贷款余额图片？

房贷管理新规引导银行优结构稳楼市

为进一步落实房地产长效机制、实施好房地产金融审慎管理制度的要求，2020年12月31日，人民银行、银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（以下简称“新规”），建立了银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，明确了房地产贷款集中度管理制度的机构覆盖范围、管理要求及调整机制。

新规将如何促进房地产市场平稳健康可持续发展？从银行角度看，房地产贷款业务将会产生哪些变化？不同类型的银行会如何应对？对房企和购房者带来哪些影响？《金融时报》记者就上述问题采访了业内专家学者。

监管端政策如何考量

“总体而言，建立房地产贷款集中度管理制度，有利于市场主体形成稳定的政策预期，有利于房地产市场平稳健康可持续发展。”人民银行、银保监会在关于新规的答记者问时表示。

作为支撑房地产发展的血脉，房地产金融的健康发展对整个行业至关重要。“从国际上看，房地产贷款占比过高或在一定时期占比上升过快，既不利于房地产市场自身发展，也会给金融体系造成风险。目前，我国房地产长效机制建设取得明显成效，房地产贷款余额（含个人住房贷款）占各项贷款余额的比重在29%左右，但部分银行机构的房地产贷款占比过高，远超出平均水平。”民生银行(5.170, 0.00, 0.00%)首席研究员温彬表示。

“发布新规的主要目的是防范系统性风险。本次对房地产贷款设立集中度限制，有助于控制银行信贷的总风险敞口，进而控制系统性风险。”国家金融与发展实验室特约研究员戴志锋认为。

值得注意的是，新规对于不同类型的银行业金融机构，分设五种组合的上限。“2020年下半年以来，受益于按揭贷款低风险、低资本消耗、相对高利率、高RAROC回报因素，中小银行大力发展按揭贷款业务，中小银行大量的增量信贷资源投向按揭市场，在原有统一的调整模式下（对房地产融资增量占比、贷款增速进行管理），难以对新进入的中小银行形成有效控制。” 在光大证券金融业首席分析师王一峰看来，新规的初衷是在坚持房地产融资稳中从紧的原则下进行差异化调节。

与此同时，推动金融供给侧结构性改革，强化银行业金融机构内在约束，推动金融、房地产同实体经济均衡发展，也是发布新规的重要意图。“新规将引导信贷资源重点支持制造业、科技等经济社会发展重点领域和小微、‘三农’等薄弱环节。”王一峰表示。

银行端如何落实新规要求

作为银行业的重要优质业务之一，房地产贷款尤其是占大头的个人住房贷款业务，在新规要求下将受到哪些影响？

首先，房地产贷款的规范将对银行业形成良性引导。“对银行房地产贷款余额占比提出上限要求，将从供给侧抑制银行的放贷冲动，有助于降低银行房地产风险敞口，促进银行形成自我约束的内在机制，调整中长期经营策略和信贷结构。”戴志锋说，新规对于个别上市银行房地产贷款虽有压降压力，但总体影响不大。

“若按照新规的分类监管要求上限测算，2021年全部金融机构按揭贷款增长预估在4.5万亿元左右，房地产企业贷款预估在1.5万亿元左右。这一增量与2020年按揭贷款、房地产企业贷款增量大体相当，新规在房地产贷款增量安排上并没有明显收紧。从长期看，受新规影响，银行表内房地产贷款增速将向各项贷款平均增速收敛。”王一峰分析称。

不过，由于贷款存量占比的差异，不同银行未来贷款增长结构会受到一定影响。“新规要求，已经达标的银行要保持房地产贷款比例总体稳定。因此，即便占比较低的银行，也不会存在大幅提升房地产贷款和按揭贷款的可能性。而对于占比已经超标或接近监管要求的银行而言，需要控制增量或者压降存量。”王一峰指出。

王一峰表示：“预计超标银行和2020年下半年以来在房地产领域贷款投放较大的银行需要重新调整2021年预算指标，降低房地产贷款增量占比。同时，除支持经济重点领域和薄弱环节外，中小银行下一阶段发力重点可能在非按揭其他零售业务，包括信用卡、综合消费贷款、场景化金融等。”

新规如何影响楼市

通过金融向房地产行业的传导，新规将进一步促进楼市稳定发展。“过去，房地产行业的杠杆率一直在攀升，主要体现在大型房企负债率畸高以及居民负债率不断攀升。房贷集中度监管削弱了银行继续通过房地产相关贷款向企业和居民加杠杆的能力，有利于有序降低房地产行业的贷款规模。”戴志锋表示。

在戴志锋看来，新规将从融资端进一步推动贷款向房地产头部企业集中。“大银行出于维护战略客户的考虑，稀缺的额度会优先保证头部房企，中小房企获取银行贷款的难度升高，或只能通过加快处理存货保证自身现金流，后续不排除被并购的可能。”

对于购房者而言，专家普遍认为，新规对微观主体住房贷款需求影响不大，存量住房贷款也不会因为新规而被银行提前收回，对刚需购房群体不会造成影响，购房者只需要按照政策流程办理贷款即可。

“需要注意的是，贷款集中度管理其实是核查合规的房地产贷款，而后续一些消费方面的贷款也需要管控，防范部分银行违规通过消费贷来变相发放房贷。”易居研究院表示。

值得一提的是，为大力支持发展住房租赁市场，住房租赁有关贷款暂不纳入本次房地产贷款占比计算。“此举与中央经济工作会议的相关要求一致。”交行金融研究中心高级研究员夏丹表示。

“2021年或将是规范住房租赁市场的关键一年。未来，住房租赁市场或可能迎来‘国家队’进场，针对住房租赁市场中的矛盾和问题，将从包括用地供应、落实租赁住房公共服务和财税等的支持政策，进一步规范市场秩序、促进市场稳定。”金融监管研究院研究员高佳表示。

2022年1月末本外币贷款余额

一、广义货币增长9.8%

1月末，广义货币(M2)余额243.1万亿元，同比增长9.8%，增速分别比上月末和上年同期高0.8个和0.4个百分点。狭义货币(M1)余额61.39万亿元，同比下降1.9%，剔除春节错时因素①影响，M1同比增长约2%。流通中货币(M0)余额10.62万亿元，同比增长18.5%。当月净投放现金1.54万亿元。

二、1月份人民币贷款增加3.98万亿元

1月末，本外币贷款余额202.59万亿元，同比增长11.2%。月末人民币贷款余额196.65万亿元，同比增长11.5%，增速分别比上月末和上年同期低0.1个和1.2个百分点。

1月份人民币贷款增加3.98万亿元，是单月统计高点，同比多增3944亿元。分部门看，住户贷款增加8430亿元，其中，短期贷款增加1006亿元，中长期贷款增加7424亿元；企（事）业单位贷款增加3.36万亿元，其中，短期贷款增加1.01万亿元，中长期贷款增加2.1万亿元，票据融资增加1788亿元；非银行业金融机构贷款减少1417亿元。

1月末，外币贷款余额9308亿美元，同比增长2%。1月份外币贷款增加181亿美元，同比少增269亿美元。

三、1月份人民币存款增加3.83万亿元

1月末，本外币存款余额242.6万亿元，同比增长9.2%。月末人民币存款余额236.07万亿元，同比增长9.2%，增速分别比上月末和上年同期低0.1个和1.2个百分点。

1月份人民币存款增加3.83万亿元，同比多增2627亿元。其中，住户存款增加5.41万亿元，非金融企业存款减少1.4万亿元，财政性存款增加5849亿元，非银行业金融机构存款减少1836亿元。

1月末，外币存款余额1.02万亿美元，同比增长9%。1月份外币存款增加272亿美元，同比少增228亿美元。

四、1月份银行间人民币市场同业拆借月加权平均利率为2.01%，质押式债券回购月加权平均利率为2.04%

1月份银行间人民币市场以拆借、现券和回购方式合计成交132.45万亿元，日均成交6.31万亿元，日均成交同比增长18%。其中，同业拆借日均成交同比增长9.3%，现券日均成交同比增长22.9%，质押式回购日均成交同比增长18.2%。

1月份同业拆借加权平均利率为2.01%，比上月低0.01个百分点，比上年同期高0.23个百分点，主要受上年1月初隔夜拆借利率偏低影响，剔除该因素后，1月份同业拆借利率比上年同期低0.02个百分点。质押式回购加权平均利率为2.04%，分别比上月和上年同期低0.05个和0.03个百分点。

五、当月跨境贸易人民币结算业务发生7212亿元，直接投资人民币结算业务发生4786亿元

1月份，以人民币进行结算的跨境货物贸易、服务贸易及其他经常项目、对外直接投资、外商直接投资分别发生5436亿元、1776亿元、1365亿元、3421亿元。

① 春节前由于企业集中发放薪酬、福利，单位活期存款会向个人存款转移，导致M1减少较多。2022年春节前最后一个工作日为1月30日，而2021年为2月10日。

南京市普惠小微贷款余额

2022年2月28日，金融时报发布的文章《让普惠金融“雨露甘霖”滋润小微企业》显示，至2021年末南京银行小微企业贷款余额2167.88亿元，比上年末增加157.90亿元，同比增长7.86%；在文中该行董事长表示，作为服务地方经济的城商行，南京银行始终不忘“服务小微企业、服务城乡居民”的初心。

那么，从十年（2012-2021）的长期视角观察整体数据变化，南京银行在小微企业贷款和居民个人贷款方面的业务发展如何呢？



附图一

总量增长分析

第一，小微企业贷款增长情况。2011年末，南京银行小企业贷款余额267.85亿元，同比增长51%。2012年至2021年十年期间，该行小微企业贷款同比增幅变化区间为6.73%至38.86%；其中增幅最大值为2015年，此后呈现波动下行趋势，2018年开始一直低于该行贷款平均增速，2019年增幅为最小值；2020年反弹至13.98%，2021年再回落至7.86%（相关详情见本文附图二）。



附图二

不过，近年来其中的普惠型小微企业贷款（1000万元以下）增长相对更快。2018年末，南京银行普惠小微贷款285.43亿元；2019年至2021年三年期间，同比增幅分别高达34.15%、31.38%和30.42%（相关详情见本文附图三），明显高于该行贷款平均增速和小微企业增速，成为拉动信贷业务发展的新的增长点。至2021年末，该行普惠小微贷款余额增至656.12亿元。

对于这一信贷业务新的增长点，南京银行当然非常重视，在组织和人力资源上进行了倾斜性配置。组织结构上，目前已经开成了“总行、分行、支行”三级“小企业金融部”的完整架构；在人力资源上，该行133家综合性支行的小企业金融部均按照“1+1+2”的人员数量配备。尽管目前信贷业务线上化趋势明显，但是对于普惠小微贷款一定程度上还是存在“人海战术”现象；所以2020年末该行员工数量（仅指单一法人口径）11514人，比2017年末增加2136人；而2021年员工数量则可能已经超过1.2万人。



附图三

第二，个人贷款增长情况。2011年末，南京银行个人贷款余额168.33亿元，同比增长34.90%。2012年至2021年十年期间，个人贷款同比增幅变化区间为16.05%至54.84%（相关详情见本文附图四）。其中，增幅最大值出现在2018年，主要原因在于当年个人消费信用贷款同比增长91.22%。

由于消费信用贷款规模增长过快，该行的信贷管理还是有所滞后，因此后来多家分支机构由于这方面原因受到监管处罚。例如，2018年12月，该行无锡分行因个人消费贷款资金被挪用于购买理财、投资证券、购房或偿还贷款等违规事实，被处以罚款65万元；2019年4月，该行南通分行因发放消费贷款进入证券市场和房地产市场等原因被处罚110万元。

2020年和2021年前三季度，南京银行个人贷款分别同比增长16.05%和17.52%，增速比前期明显放缓。这一表现，与同期居民消费增长、购房增长相对放缓趋势相一致。



附图四

结构调整分析

第一，小微贷款与个人贷款占比。2012年末，南京银行小微企业贷款和个人贷款在贷款总额中的占比分别为28.30%和15.64%；此后前者整体波动不大，但是后者上行较为明显。至2021年9月末，个人贷款占比波动上行至29.84%。2021年末，小微贷款占比约26.1%（按贷款总额8300亿元测算），与2017年的峰值相比下降了约11个百分点（相关详情见本文附图五）；原因如前文中分析的，该行2018年之后小微贷款增速相对全部贷款偏慢。

不过，由于普惠型小微贷款增速更快，所以其在全部贷款中的占比从2017年末的5.94%，增长至2021年末的约8.38%；在小微企业贷款中的占比则从2017年的17.27%，增长至2021年末的30.27%。



附图五

第二，总资产结构情况。在银行业界，南京银行的同业与投资等资金运营业务一直很有名气。所以，过去该行的贷款（净额）在总资产中的占比一直不高，2012年至2018年期间数值在29.55%至37.05%之间波动；2019年末贷款占比超过40%，2021年三季度末升高至44.24%（相关详情见本文附图六）。

住房户均贷款余额

住房户均贷款余额18.9万亿元

2022年末，房地产开发贷款余额12.69万亿元，同比增长3.7%，增速比三季度末高1.5个百分点，比上年末高2.8个百分点。个人住房贷款余额38.8万亿元，同比增长1.2%，增速比上年末低10个百分点。

2月3日，中国人民银行发布的2022年四季度金融机构贷款投向统计报告显示，2022年末，金融机构人民币各项贷款余额213.99万亿元，同比增长11.1%；全年人民币贷款增加21.31万亿元，同比多增1.36万亿元。

  其中，房地产贷款增速回落，房地产开发贷款增速提升。数据显示，2022年末，人民币房地产贷款余额53.16万亿元，同比增长1.5%，比上年末增速低6.5个百分点；全年增加7213亿元，占同期各项贷款增量的3.4%。

  2022年末，房地产开发贷款余额12.69万亿元，同比增长3.7%，增速比三季度末高1.5个百分点，比上年末高2.8个百分点。个人住房贷款余额38.8万亿元，同比增长1.2%，增速比上年末低10个百分点。

  同时，住户经营性贷款增速继续回升，住户消费贷款增速回落。2022年末，本外币住户贷款余额74.94万亿元，同比增长5.4%，增速比三季度末低1.8个百分点，比上年末低7.1个百分点；全年增加3.83万亿元，同比少增4.09万亿元。

  2022年末，本外币住户经营性贷款余额18.9万亿元，同比增长16.5%，比三季度末高0.4个百分点，比上年末低2.6个百分点；全年增加2.68万亿元，同比多增793亿元。住户消费性贷款（不含个人住房贷款）余额17.25万亿元，同比增长4.1%，增速比三季度末低1.3个百分点，比上年末低5.4个百分点；全年增加6755亿元，同比少增7646亿元。2022年二季度末，金融机构人民币各项贷款余额206.35万亿元，同比增长11.2%。

2、上半年，我国GDP为562642亿元。一季度末，中国居民部门杠杆率是62.1%。

从中我们可以得出两点信息：

1、住户贷款在总的贷款占比是35.51%左右。

2、居民杠杆率是居民部门的总负债与GDP的比值。62.1%意味着居民总债务占GDP比重超过60%。

国际货币基金组织认为，居民杠杆率超过65%会影响金融稳定，目前我国的居民杠杆率已经接近甚至有超过了。

居民负债主要是房贷。

央行数据显示，个人住房贷款余额38.86万亿元，同比增长6.2%，增速比上年末低5.1个百分点。

整体来说这个增速高于GDP增速，但低于以往房贷增速，主要原因：

1、目前居民负债率处于高位，再继续增长的空间有限。

2、楼市比较冷，房价回调，居民买房热情下降。

央行数据还显示：

2022年二季度末，人民币房地产贷款余额53.11万亿元，同比增长4.2%，比上年末增速低3.7个百分点。其中，房地产开发贷款余额12.49万亿元，同比下降0.2%，增速比上年末低1.1个百分点。

房地产贷款包含开发贷和按揭贷。最近一两年，受不时出现的房企流动性危机以及楼市入冬影响，房企从银行获得的资金明显减少。

7月28日的政治局会议提到：要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。

银保监会也表态：支持地方做好“保交楼”工作，促进房地产市场平稳健康发展。

可以预计，接下来房企融资应该会得到改善，毕竟楼市太重要了，不仅涉及民生，还影响经济稳定大局。

vintage在金融行业里是什么意思？

请查看专利：US 7702555 B1

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如果打不开链接，证明你在天 朝，不要惊讶。

还有一个小参考资料

我看大概意思就是以日期（月份）为横坐标，要分析的参数为纵座标进行分析。

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