贷款利率换锚什么意思？

房贷利率“换锚”不改房住不炒定位

10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率换锚，以最近一个月相应期限贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。从换锚首日看，个人房贷利率顺利切换至相应期限LPR加点形式，实际形成的利率与此前利率相比变化很小，这表明房地产市场的理性之锚正在形成，房住不炒理念已深入人心。

当前，我国房地产市场正坚定向房住不炒定位前进。受到库存和资金压力影响，当前房地产开发企业回笼资金意愿明显增强，非理性购地热情明显消减。据房地产中介机构监测，1至9月，重点监测的全国100个城市住宅用地成交面积增幅明显收窄。楼市供求同时回落，旺季不旺，期望中的“金九”没有出现。而从传统国庆假期购房旺季看，商品房市场购买意愿趋向理性，“银十”大概率不会到来。我国房价上涨刚性预期的自我实现循环已经被打破。

根据国家统计局数据，8月70城房价涨幅整体回落，新房价格环比上涨城市数量进一步缩减至55个，二手房价格环比已连续3个月有多达20个城市下跌。另据中国房地产指数系统百城价格指数对全国100个城市新建住宅的全样本调查数据，9月百城（新建）住宅平均价格环比上涨0.31%，涨幅较8月收窄0.06个百分点。

应该看到，房贷利率换锚不改房住不炒定位。定价基准转换后，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点，与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。同时人民银行分支机构将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限。这意味着，我国个人房贷利率将同时受到LPR、地区加点下限及银行加点三方面因素共同影响。其中，LPR是利率定价中枢。受宏观经济金融形势影响，LPR也将产生波动。但因城施策下的动态地区加点下限，实际上设定了个人房贷利率的“底”，也就是房住不炒的利率底，即使LPR出现明显波动，地区加点下限也会保持实际个人房贷利率相对稳定，这样可以保证房贷利率换锚不会鼓励房地产炒作投机行为。目前，热点城市、非热点城市的房贷利率换锚正在顺利推进，从已换锚城市实际房贷利率和换锚前利率相比，差异很小，凸显出房住不炒的定位。

不仅如此，房贷利率换锚将鼓励房地产市场理性行为。换锚后，受定价基准LPR的影响，个人房贷利率变化势必较过去更为频繁。利率不仅是资金价格，也是商品房定价的重要参数，相对频繁变化的个人房贷利率，将明显增大房地产投机炒作的风险。换锚后，房贷定价基准LPR波动加大，地区加点下限及时机也将更为主动，导致投资性购房时机将更难把握。换锚后，虽然商业银行可以与客户约定利率的执行和调整方式，但总体而言个人房贷利率将更加市场化，过去固定利率可能提供的利差保护可能会受到明显限制，推动商业银行经营个人房贷业务将更加理性，过去通过各种名义变相发放个人房贷的情况可能会有所减少。由此可见，在变化的房贷利率环境下，房价理性预期至关重要。

更为重要的是，房贷利率换锚已经纳入“不将房地产作为短期刺激经济手段”政策框架，房地产路径依赖已被坚决抛弃。各地更多依靠改革开放和创新创业来释放经济增长潜力，进一步激发经济活力。与此同时，坚决落实房住不炒定位，从紧执行房地产调控政策，结合本地房地产市场变化，加强房地产市场调控，严厉打击投机炒作行为，积极培育住房租赁市场，加快推进长效机制建设。

换锚LPR 存量房贷利率短期内料不变

中国人民银行近日发布公告称，推进存量浮动利率贷款定价基准平稳转换。专家表示，驱动存量“换锚”能够更快降低实体经济融资成本，短期内存量房贷利率维持不变。未来，5年期以上贷款市场报价利率(LPR)报价将出现小幅下行走势，下降幅度或小于1年期LPR。

更快降低实体经济融资成本

公告明确，自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值)，自2020年1月1日起，各金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同。

中国人民银行有关负责人表示，目前接近90%的新发放贷款已经参考LPR定价，但存量浮动利率贷款仍基于贷款基准利率定价，不能及时反映市场利率变化，不利于保护借贷双方的权益。存量浮动利率贷款定价基准转换的原则，一是借款人可与银行协商确定将定价基准转换为LPR，或转换为固定利率，借款人只有一次选择权，转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。二是转换工作自2020年3月1日开始，原则上应于2020年8月31日前完成。三是转换后的贷款利率水平由双方协商确定，其中，为贯彻落实房地产市场调控要求，存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平应保持不变。

光大证券首席银行业分析师王一峰表示，目前，金融机构信贷规模已超过150万亿元，其中企业中长期贷款逾56万亿元，居民中长期贷款接近39万亿元，贷款定价锚定LPR若仅采取“新老划断”原则，对于实体经济融资成本改善相对有限。

招商银行总行资产负债管理部总经理彭家文表示，公告明确存量浮动利率贷款定价形式为LPR基准加减点，且加点数值在合同剩余期内维持不变，在市场普遍预期LPR下行情况下，新发放贷款利率跟随LPR下行的同时，存量贷款利率也将跟随下行，强化了LPR对贷款利率的指导作用，有利于进一步降低企业融资成本。

2020年存量房贷利率基本不受影响

公告显示，商业性个人住房贷款的加点数值，应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。从转换时点至此后的第一个重定价日(不含)，执行的利率水平应等于原合同最近的执行利率水平，即2019年12月相应期限LPR与该加点数值之和。之后，自第一个重定价日起，在每个利率重定价日，利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定。

对于居民房贷而言，由于房贷本身周期很长，也具有一定不确定性。已经签订房贷合同的居民对转换成LPR还是使用固定利率的看法不一。“此前购房时房贷利率优惠幅度特别大，如果选择固定利率就可能会维持在这个水平，换成LPR可能没有现在的利率合适。”沈阳居民福女士对中国证券报记者表示。

“我可能会选择跟着LPR浮动，大概率会下降。”褚先生选择了换锚。而另一位陈先生则表示不确定：“要看固定利率能在多少水平上固定。”

民生证券首席宏观分析师解运亮表示，短期内居民存量房贷利率维持不变。房贷利率真正会发生变更的日期在2021年1月1日及以后，即2020年存量房贷利率基本不受影响。

新网银行首席研究员董希淼表示，无论是何种转换方式，转换后的房贷利率原则上不低于原有利率，除非LPR下降。这主要是为了贯彻落实房地产市场调控要求，在流动性合理充裕、市场利率有望下行的情况下，坚守“房住不炒”的定位。

从LPR走势来看，东方金诚首席宏观分析师王青表示，8月以来LPR报价显示，主要针对居民房贷的5年期以上LPR报价仅下调5个基点，明显低于主要针对企业贷款的1年期LPR报价的下调幅度，2020年这一差异化降息模式有望保持。不过，总体上看，未来5年期以上LPR报价也将出现小幅下行走势。

对银行影响可控

对于商业银行而言，兴业银行首席经济学家鲁政委表示，存量贷款换锚既有积极影响，也蕴含挑战。一方面，与贷款基准利率相比，LPR与市场利率之间的联动更为紧密，使商业银行资产端收益能够与负债成本的变动更为匹配，有利于避免资产端与负债端定价不一致所导致的基准错配风险。另一方面，虽然LPR有进一步下降的空间，但存款基准利率维持不变，在此情况下，存量贷款转换为按照LPR定价可能压缩商业银行的息差。

建设银行资产负债部总经理刘方根认为，LPR改革既充分考虑了商业银行的承受能力，按照“先增量试点、后存量并轨”的路径稳步推进，也充分考虑了银行经营现状和维护客户关系的需要，给银行和客户预留了充分的准备期。目前看，存量改革对银行的影响可控，从长远来看，改革有利于提高银行自主定价能力，为银行业长期健康发展奠定良好基础。

为加快适应LPR的市场化定价方式，彭家文认为，从招行的角度出发，将打造适应LPR改革后的贷款综合定价机制，提高利率风险应对能力，在有效平衡风险和收益的前提下灵活运用表内外主动管理措施对冲利率风险。加快客户结构调整和优化资产配置组合管理，提升自身竞争实力和服务实体经济能力。

刘方根表示，建行将做好转换计划制定、合同条款变更、系统配套改造、客户公告和答疑、舆情处理等工作，按照公告要求的时间表稳妥推进。彭家文表示，从3月1日起，招商银行将按要求正式启动存量贷款定价基准转换工作，积极稳妥，合理有序，分步骤、分批次实施，做好客户沟通和解释。民生银行资产负债管理部负责人表示，接下来，民生银行将尽快制定工作方案，包括系统配套、人员培训等，稳妥有序推进存量转换工作。

房贷利率换锚是什么意思

根据央行2019年8月25日的公告，2019年10月8日起新发放的商业性个人住房 贷款 利率 ，以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。这意味着，2019年10月8日起，商业性个人住房贷款利率正式“换锚”。

LPR执行后，个人住房贷款还可以选择固定利率或浮动利率的利率执行方式。既可以采用固定利率，也可以采用LPR。选择固定利率的，贷款利率由LPR加点确定，且在借款期限内，该利率保持不变。

锚（máo）一般指船锚，是锚泊设备的主要部件。铁制的停船器具，用铁链连在船上，把锚抛在水底，可以使船停稳。房贷利率换锚就是指把房贷利率以之前的贷款基准利率为基准换成现在的LPR为基准。

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