私募基金信托贷款案例大全？

电商创业资金？

创业融资的主要渠道创业是创业者及创业搭档对他们拥有的资源或通过努力对能够拥有的资源进行优化整合，从而创造出更大经济或社会价值的过程。创业是一种需要创业者及其创业搭档组织经营管理、运用服务、技术、器物作业的思考、推理和判断的行为。下面跟着我来看看创业融资的主要渠道吧！希望对你有所帮助。创业融资的主要渠道篇1 渠道1：银行贷款银行贷款被誉为创业融资的“蓄水池”，由于银行财力雄厚，而且大多具有政府背景，因此在创业者中很有“群众基础”。从目前的情况看，银行贷款有以下4种： 1、抵押贷款，指借款人向银行提供一定的财产作为信贷抵押的贷款方式。 2、信用贷款，指银行仅凭对借款人资信的信任而发放的贷款，借款人无须向银行提供抵押物。 3、担保贷款，指以担保人的信用为担保而发放的贷款。 4、贴现贷款，指借款人在急需资金时，以未到期的票据向银行申请贴现而融通资金的贷款方式。渠道2：风险投资在许多人眼里，风险投资家手里都有一个神奇的“钱袋子”，从那个“钱袋子”掉出来的钱能让创业者坐上阿拉丁的“神毯”一飞冲天。但风险投资是一种高风险高回报的投资，风险投资家以参股的形式进入创业企业，为降低风险，在实现增值目的后会退出投资，而不会永远与创业企业捆绑在一起。而且，风险投资比较青睐高科技创业企业。渠道3：民间资本随着我国政府对民间投资的鼓励与引导，以及国民经济市场化程度的提高，民间资本正获得越来越大的发展空间。目前，我国民间投资不再局限于传统的制造业和服务业领域，而是向基础设施、科教文卫、金融保险等领域“全面开花”，对正在为“找钱”发愁的创业者来说，这无疑是“利好消息”。而且民间资本的投资操作程序较为简单，融资速度快，门槛也较低。渠道4：创业融资宝创业融资宝，是指将创业者自有合法财产或在有关法规许可下将他人合法财产进行质（抵）押的形式，从而为其提供创业急需的开业资金、运转资金和经营资金。办理创业融资宝的手续较为简便，创业者只要有资产，就可申请贷款，贷款期限最长为半年，可充当抵押的物品范围非常广泛，房产、大宗物资、有价证券、机动车、名表等凡价值在300元以上的都可以。渠道5：融资租赁融资租赁是一种以融资为直接目的的信用方式，表面上看是借物，而实质上是借资，以租金的方式分期偿还。该融资方式具有以下优势：不占用创业企业的银行信用额度，创业者支付第一笔租金后即可使用设备，而不必在购买设备上大量投资，这样资金就可调往最急需用钱的地方。创业融资的主要渠道篇2 少有人走的融资之路在融资的早期阶段，融资风险多过现有的融资渠道。但是随着公司稳步上升，因为风险变小，融资的渠道也开始增多。以下是一些融资渠道：众筹——众筹是一个有趣的模型。许多初创企业，包括OCULUSVR和PEBBLE，像KICKSTARTER一样找到了他们的出路。但是，对于软件公司和一些较长市场周期的初创企业（例如仓储企业和需要超过5千万美元才能进入市场的计算设备企业），众筹并不是一个好方法。不过如果你只需要一小笔资金去开发你的产品，以此检验这是不是个好的创业点子，那么众筹无疑是个好的选择，尤其对于硬件和移动应用类产品。众筹在早期就限制了你的资本曝光度，与此同时允许你对市场和客户群进行分析研究。创投债券——对于那些已经有一定的资金，并且取得了一定成绩的初创企业来说，创投债券也许并不适用。创投债券也叫创投贷款，是一种银行向有创投资金支持的企业发放贷款以支持资本支出的融资方式。与传统的银行贷款不同，创投债券只对那些没有现金流或重要资产作为抵押的初创企业和成长型企业开放。对于那些寻找低成本资本的企业主来说，这是一个十分好的融资渠道，因为它不需要你出让任何股权。提供创投债券的银行一般都是风险规避的，他们在看到其他投资者投资你的企业之前，是不会投资的。但如果你有成功的事业和合伙人作为优势，这种方法则值得一试。公司投资者——公司投资者通常是通过战略伙伴投资的。这种融资方式的优点包括对基础设施的更多掌控，更好的议价能力，对产品发展的影响力，以及对销售渠道的更多介入。尽管许多企业都有自己的投资机构，但是战略性合作伙伴也是重要的一步，就像CLOUDANT和三星资本的例子，RACKSPACE在B轮融资的例子。政府融资——服务初创企业的政府投资也有很多。例如，在美国，IN—Q—TEL是一个非营利性机构，他们识别并与那些研究前沿科技的公司合伙，以帮助这些公司将科技成果传递给中央情报局（CIA）和美国情报委员会。寻求平衡我希望我可以告诉你成功的秘诀以及在融资方式和投资者之间找到平衡的诀窍，但是这并不存在。最终你要做的是找到企业需要的融资，同时对公司拥有大部分控制权。我无需再强调你拿到的融资的重要性。每一块钱的背后都有相应的价值与之联系。无论你希望公司被收购还是能够上市，获得融资并不代表公司的成功。得到你所需要的，明智地支配资金，才会让收购方喜欢你的公司。如果你公司的估值过高，你也承担着太高预期的风险，而实际上你的公司很难达到这个预期。很多年轻的企业家都犯了共同的错误，他们与某个大公司变为合作关系，认为这样就能较容易得到风险投资，实际情况往往不是这样。合伙人运作资金是极其重要的。大型公司通常都非常活跃，并进行许多投资活动。你的公司只是沧海一粟，微不足道，得不到任何支持。现今有许多合伙导向的小型资本，具有高触感、高价值的特点，我会推荐多关注这些类型的资本。因为关联者较少，管理费用比较低，这些公司更具灵活性。他们可以根据关系进行投资，把你当成一个真正的合伙人。说到合伙人，归根结底是做有利于你和你公司的事情。将人们聚到桌前很容易，但是找到正确的人却是一项挑战。与合伙人建立联盟很重要，因为日后他们将在董事会占据席位，所以在签订协议之前了解这些合伙人并与之建立关系十分必要。如果你并不急于融资，那么请先寻找合适的合伙人和融资方式，这样将有助于公司取得成功。创业融资的主要渠道篇3 银行资金放入银行：2013年下半年，银行理财产品的年化收益率约为5.1%（包含余额宝、微信理财通等“团购”大额协议存款的互联网理财工具），对投资人没有金额门槛。资金贷出银行：贷款为年利率约为7%到10%，加上隐性成本，如以贷转存、第三方中介费等，贷款的总成本约为年8%到12%。案例：余额宝打包2500亿零碎活期存款，“团购”银行大额协议存款，近半年来，年化收益率平均超过4.9%。信托公司资金放入信托：信托资金来源包括个人投资者和机构投资者。其中，个人投资者资金一般通过第三方理财和私人银行募集；投资人单笔一般在300万左右，平均收益约为8.8%。第三方机构募集的费用约为2%，资金募集的总成本约为11%。资金贷出信托：包含各项费用，总融资成本一般在年利率13%-20%之间。平均单笔贷款融资1.9亿元。案例：30亿头号信托重中诚信托“诚至金开1号”，通过相关隐性担保的方式，投资人以平均年收益率7%退出，人均投资428万元。比原定10%年收益率低了3个点。基金子公司资金投入：基金子公司资金主要来源于个人投资者，一般通过第三方理财机构募集；投资人单笔一般在100万左右，平均收益率约为年10%。第三方机构募集的费用约为3%，募资总成本约为13%。资金贷出：融资方通过基金子公司融资，总成本约为年利率15%-24%之间，单笔融资额一般在3千万~2亿元之间。股市委托贷款资金投入股市：2013年A股平均投资收益率为年8%左右，约2成的股民达到8%的收益水平，3成股民保本，5成股民出现亏损。资金贷出股市：很多上市公司通过银行向其他企业发放委托贷款，合同利率加上各类中间费用，平均融资总成本约为年15%，单笔贷款融资在5000万~5亿元之间。案例：2013年12月，熊猫烟花集团股份有限公司公告，委托九江银行广州分行，向创视界（广州）媒体发展有限公司，发放委托贷款1.3亿元，委托贷款期限一年，年利率12%，按季付息。私募基金资金投入私募：债权类私募基金年收益率平均约12%，股权类收益率平均约年15%。投资门槛奇高，一般为1000万元以上，且风险较大，投资人与融资方共同或部分承担风险。资金贷出私募：项目融资总成本约为年利率24%。单笔融资额一般在5千万~50亿元之间。案例：2011年，星浩资本I期（股权类基金）募集资金规模达37亿元，单个投资人资金最少3千万元。项目路演时假设，最理想情况下，年收益率有可能接近35%。2014年宣布，预期收益率可能回归市场行情，约为年16%。 P2P借贷资金投入：因线上线下、金额大小、运营模式、担保方式等因素而差异较大，但大多从民间募集，资金成本在8%到15%不等。资金贷出：分为投项目或贷个人。投项目的如机构本身无小贷资质，则有违规贷款风险。而投个人则不得不面对资金额小，需要大量业务来促规模的情况。案例：2013年大量P2P公司跑路倒闭，但是大浪淘沙下留下的“有后台”平台不乏优秀成绩，重线下国内最大资产规模的“宜信”，重线上14年初拿到A轮投资的“人人贷”，银行血统的“陆金所”，大型民企撑腰的“惠人贷”，均都在风险较好控制的基础上提供着超过10%的投资收益。（MFCLEARNINGPLATFORM）怎能从“一年30亿融资额“的全世界路过。点击此处加入“DEMOSPACE”立刻加速融资。创业融资的主要渠道篇4 （一）自筹资金世界银行所属的国际金融公司（IFC）曾对北京、成都、顺德、温州4个地区的私营企业关于中小企业资金来源结构状况的调查结果显示：我国私营中小企业在创业初始阶段几乎完全依靠自筹资金，90%以上的初始资金都是由主要内部积累、创业团队成员及其家庭提供的，而银行、其他金融机构所占比重很小。我们常说的创业初期找资金主要靠3F，FRIEND/FACE/FAMILY，就是这个意思。（二）银行贷款（担保贷款）当自筹资金遇到困难时，对于创业者来说，首选的应该是向银行贷款或者通过信用担保体系融资。为什么这么说呢？一方面，银行以及金融担保机构对创业群体以及创业型经济发展的支持，也已是全球性的发展趋势。不光是我国在放宽金融政策、完善金融体系、支持创业型经济发展，其它国家也都在为此而努力。例如，全世界已有48%的国家和地区建立了中小企业信用担保体系，解决企业贷款难的问题；另一方面，从银行贷款方式的利弊分析来看，只要你符合贷款条件与贷款程序要求，通过银行贷款基本上都能获得令人满意的资金，而且一般无需担心法律风险问题，其缺点就是资质要求相对较高、手续比较繁琐、周期相对较长。因此，只要咋门创业者做好充分的时间准备并满足其程序要求，资金的问题也就迎刃而解了。目前，银行贷款的主要方式是担保贷款，即由借款人或第三方依法提供担保而发放的贷款。 1.保证贷款保证贷款是指按《中华人民共和国担保法》规定的保证方式，以第三人承诺在借款人不能偿还贷款时，按约定承担连带责任而发放的贷款。保证贷款对借款人以及保证人都有一定的要求。例如个人保证贷款，要求个人具有稳定和固定的职业收入、信用良好、有按期偿还贷款本息额的能力、无不良历史记录，保证人的担保也必须由银行进行严格的审核通过后方可生效。因此，为顺利取得银行贷款，创业者应该选择那些实力雄厚、信誉好的法人或公民作为贷款保证人，例如专业的中小企业信用担保机构等，若银行等金融机构能作为企业的保证人，则效果更为理想，借款企业取得银行贷款更为容易。 2.抵押贷款抵押是指按《中华人民共和国担保法》规定的抵押方式，以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款。当无法获得银行信用贷款，或者银行所提供的信用贷款难以满足需要时，中小企业可以向银行提供抵押物以获得贷款。而且，对于银行来说，因为拥有抵押物，其承担的风险大大降低，往往乐意向提供抵押物的企业提供贷款。因此，如果创业者也完全可以将个人消费抵押贷款用于创业，具体包括拟购的商业房、汽车等作为抵押来贷款。其风险在于，如果你无法履行债务，债权人有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。除了以上几种传统的银行贷款方式以外，创业者不可忽略的是，还有一些与创业扶持政策相关的银行贷款途径，例如创业专项贷款、重点扶持项目贷款等，这也许是你获取资金的一个利好途径。 1.创业专项贷款：主要指银行或者金融机构针对创业或者再创业设立的专项贷款项目，通常与当地政府创业扶持政策有关。主要由具备生产经营能力或者从事经营活动的个人，向银行提交资金需求申请，经银行认可有效担保后发放贷款。例如，有些地区推出针对下岗人员，专门提出了创业贷款扶持政策。 2.重点扶持项目贷款。重点扶持项目贷款，一般也是与当地政府创业扶持政策或者产业发展政策紧密相关。主要对象为一些高科技、创新型企业，如果企业拥有重大价值的科技成果转化项目或者具有极高商业价值的创新项目，都可以向银行申请重点扶持项目贷款，以解决创业启动期资金需求量大的难题。（三）引入风险投资风险投资（VENTURECAPITAL）简称VC，源于40年代的美国硅谷，在我国也已经过较长时间的引进及成长期，在政策制度和操作方面，应该说是较为成熟的一种中小企业融资方式。广义的风险投资泛指一切具有高风险、高潜在收益的投资；狭义的风险投资是指以高新技术为基础，生产与经营技术密集型产品的投资。根据美国全美风险投资协会的定义，风险投资是由职业金融家投入到新兴的、迅速发展的、具有巨大竞争潜力的企业中的一种权益资本。风险投资作为股权融资的主要方式之一，其突出特点是：无需任何财产作抵押，以公司股权与投资者的资金相交换。具有资金使用期限长，没有定期偿付的财务压力，可以获得投资者提供的资金以外的资源支持等优势，成为最受创业者喜欢的'股权融资方式之一。不过，风险投资本身就属于高回报与高风险同时并存的投资行为，对于创业者而言，其主要风险在于：企业将面临控制权分散和失去控制权的风险、融资成本较高（主要指股权稀释）。除了风险以外，风险投资设置的门槛也比较高，即对创业项目的商业模式以及创业者个人能力的要求都也比较高。因此，风险投资尤其适合于产品或项目科技含量高、具有广阔发展空间和市场前景的中小型高科技或者创新型企业，如IT、半导体、生物工程、互联网等行业的企业。我国的风险投资者主要分为以下几类：（1）政府背景的创业投资公司，不过这类公司以支持高新技术产业为主，例如生物、医药、新材料、新能源等等；（2）国内大企业战略资本，例如联想投资、四通投资等等；（3）国内外知名风险投资公司，例如SEQUOIA、IDG、STEAMBOATVENTURES、红杉资本、软银中国、凯雷资本、高盛等；（4）大中华经济圈的创业资金，例如李嘉诚的和记黄埔；（5）天使投资人，例如沈南鹏、雷军等等。（四）小额贷款国际上，对于小额贷款的定义是：向低收入群体和微型企业提供的额度较小的持续信贷服务。其基本特征是额度较小、无担保、无抵押、服务于贫困人群。小额信贷服务一般是由正规金融机构及专门的小额信贷机构或组织提供。在我国，小额贷款公司是由自然人、企业法人与其他社会组织投资设立，不吸收公众存款，经营小额贷款业务的有限责任公司或股份有限公司，主要服务于服务于三农、中小企业。小额贷款公司的设立，其目的是为了合理的将一些民间资金集中起来，规范民间借贷市场，同时有效地解决三农、中小企业融资难的问题，通常被定为“重点支持中小企业和三农经济发展的地方金融机构”。与银行相比，小额贷款模式进入门槛低且更为便捷、迅速，能够快速满足中小企业、个体工商户的小额资金需求；与民间借贷相比，小额贷款模式更加规范贷款利息相对较低且可双方协商。因此，如果你的条件达不到银行借贷的要求，或者无法忍受银行借贷所要求的繁琐程序、相对较慢的融资速度，同时，如果又觉得民间借贷的利率偏高且对其规范问题心存疑虑，你不妨试一下小额贷款，当然其前提一定是“小额”。不过小额贷款过程中，创业者仍然需要防范以下两个风险问题：一是贷款利率问题。双方协商过程中，贷款方可能会提出很高的利率要求，你要控制好自己能够承受的贷款利率，以免还款的时候压力过大；二是贷款机构选择问题。要尽量选择规模大、知名度高、信誉好、服务专业的小额贷款公司，避免被一些非法的“地下”小额贷款机构危害到自己的权益。（五）P2P融资模式 P2P是PEER-TO-PEER或PERSON-TO-PERSON的简写，意思是：个人对个人。P2P金融指个人与个人间的小额借贷交易，一般需要借助电子商务专业网络平台，借贷双方确立借贷关系并完成相关交易手续。借款者可自行发布借款信息，包括金额、利息、还款方式和时间，实现自助式借款；投资人根据借款人发布的信息，自行决定投资金额，实现自助式借贷。新兴的P2P融资模式，以其在线交易、方便、快捷、多数无须抵押的优势，正在受到越来越多小微企业主的青睐，也改变着小微企业的融资生态。但是由于P2P融资模式刚刚兴起，因其身份模糊、监管缺位，存在业务不规范、服务不专业、利率过高，甚至是无法完全保证资金安全等风险问题。不过，无论怎样，网络借贷这一新模式的发展已经势不可挡。（六）典当融资典当融资在中国近代银行业诞生之前，就已经出现了，也是当时民间融资的重要渠道之一，例如当时出现的当铺、票号等。典当是以实物为抵押，以实物所有权转移的形式取得临时性贷款的一种特殊融资方式，其本质是“以物换钱”。典当融资具有对借款人资信条件要求低、手续简便灵活、典当物品起点低（物品价值不限，千元、百元物品皆可）、典当质押范围广（动产与不动产都可以）、资金使用用途不受限制、可以解决资金急需、可以盘活闲置资产等优势。不过，典当融资也有其突出的劣势，即成本相对较高。例如，与银行贷款相比较，除了贷款月利率外，典当贷款还需要缴纳较高的综合费用，具体包括保险费、保管费、典当交易成本支出等，困此，其融资成本通常都高于银行贷款。需要提醒大家的是，对于用于长期资产投资（买土地、建厂房、购设备、技术研发）的资金需求，不宜选择典当融资方式，以免造成过大的赎回压力。切记一个原则：无论是民间借贷还是典当融资，一般都只能解决应急所需，而不能寄希望于满足生产和技术研发的需要。 ;

举简单生动的例子说明信托关系

信托起源于英国的收益制，当时是由于封建遗产税非常高，所以只能通过信托的方式来规避。信托关系中有三方当事人，即委托人、受托人和受益人。委托人为了使自己的遗产不至于被国王征收高额的税务，就以委托的方式将这笔财产的所有权转移到受托人，这个受托人通常是委托人的律师，受托人经营这笔财产，将受益无条件转移给受益人，若干年后将所有手托财产转移给受益人。这种制度是英美法的，不能简单的用大陆法的物权和债权理论加以研究，国内学者认为信托是一种物权和债权的结合。

这里的这要关系有两个，即委托人和受托人之间的委托关系，以及受托人和受益人之间的财产收益关系。

基金是一种信托行为，经营基金的经营者必须有相关资质，委托人基于信任关系，将财产购买基金。基金的收益通常是归委托人。

信托分为自益信托和公益信托，基金属于前者。

平安银行步招行后尘，代销信托产品构成实质性违约，不刚兑

近日，相信不少信托消费者都被招行代销信托项目违约刷屏了。

8月14日本应是招商银行代销的5亿元大业信托君睿15号(九通基业)项目集合资金信托计划到期的日子，但投资者尚未收到明确兑付方案，已经构成实质性违约。

这是首次面向自然人投资者违约的消息，话说信托违约已不是新鲜事，但这次无疑是非标违约中影响最大的一单——事涉融资方、发行方和代销方，尤其招行一直以来在业内都有“代销之王”的美誉......

在此次违约中，银行方面表示因市场风险造成违约，自然也不会选择刚兑。这种说辞对于投资人而言难免有些牵强，因为很多投资人购买产品时，银行利用自身的品牌优势，将包装好的信托产品卖给私行客户，并暗示银行自主发行、背书、兜底等。

客户也出于对银行的信任，忽略了项目本身存在的风险，认购了与自身风险承受能力不匹配的项目。用一句比较通俗的话来说，就是爽完后，提上裤子不认人了。

渣男年年有，今年特别多，提裤子不认人不仅是招行，近日平安银行代销陕国投信托的项目踩雷，只是让投资者等待并未给到任何回复。

平安银行：我们无违约责任

据了解，近年来多家信托公司为了规避监管，曾大量发行“永续信托”，目前陕国投信托这只华夏幸福的“永续信托”产品应该是行业首支逾期的“永续信托”。

根据信托产品报告，该笔信托资金的用途为九通基业投资有限公司（华夏幸福子公司“九通基业”）产业新城原材料采购、运营维护，田杰所购买的第三期信托计划的实际到期日为2021年1月18日。

据投资人介绍，1月12日，他曾咨询自己的理财经理，该信托产品是否会展期，得到的答复是“该产品不展期，会还本付息”；但1月19日，理财经理却通知，“钱没了，华夏幸福那边违约了”。

从陕国投信托公布的临时信息披露文件可以得知，在未通知展期的情况下，九通基业永续债项目第1-3期的本金和利息已经逾期支付。

文件显示，九通基业对此的解释是“受疫情影响，特别是近期河北疫情爆发，影响了还款资金安排”。

此外，投资人也曾亲自找过信托产品的保管银行平安银行和受托人陕国投询问逾期情况，但平安银行回复称作为代销银行，无违约责任。

随着资管新规的出台，资管行业已经从隐形刚兑向打破刚兑转变，“买者自负”的理念正在市场上逐步形成。但这是否真的意味着平安银行并不过失？也不尽然。

“买者自负”的前提是“卖者尽责”及管理人按照诚实信用、勤勉尽责原则切实履行了受托管理职责。如果相关机构没有尽职履责，则代销机构和管理人均有可能承担对投资者的赔偿责任。

高额回报诱导客户买理财

卖者尽责的案例在平安银行是存在的。2015年5月至6月，高净值客户杨某通过平安银行沈阳分行购买理财产品，经过银行的评估后显示，杨某为风险程度为平衡型。

随后，杨某在银行的推荐下购买了和聚2号基金101万元、大成睿景混合A基金10万元、星石7号私募基金101万元，以及一份结构类理财产品50万元，共计投入资金220多万。虽然部分产品实现了盈利，但购买的和聚2号基金在4年时间里却亏损了20%，亏损超20万元。随后，杨某将平安银行沈阳分行告上了法庭。

杨某主张，平安银行沈阳分行向其推介风险评级超出其风险承受等级的金融产品，违反适当性义务，且在销售过程中未履行风险告知义务，应向其赔偿所购买金融产品的本金和利息损失。

经过审理，法院认为，杨某在银行购买的上述理财产品的时间是2015年5、6月份，银行提供的上述材料均是文字内容繁多、专业语言较强，且是其制式的文件，非进行详实的告知和说明，一般常人是无法理解或全部理解的。

其中，在产品推介中均具有高额回报之诱导。因此，法院认为银行在推介案涉理财产品时未遵循风险匹配原则及适当性义务的履行瑕疵，与杨某的损失间具有因果关系，应当承担赔偿责任。

法院最终判决：平安银行沈阳分行赔偿杨某投入本金的利息损失的65%，并赔偿杨某本金损失162,473.95元及其自赎回日起至付清之日止的资金占用利息损失。

无独有偶，曾经轰动一时的「平安银行代销基金巨赔案」，最终判决也是卖者尽部分责任。孙某是平安银行的客户，自2014年起一直在该行购买金融理财产品。

证据显示，2014年孙某初次购买理财产品时，平安银行曾为孙某进行风险测评，评估显示孙某为“平衡型”投资者。此后，孙某一直通过平安银行购买风险评级较低的理财产品。

2015年6月10日，在未对孙某的风险承受能力进行重新评估的情况下，孙某在理财经理的推介下，通过平安银行购买了三只股票型公募基金，这三只基金的内部风险评级均为高风险，孙某共投入900万元。

孙某购入基金后不久即遭遇“股灾”，股市暴跌，基金亏损。6月16日孙某要求银行助其赎回基金，但此时孙某在理财经理继续持有的意见下并未赎回。

6月28日，孙某再次至银行要求赎回全部理财产品，最终三只基金赎回后的回款金额仅剩余634.24万元，亏损达260万余元。

平安银行因未向风险承受能力较低的客户推介、销售合适的金融理财产品，违反了商业银行代销理财产品时应当履行的适当性义务。

但各审法院在认定银行违反适当性义务之余，均以客户未履行必要的注意义务、未及时赎回产品为由，适用过失相抵规则以减轻银行责任，最终二审判承担首次要求赎回时投资损失30%。

利润之下代销违规频出

天下熙熙，皆为利来；天下攘攘，皆为利往。

长期以来，银行都是基金、保险、信托理财等代销的主力军，这一方面源于银行拥有众多的网点，使得其在代销业务方面具有得天独厚的优势，另一方面得益于线上渠道及客户优势，使得银行开展此项业务边际成本低且利润高。

违规代销银行缘由涉及缘由包括部分授权基金销售业务资格网点的负责人不具备基金销售资格、未对基金销售业务建立有效的灾备系统、基金销售人员培训记录留痕不全、客户现场开户时未进行录音录像等违规现象。

平安银行也曾因违规代销被处罚过，去年深圳银保监局披露，平安银行因贷款、信用卡、产品代销的部分15项业务违规被罚款720万元。

其中，在产品代销方面，代销产品底层资产涉及本行非标资产，没有实现代销业务与其他业务的风险隔离；“双录”管理审慎性不足，理财销售人员销售话术不当。

实际上，在违规代销这件事儿上，平安银行是有案底的。早前，银监会官网公布一批处罚信息。其中最引人注意的是，平安银行因员工私自销售理财产品，连续收到天津银监局15张罚单。

处罚信息显示，平安银行天津新技术产业园区支行因员工私自销售非平安银行天津分行发售或代理发售产品，被处罚款20万元，平安银行天津红桥支行被罚款50万元。

相比给支行开出的罚金，天津银监局对涉事银行员工的处罚决定更具敲山震虎之意。处罚信息显示，1人因私自销售非平安银行天津分行发售或代理发售产品，被终身禁止从事银行业工作；1人被禁止从事银行业工作一年；1人被警告；另有10人因对上述案件负有直接管理责任被警告。

这件事暴露出平安银行内控薄弱的问题。近年来，银行理财“飞单”事件频发，而平安银行更是多次被曝出员工“飞单”。

2016年7月，《北京日报》报道平安银行北京分行某员工离职前“杀熟”，投资者百万元储蓄打水漂。不过，平安银行当时回应称这一消息的核心内容失实。

2016年10月，曾有平安银行客户爆料，2013年10月至2015年1月期间，在平安银行北京朝阳门支行和天通苑支行多位理财经理的推荐之下购买了一款名为“同富爱晚”的理财产品，当时承诺保本保息，但到期之后却无法兑付，客户损失超过4000万元。实际上，这款披着理财外衣的产品，是北京同富汇融股权投资基金管理有限公司发行的部分私募基金产品。

在投资者将此事反馈至监管部门后，北京银监局对投资者复函称，经核查认定，平安银行北京分行前员工违规销售……

“基金代销、保险代销、信托代销等不规范行为由来已久，归根究底就是利用信息不对称来误导消费者。”中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林表示，需要加强信息透明度，对销售不透明、故意隐瞒的行为要加大处罚力度，对基金代销人员和保险销售人员要把好关，要求他们了解必要的代销常识，并监督他们实施。

有人统计过信托公司历史违约事件吗？

2021年2月，有违约记录的非标资产风险产品有51个，包括信托计划、私募基金、债券计划、基金账户等，涉及30名产品经理。在非标爆发性增长中，信托产品违约较多，占比较高，这与信托监管政策日趋严格、再融资压力加大有关。保监会以电话、视频等形式召开2021年信托监管年会，要求行业在2021年继续开展“两压一减”：缩小信托渠道业务规模、缩小非法融资业务规模、缩小金融同业渠道业务规模，加大风险处置力度。2017年以来，信托监管政策日趋严格，再融资压力加大，叠加的信贷资格分层加大了信托违约风险。风险管理是信托业的重中之重。尤其是新时代信托、安信信托、四川信托等高风险机构出现危机后，市场对信托业真实的风险状况忧心忡忡。

非标准资产是指“非标准化债权资产”，是指“未在银行间市场和证券交易市场交易的债权资产”。非标资产包括但不限于信贷资产、信托贷款、委托债权、承兑汇票、信用证、应收账款、各类受益权、带回购条款的股权融资等，据数据显示，2月份非标产品有51款，其中信托计划产品25款，私募基金产品16款，债务计划产品6款，基金账户产品4款，其他产品5款。不难看出，信托产品和私募基金是重灾区。一方面，在宏观经济下行的趋势下，部分理财公司业绩受挫，收入下滑，偿付能力下降，引发了各类资产管理产品的违约潮。

随着新资产管理条例的出台，2021年是过渡期的最后一年，信托产品需要满足各种要求。2020年4月发布的《信托公司基金信托管理暂行办法（征求意见稿）》对集合资金信托投资的非标资产实行50%的限制。后续信托公司需要控制整顿压力，相关融资方融资渠道收紧，到期压力叠加。2021年非标违约压力难以释放，私募基金等产品火爆与相关机构风险管控不严、金融机构内部管理制度不完善有关。统计显示，2月份，违约金额超过1亿元的非标产品有4只，其中信托产品3只，私募产品1只。

2020年2月4日，中国司法文书网公布一审判决。武汉市中级人民法院针对交通银行国际信托公司与小营农牧业金融借款合同纠纷案，湖北省作出判决，小营农牧业向交银国际信托支付转让价款本金6亿元和约定返还款3141.37万元，并按每天万分之五计算罚款1.36亿元。目前，交银国信·小鹰农业产业并购基金单一基金信托计划违约金额为7.67亿元。过去，雏鹰农牧业的“养猪第一股”曾经十分繁荣。但2016年后，雏鹰农牧业业绩大幅下滑，公司债务持续增加。2019年10月，小营农牧业正式退市。

重磅 | 长租公寓ABS项目实操宝典

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正文：2017年被称为租赁住房元年，政策红利吸引了多样化主体参与，催生了租赁市场的金融创新。在资产证券化领域，2017年也出现了多单长租公寓资产证券化产品，模式各有不同，随着长租公寓资产证券化探索的逐步成熟，2018年将迎来更多长租公寓资产证券化产品。笔者结合现有长租公寓ABS案例和模式，以及ABS项目法律实务经验，就长租公寓ABS的法律关注点进行浅析。

一、长租公寓ABS 的政策背景及获批情况

随着租购并举的住房制度自2015年被首次提出，2017年住宅租赁市场的政策利好消息更是层出不穷，政策红利从培育住房租赁企业、扩大租赁房源供给、鼓励住房租赁消费、土地政策支持及金融政策支持等多方面吸引了多元化市场主体参与。住建部等九部委于2017年发布的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（建房[2017]153号）明确表示“加大对住房租赁企业的金融支持力度，拓宽直接融资渠道，支持发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务。鼓励地方政府出台优惠政策，积极支持并推动发展房地产投资信托基金（REITs）”、“支持金融机构创新针对住房租赁项目的金融产品和服务”，政策红利在金融政策方面催生了租赁市场的金融创新，特别是在资产证券化领域，其中REITs更是被多次强调。

受上述政策影响，自2017年开始，长租公寓ABS产品从无到有，模式也从相对简单的租金收益权ABS扩展到更为复杂的类REITs。截至本文拟定时，已获批的长租公寓资产证券化产品如下（不完全统计）：

根据非权威统计和推算，至2020年，长租公寓市场潜在营业收入将达近2200亿元，总体净利润规模在250亿元左右，市场需求大，而目前长租公寓领域呈现供小于求的情况。在市场及政策推动下，2018年长租公寓企业融资需求会相应增加，而发行ABS产品的需求也会更大。经检索，截至本文拟定时，2018年交易所新受理的长租公寓ABS产品已有3单，包括 “中信证券-阳光城长租公寓系列资产支持专项计划”、“中山证券-东兴企融-朗诗寓长租公寓一期资产支持专项计划”及“世茂-华能-开源住房租赁信托受益权资产支持证券” ，可以预见，未来还会有更多长租公寓ABS产品。

二、长租公寓ABS 主要模式

根据是否自持物业，长租公寓的运营模式主要分为轻资产模式及重资产模式：轻资产模式即运营商并不持有物业，而是通过长期租赁或受托管理等方式集中获取房源，通过转租（包括对物业升级改造后转租）获得租金价差和/或通过输出品牌、提供租务管理、物业管理等服务，获得管理报酬的模式；重资产模式指运营商通过自建、收购等方式获取并持有房源、对外出租，主要通过收取租金获取利益的模式。因资产证券化是以基础资产未来所产生的现金流为偿付支持，通过结构化设计进行信用增级，在此基础上发行的资产支持证券。对于长租公寓而言，无论以何种模式运营，理论上只要未来有稳定的租金收入，均有可能发行长租公寓ABS产品，但根据运营模式不同，所适合发行的ABS产品类型会有所不同。

根据前述已获批情况统计，目前市场上长租公寓ABS主要分为三种模式：轻资产模式可采用的租金收益权ABS模式、重资产模式可采用的CMBS模式和类REITs模式。

1、租金收益权ABS模式

根据《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》，基础资产为符合法律法规规定，权属明确，可以产生独立、可预测的现金流且可特定化的财产权利或者财产。轻资产模式运营的长租公寓企业因为与租客签署的房屋租赁合同租期相对较短，通常为一年左右，而ABS产品出于成本、融资期限等考虑，一般产品期限都较长，该等租金应收债权产生的未来现金流不符合上述“可预测的现金流”的要求，无法直接作为基础资产，因此，由过桥资金方作为原始权益人出资设立资金信托，取得信托受益权，并以该信托受益权作为基础资产，创设了“可以产生独立、可预测的现金流的可特定化的财产权利或者财产”，解决了租金收入无法直接作为基础资产的问题。而信托设立后，向长租公寓企业发放信托贷款，以长租公寓企业的租金应收债权作为清偿信托贷款的底层资产。租金收益权ABS即按照上述安排设计交易结构，基础资产为信托受益权、底层资产为租金应收债权或分期贷款债权。

2 、CMBS 模式

自持物业的重资产模式下，长租公寓企业可利用所持物业的价值，采用CMBS或REITs模式发行ABS产品。CMBS指商业房地产抵押贷款支持证券，与租金收益权ABS类似，设立信托计划并产生信托收益权作为基础资产，而与租金收益权ABS不同的是，CMBS模式下长租公寓企业将其持有的物业抵押给信托计划。 CMBS的代表案例为“招商创融-招商蛇口长租公寓第一期资产支持专项计划”，具体交易结构如下：

3 、类REITs 模式

类REITs是以设立资产支持专项计划、向合格投资者募集资金、嵌套基金等灵活方式直接或间接投资于不动产资产（间接持有）、并可选择未来通过REITs公开发行实现ABS投资者退出以及融资人轻资产转型的创新资产运作工具。类REITs的最新代表案例为“中联前海开源-碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划”，在委贷新规出台后，其交易结构具有特别借鉴意义，具体如下：

综上，虽然长租公寓企业都持有物业，类REITs模式与CMBS模式的核心区别在于类REITs模式下需将物业转让给资产支持专项计划，资产支持专项计划间接持有物业。为实现物业转让，在项目公司、租赁物业和SPV公司资产重组过程中涉及许多重组交易安排，这些重组安排不会体现在ABS计划文件中，却反而是类REITs操作的难点。而因为CMSB模式无需转让物业，没有资产重组税务负担和成本负担，结构相对简单，但缺陷在于融资规模只能做到物业评估值的一定比例，一般低于类REITs的融资规模。

三、长租公寓ABS 法律关注点

根据《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务信息披露指引》等相关规定，ABS项目律师需对ABS的基础资产的真实性、合法性、权利归属及其负担情况、基础资产转让行为的合法有效性、风险隔离的效果、信用增级安排的合法有效性等可能影响ABS投资者利益的重大事项发表法律意见。因此，在长租公寓ABS项目实操过程中，为出具法律意见，应重点对基础资产、交易结构、增信措施、风险防范措施的合法有效性予以核查、关注。

根据项目实务经验及最新监管动态，就长租公寓ABS的上述主要法律关注点浅析如下：

1 、尽职调查核心关注问题

根据《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务信息披露指引》，“管理人或其他信息披露义务人应当根据不同的基础资产类别特征,依据穿透原则对底层基础资产的情况按照本指引第九条的规定进行信息披露”，因此，长租公寓ABS的尽调最终需要穿透到底层资产。而无论何种长租公寓ABS模式，均基于租赁物业的租金收入等运营收入产生的现金流作为回款来源，尽调核心都应围绕对租赁物业权属及权利负担情况、租赁合同合法有效性等相关情况进行核查。

据报道，近期新派公寓传出新闻，其运营的新国展店，因为签署长租租约前物业存在抵押，在运营过程中，物业被法院查封并强制执行，导致业主变更。因新业主与新派公寓未能就租金等达成一致，新业主将新派公寓运营的物业停水停电，严重影响了新派公寓的正常运营。

根据《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”；最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第119条，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效。但上述“买卖不破租赁”的核心在于租赁在前，所有权变动在后。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条：

租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

而根据新派公寓案件公开的信息可知，其抵押在前，租赁在后。因此，根据《担保法》及上述司法解释，如果房屋在出租前已被查封，经拍卖后，新的产权人有权终止原租赁合同。

通过上述案例，轻资产模式运作的长租公寓公司在运营长租公寓时，应重视对拟租赁物业的权属情况做好调查，确定拟租赁房屋不存在抵押或被查封等权利限制情形。另一方面，在进行长租公寓ABS尽调时，特别是轻资产模式的租金收益权ABS尽调时，因为物业并非自持，应重点关注租赁物业的权属是否清晰、是否存在抵质押等权利负担或潜在纠纷、是否存在租赁合同无效的法律风险。通常，为确认上述情况，会要求提供所有租赁物业的房屋及土地权属证书的原件、租赁合同并走访房管局查册确认权利负担情况。

2 、委贷新规对交易结构的影响

在以往的类REITs 交易结构中，核心的一个环节在于私募基金持有SPV 或项目公司股权的同时，向SPV 或项目公司发放委托贷款，原因在于：

（1 ）构建稳定的现金流。因为依赖于SPV或项目公司的股权利润分配获得的未来现金流存在不可预测性，构建委托贷款债权实现了稳定获取现金流的目的；

（2 ）降低税负，委托贷款形成的债务利息可列为财务费用，从应纳税所得中扣减，减少企业的应缴所得税。因此，上述“股+ 债”的结构对于类REITs 有着重要作用。

但是，今年1 月出台的委贷新规，给上述“股+ 债”结构带来了巨大冲击：

2018年1月6日，银监会发布《商业银行委托贷款管理办法》，对委托贷款的委托人、委托资金来源等方面做出新的限制，类REITs产品受到重大影响，私募基金难以再用银行委贷的方式向项目公司或SPV发放贷款，而需要另辟途径。

2018年1月12日，基金业协会更新了《私募投资基金备案须知》，私募基金的投资不应是借贷活动，通过委托贷款、信托贷款等方式直接或间接从事借贷活动的以及通过特殊目的载体、投资类企业等方式变相从事上述活动的基金业协会将不在办理该类基金备案。据此，私募基金将无法参与类REITs。

根据上述新规，类REITs的交易结构中已无法通过私募基金向项目公司或SPV发放委托贷款或股东贷款，这对原来主流的类REITs交易结构形成冲击，例如“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”、“旭辉领寓长租公寓资产支持专项计划”。

3 、增信措施

经整理目前已公开部分计划文件的长租公寓ABS产品，其使用的主要增信措施如下：

鉴于上述影响，2018年1月24日，基金业协会资产证券化专业委员会召开了类REITs业务专题研讨会，会议明确了私募投资基金是参与类REITs业务的可行投资工具，提出参与类REITs业务的私募基金备案与交易所资产证券化产品备案和挂牌的流程优化和衔接安排；在私募基金投资端，私募基金可以综合运用股权、夹层、可转债、符合资本弱化限制的股东借款等工具投资到被投企业，形成权益资本，符合要求的私募基金产品均可以正常备案。

据此，以股东借款形式向项目公司提供借款的私募基金可以备案，类REITs产品仍然可选择私募基金，只是在搭建“股+债”结构时，债使用股东借款的方式。于今年2月获批的碧桂园REITs正是使用此种方式。轻资产模式和CMBS模式一般使用信托计划作为SPV，委贷新规对其影响较小。

综上，轻资产模式的租金收益权ABS的增信措施都有外部第三方担保，原因在于轻资产模式的长租公寓ABS因长租公寓企业不自持物业，无法提供物业抵押，且主体资信相对较弱，需借助第三方担保公司提供担保，确保资产支持证券取得可观的评级，这增加了专项计划发行成本。而重资产模式的长租公寓ABS因有底层物业资产作为抵押，类REITs甚至间接持有项目公司股权，这些发行主体资信也都较高，无需另外借助第三方担保公司提供担保。

因此，对于轻资产模式的长租公寓ABS而言，发行ABS的关键在于需要取得较高的外部增信，除了需支付额外成本，也伴随着高要求的反担保措施。如股东背景较弱，无法满足第三方担保公司的反担保要求，发行ABS的实施难度会增加。而对于重资产模式的长租公寓ABS，增信措施则大同小异，区别在于根据底层物业的不同情况针对性设计。例如，差额支付承诺的设计核心是确保租金收入的稳定性及对资产支持证券本息偿付的稳定覆盖，上述新派公寓ABS设置了业绩保障指标，约定如租金收入现金流无法达到业绩保障指标时，则差额支付承诺人需按业绩保障指标补足。

此外，值得特别关注的是，在委贷新规出台前，类REITs普遍采用委托贷款的形式由私募基金向SPV公司或项目公司放款的另一层原因是，许多地区的抵押登记部门仅接受银行、信托等机构作为债权人办理抵押登记。而委贷新规出台后，因无法使用委托贷款的形式放款，碧桂园REITs改为采用私募基金股东借款的方式向SPV公司放款，此种模式是否仍可办理抵押登记，还有待碧桂园REITs的安排进一步公开后方能确定。但是，因每个项目的发行人实际情况不同，无法办理抵押登记仍可能成为后续类REITs产品增信措施设计的难点。

4 、长租公寓ABS 风险及防范措施

经整理长租公寓ABS的计划文件，长租公寓ABS产品中存在的与长租公寓有关的风险主要有：物业租金波动风险、续租风险、经营现金流预测偏差风险、承租人违约风险等。这些风险是每一种模式的长租公寓ABS均可能存在的，因为无论基础资产或底层资产是否不同，还款来源均依赖于租赁物业的租金收入等运营收入。专项计划可以针对性设计风险缓释措施防范上述风险，例如提高租金收入对优先级资产支持证券本息的覆盖比例、底层物业选择在租金收入稳定性有保证的地区、设置风险储备金、差额支付承诺等增信措施减低租金波动导致还款来源不足的风险、降低现金流预测偏差可能导致的风险；积极寻找潜在租户、与现有租户积极沟通以降低续租风险；在租赁合同中设置保证金条款、由担保人补足违约产生的损失以缓释承租人违约风险。

新派公寓REITs还特别关注了物业运营方持续经营及现金流补足能力不足时的风险，并针对性设计了储备金机制，以保障投资人期间分配。此外，类REITs因产品到期后面临退出问题，在处置基础资产或底层资产时，由于物业资产的公允价值可能受不动产市场影响，售价大幅下降，对此，可设计跟踪评估机制，在物业初始估值降低至20%时，专项计划可进入处置期。而因REITs间接持有标的物业，如物业出现毁损、灭失，对专项计划的影响更为直接，为此可投保财产保险，以应对由于自然灾害或意外事故造成的毁损、灭失风险。

就CMBS模式还可能存在信托贷款无法按期兑付的风险、抵押权及质押权未成功登记的风险。针对上述风险，专项计划可设置租金监管、抵押质押、连带还款等机制缓释偿付风险；设置贷款提前到期事件，在未成功登记抵押权和质押权时启动，提前终止专项计划，以应对抵押权及质押权未成功登记的风险。

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