800万出来，做的经营贷，每月只还利息，到期后找过桥公司，垫资金，还完 ，再贷出来。现在他的房子市值3000多万，现在他想找银行抵押贷款5000万，银行同意了。有做贷款的人说我吹牛逼，不可能的事，他名下有个公司，有几个大客户，他让大客户出了优质合作伙伴说明书，拿去银行，银行就批了。（多大的公司，华为，腾讯，小米这样的，具体是那家不能明说）。

最后说一点，没有那个经济实力，别转抵押经营贷。

关键利率有没有变低

房贷转贷从5%到3.7%

房贷转贷从5%到3.7%

5%的房贷转3.7%的经营贷，这次的镰刀割向了有房的人群】如果你现在名下有房，并且还还着房贷，这篇文章一定要看完。

房贷变成经营贷，利率从五点多变成三点多，不用去供房贷，然后去供经营贷还可以先息后本。月供压力非常小，大大提高生活品质，真的是这样吗？

在这里，给各位有房的以及准备买房的人群敲响警钟！听到这种事情赶紧远远避开。

先告诉大家把房贷变成经营贷是怎么操作的。你需要垫资，先把银行的贷款还上。因为只有全款的房子才可以做经营贷。还上以后再以经营贷的方式贷出来一笔钱。再把垫资还了。然后再供经营贷的这一部分。利率是三点多，非常的低。

好了，步入正题，经营贷不是什么人都可以玩的！我们普通家庭，一定不要随便去轻易的去碰这个经营贷。

谁可以玩经营贷？房子多的钱多的！用的前提是你随时能还的上。经营贷确实是利息比较低，但是对于我们普通人来讲，风险特别的大。如果银行发现让你提前还款，也就是我们常说的银行抽贷。你就只有一套房子，不能卖房，怎么办？不少的法拍房就是因为炒房客还不上银行的抽贷而导致的。

我一个很好的朋友，前两年自己操作过这个经营贷。所以我比较清楚。大部分银行可以贷三年。但是为什么外面一些金融公司宣传可以贷十年或者20年呢？

其实很简单，每过三年你就要需要重复一次操作这个经营贷。也就是需要你把本金先还给银行。如果你没有本金，你就需要找人去垫资。垫资的成本一般是每天1%。一百万就是1000块钱的利息。如果遇上了节假日，可能垫资十天半个月也说不准。垫资成本非常的高，几乎能把你对房贷省下来的利息全部耗光。花点小钱，如果事情能办好还好，问题是银行政策是不确定的。三年以后发生什么变化，可能性是非常大的。

比如说以前开个银行卡多简单。现在多难！前五年估计你想都不敢想，现在开个银行卡会这么难，对吧？万一三年你花了手续费把本金还上了，银行却认为你的流水或者收入不足或者其他的原因，不同意再给你放贷，你怎么办？你总不可能一直垫资不还吧？光是每天的利息，大部分人就还不上了。

在房价暴涨的年代。这些放垫资的，不夸张地说，是你的恩人。但是，目前的经济形势，你放着稳定的房贷不用，去贪图一点利息差，去做经营贷。一旦爆雷，你哭都哭不出来。还是那句话，我们普通人，买房守住本金，安全才是最重要的

个人按揭贷款可以转化成为经营性抵押贷款吗？

这种情况很少出现。通常，个人购买房屋时对房屋进行的按揭贷款是属于个人对房屋进行抵押性质的房屋购买性贷款，但是经营性抵押贷款属于个人在经营公司事务或者其他类经营事务时需要资金需求，将可以抵押资产在银行进行抵押，贷款性质为公司经营式贷款，双方是有很大区别，其中最大区别就是贷款途径虽然一样，但是款项使用方向却是不一样。

一、这种转化对利息方向来说稍微有些吃亏。

从贷款利息方面来说，个人按揭贷款利息远远要低于经营性抵押贷款，很少有人会将利息低转化为利息高贷款，除非是某一地区对经营性贷款有特殊利息补贴，可以很少利息贷出来款项。这种情况下转化贷款方式可以节省很多利息，享受利息补贴。

二、通过第三方机构可以完成这种转化。

如果确实想将房贷转化为经营性贷款，可以寻求第三方机构进行贷款，将第三方机构贷出款项，将房贷一次性还清，还清房款后，可将房贷抵押给银行，转化为经营性贷款，转化为经营性贷款后，将贷出款项一部分还给第三方机构。

三、建议尽量还是不要转化贷款方式。

银行对于房贷贷款和经营性贷款，这两者的区别在于款项使用方向方面，如果利用银行漏洞将贷款转化一方面容易被银行发现，不予放款。其次，如果第三方机构收受利息过高，很容易造成转化贷款方式的过程中造成经济损失。尽量还是通过自身办法先行筹款，将房贷还清其后，再将已经还清房贷的房屋作为抵押物抵押给银行来进行经营性贷款，在进行在进行经营性贷款时，要了解清楚款项发放时间，额度以及利息。

房贷转经营贷，贷款乱象卷土重来，该如何从根源上制止？

房贷转经营贷，贷款乱象卷土重来，该如何从根源上制止？

住房按揭贷款是最长30年的期限，虽然长期产生的利息多，30年后还款总额将会是贷款本金的翻倍之多。但仍然建议大多数人采取30年的按揭贷款，根本原因是因为每个月还款额并不高，对于刚买房的个人或家庭来说，减轻还款压力才是急需的。而从30年的角度来看，即使是5.6的利率也不算高。

商业经营贷款，是用于企业或个体工商户做生意周转的，贷款具有短期灵活性、利率低的优点，但对申报的资质审核要求较高，一般需要有房子和营业执照才能办理下来。缺点就是贷款的周期短，如果是等额本息还款单月的还款额会非常高。另外贷款周期一般为3年，就是说3年到期后贷款必须还清。

了解了两种贷款的区别，适合不合适转，就得因人而异。如果想近几年把住房按揭还清，而又有资质办理经营贷款的，建议可以转为经营贷款。如果没有打算短期内还清按揭贷款的，冒然换成经营贷款，且不说经营贷款到期后能不能续贷下去，每个月的还款压力会陡增。原本的还款模式变了后，会使还款者产生莫名的焦虑。

利率降低，省钱自是不必说，而且现在房产抵押贷款普遍都是先息后本，随借随还的还款方式，每个月还款的压力变小。资金利用率提高，如果周转情况良好，还可以随时还款，在额度有效期内，即使还了款，也可以随时再支取出来。

再说弊端，房产抵押低利率的产品往往时间是1-3年，到期一次性还本金，原则上只要征信和经营没问题，还可以正常续贷，而且手续比第一次办理简单的多，但是风险点在于，你不敢保证几年之后你的综合资质一定能符合银行政策，特别是当时国家的大方针，如果一旦不能够顺利续贷，压力会比较大。

房贷利率高的话可以转经营贷吗？

这个是不允许的，每种贷款的用途和相应的利息，都是有规定的。

房贷太贵想换成经营贷，两者之间有什么区别？

房贷转经营贷两者有什么区别？意思就是以名下房产作为抵押，向银行申请经营性贷款，前提是房产证在自己手上。如果房产证不在自己手上，而是抵押在银行，正在按揭偿还住房贷款，那么需要先有一笔资金将剩余房贷结清，拿到房产证后再抵押申请经营贷，这个过程就是房贷转经营贷。

近两年银行经营贷的利率比房贷低很多，所以有不少中介会鼓动客户将房贷转为经营贷，说是可以帮客户省利息。对这种说辞千万别信，中介表面说是为你好，其实只是为自己挣钱。他们的理论有三个错误假设：

第一，是假设经营贷利率是不变的。如今经营贷利率是低，但房贷一般最少十年二十年，你怎么能保证经营贷利率永远比房贷低？他们的算法是从现在的利率差简单乘上十或者二十，就得出帮你节省的利息，这是故意隐瞒了利率波动的可能。实际上，经历过信贷紧缩的人都知道，经营贷利率曾经有一个时期年化高达8%以上！到那时你不是赚了而是亏了。现在是疫情影响利率较低，但可持续吗？你自己想想。

第二，经营贷看上去说是可以授信最长五年，但是实际绝大多数都是一年一转。也就是说，贷款一年到期后，你需要筹集资金还贷。这时就有两个风险：一是你的还贷资金如何筹措？二是银行如果说断贷怎么办？第一个问题，是中介预埋的赚钱机会。他们这个时候，就会推荐转贷资金，再在你身上赚一笔。第二个问题，可以说无解。如果你用借了转贷资金还进去出不来，那就变成了高利贷。所以，这是第二个大坑。中介的假设是银行可以无限转贷，可能吗？经营贷年限永远小于房贷，因此经营贷总是需要周转，这个风险无法避免。

第三，中介假设房子永远是升值的。通过转换可以把以前还掉的房贷额度贷出来，这不假。但是，你有没有考虑过房价下跌？因为你在不断转贷，每次转贷都要对房产进行评估，如果房价下跌，那么就很难再贷出原额度。这个时候，你拿什么还那些被迫减少的贷款额度？如果是借的，那么又落入高利贷的陷阱。

总结：不要以为到时房贷也会遇到这样情况，二者不一样。如果房价跌个20%，银行不大会要求客户还贷，因为涉及面太大，要维持稳定。但你经营贷则是个例，银行减额就减额，绝不会松口，为什么？因为房贷是已经放出去了，借款人主动；而经营贷需要转贷，银行掌握主动权。说了这么多，就是想告诉你们，即使自己是企业主，将房贷转为经营贷也是愚蠢的选择。那么多不可控的风险，你能躲得过吗？

对于房贷转经营贷款和按揭房贷转经营贷的总结分享本篇到此就结束了，不知你从中学到你需要的知识点没 ？如果还想了解更多这方面的内容，记得收藏关注本站后续更新。