抵押贷款新规定？

抵押贷款名词解释

抵押贷款，是指债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产作为贷款债权的担保。当债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或者拍卖。变卖该财产的价款优先受偿。

拓展资料：

抵押贷款管理办法

为更好地支持“三农”发展，建设社会主义新农村，增加贷款种类，保证贷款安全。维护借贷双方合法权益，根据国家有关规定，制定本办法。

第一条 抵押贷款是借款人向公司借款时，愿以自有或第三人财产作保证的一种贷款方式。借款人到期不能归还贷款本息时公司有权处理其抵押物作为偿还贷款本息及相关费用。

第二条 办理抵押贷款遵照国家有关规定，在平等、协商的基础上签订抵押贷款合同。

第三条 抵押物的范围：符合法律规定的有价值和使用价值的固定资产（如房屋和其它地上建筑物、交通运输工具、机器设备）；可以流通、转让的物资或财产。

第四条 抵押人应提供的资料：

1．抵押人同意抵押的书面申请及相关证明；

2．抵押人的资格证明；

3．对抵押物享有所有权（或处分权）的证明；

4．抵押物基本状况；

5．其它有关资料。

第五条 抵押率：按抵押物现值最高不超过70%。

第六条 抵押物依法向其相关部门进行登记：

以房屋为抵押物的要到房产管理部门进行登记；

以交通运输车辆为抵押物的要到公安车辆管理部门进行登记；

以机器设备及其它物资为抵押物的要到工商行政部门进行登记；

不属于上述登记部门登记的抵押物品，要到公证部门办理公证手续。

以上抵押物在有关部门登记的同时，原则上要进行资产评估并出具证明手续，便于合理合法办理抵押贷款。

第七条 抵押物的保管：抵押物原则上由抵押人进行妥善保管并及时维护保养，保持完好无损并随时接受本公司检查，一切费用由借款人承担。抵押物在抵押期内，抵押人不得拆迁、出租、转让或再抵押。

第八条 抵押物的保险：

抵押物作为贷款保证，原则上要求借款人办理抵押物保险，保单上应注明贷款公司为第一受益人，保险费用由抵押人承担。

第九条 借款人按合同规定归还贷款本息后，办理抵押物撤销登记手续，抵押贷款合同终止。

第十条 出现下列情况之一者，公司有权处理抵押物：

1．借款合同期满，借款人恶意逃废债务的；

2．借款合同期满，借款人无力偿还贷款本息的；

3．借款人死亡或失踪，其法定继承人拒绝偿还贷款本息的。

第十一条 抵押物处理所得款项，先支付相关费用后再偿还贷款本息。如所得款项不足，公司有权追索，直至全部清收。

什么叫抵押贷款?哪些东西能用来抵押？

抵押贷款指的是借款人在法律上，把自己的财产所有权作为抵押，从而向机构或者个人取得的借款的一种贷款方式。抵押的主体是有价值，易变现。比如车，房、商铺、股权、黄金等等。房产。银行抵押贷款可用来抵押的第一样就是房产，比如个人住房、家庭住房、不动产厂房、商铺等。用房产抵押贷款，一般需要先评估，评估后，可以贷款至评估价的百分之七八十。

拓展资料:

1、 抵押贷款看征信吗

抵押贷款也是会要查看征信的。一般情况下抵押贷款都是指银行贷款，而在银行申请贷款往往都会对申请人的征信比较重视，若是用户的征信不符合要求，即使提供抵押也是会导致贷款申请无法通过的。抵押物只是一种担保，而征信则是对用户信用的一种记录。

2、 抵押贷款能贷几年

抵押贷款的年限和抵押物有关， 一般情况下：

①房产抵押贷款的贷款年限比较长，通常在1-20年左右，最高可以申请30年的房产抵押贷款；

②汽车抵押贷款的年限短一些，一般在1-3年左右，不同的金融机构办理汽车抵押贷款的时间也不相同；

③一些金融资产抵押贷款的贷款年限比较短，比如国债抵押贷款，贷款年限最长为1年或者不超过国债的到期日。

3、 抵押贷款多久可以放款?

抵押贷款放款的时间与用户抵押贷款的种类、银行资金的流动速度、贷款的金额等有关，不能一概而论。通常，银行房屋抵押贷款在审批通过后的放款时间为3天左右，汽车抵押贷款会在审批通过后的当天放款。用户可通过网银、手机银行、银行客服热线、银行营业网点柜台等方式查询具体的放款进度。

4、 抵押的房产可以过户吗

取决于银行，抵押的房产一般是不可以过户的，不过双方可以到银行咨询。如果银行同意了，双方携带材料办理相关的手续就行。如果银行不同意就不行，必须要先还完贷款办理解除抵押后才可以过户。

5、 抵押贷款还款方式是什么?

抵押贷款还款方式有好几种，其中最为主要的几种还款方式是等额本息还款法、等额本金还款法以及一次还本付息法。一次还本付息法主要应用于贷款期限一年以内的抵押贷款，等额本金还款法产生的利息比等额本息还款法要少一些。

抵押贷款是什么意思？

抵押，是指抵押人和抵押权人（债权人）以书面形式订立约定，不转移抵押财产的占有，将该财产作为债权的担保。当债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。抵押主要分为以下几种：

1、不动产抵押

指以不动产为抵押物而设置的抵押。所谓不动产是指不能移动或移动后会丧失其原有价值或失去其使用价值的财产，如土地（在中国仅限于建设用地使用权和可以抵押的土地承包经营权）、建筑物和其他土地附着物（如房屋等）等。

2、动产抵押

指以动产作为抵押物而设置的抵押。动产是指可以移动并且移动后不影响其使用价值，不降低其价值的财产（在中国仅限于交通工具等特殊的动产）。

3、权利抵押

指以法律规定的各种财产权利作为抵押物客体的抵押，依据现行的中国法律，权利仅可用于质押。

4、财团抵押

又称企业抵押，是指抵押人（企业）以其所有的动产、不动产及权利的集合体作为抵押权客体而进行的抵押；此类型实为各种担保类型的集合，并不是法定的抵押方式。

5、共同抵押

又称总括抵押，是指为了同一债权的担保，而在数个不同的财产上设定的抵押，此类型实为各种担保类型的集合，并不是法定的抵押方式。

6、最高额抵押

指抵押人和抵押权人协议，在最高额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。

扩展资料

购买二手房屋前，一定要核实房屋性质、权属和代理授权情况。对房屋性质和权属，买受人可通过查询不动产信息后区分情况予以处理：不购买已被查封等不可交易的房屋，购买普通商品房时应尽到善意注意义务，对于设定多重抵押的房产，应慎重签约。

卖方也应诚信守法，在合同签订前应如实告知房屋共有、抵押、购买资格等有关情况；在合同签订后，要依约及时履行合同，防止因违约可能导致的高昂诉讼成本和严重后果。

长期以来，农民由于缺乏抵押物，很难从银行拿到贷款。面对农民贷款难、有效抵押物不足的问题，2016年3月，中国人民银行颁布了《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》和《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》两份文件。

党的十九大报告中指出，构建现代农业产业体系、生产体系、经营体系，完善农业支持保护制度，发展多种形式适度规模经营，培育新型农业经营主体，健全农业社会化服务体系，实现小农户和现代农业发展有机衔接。

参考资料来源：百度百科-抵押

参考资料来源：人民网-以案说法:抵押房产要看清 解押不成过户难

参考资料来源：人民网-“两权”抵押破难题 农村金融服务更“接地气”

抵押贷款详解

一、抵押贷款的基础概念

1、抵押贷款 授予银行对抵押物（房产为主）的抵押债权，获取银行相应的贷款额度，银行根据贷款的用途进行分类，分别为：购房按揭、消费贷、经营贷，其中有一次抵押及二次抵押。叙述如下表：

一次抵押的贷款额度，一般是房产评估价的6-7成。

一次抵押的贷款额度，一般是房产评估价的6-7成。例如1000w房产，一押若获批7成额度，1000w×70%=700w。

2、二次抵押

二次抵押，即在房产已有首次抵押的前提下，将房产余值进行二次抵押，新增贷款额度，简称二押。

例如1000w房产，已有按揭400w，二押若获批7成额度，1000w×70%-400w=300w，即新增300w额度。

理论上房产可以无限次的抵押，但由于每新增一次抵押，房屋的余值就会更接近上限，因此银行的接受程度最多进行到二次抵押，部分民间机构也存在三次抵押的产品。

需要注意，特别是民间的二押、三押，若被一押的银行发现，银行有可能提前收回给你发放的贷款。

3、还款方式

举例：借100元，分2月归还，月利息2% 等额本息：本金100÷2=50元，利息首月2元，次月1元，共计3元，因此月供为103÷2=51.5元；

等额本金：本金100÷2=50元，利息首月2月，次月1元，因此月供为首月52元，次月51元；

先息后本：月供2元，末月102元； 分期费率：每月月供均为52元（实际利率远高于名义利率，有坑）

结论：本着资金利用率高的原则，先息后本＞等额本息＞等额本金＞分期费率

4、第三方抵押

非产权人亦可作为主贷人，但大部分银行只接受直系亲属的第三方抵押（以家庭为单位），例如：产权人是小明一人名字，小明的父母、配偶、配偶的父母、子女（若成年）均可作为主贷人来抵押小明的房产。

另有少部分银行，可以接受产权人的旁系亲属、公司合伙人等等。

5、第三方放款

任何一笔抵押贷款，无一例外，放款必须放至第三方的企业或个人账户，以此来把控资金用途。

例如：小明做了500w的经营贷，放款前提供购销合同，合同内容大致为小明向小张订购了一批500w的原材料，因此500w由银行受托支付，放款至小张的企业账户或个人账户。

6、抵押的流程

递交材料→下户→批复→签合同→办抵押→放款

从审批到放款大致1个月（极个别银行全程加急1-2周放款），若涉及转贷，可先至B银行批复后，再进行垫资结清A银行并且撤押，B银行入押放款，归还垫资即可。

7、 征信查询次数

征信查询次数是不受限制的，但是在进行银行借贷、申领信用卡或者其他网络平台进行贷款的时候，银行机构和金融平台都会希望申请人的征信查询次数不要过多，因为查询征信次数过多，意味着申请人是有严重的资金问题，再申请借贷的时候就会被平台或机构拒绝，或者降低审批额度。

征信查询原因一般分为：贷款审批、信用卡审批、担保资格审查、本人查询、贷后管理，并且实时更新。以上五种查询，只有本人查询以及贷后管理不计入查询次数，其余都算，一般抵押贷款的要求3个月小于4次，半年6-8次以内。部分银行可适当沟通

8、 银行的风控维度

收入、负债、资产、征信、公司、合规、大数据。

以上基本包含了银行所有的风控标准。但每个银行侧重点大有不同，例如A银行注重还款能力（收入负债比），B银行注重资产（资产负债比）等等。

但征信具有一票否决权，一般要求连3累6（两年内不能出现连续3个月的逾期以及累计6次逾期，部分银行可适当沟通）。

其余细则包含很多，不展开详述，围绕银行的风险偏好，对自己的贷款对成功率有极大的帮助。

二、如何避坑

1、负债排序

购房按揭→抵押（消费贷或经营贷）→银行信贷→信用卡分期→金融机构信贷。

以上为贷款正确顺序，切勿颠倒！

大致原因是银行审批对负债的认定方式，一旦劣质负债过多（包括金额、笔数），优质负债将无法获批，进入恶性循环，遵循以上结论即可。

已有资产抵押（若有）+首付+垫资=全款购房，过户后新产证抵押，归还垫资。

以上购房路径，可贷额度大大提升，目前主流的利率为年化3.6-4.25%，先息后本，10年授信，每3年归一次本金。

全款垫资相较于房贷按揭而言，优势在于杠杆率大、利率低，缺陷在于稳定性较弱，需要学习转贷思维，更适合愿意折腾的购房者。

3、转贷思维

即A银行原有贷款，替换为B银行贷款。

举例：2018年，800w房产在A银行贷款500w年化利率5.25%的3年先息后本；2020年房价上涨至1200w，由A银行转贷至B银行，贷款800w年化利率3.85%的10年气球贷（气球贷即10年等额本息，月供按30年分摊，10年到期后一次性结清剩余未还本金）。

结论：息差1.5%/年，额度新增300w，年限由3年拉长至10年不归本。

总结：房价上涨又伴随着利率下行，大概率3年左右为一轮转贷的高峰期，目的是提额、降息、拉长贷款年限。综合收益＞摩擦成本即可执行。

4、风险把控

放款≠万事大吉，贷后合规包含： ①资金回流（线下沟通） ②贷后管理，持续维护好个人的征信、负债、抵押物债权等 ③若经营贷，则企业不能注销、经营异常、官司执行，直至贷款结清

还有其它情况，都是贷后的服务。这也是为什么大家需要贷款中介的原因。

5、无还本续贷“陷阱”

大部分中介广告会提到“10年、20年先息后本，期间不归本”，此说法理论上确实存在，源于银行的无还本续贷，即20年授信，先息后本，每3年归还一次本金，若第3年经过审核认定为A类客户，可免去归本的步骤，直接续贷进入下一个3年周期。

但其实主动权从来都在银行手里，3年后的审核标准银行随时可以变动，甚至政策也有被取消的可能，因此无还本续贷，绝不是“救命稻草”，只能是“意外的惊喜”，务必提前做好归本的准备。

归本之后的续出，基本不会存在问题，且银行也会提前审核告知。

三、操作心法

1、朋友圈

养Liushui，不上征信的低息拆借，父母、亲戚朋友是最好的选择，但若身边的人都不满足条件，只能想办法融入同频的圈子，平时养成借钱的“好习惯”，不要不好意思，但必须告知真实用途、写借条、按时还款，且务必全额支付利息（多少自己协商），不要因为别人客气几句就真的免了。一旦身边形成这些资源，互帮互助下，“装备”提升，“游戏”玩起来更容易。

2、资金池

口罩事件后，避险情绪提升，月供到底要留多少？这个答案因人而异。矛盾点在于，月供留多了不划算，留少了又担心。

思路：收入尽可能覆盖月供，存款+银行授信=资金池

银行授信可以是信用卡，或者是随借随还的信用贷，要想获得这样的额度储备，最简单的方法就是调高自己的公积金月缴额，以上海为例，月缴纳2000以上（越高越好），基本可以获得60-100w年化利率在4-5%的授信额度，且不使用不计息。

3、公司

① 成立满6个月-1年不等 ② 新入股-入股满6个月不等

目前主流银行要求①和②需同时满足，因此公司越早准备越好，年限越长审批难度越低。

注册公司免费，代理记账每月200元，养公司的成本并不高，避免临时抱佛脚。 企业性质：有限责任公司、个体工商户、个人独资公司

时间：最快2周，法人和股东不用出面 股份份额：法人、股东、建议占股30%及以上 经营范围：自己从事行业经营范围最佳、信息科技、贸易 回避：房产、物业、投资、金融、钢贸、娱乐、教培等敏感行业 基本户+税务：基本户开立，购买发票 成立时间：注册满1年 注意事项：即使贷款放款，公司也要保持正常续存

4、产权人 在有选择的前提下，产权人越少越好，尽量避免老人（65以上）和未成年（18以下） 补充说明：老人房和未成年房只有少数银行接受，会导致利率提高，选择变少。

5、离婚

不管出于任何原因的离婚，离婚协议上关于财产分割，务必一字一句地写清楚！ 举例：夫妻小明、小美离婚，产权人小美一人名字，婚内财产，离婚协议书就草草写了一句“双方名下财产归各自所有”，离婚后小美申请银行抵押贷款，银行审核材料后，要求前夫小明到场签字并且公证，理由是财产分割不明确。

抵押贷款什么意思

抵押，是指抵押人和债权人以书面形式订立约定，不转移抵押财产的占有，将该财产作为债权的担保。当债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。

【法律依据】

《民法典》第三百九十四条，为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。

什么是抵押贷款

什么是抵押贷款

实操中，抵押贷款是以房子作为抵押物，向银行获取的贷款。包括我们说的按揭贷款，如商业贷款和住房公积金贷款，其实也属于抵押贷款范畴。

从房贷的特点来看，抵押贷款有3点优势：

一是 年限足够长 ，最长可以30年。

一般信用贷是3-5年，少数如招商曾经有过10年授信的产品。而30年相比3年，是 量级 的区别。

而 所有的贷款都和时间有关 。

一年期的贷款，比如农业银行的网捷贷，建行的快贷，只能作为临时周转。如果征信负债增加，可能第二年就无法续贷。

三年期的贷款，也是大部分信用贷的授信时间，可以作为中期的周转，但也还是只能作为周转。因为3年之后自己的征信是否有变化，是否银行的这个产品还在，也是两说。

五年期的贷款，少部分信用贷和目前大部分卡分期形式信用贷的授信时间。五年可能刚刚够时间穿越一点周期。

目前5年以上的产品，几乎只有抵押贷款才有。比如之前宁波银行的万利金是8年分期，今年的3月份也改成了3年期。

很多人买房贷款，即使贷款30年，可能也未必会还30年，中间可能置换就提前还了按揭贷款。

但是年限长，尤其年限长如30年，好处有2点：

一是稳定，30年都不用置换，不会中间到期，不用折腾，节省心力。

二是月供低。比如现在苹果的iphone、macbook和无线耳机等可以24期分期，本来上千的耳机，上万的笔记本电脑，觉得挺贵的，但是分了24期，每月100左右，或者几百元，就觉得是可以接受的。房子分期也是一样的，只不过分了360期。

二是 利率足够低 ，商贷是4点多，公积金贷款是3点多。

住房公积金贷款就是惠及老百姓的，所以利率绝对优惠，因此也有金额限制，一般40-60万。近年来，公积金贷款也有次数限制，也开始看征信情况。

商业按揭贷款利率一直比较低，4点多的利率，早年余额宝的利率都比这高。以前是基准利率打折扣，比如4.9%的9折，88折，85折，早年疯狂的时候，还有7折。最近几年很多城市首套也是上浮的，比如1.1倍，1.2倍。现在商贷利率正在推行LPR，浮动利率。顺便说，利率下行是趋势，还没转的可以转一下，大部分是手机app就可以转。

往上就是随借随还的信用贷，一般是6-8%之间。但是今年利率在往下走，比如南京银行的你好e贷团办可以5.58%，也引得其他银行降利率，比如杭州银行从6点多降到了5点多。

再往上是卡分期形式的信用贷，优秀的卡分期irr一般是6点多，普通的卡分期是12%左右。

再往上就是普通信用卡分期，就是经常会接到电话邀请的那种。一般是18%左右，当然也有活动，有的6折，有的甚至3折。

三是 还款方式优 ，无论等额本息，还是等额本金，都是真实的利率，用excel的IRR公式拉一遍，得到的利率和银行给定的利率是一致的。

觉得等额本息贷款天经地义的同学，可以了解下砍头息，常见于保单贷和小贷，还有等本等息形式的贷款，常见于卡分期形式的信用贷和信用卡分期。

嘿嘿，不是还有先息后本么，的确是有的，先息后本的抵押贷款相对授信时间短一点，比如10年。甚至还有先息后本的按揭，可以私聊。

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为什么选择抵押贷款

首先，如前所述，抵押贷款是一种年限长、利率低、还款方式优的贷款，几乎无出其右。

其次，人在社会上生存，免不了会用到钱，有的是生意经营，有的是大病需要资金，有的是FC，不一而足。

很多人觉得房子是要住的，涨价了又不能卖，还是一样的。其实房子还可以抵押出来。

第三，从实务的角度，一般是2个原因进行抵押贷款：

1.房子涨了，可以抵出来的额度增加了。

若干年前买了一套房，7成贷款，现在发现贷款只占30%的房子市值了。如果有资金需求，可以抵押出来，有一抵和二抵可以选择。

2.利率降了。这是去年至今的趋势，今年因为疫情缘故，利率估计还得往下走。2018年的时候，6点多的抵押算是利率低的，现在很多都到了4点多，有的已经低于按揭利率了，出现了利率上的倒挂。因此，年头至今，转贷的人不少。省下来的都是自己的，何况每年都可以降低成本。

03

抵押贷款的种类

（1）一抵和二抵

一抵是需要还清按揭，重新抵押。二抵是不需要还清按揭，叠加一个抵押。二抵的好处是原来低利率，年限长的按揭还在，还可以用公积金来抵充，劣势是二抵的利率一般偏贵，年限偏短，额度上限低。不过最近二抵的利率也在往下降。

（2）消费贷和经营贷

经营贷需要有公司，用于经营。消费贷，不需要有公司。不过现在消费贷经历了2018年的抽贷风波之后，基本都停了。市面上的产品主流的都是经营贷。做消费贷的银行不多，一般额度都受限，或者有的还款方式不太好，比如需要一年过本一次。30万的信用贷一年过本一次就算了，300万的消费贷，每年过本，这个感觉也是挺酸爽的。

经营贷需要有公司，因此需要提前注册公司，或者购买公司。

(3)等额本息和先息后本

目前主流是等额本息20年，有的可以按照30年来还款。

先息后本一般授信时间短，3年，5年，10年。如果是生意周转，3年授信可能够用，否则基本还是选择年限长的，推荐10年期的。当然年限短的也有好处，就是利率优惠，一般比等额本息的要低一点点。

(4)老人主贷和体制内主贷

一般是自己抵押。有的银行可以做到老人主贷，而且可以上老人的征信。这就给了腾挪的空间。

当然，老人也要配备公司，提前做好准备。

一般单位做经营贷其实是比较方便的，但是体制内会受限，因为不能有股份。当然还是有银行可以做，可能无法享受最优惠的利率。

感兴趣的可以私聊。

(5)利率

当然，对于抵押贷款而言，最终看的还是利率， 利率低是王道 ，以力破巧。

不过每个人情况都不一样，比如征信，单位，房子的情况，还是要选择适合的产品。

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