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业务

行业

数

画

书

项目研究报告

编制单位：深圳市田澳投资策划有限公司，有限公司

准备时间：2005年8月

目录

一，引言

二，通用.................................... 4

项目概况.............................

市场调研分析........................ 8

项目定位........................ 22

项目投资估算........................ 34

，财务分析................................ 42

八，不确定性分析........................ 43

9，风险分析及对策..................... 47

公司简介（失踪）

一，一般

1，准备的基础上的研究报告

（1）市规划局在贵阳市土地利用变化的通知;

（2）国家发展计划委员会，“建设项目经济评价方法与参数”（第二版）;

（3）部建设，房地产开发项目经济评价方法“;

（4）“投资项目可行性研究指南”（试用版），国家发展计划委员会“

2研究报告

据的情节的地域位置和周围环境的研究地块的价值，建设规模和功能，住宅和公共工程的建设计划，投资评估和资金筹措，财务分析，项目评估的经济利益，敏感性分析等。

项目概况

“贵阳制药厂”的地址在贵阳市云岩区，房子吉区永安路和太乙路中间，只有两分钟步行路程的房子济路。它的周围是一个著名的实验二小，实验二，贵阳市，贵州商业高等专科学校学校的教育环境比其他房地产领域。在生活方面，该项目是北京华联超市，盐街的餐饮业发达，很多菜。这所房子姬蛟体育配套设施在该地区增加各种健身等服务项目。传输4路，8路，14路，27路，63路，137路，135路，138路，146路公交车后，行方便，出行方便。周边大型住宅小区天玺台，小石城，银海嘉义花园，家庭鄙法院内部吉他大厦，开磷的房子吉他花园，鑫鑫公园，世纪公园项目。贵阳制药厂“项目占地面积吗？46669平方米（70亩）的土地，房屋发育和可塑性的业务水平四，地块内的基本药物工厂，厂矿办公室的旧厂房仓库空间，相当一部分植被的生长。成长方形结构的基本情节，临街开放成长起来深约50米到更深的住宅建筑和新开发的住宅项目，运输公司规划的南部周边范围，早期开发的住宅小区和农民的住房和街边小店，开磷房子吉尔吉斯斯坦花园，银通别墅居住区，北部紧邻东，西两侧。

药品出厂时的状态：医药贵阳市目前已申请破产，并已停止了工厂原有的离退休职工，提前退休总数约900名工人和工人再就业的需要，需要添置的重新安排破产后就业的工人不超过250人，退休职工，安置的工人提前退休，解决从破产拍卖所得资金成本。 2003年破产资产评估，评估值为4500万元。

市场研究及分析

贵阳房地产市场研究

（A）政府房地产新政的贵阳房地产市场

房地产行业的价格上涨，建材，能源，全国各地的房地产投资过热，大肆炒作，房价泡沫成分，所以一系列全国房地产价格的飞涨迎来了不可调和的交易，并在许多地区实施的国家，省，市的房地产市场已经开始产生相当大的影响。但至少现在，它似乎并没有影响到房地产市场在贵阳，贵阳房地产市场有其自身的特殊性：

城市建设用地是极其有限的，稀缺性也无可厚非，并具有长期贵阳市居民购买主要是为了解决他们的住房需求，改善他们的生活条件，购买作为投资升值意味着购房目的的比例小，恶意炒作，哄抬房价只有个别尽管该部的土地和第一批普通商品住房的土地分配贵阳来分一杯羹，但环境下，在贵阳市房地产市场，出台了一系列国家房地产新政贵阳市房地产市场的影响是有限的，但也必须清醒的认识：

的国家治理房地产行业的调整是必要的，一系列国家新政实施后，贵阳市房地产市场也不可避免的在某些作业程序早已习惯对每个人的影响，如房地产预售销售合同网上登记将传统的营销控制措施无用，增加普通商品住房和保障性住房用地，对高端房地产市场产生一定的影响，最有可能会有一些消费者按照国家房地产新政并选择留在持观望态度，暂停购买;

但新政也带来了整个房地产行业的演变，从2004年老八酒吧新八今年的古训，是真正的房地产行业洗牌的到来，优胜劣汰，胜者为王，真金不怕火炼，总之，新政的实施是一个新的挑战，但同时也意味着新的发展机遇。

2005年7月16日，贵阳市贯彻落实国务院关于切实稳定住房价格的通知的实施意见“和”意见“的精神，引进分为11个部分，包括物价稳定，控制城市中心区住宅的建设，加强房地产信贷，以下政策对房地产开发有一定的影响，以下关键要素：

某住宅楼周围的发展，在未来建设的重点从中心区？金阳新区，小河，花溪，白云，乌当，发展，并在同一时间将是一个优先审查普通住宅住宅成本低，保障性住房建设政府部门的规划。

2，加快保障性住房建设，重点增加低成本的普通住宅用地为保障性住房建设，改善供给结构，以确保不低于80％的发展。

3，个人住房转让新规执行房地产项目资本金制度，非房地产开发企业之前的“房产证未得到的，采取内部认购，安排了各种方法来获得存款诚意金，VIP会员或预售款，严厉打击违法犯罪活动;开发企业囤积，哄抬价格，和中介机构要严格落实实名制购房合同登记，加快实施房地产网上备案销售合同。禁止个人前未完成的房地产再转让。

从今年6月1日，对个人购买住房不到两年转手交易的，出售他们的房子实现销售收入全额征收销售税，个人购买普通住房超过两年（含两年）转手交易的，销售时免除销售税，非普通住房超过两年（含两年）转手交易的，为个人购买销售时其售房收入减去购买价格的住房营业税之间的差异。

购买普通住房的交易：“意见”明确的“普通住房条件，住宅小区建筑容积的绿化1.2，单套建筑面积不超过144平方米，实际成交价格低于同级别达到条件住房平均交易价格1.44倍以下的市民购买信贷，税收等方面的优惠政策，以支持相关部门的土地上的房屋，释放个人住房公积金贷款的比例将提高，个人支持工人的买家。

（B）2005年贵阳市房地产市场的发展

1，新的磁盘，磁带集中的市场，房地产市场的急剧放量

通过去年的国家宏观经济政策和贵阳市物业市场在开发周期中，贵阳市物业市场的重量最为集中，政府相关部门，据统计，在2005年首季，在贵阳市的新项目，一个显著的影响增加在1月至2005年3月全市404项目开工建设，包括同期的148个新项目，去年增至62家，同比增长72.1％;房地产投资快速增长，投资在第一季度，??同比增长51.2 ％，住宅开发投资8.06亿元，比去年同比增长28.1％，第一季度销售面积？862200平方米，比去年同比增长21.7％，其中住宅销售面积？ 537500平方米，比去年同比增长27.5％，贵阳市今年最大的推盘量。

2005年上半年，这两个城市的住宅价格为3000元/平方米，其他地区价格2300元/平方米，比去年同期有不同或原因：供给结构不合理的开发周期，明确提出上半年供不应求。

但是，上半年贵阳市房地产市场的“热”仅仅是一个预览的IPO首脑会议上，几十个单位在市区中心的板块，三桥板，大营坡板溪板，武当板在下半年年内，蓬勃发展的城市花园二期城市景观公园，春天的世界圣泉云，枫丹白露，贝地卢加诺，智慧龙城2，高端磁带，以及一些绿色花园，狮子区经济适用住房项目期初将集中在2005年下半年上市，预示着下半年开始，贵阳市房地产市场将进入一个前所未有的尖锐楼市放量的裂变期间，放量大令人咋舌

夏普放量，房地产市场的竞争比以往任何时候都更加激烈

贵阳夏普放量，在2005年下半年的房地产市场将光城市和板的同一时期的几个热点郊区实用面积？亿平方米这是罕见的，放量是巨大的，竞争将面对的许多郊区的城市高楼之间的竞争更广阔的市场区竞争，三桥，武当溪板更广阔的市场和更广泛的市场，该板块的高端项目的竞争和大型经济适用电池，在面对激烈的竞争，为了不开枪分配给每一个房地产当蛋糕几乎是不可能实现的，考验的是房地产的品质测试开发人员的活力，测试营销策划机构技能完全到达。

3，产品供应蓬勃发展，某种形式的产品将达到国内先进水平

贵阳房地产业务，近年来逐渐看完全投入到全国房地产发达地区和城市，以及甚至在世界范围内，已经成为很多房地产企业在贵阳市发展项目的规划和设计的第一步，在你走之前走访，伴随着许多新的磁盘，磁带已经上市，贵阳市房地产市场在今年下半年会有很多的开发人员走出去到公园国内先进的新产品形式

4，价格已经涨浮放缓销售速度相对减慢

受国家房地产新政，在的情况下，全国房地产的“冬天到来”，贵阳房地产市场将不可避免地或多或少地影响，一些消费者按照国家政策出现持币观望，从而影响整体市场量，房地产销售的速度减慢，而“表现在新政的城市的市长在出征将导致房地产价格有效的缓解和价格有效下降直接联系，难免有些新政政治色彩“，在这种情况下，当地政府将房地产价格采取适当的措施，使房地产销售价格有所放缓。

营销手法，直到百和促进上层楼的水平

开发者走出去带来新的产品的同时，也带来了新的营销理念，集中上市的激烈竞争迫使开发商拉了浑身解数，在营销层面，各种层出不穷的风格，自己的，辉煌的各种检查广告费用预算将投资的数量大大增加，一些高层次的策划机构，广告运作的机构也能有这个更广泛的竞争激烈的时代，贵阳市房地产市场营销的整体水平大大提高一些贫困的包装，推广水平低，房地产将很难进入该领域的买家，好东西也需要有一个良好的哭声，将是开发商的集体共识，市场需求分析

（A）市场需求潜力巨大

从市场的角度来看，贵阳市房地产市场的需求仍然是一个巨大的需求空间：

1，持续，快速发展，居民收入居民的稳步增长，以改善他们的生活条

件的愿望十分迫切;

城市化，新增人口的住房需求的增长幅度较大;

3外来人口的住房需求，根据贵阳市产权处长，办公室的统计，

注册两个城市的房地产销售在今年第一季度，??外国买家的比例为52％

4，住房公积金贷款的大力支持下，大大提高了贵阳的类型需求

房地产市场的需求主要是积极的，被动性需求由于拆迁的比例较小，自住型买家占了绝大多数的比例的居民购房的目的。

5，今年的了贵阳市委，市政府“垄断的??市场，调控二级市场，和放松管制三级市场的快速发展，在宏观经济背景”的做法知道，贵阳市房地产市场呈现出前所未有的势头迅猛发展，各项指标大幅增长，同时开发投资和消费，存量和增量相互拉动，房地产行业进入新一轮的增长，贵阳自己的特色。

6，在我们的城市经济发展的步伐，是历史上规模最大，主要是由于投资的拉动房地产开发投资在固定资产投资的一部分，发挥了重要的作用，全年完成每月房地产投资占固定资产投资的比重超过1/3，保持50％的增长，对经济的拉动作用，随着国民经济的发展基本同步增加。只要房地产投资的快速增长的原因，是市委，市政府“拉大城市篮架，扩大投资规模，加快基础设施建设”政策的推动，加上新建商品住房销售也刺激投资升温。

（二）房地产市场发展的不利因素

（1），信贷收紧，房地产开发企业面临着严峻的考验。中国人民银行发布“通函进一步加强的管理，房地产信贷业务（殷发[2003] 121文件）信贷的商业银行，房地产开发，土地储备贷款，个人住房贷款，个人商业物业贷款，个人住房公积金公积金贷款和个人的适用率的住房贷款作出进一步的明确和规范。新政按揭贷款会带来一些城市的真正的房地产市场，真正的房地产贷款增长势头已经放缓，该贷款将下降，在真正的房地产开发业务的一部分信贷融资困难。

（2）房地产市场宏观调控的难度。矛盾，如在总量扩张和空置的增加，收入更大的矛盾对比价格持续上涨，投资高增长的矛盾和缺乏资金以及消费者想购买不敢购买，购买矛盾买不起房，房地产行业发展的制约。

（3）中，原料上升，开发成本的增加。自2001年以来，钢材价格从2400元/吨上涨到3400元/吨，的具体上涨50-80元/平方米，仅这两个房屋开发成本增加了100元/平方米。开发人员的发展压力进一步增加，建材价格的上涨将不可避免地对房价的影响。

（C）2005年，在房地产市场的基本趋势预测

总体而言，城市的房地产市场的发展仍然是合理的，目前已进入最好的发展时期的基础上快速增长的主要因素驱动器在贵阳市房地产市场的市场供给和需求的分析和背景的。在2005年，这个城市的房地产市场将延续去年的发展势头，价格上涨。

（1），房地产开发和投资将继续增长。由于大量的外资开发商的进入，以及金阳新区和旧城区改造进程的加快，再加上去年房地产市场的利好刺激，开发商普遍会增加投资，房地产开发和投资今年将增加50％以上。

（2），可容纳越来越多的消费者的需求。随着南昌经济的快速发展和日益改善的生活环境，贵阳市房地产市场将加快在全省范围内的区域市场，区域市场的外资股的购买将会越来越大。此外，主动改善住房条件，新增人口和住房需求和房屋拆迁的被动性住房需求将增加显着。

（3），房地产价格将稳中有升。 2000年，全市已经觉醒的房地产开发总量的控制有限，将逐步推出“熟地”的方式转移，此举势必要提高土地出售的价格，再加上建筑材料价格的上升，直接拉动了开发成本的上升将导致价格继续上涨。另一方面，住房供应结构的逐步完善的，低成本的商品房供应量将增加在一定程度上，光滑的价格的上涨，涨价幅度不会太大。

（4），对房地产市场变得更加成熟，竞争趋向激烈。将竞争的重点逐渐转向房地产板块之间的竞争之间的竞争。市场分工明确，使开发人员能够更加合理，这些属性到周期的产品优化，高品质，个性鲜明，将有越来越多的房地产，而公众的消费会更趋向理性，消费者较大的选择空间越南该项目的产品质量，环境等，更好的整体质量会受到欢迎，相反，退出市场。

结论：贵阳市房地产市场的需求增长空间巨大

二，区域房地产市场状况

（A）现有的市政配套条件

序号项目位置备注

在1500米范围内的学校，两个小实验，在第二个实验中，贵阳市，贵州商业高等专科学校，贵阳医学院和其他知名学校项目的学校，大部分是在贵阳市优秀示范学校

2幼师实验幼儿园，许多公立和私立幼儿园和一些下午一拖再拖类的项目约500米的距离

房子吉他广场，体育吉奥健康中心，室内游泳池，室外游泳池，基本分布南部的体育和娱乐设施在项目完成

4老年活动中心有5分钟的步行路程，贵阳市，距离活动，教育，娱乐于一体的老基地

5个医疗项目是相邻的省级三甲医院 - 贵阳医学院距离项目15分钟车程贵阳市优秀医院的医疗软件和硬件的。

6商务长500米，盐街聚集了42食品和饮料公司，11家百货商场。盐街沿线的街道500米，使整个房子吉尔吉斯斯坦细胞生长

7月2号至3号菜市场，小，散贵阳医学院后街项目

银行商业银行，工商银行，建设银行，交通银行，农业银行聚集在房子济路十字路口中间距离项目更接近

9路公交车4路，8路，14路，27路，63路，137路，135路，138路，146路在整个房子吉尔吉斯斯坦细胞内部和外部的4路，63路公交车终端距离项目最近

10便利店，沿着房子吉他之路的左侧前北京华联大型连锁超市，一些超市便利店，杂货店，烟草和糖，等10分钟从北京华联驱动的项目四散而去整个房子吉尔吉斯斯坦小区居民的消费和购买力

结论：吉区的房子贵阳市，最早，最成熟，最完整的大型住宅社区。周边交通多路中巴，阻止细胞表面环境完全负盛名的学术房子吉尔吉斯斯坦板经济，建设经济增长，不仅如此，不到500米长的盐街聚集了42食品和饮料公司，百货公司11。领导该地区的经济发展，繁荣的市场，方便群众生活。在未来的项目规划路将延长到45米，这将改变该片区的交通，人流和消费习惯，土地价值将得到极大改善。

（B）周围，项目概况：

1，天玺花园

项目名称：天玺华庭

位置/销售电话半街84号，

开发贵州英发房地产开发有限责任公司

采用创意策划代理

建筑设计，建筑科研设计院贵州，现代建筑风格的庭院

定位电梯房（第九，十层）

吉大的营销主题显赫的房子

经济指标建筑面积16000平方米的地积比率4.4绿化率达到35％。汇集：12％

三间卧室的公寓（类型，区）的主要单位

半封闭的阳台式设计背后的粒度特征。九电梯房

停车位，100个停车位，收费没有得到

交通7,24,9路

支持内部配套（幼儿园，停车场，农贸市场，俱乐部）尚未建成，公正的承诺。

主总线的外部支持

企业不

装修毛坯房交付

项目的进展情况的基本交付

汇集率为12％

白领的目标客户

开价格价格2004至1888年元/平方米。平均价格为2200元/平方米。最高价2980元/平方米

付款方式按揭98折，一次性97％的折扣

物业管理公司/费用高潮物业管理，物业管理费：0.8元/㎡/月额外的电梯的电费。

主要的销售方式，

销售销售率达到80％

销售地点/销售办事处特征不起眼，体积小，装修一般

分析：区占地面积小，不具备规模经济，追求短期利润，少的绿色景观差，停车位的比例很低，建筑密度，周围环境较差。

2，中转房屋鄙法院

项目名称中转房屋鄙法院

地点/销售电话6742241

开发世纪中天投资有限公司，中天星园项目运营公司

贵州省建筑设计研究院规划设计单位

花园的设计单位，

规划机构单位销售

物业管理单位过境物业公司

项目定位中产阶层

推广的条款留下来享受精英教育

经济指标项目占地面积13300M2，总建筑面积32000M2，138的住户数目。一期工程为一幢28层的电梯房。建筑面积比为2。地下停车位共128双。

住宅产品构成的产品规划主要是平层的公寓（面积120-160），也有一部分在89平方米的小户型。

功能/比重的主要的单位Sanfangliangting，？120-138平方米的主要区域，占60％的共81套。四间卧室，两间起居室142-164M2共39套占30％。 89平方米共18套占10％

交付标准的欧洲风格的建筑风格建筑风格的高层建筑，一个明亮，欢快的外墙涂料，追求效果的门面。毛坯房交付，子母防盗门，塑钢窗，视频对讲门禁，红外和火灾报警器，紧急燃气泄漏报警器。

配套设施的社区由于项目占地面积更小。不支持。该项目位置的房子吉尔吉斯斯坦细胞中心。周边商业设施都比较齐全。

市政配套周围的商业银行，农业银行，建设银行，工商银行。华联超市，一个小实验，实验二小。楼吉尔吉斯斯坦幼儿园，六

销售/项目销售价格在2004年9月，有98％的销售。更好的销量，3360平均价格为4000元，目前售价为4200

的发展现状/趋势的房子吉尔吉斯斯坦细胞的商业氛围，教育氛围和成熟的项目带来了一定的升值空间位置的生活环境。

分析：地理位置比较好，购房者大多为教师，公务员和一些儿童阅读客户实验学校。合理定位式设计，使得该项目开盘销售中天房地产品牌，最称赞的公众。仅在2004年年底，该项目已售出70％。在2005年上半年的销售进度为90％。高品质的产品，具有很强的市场竞争力。

绘图的优点和缺点的项目分析（SWOT）

1，优势（S）

①，坐落在老城区的优势是显而易见的;

②，未来地块临45米宽的街道上，下一个巨大的商业潜力和价值;

③贵阳市，该地区最早，最成熟的细胞，热现象;

④，市委，完整;

⑤，社区学校，有助于提高项目的附加值;

⑥地块方正，易于规划，有利于创造的景观，塑造该地区的形象。

⑦，高度该片区的认可，这将有利于项目迅速获得市场份额。

2，劣势（W）

①项目周边的人文环境是穷人，特别是农民房影响项目的形象;

②，南方的项目，狭窄，路况较差的路段;

③，制药工厂的区域工人，退休工人安置困难;

3，机会（O）

①房地产市场供不应求，该地区的市场需求;

②，以建设经济的潜在价值充分挖掘的空间是有效的，该地区的未来有更大的升值潜力商业;

③，“教育”品牌，以增加该项目的附加值;

④，项目所在区域房地产的质量的整体提高，有利于塑造企业形象;

4，威胁（T）

①，严格的银行信贷制度;

②，贵阳市房地产市场在今年下半年将集中放量较大的供应;

③，地产板块是优秀的，和大型项目有不同的营销，营销水平不段抬高;

④，该项目的土地所有权是不明确的，不明确的拿地时间，土地，项目开发风险不可控的成本的不确定性。

综合定位

1整体定位

规划和设计，力求绿化低密度综合服务配套设施，整体反映该地区的独特建筑风格;行人及车辆流量，静态和动态结合。

表现出人性化的建筑设计，住宅房屋的，提高利用率，减少公摊面积，考虑住宅使用功能和空间的组合。

价格定位在中高档住宅的基础上，结合市场营销和销售制定定价策略。

户型面积，为了考虑到消费者的接受程度，主要是中等规模的项目，降低购房者的购买压力。

二，项目产品定位

基于我公司贵阳市房地产市场的把握，和周围地区的情况下，最初的定位：

高档的小高层，高层复杂

3，网设计和规划定位

（A），小区的整体规划原则

1高??绿化低密度;

2，综合服务配套设施;

3，布局设计，提升居住要求;

4，反映区整体建筑风格独特

（B）的总体布局

重庆市南岸区南坪有建设银行个人贷款中心吗

营业网点名称

营业网点地址

网点电话

建设银行南坪支行弹子石分理处

弹子石新街23号

023-62511908

详情

建设银行南坪支行海棠储蓄所

南坪东路81-1号

023-62941676

详情

建设银行南坪支行海棠溪分理处

南坪东路589号

023-62915962

详情

建设银行南坪支行回龙湾分理处

南坪经开区回龙路66号

023-62754774

详情

建设银行南坪支行金子村分理处

南坪金子村101号

023-62814737

详情

建设银行南坪支行明佳储蓄所

南坪明佳园23栋

023-62839397

详情

建设银行南坪支行南城分理处

南城大道236-1号

023-62819174

详情

建设银行南坪支行南坪东路分理处

南坪东路6号

023-62940157

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建设银行南坪支行骑龙储蓄所

南坪西路66号

023-62957017

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建设银行南坪支行珊瑚储蓄所

珊瑚村特1号

023-62805625

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建设银行南坪支行万寿桥分理处

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