贷款买房不涨就是亏吗？

贷款买房如果房价没涨，卖掉是不是赔了利息？

大家都了解，在房地产业迅速发展趋势的这二十年，全国各地平均房价从2000元上下增长到近万余元，上涨幅度达到4、5倍。应当说，许多家中都尝到房地产升值产生的好处。但是，这还仅仅平均房价，因为每一个大城市的房地产业自然环境不一样，因此假如独立看一二线城市，房子价格上涨幅度则要更加显著，例如像深圳市、上海市等一二线城市广泛都是在10倍之上。因而，房地产业的造福作用早已无需多言了。当然，也正是如此，中国人针对购房这件事情一直全是乐在其中，并且无论是项目投资客或是刚性需求族，购房后都是会一直盯住房子价格，希望房子价格可以一直增长，因此有时房地产业逐渐变成了一场金融业手机游戏。

但是，近期两、三年时间至今，随着着严苛、聚集的房地产调控，以前被觉得只涨没跌的房子价格也逐渐跌下圣坛，多元回归了稳定。值得一提的是，业界广泛预估，在房住不炒的长期性精准定位下，在房地产业常态化的迅速推动下，稳定还可能变成 房地产业的长期性主主旋律。2020年4月，在万科地产2020年度销售业绩交流会上，郁亮表明：以往四年的管控早已让销售市场保持清醒地了解到现行政策的可靠性、衔接性和民主作风，房地产业的逻辑性发生变化，不会再能挣大钱和元钱了，房子重归宜居特性，已变成 确立、清楚的发展趋势。在小编来看，不但房地产商这般，买房者更应当早一点搞清楚这一发展趋势。

那么，在那样地房地产行情下，购房还会继续像之前一样只赚不赔吗？针对这个问题，现阶段业界的观点也是基本一致的。一直以来，在大伙儿的印象之中，因为全国房价上涨的速率和力度一直都较为快，因此基本上觉得不上房地产拥有成本费的存有，并且购房的确也非常少发生亏本的状况。

但是，将来一旦房子价格水准长期性长期保持，资本成本、贷款利息成本费、折旧费成本费等便会一一显现出来。也就是说，当房地产地拥有成本费慢慢超过全国房价上涨的速率和力度，并不是全国房价上涨就可以完成资本增值。那么，那么问题来了，假如挑选贷款买房，5年后卖出，房子价格要增长是多少，才会不赔本呢？下面，大家就讨论一下内行人怎么讲，简易算一算该笔账。

举个事例：假定选购了一套100平方米的住房，选购时的价格为每平方米15000元，因此总购房款为150万余元，采用等额本息还款30年的贷款还款方式，随后5年后（满五唯一）卖出这一套房。最先，大家必须 考虑到一种状况，如果不买这一套房，只是把这45万元（首付款）存进金融机构中，那么依照金融机构大额存款4%上下的利率计算，5年后能够 得到盈利大概：45万*4%*5＝9万余元。

次之，假如贷款买房子，除开必须 付款三成首付款之外，买房者还需要遭遇很高的贷款利息成本费，终究30年出来，付款的贷款利息与贷款银行也算得上“势均力敌”了。依照当今LPR+70BP＝5.35%来测算，借款105万余元，房贷利率大概为：4600元*12月*5年=27.六万。

第三，除开房贷利率外，各种税金开支也是大部分。在其中房产契税大概为1.5%*150万=2.25万；房屋维修基金依照每平方米一百元测算，大概为100*100平方米=一万；物业管理费依照每平方米两元测算，大概为2*100平*5年*12月=1.2万）等。综合性各种税金看，累计大概为4.45万元.

最终，拿房以后，室内装修便是重中之重，不但要基础装修，还需要软装设计，二者加起来，保守估计也必须 25万。

综上所述看来，假如5年后售出这套房屋，房屋的固定成本大概为：投资理财损害盈利＋购房的钱＋贷款利率+税金+装修费用=9万＋150万+27.六万+4.45万+25万=216.05万。但是，充分考虑购房以后就无需租房子了，因此就节约了很多的租金开支，依照租金每个月2000元测算，大概能够 节约租金为2000元*12*5＝十二万元。因而，最终的购房成本费最少为204.05万。

根据之上剖析可以看出，针对这套房屋来讲，5年后售出，假如要想“保底”，房子价格最少要做到每平方米2040零元，与5年前对比，房子价格每平方米必须 增长5400元，换句话说，全国房价上涨室内空间最少必须 做到36%才能够 “保底”。当然，这仅仅一种比较含糊的优化算法，也有别的许多零碎的开支没有测算以内，买房者作为参照就可以。假如的确考虑到买房，还可以融合自身的具体情况来测算一下，进而保证心里有数。终究，仅有购房前多放在心上，购房后才可以更放心。

除此之外，还必须 提示买房者一点，伴随着房地产业局势的转变，今日早已不一样过去，如今购房，比房子价格跌涨还必须 关心的是房屋的流通性。

公布数据信息表明，现阶段在我国城区平均居住面积早已做到了40平方米，因此与二十年前对比，早就道别了住宅不够的时期，房屋也不会再是稀有品了。值得一提的是，在房地产业逐渐分裂的大环境下，针对人口数量诱惑力不够乃至不断排出，及其产业布局比较落伍的小城市而言，伴随着房产金融特性进一步脱离，除开自住之外，这儿的房屋基本上没有别的很大的发展潜力。因而，假如自住当然可以购房，但如果是项目投资，一旦弄错了大城市，买不对新楼盘，那么很有可能遭遇供不应求乃至卖不出去的局势，这种全是将来买房者必须 注意的。

总得来说，楼市行情已变，“闭上眼购房”，“只赚不赔”通通变成 了过去式，因此买房者也千万别怀着过去的心理状态对待房地产业的迈向了，认清趋势，乘势而上才算是最好是的挑选。对于此事，你们怎么看呢？热烈欢迎一起探讨。

如若房价不涨 贷款买房划算还是全款买房省钱？

;     买房几乎是现在绝大多数年轻人都会遇到的一大难题，究竟是全款买房划算还是贷款买房省钱，对于这一问题没有一个最终定论，下面要给大家介绍的是在房价不涨的情况下，如何辩证看待贷款和全款买房？

      假设房价根本不涨，那么到底是贷款买房划算，还是全款买房划算。我想绝大多数的人，会本能地回答，贷款买房划算。但是，我如果再接着问，贷款买房划算的公式是什么，到底划算多少。估计又有一部分网友郁闷了。

      假设1套100万的房子，20年房价不涨，那么是该贷款买房，还是该全款买房呢？这里来给大家算算账。

1.先算名义价格。

      假如一套100万的房子，你贷款20年，七成，20年加上首付共用去155万。下面是房贷计算器按出来的结果。

      房款总额：100 (万元

      还款总额 (万元

      首付款 (万元

      支付利息 (万元

      贷款总额 (万元

      贷款月数：240 (月

      月均还款 (元

      年均还款 (元

      商业贷款预期年化利率：

      同样是按手中有30万现金开始算，全款买房。把每年的年供62875 (元)存下来，。加上你现有30万，那么不贷款，存钱到100万，共需要11年。但要扣除房租，再加上每年存款的利息(聪明点的就去翻“年金”的表，笨点的就拿计算器去按。)。那么计算可得。共需要13年，你就可以全款买下这套100万的房子。

      计算结果：在你同样有30万现金的情况下，全款买房需要13年，贷款买房需要20年，全款买房需要100万，贷款买房需要155万。

      但是，光计算名义价格是没有意义的。

2. 在8%的实际通胀下贷款买房。

      根据实际通货膨胀率，算折现值(不懂的话请去百度“折现率”)。在通货膨胀率8%时，贷款买房划算。

      买套100万的房子，首付3成，贷款20年来算，等额本息平均年供=62875元，假设每年货币贬值8%，真实的折现值是多少呢？(按商业贷计算，因为很多人公积金少。)

      P=30万+年供*/(1-8%)+年供*/(1-8%)^2+ +年供

      = 30万+年供

      =30万 +年供

      =30万

      =30万+637641元

      =万

      (已经把数学还给老师的同学，复习下等比数列公式Sn=a1(1-q^n)/(1-q))

      从计算可得。只需要真实CPI高于基准预期年化利率的情况下，贷款买房，从金融的角度来讲，就是完全划算的买卖。因为你相当于用现值万的钱，买了套100万的房子。

3.实际预期年化利率决定：过去30年，越借钱越有钱。

      事实上这个公式也蕴含着过去30年的一个事实。那就是，越借钱的人越有钱，借钱的人事实上是在用金融剥削所有的穷人，因为穷人基本上是不贷款的。

      实际预期年化利率=名义预期年化利率—实际

      实际预期年化利率=—≈

      因为实际预期年化利率是负值，就是说，你贷款，按折现值来算的话，你每年事实上是赚了4%。那么即使你投资物的价格没有上涨，从金融的角度来说，你也已经获得了4%的纯利润。如果你有本事从银行贷1个亿出来，一年光从货币贬值上，你就赚了400万。

      正是因为这个事实，下面的故事广为流传。

      一个中国老太太攒了一辈子的钱，在临死的前一天终于攒够钱买了一栋房子，没来得及住住漂亮的新房子就死了。

      而一个美国老太太在年轻的时候贷款买了一栋房子，住了进去，每天工作还贷。直到临死的前一天她终于还清了所有的贷款。

      但大家要看清楚。这个故事只有在实际预期年化利率为负数时，才是有效的。如果实际预期年化利率为正数。那这个故事就变成忽悠傻逼接盘的了。br/ 4.结论，在房价不上涨的城市，全款买房。

      上面的公式全部算完了之后，我的结论是：在房价不上涨的城市，千万不要贷款买房，一定要全款买房。国家的CPI虽然很不靠谱，但是，可以看出一种趋势，五年来，中国的CPI从8的高点，已经下降了到了峰值的40%左右，下降到3左右，维持了两年。而且基本上维持这个趋势。

      而如果加上房价对CPI的修正，修正后的实际CPI，和长期基准预期年化利率已经很接近了。所以，这个时候，在房价不涨的城市，千万不要去贷款买房。

      究竟要全款买房还是贷款买房你想好了吗？其实也不用纠结太多，如果经济实力足够全款买房又何妨落得个简单清净，如果手上资金紧张，又深谙理财之道那就建议大家贷款买房，好让“钱生钱”。

现在买房子长沙房子,还有升值空间吗?

有的。

其一：作为中部地区省会城市而言，长沙的房价是最低的。

其二：今年长沙土拍以及最近安排的土拍来看，土拍价格逐步上升。

其三：长沙城区的面积并不大，目前长沙也就只有2.5环，哪怕就以绕城高速为界，里面都还是有大把的空地可供开发。

其四：长沙双高铁时代即将来临，而且到年底应该有6条通车的地铁线路，交通在这里了的。

其五：长沙作为新一线城市以及目前的人才引进政策，打造千万级人口城市，未来前景广阔。

因此目前有房票上车是没问题的，房住不炒会控制好房价缓慢上涨，人工成本拿地成本都在涨，升值空间还是有的。

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