长期借款税务风险？

房地产税务筹划技巧

税收筹划对企业和国家都具有重要的作用。对企业而言，税收筹划得当，用足用好税收优惠政策，有利于减轻节省企业的税负，增加企业的利润和可用资金，提高企业的竞争力，有效维护企业权益，使自身价值达到最大化，促进企业良性发展。本文主要介绍了房地产企业常见的税务筹划技巧。

一、土地增值税筹划

(1)利用土地增值税的征税范围进行筹划

正确界定土地增值税的征税规模非常主要。断定属于土地增值税征税范围的标准有三条：一是土地增值税是对转让土地使用权及其地上建造物和附着物的行为征税;二是土地增值税是对国有土地使用权及其地上修建物和附着物的转让行为征税;三是土地增值税的纳税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行动。根据这三条判定标准，税法对若干详细情况是否属于土地增值税征税范围进行了判断，房地产企业可以根据这些判断标准进行公道的税收筹划。

①房地产的代建房行为

税法中对房地产的代建房行为是否征税做出了具体规定，房地产的代建行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发实现后向客户收代替建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围。房地产开发公司可以利用这种建房方式，在开发之初确定终极用户，实施定向开发，以达到减轻税负的目的，防止开发后销售缴纳土地增值税。

②合作建房

税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方协作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税;建成后转让的，应征收土地增值税。房地产开发公司可以充足利用此项政策进行税收计划。如果某房地产开发公司领有一块土地，拟与A公司配合建造写字楼，资金由A公司提供，建成后按比例分房。对房地产开发公司而言，作为办公用房自用，不用缴纳土地增值税，从而下降了房地产成本，加强了市场竞争力。未来再做处理时，能够只就属于本人的部门缴纳土地增值税。

(2)利用增加扣除项目金额进行税收筹划

计算土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率即增值率的大小按照相适用的税率累进计算征收的，增值率越大，适用的税率越高，缴纳的税款就越多。合理的增加扣除项目金额可以降低增值率，使其适用较低的税率，从而达到降低税收负担的目的。

税法准予纳税人从转让收入额减除的扣除项目包括五个部分：取得土地使用权所支付的金额;房地产开发成本;房地产开发费用;与转让房地产有关的税金;财政部规定的其他扣除项目，主要是指从事房地产开发的纳税人容许扣除取得土地使用权所支付金额和开发成本之和的20%。其中房地产开发费用中的利息费用如何计算，《土地增值税暂行条例实施细则》中做了明确规定，房地产企业可以抉择恰当的利息扣除标准进行税收筹划。税法规定利息支出凡可以按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，许可据实扣除，但最高不得超过按贸易银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除;凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。房地产企业据此可以取舍：如果企业预计利息费用较高，开发房地产项目主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，则可计算分摊的利息并提供金融机构证明，据实扣除;反之，主要依附权利资本筹资，预计利息费用较少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利。

(3)利用税收优惠政策进行税收筹划

根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。同时税法还规定对于纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分离核算增值额或不能精确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。

房地产开发企业如果既建造普通标准住宅，又搞其他房地产开发的话，在离开核算的情况下，筹划的症结就是将普通标准住宅的增值率节制在20%以内，以失掉免税待遇。要降低增值率，要害是降低增值额。

二、房产税筹划

房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税。房产税的计税依据分为从价计征和从租计征两种。从价计征就是按照房产原值一次减除10%?30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%;从租计征就是以房产租金收入为计税依据，税率为12%。

对于从价计征，因为它是按房产余值计税，所以房产原值的大小直接决定房产税的多少，合理地减少房产的原值是房产税筹划的关键,香港六个彩资料。因而，会计人员要将可以同房屋主体分开核算的建筑部分尽量分开;而对于从租计征，房钱的大小直接决议了房产税的多少。不少房地产开发企业在签署房屋租赁合同时，往往将水费、电费和房屋租金统统放在一起算入租赁价，这样就增加了租金，多交了房产税。所以房地产开发企业应将水费、电费等从租金中剔除，由承租人自己独立累赘，即使因为各种原来由出租人缴纳水、电费，也应当在租赁合同中明确为代扣代缴项目，通过“其他应收应付款”进行核算，从而减少应纳房产税的税基。

三、变房屋销售为股权转让

按照现行税法规定，以不动产投资入股，介入接受投资方的利润调配，独特承担投资危险的行为，不征收营业税，而且自2003年1月1日起，对于以不动产投资入股后转让股权的行为，不再征收营业税。这种规定为房地产企业发展纳税筹划提供了空间。

如果房地产的购买方是具备一定条件的企业或公司,曾道人，则可以斟酌先以不动产投资入股，再向购买方转让股权的房地产销售方式。

什么是纳税筹划通常有哪些方法

纳税筹划是指在遵行税收法律法规的前提下，当存在两个或两个以上纳税方案时，为实现最小合理纳税而进行设计和运筹。纳税筹划的实质是依法合理纳税，并最大程度地降低纳税风险，尽可能的减少应缴税款的一种合法经济行为。

增值税的纳税筹划主要从以下三方面考虑：

一、企业设立的增值税筹划

1.企业身份选择

但如果你是高科技企业，增加值比较高，选择小规模纳税人更合算。

2.企业投资方向及地点

我国现行税法对投资方向不同的企业制定了不同的税收政策。投资者选择地点时，也应该充分利用国家对某些特定地区的税收优惠政策。

二、企业采购活动的增值税筹划

1.选择恰当的购货时间

在供大于求的情况下，容易使企业自身实现逆转型税负转嫁；如果市场上出现通货膨胀，尽早购进才是上策。

2.合理选择购货对象

对一般纳税人，在价格相同的前提下，应该选择从一般纳税人处购进货物，但如果小规模纳税人的销售价格比一般纳税人低，就需计算后选择。

三、企业销售活动的增值税筹划

1.选择恰当的销售方式

例如折扣销售、现金折扣、以旧换新、还本销售等等，利用不同销售方式进行纳税筹划提供了可能。

2.选择开票时间

销售方式的筹划可以与销售收入实现时间的筹划来结合起来，产品销售收入的实现时间决定了企业纳税义务发生的时间，纳税义务发生时间的早晚又为利用税收屏蔽、减轻税负提供了筹划机会。

3.巧妙处理兼营和混合销售

纳税人可以通过控制应税货物和应税劳务的所占比例，来达到选择缴纳增值税还是营业税的目的。

除了上述以外，延期开票、扎账、预付开票等非税务手段，也可以从时间上延缓纳税时间，也是企业融资的一种方式。

纳税筹划除了增值税筹划以外，还有所得税纳税筹划。所得税纳税筹划主要是通过关联方交易实现的，包括企业所得税和个人所得税，利用不同地区的税收优惠政策，分立若干个子公司，分别为利润中心和成本中心，得到纳税优惠，减少税务成本。

什么是纳税筹划？纳税筹划有何特征

税收筹划的实质是依法合理纳税，最大程度地降低纳税风险。

税收筹划具有以下特征：

1．合法性，是指税收筹划只能在法律许可的范围内进行，违反法律规定，逃避税收负担，应承担相应的法律责任。

征纳关系是税收的基本关系，税法是规范征纳关系的基本准则。

纳税人具有依法纳税的责任和义务，税务机关的征税行为也必须受到税法的规范。

纳税人发生纳税义务后，应按照税法的规定及时、足额缴纳税款，任何不纳、少纳或推迟缴纳税款的行为都是违法的，税务机关应根据税法的有关规定予以处罚。

纳税人为规避和减轻税负而置法律于不顾的偷逃税行为显然应受到法律制裁，这是无可非议的。

但当纳税人进行经营或投资活动，面临两个或两个以上的纳税方案时，纳税人可以为实现最小合理纳税而进行设计和筹划，选择低税负方案。

这也正是税收政策引导经济，调节纳税人经营行为的重要作用之一。

2．超前性，表示事先规划、设计、安排的意思。

纳税行为相对于经济行为而言，具有滞后性的特点。

企业交易行为发生之后，才有缴纳增值税或销售税的义务；收益实现或分配之后，才计缴所得税；财产取得之后，才缴纳财产税。

这在客观上为纳税人提供了纳税前作出事先筹划或安排的机会。

另外，纳税人和征税对象的性质不同，税收待遇也往往不同。

这样纳税人可以针对税法及税收制度的有关具体规定，结合自身的实际情况以作出投资、经营和财务决策。

如果经营活动已经发生，应纳税收已经确定而再去谋求少纳或不纳税款则不能认为是税收筹划。

3．目的性，是指纳税人进行税收筹划，其目的在于减少纳税，谋求最大的税收利益。

谋求税收利益有两层含义：一是选择低税负，低税负意味着低的税收成本，低的税收成本意味着高的资本回收率；二是滞延纳税时间(非拖欠税款行为)，纳税期的滞延，相当于企业在滞延期内得到一笔与滞延税款相等的政府无息贷款。

另外，在通货膨胀环境中，纳税时间的推后，还可以减少企业的实际纳税支出。

4．综合性，是指税收筹划应着眼于纳税人资本总收益的长期稳定的增长，而不是着眼于个别税种税负的高低或纳税人整体税负的轻重。

这是因为，一种税少纳了，另一种税有可能要多缴，整体税负不一定减轻。

另外，纳税支出最小化的方案不一定等于资本收益最大化方案。

进行投资、经营决策时，除了考虑税收因素外，还必须考虑其他多种因素，综合决策，以达到总体收益最大化的目的。

5．风险性，是税收筹划活动因各种原因失败而付出的代价。

税收筹划过程中的操作风险是客观存在的。

这主要包括：一是日常的纳税核算从表面或局部的角度看是按税法规定操作的，但由于对有关税收政策的精神把握不准，造成事实上的偷税，由于未依法纳税而面临税务处罚的风险；二是对有关税收优惠政策的运用和执行不到位，面临税务处罚的风险；三是在系统性税收筹划过程中对税收政策的整体性把握不够形成的风险；四是对企业的情况没有全面比较和分析，导致筹划成本大于筹划成果，或者筹划方向与企业的总体目标不一致，表面上看有成果，而实际上企业并未从中得到实惠。

上述特征的存在，决定了税收筹划是一综合性学科，涉及税收、会计、财务、企业管理、经营管理等多方面知识，其专业性相当强，需要很强的专业技能来进行操作，以规避风险。

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