房贷现值计算公式？

四.如何计算房贷——复利/折现/年金公式

有人问：等额本金 和 等额本息 这两种还贷方式哪种更划算？

王顾左右而言他：如果你是一家银行，有一笔半年期的总额60万的贷款放在面前，为了计算方便 假设贷款年利率为6% （一般房贷利率不会这么高），你觉得选择等额本金或者等额本息哪个的收益更高呢？二选一，不能拒贷！

这个问题一下就回到了本系列的第二篇的内容： 《如何评估收益——折现公式》 ，只需计算两种还款现金流的现值总和，对比一下结果就知道了。

计算之前，还是先简单介绍一下这两种还款方式：

一：等额本金，每个月除了先把平摊的本金还了，还要加上这个月产生的所有利息一并全还，由于是利息全还，在下个月将不会产生利息的利息(所以是单利，计算简单)；

二：等额本息，这种方式先要计算得出贷款期内本金和利息之和(还款总额)，再平摊到每个月进行还款，而这个还款总额是一个利滚利(月复利)的结果，当然因为每月都在还款，并非所有利息及本金都会参与复利。

下面依照6%年利率列出两种方式的还款流水(可以使用网上各种贷款计算器算出，后文里我也会推导给出详细的计算方法)：

上面两张图中，各自的下层为每月所还本金，上层为所还利息。它们的还款总额分别为：等额本金610500元、等额本息610543元，显然等额本息比等额本金的应还金额要多，本金一致，多出的是利息。如果贷款周期拉长，两者的利息差还是相当可观的，那么是不是就说明对银行来说等额本息更有利呢？显然不是，我们还是需要通过现值来进行比较。

依照折现公式（折现率就取6%/12）：

则 等额本金 的现值总和：

依照年金公式：（为什么等额本息求现值可以使用年金公式，请看本系列第三篇 《三.如何计算养老金——年金现值公式》 ）

则 等额本息 的现值总和： 101757.2733*(1-1/(1+0.06/12)^6)/(0.06/12)

两者的计算结果完全相等，所以可以很明确的说：等额本金与等额本息对银行来说，其投资收益都是一样的，就相当于一笔半年期（期满才取款）的月复利0.5%（0.06/12）的存款。

虽然我们已经知道两种放贷方式对银行的收益来说都是一样的，都是月复利0.5%，但是你可能更关心它的年化收益，毕竟这是大多数投资核算最通用的指标。我们在第一篇讲 《如何计算年化收益——复利公式》 的时候就说过，采用复利的情况下，年化收益率的计算并不是简单的 0.5% * 12 = 6%。而是需要使用复利公式计算：

年收益率k = (终值F - 现值P)/现值P = (F/P - 1) = (1+i)^n - 1 = (1+0.005)^12 - 1 = 6.17%

所以，虽然银行房贷标明的贷款利率为6%(当然，一般并没有这么高)，但是它的年化收益率却是6.17%，会略高于贷款利率，原因就在于它是按照每月算利息还款的，而这个月利率是直接拿贷款利率除以12个月得出的。

如果你还有兴趣再了解一下两种贷款具体是怎么计息还款的，那下面就和我一起来做个房贷计算器吧。

我们先定义几个变量：credit:贷款总额，rate:贷款利率(年),  period:贷款期限(月)

一：对于等额本金

1. 应还本金为：credit/period 。每月应还本金 = 贷款总额 / 贷款期限。假设贷金款60万，贷款期限6个月，那么每个月的应还本金固定就是：60万/6月 = 10万/月

2. 应还利息为：credit * rate/12。应还利息 = 未还贷款余额 乘以 当月的利率。同样半年期60万的贷款，为了便于计算假设年利息为6%，第一个月的还款利息就是：60万*0.06/12 = 3000元（由于6%是年利率，我们需要除以12换成了月利率）。

在第一个月还款（10万 + 0.3万）之后，由于是等额本金第二个月还款本金依然是10万，但是第二个月的利息呢？

首先，在第一个月还款之前，我们本金是60万整，第一个月产生利息0.3万，总金额变成60.3万，然后经过还款，总金额变成60.3 - 10.3 = 50万，可以看出这种方式是 利息全还(不发生利滚利，产生利息不计入下月利息的计算)，本金还了6分之1 ，依此第二个月计算利息的金额就是50万，计算一下，50*0.06/12 = 2500元 就是第二个月的应还利息。

综上每月应还利息为： (credit - credit/period * i ) * (rate/12)  。其中i为第几期。

合计一下利息之和：

如果直接算总利息，也可以直接套用以下公式计算：

等额本金的应还本金、应还利息就此计算完毕。

二：等额本息，前面讲过，这种方式要先知道贷款期内本金和利息之和(还款总额)，再平摊到每个月进行还款。而这个还款总额是一个利滚利(复利)的结果：本月利息计入本金，再减去还款金额，接着计算下一个月还款额。

这里再插一句关于复利，不要提到复利就想到像高利贷一样暴利，其实这是一种非常常见的计息方式。比如余额宝，它就是一个日复利的过程，只是日复利的利息很低，低到每天利滚利滚了365天之后，折算成一年的总利率也才3%不到。所以在复利利率不高的情况下，利息虽然比单利要多，也多不到哪去，你只要想想你每天的余额宝收益就能理解，比如今日余额宝的万份收益0.7374举例(万份收益就表明了余额宝当前的日复利率=0.00007374),  如果今天有100块的收益(显然本金已经很高了)，那这100块第二天也仅仅能给你多产生7.4厘的利息而已。

回到等额本息计算，我们知道，等额本息还款实际上是一笔年金还款，我们依照年金公式（年金公式的推导可以查看前一篇）。

每月还款A(包含本金和利息) 就等于 总现值(即贷款总额credit) 除以 年金因子(括号内式子) 。有了每月还款金额A之后，大功已然告成。

接下来想要知道每月还款A里面本金占多少？依据折现公式计算即可：

每月应还本金（就是当月还款额的现值P1）等于， 每月还款额A（就是当月现金流F1） 乘以 当月的折现系数。 而每月应还利息，直接取终值与现值之差： F 1 - P1

以上，等额本息的流水也计算完毕。

按照以上思路，我来编写一下程序， 可视化房贷计算器 （具体不多赘述了，想看源码可以点开链接，按下Ctrl+U（Windows电脑）或 option+Command+U 键 （Mac电脑）进行查看，找到第60行到80行）。

以下是可视化结果截图。

略作讲解：

1.图1与图2来看等额本金前期还款压力较大；

2.图3表明了本金还款的分布，当然本金最后还的总额还是一样的；

3.图4的虚线切割后凸出的部分就是等额本息比等额本金要多还的利息；

4.图4可以看出，等额本息受利率波动影响要大。

结语：房子是用来住的，不是用来炒的

银行贷款净现值如何计算

按照公式如下：

NPV=A*（P/A,i,n)+F(P/F,i ,n )-P

=每年相等的现金净流量*年金现值系数+残值收入*复利现值指数-原始投资金额

净现值是指投资方案所产生的现金净流量以资金成本为贴现率折现之后与原始投资额现值的差额。净现值法就是按净现值大小来评价方案优劣的一种方法。净现值大于零则方案可行，且净现值越大，方案越优，投资效益越好。

贷款四种还款现值如何计算

建议咨询银行相关专业人士。

还款现值，也称折现值，是指把未来现金流量折算为基准时点的价值，用以反映投资的内在价值；

使用折现率将未来现金流量折算为现值的过程，称为“折现“；

折现率，是指把未来现金流量折算为现值时所使用的一种比率，折现率是投资者要求的必要报酬率或最低报酬率。

对于贷款现值计算和房贷现值计算公式的总结分享本篇到此就结束了，不知你从中学到你需要的知识点没 ？如果还想了解更多这方面的内容，记得收藏关注本站后续更新。