贷款规模控制是什么意思？

贷款新规对房市影响几何？ 房地产行业将加快分化

进入2021年，银行业与 房地产 行业热议的话题莫过于近期有关部门出台的房地产贷款管理和重点房地产企业资金监测、融资管理规则。这些“硬核”的房地产金融调控措施将给房地产行业带来哪些变化？房地产行业走势如何？

限制贷款过度进入房市

2020年12月31日，中国人民银行、中国银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。《通知》对房地产贷款余额和个人住房贷款余额分为五档进行分类管理，设置了房地产行业贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限。房地产贷款余额主要针对房地产开发企业，个人住房贷款余额主要针对 购房 者的购房贷款。通俗地讲，贷款新规旨在限制银行贷款过度进入房地产行业。

众所周知，房地产行业是高度资金密集型行业。近20余年，房地产行业通过高杠杆、高负债、高周转实现快速发展。而其中蕴藏的高风险日益引起重视。

银保监会主席郭树清在《完善现代金融监管体系》一文中提出，坚决抑制房地产行业泡沫。目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说，房地产行业是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。

中国房地产业协会会长冯俊表示，不少房地产企业负债率过高，销售受阻、回款大幅下降，导致现金流承压，再叠加到期的债务，企业运营风险骤增。在此次疫情影响下该问题更加凸显。因此，房地产企业应该重视杠杆率过高的问题，这不仅影响房地产行业高质量发展，也是宏观经济的潜在风险。

资金大规模、过多地进入房地产行业，不仅让房地产泡沫不断积累，也挤占了对实体经济的投入份额。

实际上，此次贷款新规已经不是近期第一次对房地产领域进行金融调控。2020年8月，住房城乡建设部、人民银行召开重点房地产企业座谈会，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。此次调控对重点房企进行融资监管设定的“三道红线”是：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的“现金短债比”小于1。房企一旦“踩线”，则不能增加或需严控有息负债规模，且完成上述目标的期限为2023年6月底前。

业内人士普遍认为，“三道红线”与房地产贷款集中度管理制度是双向管控，既规范了资金使用方，也规范了资金供应方，有利于房地产业长期平稳健康发展。

房企高杠杆难以为继

对于“三道红线”，万科董事会主席郁亮曾表示，这是行业重大游戏规则的改变，是对所有开发商的挑战，它预示着房地产金融红利时代的结束。

恒大则用千方百计打折促销等实际行动，努力解除“踩线”危机。数据显示，2020年，恒大实现合约销售额7232.5亿元，同比增长20.3%；实现销售回款6531.6亿元，同比增长38.5%。其七折卖房、0元购 商铺 等措施频上热搜。业内人士认为，恒大努力“出货”、降低负债体现了行业面临的共同境况，也是房地产行业努力降负债的“缩影”。

中国人民银行金融市场司副司长彭立峰表示，建立房企资管新规的目的，在于增强房地产企业融资管理的市场化、规则化和透明度，促进房企形成稳定的金融政策预期，合理安排经营活动和融资行为。同时，矫正一些企业盲目扩张的经营行为，增强房地产企业的抗风险能力。

广东省房地产协会会长王韶认为，在房地产金融调控的背景之下，量、价、利已今非昔比。头部企业集中度和区域市场分化更加激剧，对企业的品牌建设、财务运作、产品把控等能力提出更高要求。

王韶说，“高杠杆、高负债”是对企业资金运作能力的严峻考验，稍有不慎将会“周转”失灵。防范风险，改变增长方式是房地产企业必须跨越的一道槛，以往开发商乐此不疲的“高杠杆、高负债、高周转”运作模式将成为“绝唱”。

业内人士认为，房地产行业将真正进入大洗牌、大分化的阶段。随着金融资源的，中小房企获得金融资源的难度越来越大，成本越来越高。

住房租赁将获更多支持

住房和城乡建设部部长王蒙徽在全国住房和城乡建设工作会议上表示，2021年将稳妥实施房地产长效机制方案，促进房地产市场平稳健康发展。并要求各地认真落实主体责任，密切跟踪市场形势，相机启用储备政策，综合运用经济、法律和必要的行政手段，着力稳地价、稳 房价 、稳预期。

这表明，未来房地产长效机制将稳妥实施并不断完善。已有的限购、限贷、土地、税收、金融监管政策将持续适用，针对不断变化的市场，储备政策或许还将登台。“房住不炒”仍需牢牢坚持，房地产市场的总体平稳运行值得期待。

2020年底召开的中央经济工作会议提出，要高度重视保障性租赁住房建设。这表明，未来租赁住房将获得更多政策支持，将成为发展重点。

业内人士认为，未来租赁住房发展将在增加租赁房源供给，租赁权益的保障及扩大，规范及支持租赁企业的发展等方面持续发力。届时租金更平稳，租住将成为另一种长期居住选择。

福州调整住房公积金贷款政策，对当地的房地产市场有哪些影响？

今日也就是5月31日，福州宣布调整住房公积金的贷款政策，具体政策是将90平米以下的住房贷款首付降低到百分之20,第二套房的首付住房贷款比例降低到百分之30，并且二胎的话可以增加贷款的金额，至少增加十万元。双职工110万元。单职工70万元。可以说是对于老百姓来说很优惠了。那么这些措施对当地房地产市场有哪些影响呢？

第一、可以增加房地产的活跃性，促进房地产市场更好的发展

这次提高了住房贷款的上限，又减少了住房贷款的首付，目的就是要增加房地产的活跃度。一是大家可以贷款更多来购买房屋，大家房屋的选择性会更大，对于房屋购买的经济压力会更小。二是减少了首付的比例，这样大家就可以少付一些首付，更快的能够购买自己的房子。这两个举动无疑会增加短时间内房屋购买的数量，从而更好地促进房地产的活跃，进而带动房地产的发展，这是对于福州当地房地产的良性发展很有好处的，并且也会让更多人可以买得起房子。

第二、可以增加房地产的市场波动，带来房地产发展的内驱力

任何事物都是需要内驱力的，尤其是现在不景气的房地产，就像一潭死水一样，非常需要一些东西扰乱这些水面，带来经济发展的潜力，所以说这些政策的目的就在于此。通过短时的加大房地产的购买量，从而更好地带动房地产发展的内驱力，有了波动，就有了发展的可能性，就可以让现在的房地产市场转危为安。

第三、可以更好的增加房地产市场的投资，带来房地产的发展潜力

有了一定的发展以后，我相信房地产的投资潜力会逐渐显露出来。因为目前这个政策针对的其实就是一些买不起房，或者说将房屋看做住宅而不是投资品的人来配套的。这些人其实就是购买房产最需要争取的那些顾客。我相信这后面的市场潜力很大，肯定会吸引越来越多的人来投资，从而发展房地产的后续潜力。

希望大家都能买到自己喜欢的房产！

个别银行暂停二手房贷款，这对二手房市场有何影响？

这将会直接影响到二手房的交易情况，同时也会降低二手房市场的火爆行情。

在各地纷纷出台房地产措施之后，有些银行已开始管控二手房贷款，这些措施主要集中在一线城市，一线城市的房地产压力很大，所以需要进一步从资金层面来调整当前的房地产行情，更需要对二手房行情严格管控。

一、这个事件是怎么回事？

这个事情发生在北上广深这样的一线城市，一线城市的一些银行已经开始暂停二手房的贷款。当市民进行个人住房贷款申请时，二手房的贷款申请已经需要排队两年以上了。从某种程度上来说，一线城市的二手房交易行情非常火爆，这也并不利于当前整个房地产市场的发展。

二、这会直接打击到二手房市场。

对于多数在二手房市场进行交易的购房者来说，很多人并没有能力全款买房。特别是对于那些在一线城市买房的小伙伴来讲，一线城市的房价动辄上千万元，没有哪个人可以全款付出这么多钱。我觉得当二手房市场的贷款暂停之后，一线城市的二手房市场会迅速萎缩，很多刚需购房者可能会把目标转向期房市场。

三、二手房市场本身就不能过度炒作。

从某种程度上来讲，二手房市场本身就有一定的炒作成分，这就是我们经常提到的炒房。我觉得如果想要进一步管控当前的房地产行情，我们必须对二手房的交易进行限制，通过这样的方式来约束那些投机的炒房客。也正是因为这个原因，我非常支持银行暂停二手房的贷款申请，我觉得当前市场需要更为合理的房地产价格，而不是用天价的房地产来限制普通刚需购房者。

综上所述，这个措施将会直接打压到二手房市场的交易情况。

监管要求大型银行控制房贷规模，对还房贷有何影响？

监管部门要求大型银行控制房贷的规模，这个对还房贷基本上没有太大的影响，但是对于你再次买房子就有影响了，可能说银行会缩减房子贷款的这个比例，原来你首付20% 30%就可以了，他现在要求你首付40%乃至50%，因为房贷放出去太多很容易出现金融问题。

08年的次贷危机，小心大家都听说过的，那次金融危机，西站全球对全球的经济都做什么影响，最早就是因为房地产泡沫。买房子大家都买不起，买不起怎么办呢，房地产商要赚钱，银行也要赚钱，那就推出贷款嘛，你自己支付20%甚至说10%，到最后甚至是0首付，你就可以拥有这个房子的居住权，然后你就一点一点还嘛，等到后来经济崩溃了，大家都还不起了，然后整个市场就全都崩溃了，以至于影响全球。

还房贷主要就是这个利率的问题，利率你可以进行一个调整，现在出了相应的新的政策，你如果你可以选择浮动利率，根据市场的利率水平变化来选择一个合适的，当然这个不是你选择的，你选择的浮动利率他隔一段时间就会变，有可能上升有可能下降，这个你是要考虑好的，除了这个贷款的利率之外，基本上就没有什么受影响的东西，只要你每个月按期还款，这个政策调整对你不会造成什么影响。

房子贷款的规模太大，这不是考的事情，因为贷款的越来越多，到最后就有可能出现大家都还不起的情况，要是一个人两个人还不起，那这对银行不会造成什么影响，但是大家都还不起，你把房子都收回去好了，我大不了我不住这个房子了，到时候整个市场的秩序就崩了，大家共同在一个圈子之内遵守那个规则，大家才能玩得下去，就像你们在一块打牌，你们要遵守哪个牌大哪个牌小，但如果有一个人他不遵守规则，把桌子掀了，大家都玩不成。

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