美国房子贷款利率是多少？

干货｜严外汇管制下，在美贷款购房步骤全攻略

引言：

严外汇管制大前提下，“我有钱，但如何买房收益才能最大化?”、“我有资金，但资金不能一次性出境，想买房怎么办?”不少有海外置业或投资意向的购房者或多或少都会有这样的困惑。其实这些问题都可以通过在美贷款买房得到一定的解决，“谁能贷款，贷款购房难不难?贷款这盘棋具体流程怎么走?”接下来，为大家奉上贷款购房全攻略，解答你的疑惑。

　 　一.在美购房时，选择贷款或全现金支付有何区别?

两种购房支付方式各有优劣点，但简单概括来说：

(1)全现金支付

优点：快速成交、压低成交价格，过户手续办理更迅速。

缺点：无法享受利息免税优惠、不能有效利用资金杠杆、资金压力大。

适合人群：购房预算充足，短期需要购房的买房者。

(2)贷款方式支付

优点：减轻资金压力、可利用房贷资金杠杆、享有减免报税额度

缺点：审批程序繁琐，耗时长、高杠杆投资有风险、不利于获取更优惠的购房价格。

适用人群：购房预算不足或具备投资意识的买房者。

听起来贷款购房挺不错，那中国人选择贷款购房还有其他原因吗?

二.中国买家选择贷款的主要原因是?

(1)美国贷款购房利率低，能够最大程度发挥杠杆效应。

华人买家可借助资本优势，保持个人资金操作的灵活性，这一特性会吸引不少中国买家的目光。

(2)中国外汇出境政策缩紧，资金出境难。

在美国贷款购房能以租还贷(利用租金偿还房贷)，减轻资金支出压力，有利于形成正向现金流，同时资金出境难的压力也会迫使部分华人买家采取贷款支付的方式。

“贷款挺适合我的，那我的身份能在美国贷款买房吗?”

三.哪类中国人可以申请美国贷款买房?

首要明确的是，签证不同(外国人B1/B2签证、L1签证、美国移民签证、绿卡身份、公民身份、工卡身份)贷款利率和政策都有很大区别。

说到这儿，不少朋友可能会犯迷糊，签证种类那么多，哪些适合贷款购房?

以最常见的绿卡、旅游签证+F1、H1B为例，具体展开分析：

1. 绿卡持有者：贷款政策与公民相同

绿卡持有者的权利和义务与美国公民并无太大差别，所以有绿卡意味着贷款购房时政策沿用针对美国公民的政策。打个比方，绿卡相当于终身通行证，而其他相关美国签证则是时限不同的临时通行证。所以，拥有绿卡身份可以享受美国公民的低首付低利率的待遇。

2. H1B签证

很多朋友会问我：“H1B工作签证在美国如何贷款买房呢?”

有这种疑问是因为，H1B在贷款购房时有天然优势，关注的人自然就多。

(1) H1B抽中：

享有和美国公民同等的低首付和低利率待遇

(2) H1B没有抽中，但还在OPT有效期内：

仍可以和美国公民同等的低首付和低利率待遇

(3) H1B没有抽中，OPT失效：

签证变成B或者F签，失去和美国公民同等的低首付和低利率待遇

贷款条件：在贷款机构选择上相对宽松很多，很多贷款银行均可提供。条件满足也比较简单，只要在美国境内生活足够长的时间，能提供近两年的报税表，收入证明等，银行会依据收入能力的大小给予贷款。

在美国能较顺利申请到房屋贷款的购房者，大多数是绿卡或H1B工作签证持有者。

那么问题就来了，如果我满足条件之一，那什么类型的贷款项目比较适合我呢?

美国有四种常见的贷款项目：常规贷款、(FHA)、退伍军人贷款(VA)、农村住房服务局补助贷款(USDA)、低收入政府补助贷款(FHA)。若国外买家持有绿卡及H1B工作签证一般会适用于常规贷款。

所以，举个例子，如果你是绿卡或H1B签证持有者，能申请到的贷款很可能是这样：

贷款项目：Conventional(普通贷款)

条件限制：信用分数最低620，无收入限制，要有至少两年报税单

首付比例：

(1)贷款数额在$417,000以内，首付比例是房价总额的3% - 5%

(2)贷款数额大于$417,000，将属于大额贷款，需要付20%首付

贷款审批时间：10-15天

其他费用：

(1)无中介费，无申请费

(2)首付为3%-5%时：房屋贷款保险相对于FHA贷款低很多，并且当你贷款额度偿还到20%的房市值后，自动消失。首付为20%时：不收取房屋贷款保险费用。

“但仍然有不少朋友绿卡，H1B均不具备，想要贷款购房应该如何申请呢?“

首要说明的是，美国以上四种常见贷款并不适用这类买家，一般国外买家若有意于美国购屋，需要联络房地产经纪人或商业银行，寻找合适的借贷银行，操作比较麻烦。

F1签证或B-2签

都属于外国人贷款，很难贷到款，即使有，利率也非常高。

贷款机构：一般只能找专为外国人贷款的公司或机构，

1. China Trust Bank中国信托银行

2. Sterling Bank Trust 富华信托银行

3. Cathay Bank国泰银行

4. Guaranteed Rate

*5. HSBC 汇丰银行(不接受B1，B2，只接受已有绿卡但尚未报税者)

这几家银行机构目前都有做外国人贷款，但条件及利率各家银行都不太相同需要和银行再行联系，选择对你最有利的银行。

首付比例：一般要求较高的首付比例，基本在 35% 或 40% 以上。

四.中国人在美贷款购房步骤有哪些?

在美贷款购房，申请房贷的流程与国内的房贷申请流程有相似之处，具体步骤可分为以下7步

(1)选择放贷机构

选择美国贷款机构主流方式有两种，选择贷款经纪人或商业银行。

贷款经纪人是帮助借方找到放贷机构的中间人，他可直接与买家协商费用，帮助买家实现最低贷款利率和最少花费。

适用条件：不熟悉美国贷款购房事宜，挑选一位优秀的贷款经纪人推进整体流程或许是更好的选择。

费用说明：贷款经纪人通常会收取贷款额1%的费用作为服务费。

直接寻找商业银行，不通过第三方：

适用范围：对整体流程比较熟悉，可自行选择商业银行如花旗银行、美国银行等

优惠措施：如果在这些商业银行拥有支票账户或存款账户，还可享受贷款优惠

(2)比较利率和期限后确定能为买家提供最适于买家承受力的放贷机构

美国常见的贷款购房期限是30年，也可根据自身偿还能力，选择5年-40年不同的贷款年限。目前美国的平均贷款购房利率在4%-5%左右，贷款主要有两种类型，浮动利率贷款和固定利率贷款。

贷款购房浮动利率贷款(ARM)通常分为：3/1，5/1，7/1 ARM，表示前3年、5年、7年利率固定，之后利率按市场情况进行调整，但限定了最大的变动幅度。，根据房地美2017年7月数据，5-1ARM可调整利率平均值维持在3.21%。

贷款购房固定利率贷款。常见固定利率贷款有15年或30年的，年利率是固定的。

房地美2017年7月数据来看，美国三十年期房贷固定利率平均值维持在3.96%左右(外国人贷款购房固定利率会更高，通常在4%-9%)，十五年期房贷固定利率平均值维持在3.23%左右。

以贷款购买一套14万美金的房子来看：

短期(3-5年内)来看

利率对比：浮动利率贷款的贷款利率较固定利率低0.5-1%左右。

适用人群：对于中短期投资者来说，浮动利率贷款比较值得考虑。

长远来看

利率对比：浮动利率贷款较固定利率存在利率大幅提高的风险。

适用人群：追求稳妥，长期风险承受能力较低的买家来说，固定利率更加合适。

买家应该根据自己的资金状况和偿还能力进行选择。

(3)获得接受买家的财务和身份证明资料的放贷机构的预先资格

此步骤要求在贷款程序开始前完成，经纪人会要求提供买家的个人信息，包括收入和债务。他们将按照其出贷标准(每家贷款机构有所不同)决定所能承受的贷款额度。预先资格审核能帮助买家了解是否有资格贷款，放贷机构是否愿意提供贷款以及贷款额度。

(4)按放贷机构指示提供所有有关收入、身份等信息进行审核

不同贷款机构的放贷政策和条件不一样，但贷款机构偏好于放贷给综合资质较高的海外申请者。通常，中国人在美国申请房贷需满足以下基本条件(具体要求视贷款机构和项目而定):

1、有效的美国签证，例如B1/B2签证;

2、工作收入证明;

3、美国当地银行开设有账户，并存入首付金额的存款;

4、中国的信用记录报告;

(5)抵押贷款公司进行房产评估以确定价值

房地产抵押贷款评估须由贷款银行指定或委派的评估机构进行评估，评估结果一经确定，便具备法律效力，形成法律文件，对银行和贷款者双方均具有约束力。

(6)与抵押贷款职员成交贷款

步骤进行到这里，已经进入最终的审核环节了，当抵押贷款职员确定好你的财务和身份信息无误后，即可与你成交贷款。

(7)结算贷款成交一揽子费用机构

按照双方之前协定的房屋估值，贷款项目，人工费用等一应支出都会在此步骤结算，完成此步骤后，就意味着已经成功利用贷款购房。

五.成功实现在美贷款购房后，在美贷款购房的报税优惠力度如何?

在美国贷款买房，房屋贷款利息和贷款银行收取的点数是可以扣税的。

房屋贷款利息：

每个月还的房贷，利息部分可作为分项抵扣额，刚买房的前几年，付的房贷里绝大部分都是利息， 所以可以扣税的金额特别多。

贷款银行收取的点数：

在美贷款购房的时候贷款银行通常会收取一定的费用，叫“点数” (points)。点数也是可以扣税的。如果贷款是用于购买自住房或用于自住房改扩建，那么点数可在支付的当年全额抵税，其他情况下要根据贷款的年限分期摊销抵扣。

根据美国国税局 (IRS) 最新的公告936及相关信息，允许贷款人将房屋贷款利息和地税从当个财政年的纳税基数中扣除。该政策不仅从横向包括纳税人的第一抵押房和第二抵押房，还从纵向涵盖了多样的借贷方式：如“购房贷款”、“房屋净值贷款”和“信用贷款” 。

只要满足贷款项目是担保性贷款和所贷房屋自身条件这两个条件，纳税人就可通过“法定扣减项目”享受相应的减免。其中，购房贷款总额不得超过100万美元，其他两种借贷方式总额不得超过10万美元。除此之外，国税局还针对首次贷款购房者提供相应的“抵税额“。可以看出，美国政府的税收政策从多层面上鼓励和刺激着银行业的贷款项目。

在美国买房子供三十年五年可以全部还款吗

在美国买房子供三十年五年可以全部还款。根据查询相关信息得知，一般来说是15年和30年的贷款期限，如有有钱也可以全部还清。如果没钱还可以以HELOC的形式再次以房屋为抵押从银行贷款，俗称二次贷款。

美国房产贷款多少年，都是统一的吗

美国房产贷款多少年，不是统一的。

美国买房贷款期限：

1、个人住房贷款最长期限为30年；

2、男士年龄不超过60岁，60岁是男士最长贷款年限；

3、女士年龄不超过55岁；55岁是女士最长贷款年限。

买房贷款贷多少年最好要结合借款人自身情况，如经济实力稍差的购房者，需注意自身经济条件是否允许承受较大的还款压力，选择的贷年限可以较长些。未来收入水平的涨幅等因素都可以在一定程度上减轻还款压力，减轻一定的负担。经济实力相对较强的购房者可以考虑贷款年限相对较短些。

美国房屋贷款利率有哪些种类？

美国房屋贷款通常有30年、20年、15年、10年的固定利率，或者7/1ARM、5/1ARM等可调节利率。

1. 固定利率贷款

固定利率贷款因为利率不变让人觉得非常安心，很多人会选择30年固定利率贷款，虽然时间长，但是每月贷款额度分摊下来的贷款月供低，在同样首付和收入的前提下，这种贷款方式可以获得银行更高的贷款审批额度，一般房产经纪人也会经常推荐这种贷款模式。

2. ARM模式贷款

所谓ARM，就是Adjustable-Rate Mortgage。如7/1ARM，就是说如果还款时间为30年，则前7年利率不变，以后每年利率都在限制最大变动幅度的前提下，根据市场情况进行调整。

ARM前几年的利率通常比较低，在固定利率期结束后，ARM的利率会随着市场变化而变化，这就存在着一定的风险性，如果市场行情在走高，那么后期房贷利率就有可能会增加。

美国买房贷款时，影响贷款利率因素有哪些呢？

1. 信用分数

信用分数这一点就不老生常谈了，地产君之前有详细分析过，各位看官不妨移步瞧一瞧，一定会有不小的收获。

2. 重新贷款还是新房贷款

举个例子，甲用户的信用分数为650分，贷款和房价的比率是80%，是出租房屋申请重新贷款，乙是新买房自住，信用分数730分，那么甲的贷款利率一定会比乙高。因为乙的信用分数更高，且房子自住，房主本人就一定会极力保住房屋，从而银行的风险就会小一些。所以，美国贷款利率归根到底就是取决于银行对贷款者的风险评估。

3. 十年债券利率

经济环境也是影响利率的主要因素。大多数买房者的初始贷款年限是30年限的，但多数购房者会选择在10年后重新贷款，因此财政部十年债券利率会成为影响利率变化的主要方面，这它往往会决定贷款利率是升是降。并且由于财政部十年债券利率是美国政府官方出品，所以它往往也是其他债券利率的一种参考标准。

因此，预测美国贷款利率比较好的方法就是看十年债券利率的走势，人们可以在报纸上或者金融网站上看到这个债券利率。美国房贷利率往往是跟着债券利率走，通常30年的固定房贷利率是要在十年房贷利率上加上1.70%，当然，这个幅度也会随时改变，但这仍然不失为观察贷款利率的主要方法之一。

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