房龄 贷款比例？

房贷年限怎么算

贷款 期限是指贷款人将贷款贷给借款人后到贷款收回时这一段时间的期限。贷款期限是借款人对贷款的实际使用期限。

一、 贷款年限计算

购房贷款主要分为商业贷款、公积金贷款和组合贷款三种，不同的贷款年限也不相同。

1、商业贷款

商业贷款年限最长是30年。新房最长期限为30年，二手房最长期限15年。

个别银行要求：

1）贷款人年龄+贷款期限 不得超过个人及其配偶法定退休年龄（男性65周岁，女性60周岁）

2）贷款人年龄+贷款期限 小于70岁

2、公积金贷款

公积金贷款年限最长也是30年，且不得超过个人及其配偶法定退休年龄（男性65周岁，女性60周岁）。

具体以各地方公积金管理中心规定为准。

3、组合贷款

组合贷款和商业贷款期限一致。

商品房最长贷款期限为30年。

私有产权转让房、拍卖房最长贷款期限为20年。

举个例子：

老王今年已经50岁了，他最大的贷款年限只能65-50=15年。

总结一下二手房贷款年限：

1、贷款期限与借款人的年龄之和不得超过60周岁;

2、贷款到期日不能超过土地使用的到期年限;

3、二手房的房龄不能超过15年;

4、二手房已使用的年限与贷款年限的和不能超过30年。

这四个条件需同时满足

二、 房贷年限选择

1、刚需人群

刚需人群买房子，在长时间内不会选择卖掉房子。所以建议这类人选择15-20年的还款期限比较合适，这样产生的利息总额比较合理，经济负担较轻。

2、刚需兼顾投资人群

这类人群买房子以后在未来的某一时间会选择卖房或者置换新房。对于这类人群贷款的期限需要看你在其他渠道投资的回报率。

投资回报率大于购房贷款 利率 ，贷款时间越长越好。

投资回报率小于购房贷款利率，甚至没有太多的投资渠道，贷款时间尽量短。

3、纯投资人群

这个也要分两种情况看：

如果房价会继续上升，贷款的时间越长越好。

如果房价有暴跌的趋势，贷款的时间越短越好。

贷款年限与房龄什么关系?贷款年限如何计算?

商业贷款的贷款年限与房龄有关

一般是30年内房龄；最长贷款年限计算：贷款年限+房龄＜50（各银行间有差异）

借款人年龄有关：一般可到65周岁，最长贷款年限计算：贷款年限+借款人年龄65周岁，有些银行可以放宽到70减去年龄（光大银行，工行银行，中国银行）

最长不超过25年

以上三点同时满足，以贷款年限短的为准

公积金贷款对房龄的要求：

砖混结构（混合结构）：47年-房龄

钢混：57年-房龄

3.7申请公积金贷款，如何计算贷款年限（如何确定贷款的最长年限）？

按借款人年龄计算：贷款最长时间：市属：70-夫妻双方年龄大的人的年龄；国管：69-夫妻双方年龄大的人的年龄

按房龄计算：贷款最长时间：砖混（混合）：47-房龄；钢混：57-房龄

最多贷款25年

上述三方面计算后取低者为最终能贷款的年限。

但借款申请人人均月收入超过北京市职工月平均工资7086元的3倍（含）以上的，其月还款额原则上应不低于其月收入的50%，贷款年限会根据其月还款额相应缩短。

（以上回答发布于2017-06-01，当前相关购房政策请以实际为准）

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二手房贷款年限如何计算?

以商贷为例，二手房的贷款年限通常为：50年-房龄，65-贷款人年龄，二者取较短年限，但不能超过30年。

商业贷款年限

1、40年或50年产权的二手商用或商住两用房

这类二手房商贷年限最长为10年。

2、70年产权的住宅

二手住宅的商贷年限受房龄和贷款人年龄两个因素影响。

（1）看房龄：贷款年限=50-房龄

需要注意的是，二手房房龄多大是以银行认可的评估机构的评估报告为准的。

（2）看贷款人年龄：贷款年限=65-贷款人年龄（部分银行是70-贷款人年龄）

商贷年限一般最长为30年，以上两种算法取较短的那个年限。

此外，银行还要求贷款到期日不能超过土地使用权年限。房屋土地使用年限从开发商拿地时就开始算起，土地使用年限正常应为70年，但二手房肯定达不到这个年限，土地使用年限过短也会影响房贷年限。

公积金贷款年限

1、40年或50年产权的二手商用或商住两用房

这类二手房不能使用公积金贷款。

2、70年产权的住宅

（1）按房屋结构来计算：

砖混结构：贷款年限=47-房龄；

钢混结构：贷款年限=57-房龄。

大多房屋的房产证在房屋状况一栏会体现出房屋是砖混结构还是钢混结构。这里的房龄也是由公积金中心认定的评估机构的判断为准。

（2）按不同公积金中心来认定：

国管公积金：贷款年限=69-贷款人年龄；

市管公积金：贷款年限=70-贷款人年龄。

公积金贷款年限最长也是30年。通过房龄和贷款人年龄计算出来的贷款年限，取较短那个年限。

组合贷款年限

组合贷款要求商业贷款年限和公积金贷款年限必须一样长。通过以上的方式初步计算出来的商业贷款年限、公积金贷款年限取二者当中较短的作为组合贷款的年限。

当然，组合贷款的年限也是以评估机构的评估为准。而且一般不能自行找评估公司，要找公积金中心认可的评估机构。

概括来说，一套二手房能贷款多少年，我们只能通过房龄、贷款人年龄初步计算出来。最终能贷多少年是由银行或者公斤中心认可的评估机构出的评估报告决定的。

房屋贷款年限怎么算？

商业贷款和公积金贷款对于贷款年限要求如下：

商业贷款：每个银行规定不一样，最宽松的是借款人年龄+贷款年限不超过70，贷款年限+房龄不超过50年。男的不超过65岁、女的不超过60岁。最长贷款年限为30年。具体情况能贷款的年限建议您咨询银行贷款业务部门。

个人住房商业性贷款买房：

以上两种贷款方式限于交纳了住房公积金的单位员工使用，限定条件多，所以，未缴存住房公积金的人无缘申贷，但可以申请商业银行个人住房担保贷款，也就是银行按揭贷款。

只要您在贷款银行存款余额占购买住房所需资金额的比例不低于30%，并以此作为购房首期付款，且有贷款银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人，那么就可申请使用银行按揭贷款买房。

以上内容参考：百度百科-购房贷款

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