抵押物评估费用标准？

资产评估报告抵押贷款报告属于法定评估报告吗

资产评估报告抵押贷款报告属于法定评估报告。根据查询相关资料信息，法定评估报告内容包括评估对象和评估范围、评估基准日、价值类型、评估的方法、评估结论等，其中资产评估报告抵押贷款报告在评估范围内。

浅议房地产抵押贷款评估？

一、评估的前期工作

抵押贷款评估的前提是银行已意向同意放贷，进入抵押程序。而有些委托方直接找评估公司评估，然后再与向银行申请贷款，当银行不同意贷款时，就出现不来取报告或出现备案退单的情况。因此，有必要在接受委托时，提醒委托方，能否实现贷款与评估公司无关，或在业务约定书中明确。

抵押贷款评估，委托方往往对评估结果有要求，有的委托方坦言，我付评估费就是要****万结果的评估报告，这时就是考验评估师的执业道德和风险意识。应该婉言回绝委托方不合理的要求，与委托方进行充分的沟通，对评估相关事项达成共识，以免评估工作完成后扯皮、甚至收不到评估费。

按《资产评估操作规范》、《房地产估价规范》没有预估这种做法。当委托方要求预估时，建议签定委托书，收取评估费。因为，预估的结果要与正式出报告时的结果相近，这实际上完成了大量的评估工作；其二、有的委托方找几个评估机构，谁预估值高就找谁评。有的评估机构或评估师为了接到业务，未履行一定的评估程序就主观地给委托方一个满意的预估值，当正式做报告时就出了问题。

二、评估的价值类型是市场价值

抵押贷款中的抵押物是处于准交易状态，当抵押期满而无法还贷时，银行有权依法处置抵押物。因此，抵押物评估结果应该是市场价值。《房地产抵押估价指导意见》（建设部、人行、银监会建住房（2006）8号）第四条规定：房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值。但进入抵押的价值要扣除处置抵押物时所要发生的卖方税费，即平常称之为抵押价值。同时要考虑处置风险，做变现能力分析。有人说，贷款时要打折，要把抵押物价值评高；有人提出，要防范信贷风险，要把抵押物价值评低，这都是错误的，有悖于评估公平、公正的原则。

三、商品房评估

1、商品房抵押都采用市场比较法。但在实际应用中存在二个问题，一是实例不充足，难以选到三个可比实例；二是案例的交易价格与市场行情脱节，普遍低于实际成交价。在这种情况下，要求估价报告一定要取协会交易网上的案例会影响估价结果的正确性，我们也无法要求交易案例做到既全面又准确。因此，只要是实际成交的案例，不管它是从什么渠道取得的都可以用，但要在估价报告中阐明。而对于案例交易价，在与有确凿依据的市场交易行情有明显的差异时，应予剔除，应当选取符合市场行情的交易实例。

2、要规范比较案例的选取。比较案例决定着估价结果的准确性。笔者提出以下几个问题与同行交流：

（1）比较案例应在同一供求圈内。通常做法选取同一地段等级案例，而实际上，同一地段等级价格差别大不足为奇，而作为比较案例互相之间价格应尽量接近，科学、合理的做法应该是选择同一地段等级、同一供求圈内的交易案例。

（2）交易案例不能集中在同一个住宅区。不论小区的建设规模有多大，许多价格影响因素是雷同的，其实际上只起到一个案例的作用，只有在估价对象和交易案例都在同一个小区时才可以。

（3）比较案例交易日期要尽量接近估价时点，特别是在房地产市场价格变动较大时。两年来，福州市住宅市场出现过高过快增长的房价，甚至有个别月份的涨幅名列全国前茅，评估不评论市场经济，但要与估价时点的市场行情吻合。选用一年甚至一年以上的交易案例是对估价时点的亵渎。

（4）比较案例交易情况在案例库中并没有体现，在实践中我们曾发现，怎么东把头比中间楼口还便宜；二层比四层还贵等不合常理的现象。交易情况五花八门，有现房、期房之别；有一次性付款、分期付款、按揭之别；有关系背景交易；有特殊交易方式下交易等等，这些估价人员无法知晓，又不允许对交易案例的价格进行改动，因此，应剔除偏离正常市场价格的交易案例。

（5）比较案例的价值品位：市房地产估价协会今年五月份出台了户型指数，给出了户型的价格差异，所以，比较案例住宅户型要相同；商品房价值中分担着一大块土地的价值，因此，比较案例住宅小区的建筑密度及配套设施建设要尽量接近；建筑物层次（多层、小高层、高层）要对应；写字楼的楼宇档次（智能化程度）要一致等等。

（6）二次装修不应列入比较案例中去比较。一是装修品位、装修档次差异显著；二是比较对象的装修无法进行现场勘察；三是装修价值不能与建筑物价值合并，不是同类项。二次装修有普通装修、中档装修、高级装修之别，装修品位、式样因人而异；在处置抵押物时，二次装修的价值也难以完全转嫁给买方。因此，抵押评估时，二次装修应单独评估。比较案例在个别因素中的装修指的是楼宇的一次装修。

（7）建筑物成新的比较不合适。目前的做法是把比较案例所在的楼盘成新与评估标的做比较，而且仅从建造时间上考虑。建筑物的新旧程度建设部有评估鉴定标准，是评估标的自身的新旧程度，没有这样的概念，这一单元房与那一单元房比是八成新。抵押物的房地产，是评估其作为二手房的市场价值，因此，其成新应单独评估。

四、自建房评估

不论是单位还是个人自建房，抵押评估主要采用成本法。只有在其有明显而稳定的出租收益时，才能用收益法评估。

五、在建工程评估

1、采用假设开发法，即预估估价对象开发完成后所拥有的合理的市场价值并将其折为评估基准日的现值，扣除成本、税费、正常利润后评定评估对象所具有的价值。

2、采用成本法，即评估估价对象已完工（形象进度）部分的重置完全成本。

比较以上两种方法，假设开发法需占有详尽的工程造价资料，其估价选取的许多参数依赖于估价师的主观判断，工作量大且准确性差。而成本法评估，有人认为评估的是成本，而末体现其市场价值。实际上，只要在重置成本中合理地计算了投入的资金成本、开发投资利润，两种方法评估结果差异不会太大，具有可比性。

在建工程抵押估价报告要披露工程是否存在拖欠工程款的情况。《房地产抵押估价指导意见》第十七条规定：在建工程发包人与承包人应当出具在估价时点是否存在拖欠建筑工程价款的书面说明；存在拖欠建筑工程价款的，应当以书面形式提供拖欠的数额。因此，在接受委托时就要委托方提供这方面的资料，并要对其真实性、可靠性负法律责任。

六、房改房、集资房、拆迁安置房评估

这娄房估价方法基本上与商品房相同，但是在缺少同楼房的可比实例时，而用商品房交易案例，要注意选择在个别因素和区域因素上品位相称的案例，否则20%修正幅度不足以修正，造成估价结果偏高。

更多关于工程/服务/采购类的标书代写制作，提升中标率，您可以点击底部官网客服免费咨询：

抵押贷款资产评估应注意的问题

产权问题

与其他的目的的资产评估一样，抵押贷款资产评估产权问题至关重要。在确定了评估范围之后，评估人员必须对抵押资产的产权进行仔细、谨慎和严格的界定。

1、抵押人的名称必须与产权证书上的所有权人的名称一致。如有差异，必究其原因，弄清来龙去脉并予以说明。

2、在抵押人最终产权文件尚未办妥之前，必须提供相应的替代文件。所有替代文件上的权益人必须与抵押人一致。如在房产证尚未办妥之前，必须要有建设项目规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及土地证等，以证明此项房地产或在建工程的.产权所有者。

3、评估人员在验证抵押人的产权证书时，还要亲眼验证产权证书原件，并在复印件上签字注明"原件已审阅"字样，以示负责。以避免抵押人将资产重复抵押贷款而造成金融机构损失的情况发生。

4、如果抵押人的产权是从别人手中转让过来的，但产权证书却没有过户，此时除了要验证转让合同及付款凭证之外，一定要在产权证书原件上进行抵押登记和保留产权转让合同的原件，以防止产权的重复抵押和虚假合同，或是根据金融机构的要求将抵押贷款改为质押及贷款、而将不动产的产权凭证转移为债权人占人，最大限度减低风险。

不能按市场价值评估的资产问题

在评估中，评估人员一般应注意到某些特定的、特别目的和特别设计的资产，因其特有的性质、特殊的用途或限于特定的使用者，所以，在不作为企业经营活动的一部分时，这种资产很少在公开的市场上出售，因而在价值上受到严格的限制或没有市场价值。如专门的炼油厂、发电厂或特殊生产企业中的一些专有资产，在抵押时不能按照市场价值定义评估，而应采用重置成本折余法(DRC)评估。某些市场价值极有限的专用资产，一般不宜单独作抵押，比如说，为军事工程设计的专门建筑或专用油库之类。当然，它们可以和其他资产一起作为整体资产的抵押。此时我们可以评估其整体资产的价值。

以划拨方式取得的土地使用权问题

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十条规定：设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。

所以，我们在对某些国有企业的资产进行抵押时，遇到以房地产抵押的情况，而土地又是以划拨主式获得的，则评估人员一定要在评估出整个房地产的市场价值之后，单独评估计算出土地使用权出让金的数额，如此以整个房产地的市场价值减去该土地使用权出让金数额手，才是借款人抵押的资产价值。评估人员须在报告中予以解释说明。

资产再抵押的问题

正常的情况下，当借款人还清金融机构贷款后，抵押人与金融机构的抵押贷款关系就告结束，抵押人重新获得完整的资产产权，此时，已撤销抵押的资产与未曾抵押的资产一样，可以再进行抵押。另外，如果抵押人已经抵押的资产是整个资产的一部分，如房屋的某一层，则未曾抵押的其部分仍可再抵押。

如果抵押资产的现行市价为20万元，按金融机构抵押贷款额的80%计可以贷款16万元，而借款人第一次仅贷款10万元，那未在这种情况下，借款人还可以第二次向银行申请不超过6万元的贷款，因为此种再抵押贷款情况，金融机构仍有收回贷款的保证。

在抵押期间，如果市场行情变化，如房地产价格已明显大幅上涨，经重新评估，原抵押资产的价值也大大增值，只要此重新估值被金融机构认可为正确、合理，一般金融机构也会同意进行再抵押，增加贷款额度重新估值的比例。

法律审查

由于抵押贷款的风险性，评估人员在确定资产的产权之后，还须加强对抵押贷款其他方面的法律审查。首先，根据《担保法》一些社会公益设施及产权归属上有争议的财产、依法被查封、扣押、监管的资产一律不得抵押。其次，审查抵押人在办理抵押6个月后是否申请破产，如已申请，则不得贷款。再次，是审查抵押人其他债务情况，不能将企业全部资产进行抵押，否则侵犯了其他债权人的利益，不受法律保护。最后，还须注意抵押资产是否投保。借款人需将抵押资产向保险公司投保并在抵押期间向保险按时支付保险金，才能有效地避免抵押资产的风险损失。同时保险单的正本应由贷款机构保管，以保证贷款机构为保险事故赔偿的第一受益人。

抵押贷款房屋价值怎么评估

委托具有资质房屋价值评估机构进行评估。自然人、法人或者其他组织需要确定评估对象价值的，可以自愿委托评估机构评估。如果涉及国有资产或者公共利益等事项，法律、行政法规规定需要评估的(以下称法定评估)，应当依法委托评估机构评估。

法律依据

《中华人民共和国资产评估法》第三条

  自然人、法人或者其他组织需要确定评估对象价值的，可以自愿委托评估机构评估。

  涉及国有资产或者公共利益等事项，法律、行政法规规定需要评估的(以下称法定评估)，应当依法委托评估机构评估。

《中华人民共和国资产评估法》第四条

  评估机构及其评估专业人员开展业务应当遵守法律、行政法规和评估准则，遵循独立、客观、公正的原则。

  评估机构及其评估专业人员依法开展业务，受法律保护。

《中华人民共和国资产评估法》第五条

  评估专业人员从事评估业务，应当加入评估机构，并且只能在一个评估机构从事业务。

请点击输入图片描述（最多18字）

请问抵押贷款评估费是怎么收费的？

房产评估费收取标准：

1、资产评估收费一般依据帐面原值，没有帐面原值或没有作价入资产评估收费标准帐的资产可以按评估值计算。

2、国外和港、澳、台地区的公司、企业、其他机构、个人委托评估，参照国际惯例由评估机构自定收费标准，并应收取等额外汇，按国家外汇管理规定结算。

3、资产评估机构可以按照评估项目的繁简程度、时间要求、评估人员专业技能水平、评估工作的服务质量等，在规定收费标准范围以内，与委托单位商定收费额。

4、资产评估收费实行谁委托谁付费的原则。委托方与受委托方应依据本《暂行办法》和国家有关评估规定签定资产评估项目合作合同或协议书，明确评估项目收费额或计费方法。

5、各级物价部门应加强资产评估收费的监督、管理，对违反规定乱收费的应按《中华人民共和国价格管理条理》及有关规定予以查处。

6、资产评估收费管理的具体实施办法由各省、自治区、直辖市物价、国有资产管理部门制定，并报国家物价局、国家国有资产管理局备案。

房产抵押贷款中的评估费怎么计算?

房屋可以抵押给银行，这是它的主要价值之一，也是生活中很多人在遇到资金需要的时候会做的事情。在房屋抵押之前，还需要由专业人士对于房屋来进行评估确定它的价值，那么，房屋抵押评估费是多少?华律网有更多知识，欢迎浏览。 华律网 房屋抵押评估费是多少 一、根据物价局的有关规定，目前评估费收费标准采取累进计费率，如下： 1、房屋总价100万元以下(含100万元)的，收取评估总价的0.42%。 2、100万元到500万元的(含500万元)累进计费率为0.3%。 3、500万元到2000万元的收取评估总价的0.12%。 4、2000万元到5000万元(含5000万元)的收取评估总价的0.06%。 5、5000万元以上的收取评估总价的0.012%。 从目前的情况来看，各评估机构的收费情况均不一样，一般评估费是房产估值的千分之一到千分之五，且根据房屋位置，年限等情况不同有所差异。另外，抵押贷款的评估费用，与抵押物的距离办理机构的距离也有关。一般情况下距离越远，抵押物价值越高，评估费就越高。 二、影响一套房屋价格的因素有很多，比如物业类型、结构、层次、朝向、室内净高、开间跨度、建造年代、权属、地段等级、面积、房型、采光、厨卫大小、建筑质量、电梯数量和品牌、外立面造型、物业内外部装修及环境、绿化、人文、交通、商业服务设施、基础设施、居住人气、小区容积率、区域规划等，都是购房者需要加以考虑的。 一、房龄 房屋的新旧程度，直接影响到买家是否喜欢，而房屋自修建完工之后，就进入到了折旧期。在进行二手房的销售时，就一定要计算到房屋的折旧费用，砖混结构房屋折旧的期限一般为50年。 二、户型 市场上，中规中矩的两居、三居更受购房者的欢迎，评估价格就会越高;反之，那种格局不规范的户型，或者是套型过小以及过大的户型等，都会让房价降低很多。 三、楼层 楼层的好坏也会直接影响到房价的高低，处于楼梯中间部位的房屋的评估价相对会较高些，但如果底楼带有户外花园，或顶楼带有屋顶花园，价格可能更高些。 四、位置 如果房屋所处地理位置好，如在城市核心地带或者周边配套完善，评估价自然更高。 五、小区 在同一地段，二手房的小区环境会逊色于新住宅区，评估时，小区平面布局、设施、绿化、运动设施的配备以及房屋的外观造型等情况需要综合考虑。

资产评估抵押贷款的介绍就聊到这里吧，感谢你花时间阅读本站内容，更多关于抵押物评估费用标准、资产评估抵押贷款的信息您可以在本站进行搜索查找阅读喔。