排污权抵押贷款的意义和价值？

重新认识银行贷款抵押物的价值内涵

当我们理解了抵押物的真实效用，实际上也就找到了一条抵押物价值回归之路。基本路径是，基于抵押物能否对借款企业产生履约激励的价值取向，积极拓宽抵押物的选择空间，增强对抵押物估值的动态性、灵活性，促进融资难问题的缓解与长期客户关系的培育。

近来，在企业融资问题上关于银行信贷回归本源的呼声日高。不仅企业在呼唤，社会各界在呼唤，基层银行也在呼唤。其核心就是要进行制度创新，去担保化。在成熟完善的信用体系尚未建立，而银行体系仍深陷“担保链”泥潭的当下，或许我们要求商业银行彻底“扔掉”长期以来依赖的“抵押担保”拐杖实在是强人所难。但我们也并非无可作为，可以在“拐杖”的材质、功能上下功夫，让“拐杖”逐渐变得轻巧灵便，让银行逐渐淡化对“拐杖”的依赖。这并非笔者异想天开，关键是我们能否以创新的思维重新认识和评估抵押（包括质押）品的价值，积极发掘抵押物的价值内涵，实现抵押物价值的理性回归。

银企眼中的抵押物价值内涵大有不同

实际上，银行和借款企业对同一抵押物的价值评判是存在明显差异的。由于彼此获得和付出抵押物的目的差异明显，银行和借款企业对同一抵押物的评价视角也因此根本不同，从而赋予抵押物不同的价值内涵。

对于银行而言，抵押物是缓释与弥补信贷风险损失的主要工具与手段，抵押物的价值或估值表现为对贷款风险的缓释和弥补损失的能力。因此，银行评估抵押物价值的主要依据是抵押物的净市场变现价值以及抵押物变现的成本（可转让、可变现能力）。

对于借款企业而言，抵押物的价值或估价表现为抵押物对企业持续经营的价值贡献。企业对抵押物的价值评估着眼于一旦违约后，以抵押物代偿所需付出的实际成本，包括抵押物作为企业资产有机组成部分形成的企业预期收益现值、以抵押物代偿后带来的资产重置成本，以及与抵押物代偿相关的费用成本。

可见，同一抵押物对于银行与企业具有不同的价值内涵。反映在量上，企业对自身所提供抵押物的估值一般远高于银行的估值。因为，抵押物相对于企业的实际价值无疑要高于其市场变现价值（包括变现成本），同时抵押物之于企业的重要性，或许关乎企业的持续生产经营乃至存续，而银行关心的仅是抵押物的可转让、可变现能力以及净变现值。

银行与企业在抵押物价值评估上的差异性，往往决定了银行对抵押物范围的取舍以及抵押率的高低，并因此决定了企业融资的难易与成败。比如，专用设备对于企业而言或许是生存的“家底”，但由于其交易变现能力远弱于通用设备，因此一般并不为银行接受，即使接受抵押率也非常低。又比如，企业所拥有的知识产权、专利、专项许可权利（诸如排污权）等无形资产，对企业而言是“宝”，对银行而言却未必如此。

需要补充的是，不同规模、发展水平的企业对同一抵押物的价值评估也存在较大差异。如同一抵押物相对于小微企业的价值一般大大高于大企业。因为“一定量的资本增加带来的效用增加，要比财产处在高水平时增加同样数量的资本带来的效用要大”，所以资产处于较低水平的小微企业的投资收益率一般会大大高于大企业。这就意味着同样的抵押物所潜在的预期收益及代偿成本，小微企业一般要远高于大企业，对同样的抵押物，小微企业的估值远高于大企业。

显然，抵押物的价值内涵应综合考虑涉事各方的理解与评估，动态地、差异化地反映抵押物相对不同主体的效用大小。正是由于银行与企业在对抵押物价值内涵理解上的差异性、片面性，形成了银行与企业在融资问题上的分歧与反差。这既妨碍了银企的互信与沟通，也制约了银行信贷业务的拓展。

因此，无论从发展和维护客户关系的战略高度，还是从拓展业务的现实角度，都需要银行创新思维，全面、客观、动态地认识与把握抵押物的价值，努力挖掘企业抵押物的价值内涵。而这其中的关键是要学会换位思考，真正“以客户为中心”，站在客户角度来理解抵押物，客观评估抵押物的价值。只有如此，才能大大拓宽抵押物的范围，提升抵押物的效用值。

银行应更注重抵押物的企业价值

按照固有思维定式，银行一般认为抵押物是缓释与弥补信贷风险损失的主要工具与手段，因此只关注于抵押物净市场变现价值及变现成本，但这仅是抵押物所展示的表象，而非抵押物真实的效用所在。我们不妨反思下，银行需要借款企业提供抵押物的初衷是什么？答案显然并非为了最后去拍卖处置，而是凭借抵押物相对于借款人的效用，对借款人形成履约的约束力。恰如交警对违规驾驶人员的扣证行为，所扣驾驶证对交警显然并无实际价值，但扣证对违规者则意味着高昂的、额外增加的生活成本，进而对驾车者形成守法的正向激励。同样，对于借款企业而言，如果将一项生产用固定资产用于抵押，并因违约发生代偿，则其承担的违约成本不仅包括该项抵押资产的重置成本，还包括承担因停产引发的系列损失，包括客户流失、市场丧失等后果。随着抵押物价值的提高，理性的借款企业在权衡利弊后会形成主动放弃违约动机、规避高风险投资项目的正向决策。因此，抵押物的真实效用应该是通过抵押物相对于企业的价值或效用，对企业形成履约的正向激励，进而实现信贷资金的正常归流，有效防范信贷风险。

所以，银行对抵押物的关注点，应该是抵押物的价值或效用能否真正对借款企业形成履约的正向激励，而不应局限于抵押物本身的净现值。凭借抵押物，银行不仅获得了贷款风险缓释的工具，更重要的是从侧面对借款企业的风险度和诚信度进行测度，从而关注和把握借款企业的还款意愿与能力。这实际上就是注重第一还款来源，而非依赖第二还款来源，是信贷回归本源的应有之意。

从这种意义上看，借款企业对抵押物价值或效用的重视及由此形成的守约激励，客观上达到了与银行风险控制目标的趋同。如果能认识到这一点，银行在评价企业提供的抵押物价值时，目光就不应局限于抵押物的市场变现价值，而应更注重抵押物的企业价值。这种认识的形成，显然取决于银行经营理念能否真正转变为“以客户为中心”。在竞争日益激烈的金融生态下，应该说“以客户为中心”日渐成为银行界的共识，但知易行难，理念的转变到行动的落地或将是一个痛苦而漫长的过程。

抵押物如何走向价值回归？

首先，在抵押物范围的选择上，要拓宽视野。银行应该放眼长远，切实创新对抵押物的理解，即对借款企业抵押物的价值评价由单一重视市场变现价值，转变为兼顾甚至更为重视抵押物的企业价值。通过科学分析和把握抵押物的企业价值，据此合理确定授信额度，更好地进行风险控制和培育客户关系，帮助企业盘活资产，增强其融资能力。

针对小微企业特别是初创型、科技型企业可抵押资产匮乏的实际，银行在要求其提供抵押物时，应尽可能放宽视野，由一般的不动产向动产，由通用设备向专用设备拓展，由有形资产向无形资产拓展，积极帮助企业盘活存量资产、发掘资产价值，特别是一些关乎企业生存和发展的关键资产，如存货、仓单等动产和应收账款、股权、商标权、知识产权、排污权、林权、海域使用权等权利，以及企业拥有的专利技术、核心技术等。

虽然这类资产在通用性、市场变现能力方面可能价值不高，但对于企业而言价值巨大。银行若掌握企业这类关键资产的处置权，无疑将对企业的经营投资行为形成有力约束，有利于防范企业因冒险经营、非理性经营给银行带来的风险（这类风险恰恰是银行最难防范的）。

其次，在抵押物价值的估算上，要体现逆经济周期思维。在经济上行期，企业资产价值总体处于升值期，企业融资能力也相对较强，这种情况下，银行就应考虑适当降低企业融资杠杆，在对抵押物估值方面可以更审慎些，抵押率可以更低些。在经济下行期，企业资产总体处于缩水状态，可抵押资产减少，融资能力下降。这种情况下，如果银行依旧抱守固有的抵押物标准，则可能会迫使基层经营行抽贷、压贷，或者要求企业追加抵押物。其结果必然带来企业资金链紧张甚至断裂，短期看将增大银行风险，长期看则有损银行与企业的关系，从而损害银行长期发展的根基。因此，银行应立足于发展长期战略客户关系、站在与企业共度时艰的角度，适当提高抵押物估值及抵押率。

再次，在客户对象上要体现差异化。在对待大企业与小微企业抵押物估值方面要实行差异化策略，即同样的抵押物，对小微企业的抵押物估值应高于对大企业的估值，这既是基于“以客户为中心”理念的科学决策，也是践行普惠金融、以差异化信贷服务小微企业的体现。这一点，我国与国际银行业的差异十分显著。据研究，英国中小企业贷款中85%的抵押物价值与贷款余额之比大于1，而目前我国银行对抵押物的贷款成数基本在60%左右，抵押物的净市场变现值也远高于贷款额。

风物长宜放眼量。如果银行仅仅站在自己的角度，坚持“以我为中心”，抱残守旧，那么，抵押物的匮乏将继续成为横在企业特别是小微企业融资路途中的障碍。如果银行能切实转变经营理念，实现由“以我为中心”向“以客户为中心”的转变，那么银行认识、评判抵押物的视野将大大拓宽，抵押物价值将实现理性回归。尽管如此，我们依然热切地期望，银行能扔掉“抵押担保”之拐杖，实现真正的信贷回归。

房屋抵押贷款是如何操作？抵押之后房子还能住吗

房屋抵押贷款的房屋抵押只是证件上的抵押，对于入住权并不干预，抵押房产证等证件贷款。

申请房屋抵押流程有以下：

1、您需要在银行的营业机构开立活期存款帐户。

2、请您按要求填写借款申请表，根据银行的指示提交申请表与规定的材料。

3、由银行业务经办人员或指定的律师对您进行家访，调查您所提供的资料的真实性、合法性和完整性。

4、银行审批通过后，通知您审批结果，并与您签订借款合同。

5、视情况办理保险、抵押登记、公证等手续。

6、中信实业银行将贷款直接划拨到合同约定的帐户中。

7、请您按借款合同的规定还本付息。

扩展资料

房产抵押贷款的意义有以下：

1、为房地产的开发与经营提供资金的支持

由于房地产开发具有投资量大、建设周期长的特点，在各个环节上都需要投入大量的资金才能运行，仅仅依靠开发商自有资金是难以维持的。

2、支持住房消费

不论是从国外还是从国内住房商品化发展的实践来看，购买住房都不是一件很容易的事。

3、有利于银行开拓新业务，减少信贷风险

房地产业是国民经济的支柱产业之一。通过住房制度改革，住房作为消费商品进入了千家万户，其市场和发展潜力都大。银行及时提供楼宇按揭贷款，将有利于拓宽房地产债务资金供应市场。

4、有利于促进整个房地产体系的发育

我国房地产市场虽然经过了10多年发展，有的年份还曾是国民经济发展中的"亮点"，但是整个房地产市场仍然很落后，市场体系仍不健全。

5、有利于政府的宏观调控

住房抵押贷款在促进房地产市场体系发育的同时，也是政府借以进行宏观调控的有效工具。

6、有利于改善居民住房条件

住房抵押贷款可以使居民住房条件得意改善，居住水平得以提高。如美国，不仅从数量上已经可以满足其居民的住房需求，在居住质量上也达到了较高的水平。

参考资料来源：百度百科--住房抵押贷款

参考资料来源：百度百科--抵押房产贷款

排污权抵押和质押的区别

质押与抵押的区别主要体现在以下几点

第一是标的不同，抵押物通常是不动产或者是特别动产，质押物以动产为主；第二是抵押要登记才生效，质押则只需占有就可以，第三抵押只有单纯的担保效力但质押中质权人既支配质物又能体现留置效力。不管是质押还是抵押贷款，贷款人成功申请贷款以后一定要记得按照约定来还款，注意维护个人信用，也是为了抵押物或者质押物不会被处置抵债。

抵押贷款的意义

实行抵押贷款制度，是与经济体制改革相适应的，在实行计划经济时期，与传统的经济体制相适应，应对企业发放的贷款都是信用贷款，这是信贷资金“供给制”的重要形式，存在着资金占用多，周转慢，效益差的弊端，在建立社会主义市场经济的新时期，经济金融体制改革后，全面开办了抵押贷款，建立完善了配套的法律法规及规章制度。从实际看，抵押贷款的安全性、盈利性明显优于其它信贷资产。中国从八十年代末，才试办个人住房抵押贷款业务。截止2003年6月末，累计办理个人住房抵押贷款2130多亿元，贷款金额达1670亿，促进了住房商品化的进程，大大改善了城镇居民住房条件，抵押贷款的作用愈来愈明显。

第一，增强了客户的信誉观念，提高了银企经济效益。客户在办理抵押贷款后，在获取贷款运用时，也有了按期如数归还贷款的压力。从而，有利于搞活金融、搞活经济、搞活信贷资金的使用效益，据建设银行统计资料表明，个人住院房抵押贷款逾期率均低于3%，利息实收率达到90%以上，同时，抵押贷款可以使商品、票据、有价证券等提前转化为货币资金。对加速货币资金的周转，刺激企业扩大生产和流通具有一定的作用。

第二，抵押贷款对贷款客户的约束力较之信用贷款大大增强了。企业一旦破产，信用贷款只是一种普通债权，银行只能以普通债权人的身份，参与破产企业财产的分配，无权要求优先受偿。抵押贷款的实行和推广，是适应社会主义市场经济的新要求，是改革信贷资金供给制，确立信贷资金借贷制的必然要求和发展趋势。

抵押贷款都有哪些意义

什么是抵押贷款？抵押贷款指的是借款人在法律上，把自己的财产所有权作为抵押，从而向机构或者个人取得的借款的一种贷款方式。

抵押贷款的优点是利率较低，而且抵押物还拥有使用权。但是抵押贷款也有不可预期的风险，所以办理抵押贷款也需要一定的资质要求。

抵押贷款具体有哪些优势和缺点呢？下面是有钱花为您带来的知识分享：

抵押贷款有何优势？

1.贷款金额较高。

抵押贷款资产一般价值相对较大。从我国目前情况来看，绝大部分企业是以房地产作抵押，少数在房地产抵押的同时，也加以机器设备等固定资产作抵押。还有极少数企业是以整个企业净资产作抵押。

这都是因为抵押资产的价值，必须与贷款的数额相匹配，而企业的各类资产中，往往又以房屋土地，或在建工程等固定资产投资金额巨大，能满足抵押贷款的要求。

价值相对较低的一些其它资产，一般不用来作为抵押资产。就贷款金额来说，抵押贷款的额度远远高于无抵押贷款。

2.贷款利率较低。

由于有足够的抵押物，借款人的利率要低于无抵押贷款，这种低利率一方面降低了借款人的成本。

3.抵押期间，抵押资产的产权仍归借款人

抵押人只是赋予抵押权人（贷款人）在不能按期还款的情况下处理其资产的权力，以保证贷款的收回。因此，在抵押期间产权人虽然可以正常地使用其所有的资产。

抵押贷款有何缺点？

1.贷款门槛高

以房屋抵押贷款为例，不是所有的房屋都能做抵押。考虑到房屋的变现问题，银行通常规定抵押房的年限要在25年左右，房屋面积大于50平米。购买未满5年的经适房、小产权房、不能提供购房合同、贷款未还清房屋等房屋都在受限范围内。

2.过程复杂，成本高

常见的房贷，房屋评估需要支付一定的费用，比如评估费、公证费、抵押登记费或保险费等等。车贷需要支付汽车价值评估费，押证不押车的话，需要支付GPS安装费和租赁费，并且需要支付手续费，汽车的款适合有短期资金需求的借款人。

3.抵押物被没收风险

当借款人想要还款，但却力不从心时，势必会面临抵押物被没收的风险。

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住房抵押贷款的意义

1、为房地产的开发与经营提供资金的支持

由于房地产开发具有投资量大、建设周期长的特点，在各个环节上都需要投入大量的资金才能运行，仅仅依靠开发商自有资金是难以维持的。资金投入集中而来源分散、资金投入量大而来源小这对矛盾时刻威胁着房地产企业的生存。国外不少国家的房地产贷款占到了各种贷款总量的30%左右。据1999年资料显示，我国房地产企业开发资金中有70%来自贷款。

2、支持住房消费

不论是从国外还是从国内住房商品化发展的实践来看，购买住房都不是一件很容易的事。在上海，内环线以内的商品住房平均价格为每平方米7000元以上，购买一套70-80平方米的住房需要50-60万元。对于绝大多数居民而言，拿出这么多钱来购买住房是及其困难的。而住房抵押贷款为购房者提供了有利的帮助，使得遥远的住房梦成为现实。

3、有利于银行开拓新业务，减少信贷风险

房地产业是国民经济的支柱产业之一。通过住房制度改革，住房作为消费商品进入了千家万户，其市场和发展潜力都大。银行及时提供楼宇按揭贷款，将有利于拓宽房地产债务资金供应市场。另外，近年我国专业银行多被信贷风险所困扰，推行抵押贷款成为减少信贷风险的主要手段。开展楼宇按揭贷款业务，有房产作抵押，就可使信贷风险降到最低程度。而且，银行可借此争取更多的存款客户，壮大自己的资金实力。

4、有利于促进整个房地产体系的发育

我国房地产市场虽然经过了10多年发展，有的年份还曾是国民经济发展中的亮点，但是整个房地产市场仍然很落后，市场体系仍不健全。尽管全国房地产公司开发出了大量的商品房，但有效需求不足，导致了大量空置房屋的产生。根据国家统计局测算的全国房地产开发景气指数结果表明，截止到2000年9月份，商品房空置面积累计为8,323万平方米，其中商品住宅空置面积为5,715万平方米。作为房地产业发展的基本生产要素之一的资金的严重不足，以及金融业务种类和金融管理手段在一定程度上的落后，直接制约着土地的开发和房屋的建设与消费。住房抵押贷款的发展可以促进住房金融市场的繁荣，从而促进房地产业的发展，健全房地产市场体系。在许多西方国家，住房的一、二级市场同样相当活跃，购房者能够比较容易地买到所需要的住房，房屋的出售者也能够比较容易的将住房卖出，一般居民一生中都有几次购房、卖房的经验。

5、有利于政府的宏观调控

住房抵押贷款在促进房地产市场体系发育的同时，也是政府借以进行宏观调控的有效工具。政府一般可以通过调整信贷利率、信贷额度、贴现率和抵押期限等金融工具手段，来调节住房金融市场中的资金余缺，以实现国家的产业政策目标。作为房地产业主要资金来源的金融资本的投入量的大小决定着房地产业的发展规模，金融投入的结构、方向、服务方式是房地产业发展的导向，也可利用抵押贷款本身所具有的储蓄功能来拉平经济周期波动和促进住房建筑业的发展。在发达国家，居民住房消费多是通过抵押贷款方式进行的，从性质上看，就是一种因借钱买房而产生的负储蓄与强制储蓄。由于这种先消费后储蓄是通过信贷的替代储蓄功能来实现的，所以当国民经济处于因需求膨胀而引起过热时，通过抵押贷款的替代储蓄功能，可将居民手中的货币吸引到住房消费方面，降低总消费需求，避免经济发展中因需求变化而导致过大经济波动的发生。因此仅就利用抵押贷款这一金融工具对国民经济发展进行调节这一角度来看，加快培育住房金融体系对完善我国金融市场和促进经济发展具有深远的现实意义。促进金融业对房地产业的渗透，还可以为我国利率的浮动化、市场化找到突破口。

6、有利于改善居民住房条件

住房抵押贷款可以使居民住房条件得意改善，居住水平得意提高。如美国，不仅从数量上已经可以满足其居民的住房需求，在居住质量上也达到了较高的水平。1999年底，美国抵押贷款二级市场总规模达到79,000多亿美元，如果没有如此庞大的住房金融的支持，其人均居住面积55平方米的居住条件是难以实现的。同样，许多国家过去很多居民无房可住或住房十分拥挤，现已发展到几乎全部居民都有房可住，而且相当多的居民住房较为宽敞，正进一步追求住宅环境的优雅、和谐。这虽然与居民收入水平的提高密切相关，也与住房金融、特别是住房抵押贷款的发展密不可分。实践证明，不仅高收入水平的国家能够通过住房抵押贷款改善居住条件、提高居住水平，低收入国家如新加坡、巴西等也已通过这一途径取得了相当的成绩。

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