南昌房屋抵押？

在建设的工程如何做抵押贷款

目前大多数城市房产登记机关认可的在建工程是指处于建设过程中、尚未完工并交付使用的工程项目，即狭义的概念。但笔者认为，在建工程抵押权应为房地产期权，其根本目的是为了确定贷款资金、完成整个工程。在建工程项目在各项工程均已完工、达到竣工验收条件但是尚未办理初始登记前，项目所欠资金可能尚未还清，此时如果仅以竣工验收作为衡量在建工程与否的条件，就会使此项目处于已达到竣工验收标准不能办理在建工程抵押，又由于债权债务尚未结清不能办理初始登记的尴尬状态。在建工程抵押项目起始于取得土地使用权后，其行使担保物权不应该存在真空期，否则抵押权人的利益就不能得到保障。而根据我国《物权法》物尽其用原则，从在建工程抵押到初始登记应做到无缝对接。因此，笔者认为，在建工程的概念应归为广义的观点。 物权的成立与存在，须以标的物存在为前提。我国《物权法》所称的作为物权标的的物通常是有体物。在建工程在其主体完成之前，并不具有完整意义上的物质形态，因此，理论界对此一直存在着不同的观点。反对的一方认为抵押权作为存在与特定物上的权利，就在建工程来说，将来的不动产尚未实际存在，不能确定在建工程的价值，亦不具备实际支配抵押物的效果。而赞成的一方认为，在建工程虽然尚未具备完整意义卜的物质形态，其在建造过程中，始终处于变化状态，本来无法予以特定化而成为抵押权的标的。然而，其已具备有体物的一些特征，并且，在大多数情况下，在建工程最终可以具有完整的物质形态而成为法律意义上的有体物。《担保法解释》第四十七条规定：以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。由此，笔者认为，在建工程实际上是一种处于虚拟状态的有体物，而《物权法》第一百八十条的规定实际上是对抵押权标的范围的扩大。虽然在建工程最终能否形成只是一种期待中的可能性，但双方办理抵押登记手续时让建立在此之上的债权债务关系披上了一层赋予物权内容的外套。 在建工程，其涵义有广义和狭义之分。广义上的在建工程，是指房屋自主体工程动工建设开始至建成后房地产主管机关颁发所有权证书止所处的状态。狭义上的在建工程，是指房屋工程自主体工程基本建设开始至房屋达到竣工验收条件前所处的状态。狭义上的房屋在建工程，主要是指房屋主体结构建设过程中的状态，是一种实物上的未完成状态；而广义上的房屋在建工程不仅包括狭义上的房屋在建工程，还包括房屋各项工程均已完工，即达到房屋竣工验收条件后、未领取房屋所有权证书前的情形，是一种在法律．上未完成的状态。建设部《城市房地产抵押管理办法》第三条规定：在建工程抵押指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还履行担保的行为。第十一条规定：以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。由此可见，现行《城市房地产抵押管理办法》所称的在建工程是以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，即抵押的是已完工部分。《物权法》第一百八十条第一款规定了正在建造的建筑物、船舶、航空器可以抵押。《房屋登记办法》第五十九条至六十二条明确对在建工程抵押设立、变更、注销登记做了相关规定。根据以上条文，我们能够看出在建工程抵押不仅是房屋登记行为的重要内容，也是不动产物权变动生效的不可分离的部分。

在建工程可以办理贷款吗？办理贷款需要哪些证件？

在建工程办理抵押贷款需要满足的条件：

1、借款人为主债务人;

2、债权人为具有贷款经营权的金融机构;

3、主债权的种类为贷款;

4、担保的贷款须用于在建工程继续建造;

5、借款人已合法取得在建工程占用土地的使用权，且须将其合法取得的土地使用权连同在建工程的投入资产一并抵押。

对于借款人来说，银行在办理在建工程抵押的过程中会有如下的条件：

1、具有法人营业执照、组织机构代码证，并经年检合格，公司经营管理制度健全，财务状况良好;

2、具有相应房地产开发公司资质证书，并经年检合格;

3、持有效《贷款卡》，并在贷款机构开立基本结算账户或一般存款账户;

4、公司具有良好的经营业绩和信誉，确有按期偿还贷款本息的能力。

因此，在办理在建工程抵押贷款时要保证符合相关条件，这样才能顺利获得贷款。

南昌市城市房地产抵押管理条例修正案(2003)

一、第二条修改为：“在本市城市规划区国有土地范围内进行房地产抵押、预购商品房贷款抵押、在建工程抵押，实施抵押管理，应当遵守本条例。”二、删去第三条第一款中的“或者有限产权”。增加两款作为第二、第三款：“本条例所称预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

“本条例所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建房地产工程继续建造资金的贷款，以其依法取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。”三、删去第七条中的“或者有限产权”。四、第八条增加一款，作为第三款：“同一房地产设定两个以上抵押权的，抵押人应当将已经设定过的抵押情况书面告知抵押权人。”五、增加一条，作为第九条：“以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。”六、增加一条，作为第十条：“以预购商品房贷款抵押的，该商品房开发项目应当符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。”七、第九条改为第十一条，修改为：“以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。”八、第十一条改为第十三条，增加一款，作为第二款：“有经营期限的企业以其所有的房地产设定抵押的，其设定的抵押期限不得超出企业的终止期限。”九、第十二条改为第十四条，第（五）项修改为：“学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施”；删除第（八）项；第（九）项改为第（八）项，修改为：“已依法公告列入拆迁范围内的”；第（十）项改为第（九）项，修改为：“依法被查封、扣押、监管的”；增加一款，作为第二款：“已被预售的商品房，开发该商品房的房地产企业不得设定抵押。”十、第十五条改为第十七条，第二款增加三项，分别作为第（一）项、第（五）项和第（六）项：“抵押登记申请书；”“可以证明抵押房地产价值的资料；”“法律、法规规定应当提交的其他文件。”十一、第十六条改为第十八条，删除第（二）项；第（五）项改为第（三）项，修改为：“抵押有限责任公司、股份有限公司的房地产，应当提交经董事会或者股东大会批准的文件，但企业章程另有规定的除外”；增加一项，作为第（四）项：“以中外合资企业、中外合作企业和外商独资企业的房地产抵押的，应当提交经董事会批准的文件，但企业章程另有规定的除外”；原第（三）项和第（六）项合并，作为第二款，修改为：“国有企业、国有控股企业、国有参股企业和事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的，应当符合国有资产管理的有关规定。”十二、第十七条改为第十九条，第（三）项中的“10日”修改为“5日”；第（四）项修改为：“对符合抵押条件的房地产，当事人可以协商议定其价值，也可以委托依法设立的有房地产价格评估资质的机构进行价格评估”；增加一款，作为第二款：“以预购商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房屋权属证书后，重新办理房地产抵押登记，其中，按预购商品房合同履约的，当事人应当申请房地产抵押变更登记。”十三、第十八条改为第二十条，修改为：“房产管理部门抵押登记的资料，应当公开，允许当事人或者相关机构查阅、抄录或者复印。”十四、第十九条改为第二十一条，删去第二款，第三款改为第二款，修改为：“已出租的房屋，因履行担保债权而变更产权人的，原租赁合同在租赁期间内继续有效。”十五、删去第二十三条。十六、删去第二十五条。十七、删去第二十六条。十八、删去第二十八条。十九、第二十九条改为第二十七条，修改为：“抵押人隐瞒本条例第十四条第（一）、（四）至（九）项规定情况，造成抵押无效的，应当承担由此产生的法律责任。”二十、删去第三十条。二十一、删去第三十五条。二十二、《条例》中的“土地管理”部门均修改为“国土资源”部门，“国有资产管理”部门均删去。

此外，对部分文字作了修改，对条文顺序作了相应调整。

本修正案自2004年3月1日起施行。

《南昌市城市房地产抵押管理条例》根据本修正案作相应修改，重新公布。

在建工程可不可以使用工程合同向银行申请贷款？

我能想到以下几种方案供你参考：

1、在建工程抵押，找一个银行认可的评估事务所，对在建工程进行评估，然后抵押给银行贷款，这种方式的优点就是成本较其他方式低一些，贷款金额最高为评估值的50%，即银行认可的抵押率不会超过50%。这种方式贷款获批可能性偏低，首先在建工程并不是每个银行都认可的抵押方式，其次对于在建工程很多银行是从严的，不是很好批。建议找一些地方性的商业银行，或股份制银行问问，他们的政策较为灵活。

2、合同融资，以工程合同的施工进度为主，按步骤找银行借款，比如目前完工15%，需要进原材料多少多少钱，已有意向合同和XXX公司签订，需要贷款XXX万元。这种方式能做的银行不多，主要还是担保方式的问题，可能会要求在建工程抵押，或者担保公司担保，其他公司担保等。但是在审批环节，这种方式可以使银行监控到整个工程进度，可以控制贷款用途合法合规，一旦有足额的担保，这种方式获批的可能性比较大。需要给银行提供一些诸如工程完工进度，及后期回款预算等等，就是让银行相信以后有现金流还款。

3、整个工程托盘给担保公司，作为反担保手续，让担保公司给你提供担保，找银行贷款。这种方式如果银行和担保公司有合作，一般较为容易获批贷款，资金成本较高，因为担保费用一般在3%-5%，如果贷款利率上浮30%（目前平均值），那你一年的资金成本至少为10.8%。

利率一般上浮30%，如果你能提供较多的其他综合收益，可能能低一些。

南昌市城市房地产抵押管理条例(2003修正)

第一条 为了加强城市房地产抵押管理，维护房地产抵押市场秩序，保障房地产抵押当事人合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》和其他有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。第二条 在本市城市规划区国有土地范围内进行房地产抵押、预购商品房贷款抵押、在建工程抵押，实施抵押管理，应当遵守本条例。第三条 本条例所称房地产抵押，是指债务人或者第三人以其依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权以不转移占有方式向债权人提供债务履行担保的行为。

本条例所称预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

本条例所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建房地产工程继续建造资金的贷款，以其依法取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

第一款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人。第四条 房地产抵押活动，应当遵循平等、自愿、公平、诚实信用的原则。第五条 房地产抵押实行登记制度。房地产抵押合同自登记之日起生效。第六条 市或者县人民政府房产管理部门（以下简称房产管理部门）是本级人民政府房地产抵押登记工作的主管部门，对房地产抵押登记实行统一管理。

市或者县人民政府国土资源、价格、财政、工商行政管理和税务等部门，应当按照各自的职责，配合做好房地产抵押的管理工作，依法对房地产抵押施行监督检查。第七条 依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。

房屋所有权与该房屋占用范围内的土地使用权，不得单独设定抵押权。第八条 抵押人所担保的债权，不得超过其抵押的房地产价值。

房地产抵押后，该房地产价值大于所担保的债权的余额部分可以再次抵押，但不得超出其余额部分。

同一房地产设定两个以上抵押权的，抵押人应当将已经设定过的抵押情况书面告知抵押权人。第九条 以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。第十条 以预购商品房贷款抵押的，该商品房开发项目应当符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。第十一条 以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。第十二条 以按份共有房地产设定抵押权的，所担保的债权不得超出抵押人依法所享有的份额。

以共同共有房地产设定抵押权的，应当经全体共有人书面同意，抵押人为全体共有人。第十三条 企业以其所有的房地产设定抵押的，其设定的抵押期限不得超出企业依法取得的土地使用权的终止期限。

有经营期限的企业以其所有的房地产设定抵押的，其设定的抵押期限不得超出企业的终止期限。第十四条 有下列情况之一的房地产，不得设定抵押：

（一）权属有争议的；

（二）已建成的房屋未依法登记领取《房屋所有权证》、《国有土地使用证》的；

（三）《房屋所有权证》与《国有土地使用证》载明的权利人不一致的；

（四）共同共有房地产未经其他共有人书面同意的；

（五）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；

（六）列为文物保护的；

（七）公有住房已出租的；

（八）已依法公告列入拆迁范围内的；

（九）依法被查封、扣押、监管的；

（十）法律、法规规定其他不得设定抵押权的。

已被预售的商品房，开发该商品房的房地产企业不得设定抵押。第十五条 房地产抵押，当事人应当签订书面抵押合同。

抵押合同应当具备以下条款：

（一）当事人姓名、住所或者名称、驻址；

（二）抵押房地产坐落、类型、结构、面积、价值、所有权属、使用权属、权证编号；

（三）抵押房地产担保的债务款额和期限；

（四）抵押房地产意外毁损或者灭失的责任；

（五）违约责任；

（六）抵押合同消灭的条件；

（七）当事人争议解决方式；

（八）当事人认为需要约定的其他事项；

（九）抵押合同签订的时间与地点。

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