廊坊银行会受华夏幸福影响吗？

一个民营房企通过21种融资手段融资3000亿是如何做到的？

一个民营房企通过21种融资手段融资3000亿是如何做到的？

一个民营房企是如何通过21种融资手段融资3000亿的?下文是相关资讯，欢迎大家阅读与了解。

1销售输血法

首先不得不提的是华夏幸福的“销售输血法”，那就是众所周知的住宅销售，这也是多年来华夏幸福业绩支撑和血流顺畅的关键保障。

全球企业界有一句人所共知的话：“现金流比利润更重要!”由于产业新城开发旷日持久，现金流进出严重不匹配，如果没有多年来住宅销售的给力支持，别说做到如今的品牌规模，就连活下去都成问题。

我们来看一下华夏幸福历年的住宅销售额。2015年723.53亿，2014年512.54亿，2013年374.24亿，2012年211.35亿，白花花的住宅销售回款是华夏幸福规模迅速膨胀和产业新城全国遍地开花的重要保证。

2信托借款

信托借款历年来都是占华夏幸福最大比例的融资形式，虽然信托融资成本是所有融资形式中最高的，但由于门槛较低，选择面广，数额巨大，一直是地产公司最为倚赖的融资手段。比如2015年4月，华夏幸福的下属公司大厂华夏就向大业信托有限责任公司借款金额25亿元。

信托占总体融资比例2012年达到73%，2014年和2013年，也分别占到44%和43%，2015年，信托融资总规模达到190亿元，为40%，由此也可以看到，早期华夏幸福必须更加依托于高成本、低门槛的信托融资，随着规模的增加、品牌知名度的提升，融资渠道也开始逐渐拓宽，高成本信托融资的比例也在逐渐降低。

3公司债

2016年3月29日，华夏幸福第二期公司债券发行完毕，发行规模30亿元，期限5年，在第3年末附公司上调票面利率选择权和投资者回售选择权，票面利率5.19%。2015年开始房地产行业的资金面宽松，整体融资成本下降是个普遍趋势，从2015年二季度开始的公司债发行大潮旧很能说明问题，很多公司债成本都在5%左右。这个趋势一直延续到2016年一季度，华夏幸福从2015年开始连续几笔低成本的公司债发行，也成功将其平均融资成本从9.64%拉低到7.92%。这对华夏幸福节省利息支出、提升利润率可是起到关键性作用的。

4夹层融资

什么是夹层融资?说白了就是明股暗债，表面上看起来是股权转让，但实际约定未来回购，并以差价作为利息或支付约定利息，由于介入股债之间，故曰“夹层”。

华夏幸福非常擅长这种灵活机动的融资形式。例如2013年11月，由华澳信托募资10亿元，投入华夏幸福旗下的北京丰科建。其中向北京丰科建增资7.6亿元，向北京丰科建提供信托贷款2.4亿元。交易完成后，华澳信托对丰科建持股66.67%，九通投资持股33.33%。这样一来，华夏幸福变成了“小股操盘”的形式。

这种夹层融资最大得好处还在于财务报表更漂亮。这个怎么理解?由于华夏幸福成为了小股东，丰科建不再进行并表，那么丰科建的负债也不再体现在华夏幸福的合并报表之中，成为表外负债，这样无疑就优化了资产负债表，是现在很流行的一种财务处理方式。

这种夹层融资华夏幸福屡试不爽。随后几年时间，华夏幸福又分别与华鑫信托、长江财富、平安信托等众多信托公司故技重施，把旗下公司股权转让或直接增资，华鑫信托、平安信托和长江财富等都有经营收益权，并可以在相应的时间内选择灵活的退出方式。

5售后回租式融资租赁

这也是华夏幸福非常擅长的融资方式，绝对的“变废为宝”。名字听起来比较复杂，但一看实例大家很容易明白。2014年3月，大厂回族自治县鼎鸿投资开发有限公司以其所拥有的大厂潮白河工业园区地下管网，以售后回租方式向中国外贸金融租赁有限公司融资3亿元，年租息率7.0725%，为期两年。

也就是说，华夏幸福把工业园区的地下管线卖给融资租赁公司，该公司再把管线回租给华夏幸福，华夏幸福每年付给该公司租金(3亿元*7.0725%)，并在每隔半年不等额的偿还本金，直到2年后等于实际上以3亿元的总价格回购这些管线。

2014年5月，吃到甜头的华夏幸福又跟中国外贸金融租赁有限公司做了一笔几乎一模一样的买卖，以2.86亿元再次把一部分园区地下管线卖给中国外贸金融租赁有限公司，年租息率则便宜了一些，6.15%，依然是两年后回购完毕。

显然，华夏幸福以远远低于其他融资形式的成本，用没有任何现金流价值的地下管线，获得了近6亿元的真金白银，以华夏幸福项目的收益率，在覆盖这些成本的基础上还能有相当不错的收成，应该说是一笔十分划算的融资交易。

6债务重组

这也是华夏幸福一种巧妙的玩法，债务快到期了，就来个乾坤大挪移，将这笔债务转让给别家，相当于延长了还款日期，或者说就是又借到一笔新的融资。

2014年8月28日，恒丰银行对华夏幸福子公司三浦威特享有8亿元债权即将到期，经过几方商量，恒丰银行将标的债权转让给长城资管，三浦威特接受该项债务重组。债务重组期限为30个月。相当于延长了对银行的还款期限，将融资期限延长了30个月。

债务重组期限为30个月，长城资产对三浦威特的重组收益为：从2014年9月至2015年9月按照未偿还重组债务本金的8%/年计算，日利率=8%÷360;从2015年9月至2017年3月按照未偿还重组债务本金的12%/年计算，日利率=12%÷360。逾期还款的，逾期罚息利率按重组利率上浮30%计算。不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。

7债权转让

这其实跟前面的债务重组很像，这是一种较为常见的融资形式，即将自己享有的债权以一定现金作价卖给第三方，相当于以一定的成本提前回收了这部分现金，加快了债权盘活和资金周转速度，很多处于快速扩张期的公司都会倾向于采取这种融资方式。

2014年3月8日，同属华夏幸福旗下的京御地产和大厂华夏之间的债务协议就被做了这样的文章。由于京御地产还欠大厂华夏19.78亿元，大厂华夏以其中到期的18.85亿元作价15亿元卖给信达资产。这样一来，其中的3.85亿元就相当于大厂华夏提前收回现金的`成本。

在大厂华夏提前收回现金兴高采烈地离场后，京御地产日子也并不难过。因为这些债务的重组宽限期为36个月，分12期偿还，且前两次都是每3个月5000万的偿还额，还比较轻松，9个月之后要还2亿元的时候，已经是年底结算，全国项目都在回款，可以说节奏的拿捏让自己非常舒服。

3月14日发生了另一次债权融资。京御地产拟将其持有的对天津幸福100180万元的债权转让给天方资产，天方资产向京御地产支付债权转让价款10亿元。债权转让后，债务重组期限为2年。天津幸福将债务本金中的10亿万元于债务重组期限届满时一次性支付给天方资产;资金占用费由天津幸福自债务重组开始之日起按季支付至天方资产指定账户，资金占用费费率为债务重组金额的9.8%/年。这与上一笔融资除了在还债期限和方式上有别之外，基本大同小异。

8应收账款收益权转让

华夏幸福做过两种应收账款收益权的转让。

第一种是《商品房买卖合同》项下可收取的待付购房款，这个比较容易理解。2016年3月9日，华夏幸福与平安信托签署《应收账款买卖协议》，由平安信托设立信托计划，以信托计划项下信托资金为限购买华夏幸福享有的标的应收账款中的初始应收账款，以应收账款现金流回款余额为限循环购买公司享有的标的应收账款中的循环购买应收账款。现金流回款余额指扣除由监管银行按照平安信托指令将应收账款现金流回款中的相应款项从应收账款收款账户划转至信托财产专户后的余额。初始应收账款的买卖价款为20亿元;循环购买应收账款的买卖价款为应收账款的账面值，循环购买部分累计不超过100亿元。

听起来很复杂，其实就把未来要收到的钱提前先卖给平安信托，以一定的融资成本提前回流现金，与上面的债权转让大同小异。

第二种就比较特殊了，是对地方政府享有的应收账款收益权转让。2015年7月30日，华夏幸福子公司九通投资将其合法持有的大厂鼎鸿对大厂回族自治县财政局享有的应收账款人民币8亿元，以及嘉兴鼎泰对长三角嘉善科技商务服务区管理委员会享有的应收账款人民币7亿，共计15亿元的应收账款收益权转让给汇添富资本。九通投资拟于目标应收账款收益权转让期满12个月后，向汇添富资本回购目标应收账款收益权。

也就是说，名为转让，实为抵押。了解华夏幸福模式的人都知道，这些应收账款主要是地方政府应该支付给华夏幸福招商落地投资额45%的产业发展服务费用，约定是最多5年支付，实际上什么时候还，或者说到底还不还就真不清楚了。华夏幸福用这两笔不知道什么时候能还的应收账款换来15亿真金白银用一年，绝对也是一笔超级划算的买卖，汇添富资本也不在乎这笔钱到底还不还，反正有的利息赚也很开心。

值的一提的是，这么好的交易，华夏幸福这5年来只做过2笔，分别是2012年对东莞信托的一笔，以及2015年对汇添富的这一笔，在总体融资规模的比例可谓九牛之一毛。2015年底华夏幸福报表里的应收账款已经高达72亿元，是个非常危险的存在，华夏幸福肯定也希望能够多抵押一些，但是很显然，金融机构也非常担心这些“隐雷”的威胁，一旦爆炸破坏力非同小可，因此多年来敢于刀口舔血者寥寥无几。

9资产支持证券(ABS)

自2014年11月11月资产证券化备案制新规出台以来，交易所资产支持证券发行规模2015年呈现明显加速增长。由于在降息周期和金融市场“优质资产荒”的大背景下，各类投资机构对资产支持证券需求旺盛，华夏幸福也希望能够在其中分一杯羹。

2015年11月23日，上海富诚海富通资产管理有限公司拟设立“华夏幸福物业一期资产支持专项计划”，以专项计划募集资金购买幸福物业所享有的物业费债权及其他权利，以基于物业费债权及其他权利所获得的收益作为支付资产支持证券持有人本金及收益资金来源。此次专项计划将于上海证券交易所挂牌上市。

此次专项计划发行总规模不超过24亿元，其中优先级资产支持证券面向合格投资者发行，发行对象不超过二百人，规模不超过23亿元;次级资产支持证券由幸福物业认购。

发行期限方面，专项计划优先级资产支持证券拟分为五档，预期期限分别为1年、2年、3年、4年及5年，次级资产支持证券期限为5年。

华夏幸福表示，此次募集资金主要用于补充流动资金。幸福物业签署《差额支付承诺函》，对专项计划资金不足以支付优先级资产支持证券持有人预期收益和未偿本金余额的差额部分承担补足义务。华夏幸福为幸福物业在《差额支付承诺函》项下的义务提供连带责任保证担保。

10特定收益权转让

这其实与平安信托的那一笔商品房应收账款买卖协议如出一辙，但更规模更小更直接一些。2014年6月19日，大厂华夏、大厂京御地产、京御幸福、京御地产、香河京御、固安京御幸福分别与信风投资管理有限公司签署《特定资产收益权转让协议》，约定转让方向信风投资转让特定资产收益权，特定资产为转让方与付款人已签订的《商品房买卖合同》项下除首付款外的购房款项，转让价款分别为6300万元、1300万元、5200万元、8400万元、2200万元、8600万元。

11股权收益权转让

2015年7月16日，建行廊坊分行以5.5亿元的价格受让九通投资持有的三浦威特30.9%股权的股权收益权，九通投资拟于该股权收益权转让期满24个月后，向建行廊坊分行回购标的股权的股权收益权。这种融资本质上与上面的债权转让、特定资产收益权转让等等都是一样的，是一种预期收益权的抵押借款，无非是标的物的区别而已。

12战略引资

战略引资，不是简单的财务性融资，入资方是要实实在在参与经营管理，并按照持股比例享受经营收益的。比如2013年10月，资产管理公司天方资产就向华夏幸福旗下的孙公司九通投资其中注资30亿元，13.9亿元进入注册资本，16.1亿元进入资本公积。注资后，华夏幸福的子公司京御地产持有其55%股权，天方资产持有其45%股权。

天方资产进入后，不仅派人进驻董事会，参与经营管理，并享受九通投资的投资收益、利润分红。华夏幸福屡屡利用这种让渡股权和收益的模式增强资本实力，能够实现更快地扩张。

13关联方借款

华夏幸福还有几个重要的关联方，都是银行系统的，这也给自己开辟了一条更便利的融资渠道。2014年，华夏幸福的两个间接控股子公司三浦威特和大厂鼎鸿分别向廊坊银行营业部借款人民币5800万元、3400万元，借款期限均为1年，借款利率均为9%左右。而廊坊银行正是华夏幸福的关联方：公司董事长王文学担任廊坊银行董事，公司董事郭绍增担任廊坊银行副董事长。

同样的借款还有很多次。比如2015年9月9日，三浦威特向廊坊城郊联社借款人民币1亿元，借款期限为1年，借款利率为6.955%。公司董事郭绍增任廊坊城郊联社理事，因此廊坊城郊联社同样是华夏幸福的关联方。

14特殊信托计划

2015年5月26日，华夏幸福的两家下属公司，三浦威特对廊坊华夏享有3亿元债权，三浦威特以这3亿元债权作为基础资产，委托西藏信托设立信托计划，信托项目存续期预计为12个月，西藏信托同意受让标的债权，转让对价为3亿元，三浦威特承诺将于信托终止日前的任一核算日按《债权转让协议》约定支付标的债权回购款项。

15夹层式资管计划

华夏幸福非常擅长和资产管理公司达成这种资管计划，来进行短期的融资。2015年，华夏幸福及两家下属公司京御地产、华夏新城与大成创新、湘财证券这两家公司签署相关文件，涉及大成创新发行的专项资产管理计划向华夏新城增资4亿元,湘财证券管理的集合资产管理计划或推荐的客户将认购大成创新发行的专项资产管理计划。大成创新有权自出资日起满12个月后，与京御地产签署《股权受让合同》退出华夏新城。

资管计划的整体形式与上述的战略引资模式相似，本质也是一种夹层融资。类似这种资管增资，仅2015年一年时间华夏幸福就运用了15次之多，涉及资管公司包括歌斐资产、金元百利、平安大华、恒天财富等。

16定向增发

2016年1月18日，华夏幸福渴盼已久的定向增发完成了资金的募集，最终为华夏幸福拿到了69亿元的真金白银。定向增发这种股票类融资没有利息成本支出，增加了净资产规模，又能够快速填补资本缺口，堪称“一本万利”。

17委托贷款

委托贷款名为贷款，却不是银行贷款。说直白一些就是“私人借款”，但经过银行这一道口使得借贷合法化。比如A给B钱，有2种方法，一种是A委托银行放贷款，银行找到B，银行收取中间业务费和账户管理费，A拿到高于银行的利息，B拿到钱;另一种是AB委托银行成为中介人以使借贷合法化，银行收个手续费，A拿到协定利息，B拿到钱。由于这些年委托贷款屡屡用于地下融资、助推股市和楼市泡沫，自身也蕴含着很多潜在风险，故而一直受到银监会的强烈打压。

2013年之前，华夏幸福较少使用这种贷款形式，但随着2014年资金需求量爆发，华夏幸福也开始频频使用委托贷款，如2015年11月，大厂孔雀城与金元百利、上海银行股份有限公司北京分行签署《人民币单位委托贷款借款合同》，借款金额7亿元。

18银团贷款

银团贷款是一家或数家银行牵头，多家银行与非银行金融机构参加而组成的银行集团(Banking Group)采用同一贷款协议，按商定的期限和条件向同一借款人提供融资的贷款方式。对于产业地产商而言，这些抱团银行对你的信心，往往比成堆的黄金更值钱。

银团贷款在海外融资市场上比较常见，不得不说，华夏幸福又开了产业地产商的一个先河。2014年10月，华夏幸福间接控股子公司三浦威特从固安县农信社、廊坊城郊农信社、永清县农信社、大城县农信社及三河市农信社组成的社团贷款人贷款1亿元，期限为1年，借款利率为8.5%。

19银行承兑

这是华夏幸福在2015年新开发出的一种融资手段，也称为“银承”或“银票”，英文叫做“Bank'sAcceptanceBill”。华夏幸福在2015年一共用了3次，如2015年3月11日，华夏幸福下属公司三浦威特与沧州银行股份有限公司固安支行签署《银行承兑协议》，票面金额共计2亿元，承兑金额1亿元。

20短期融资券

和银承一样都是短期融资的利器。2015年5月26日，华夏幸福控股子公司九通基业投资有限公司拟向中国银行间市场交易商协会申请注册发行不超过人民币28亿元的短期融资券，发行期限1年。

21股票质押和对外担保

严格来讲，这个股票质押和对外担保都不算华夏幸福的融资行为，前者是它的控股股东华夏控股的行为，后者是华夏系公司之间为了融资而进行的担保行为。但是由于这些行为都与华夏幸福的融资息息相关，我们也在最后把它们列入进来。

在华夏幸福及其下属公司的很多融资中，华夏控股以及实际控制人王文学都附有连带担保责任，再加上华夏控股自身的产业和投融资也需要大量的质押融资和各类担保。拿什么担保?主要靠华夏控股与王文学手中持有的华夏幸福股票。

在融资高峰时期，如2015年1月，华夏控股将持有华夏幸福股票中的88%都质押了出去，当时也正是处于华夏幸福股票的高峰期(约50元/股)，在5月份之前的整个大牛市中，华夏控股的这个质押比率一直处于80%以上，道理显而易见，股价越高，就越应该质押更多的股票以套取更多的真金白银。

而到了2016年3月，华夏幸福的股价处于低谷期(约23元/股)，再加上大量公司债发行与定向增发的完成，现金充沛，华夏控股也明显减少了股票质押的规模，持有华夏幸福股票的质押比例只剩下40%。 ;

廊坊银行是国家的还是私人的

廊坊银行是国家法定的金融机构，这样来看廊坊银行是国有的银行。

【拓展资料】

廊坊银行发展历程：2000年12月29日，廊坊市商业银行挂牌成立；2008年，廊坊市商业银行正式更名为廊坊银行，是河北省第一家更名的城市商业银行。同年，北京银行入股廊坊银行。2014年10月，河北省小额票据贴现管理中心廊坊分中心正式挂牌营业，廊坊银行成为廊坊分中心唯一经办银行。

廊坊银行全称廊坊银行股份有限公司，注册地位于河北省廊坊市广阳区爱民东道83号新世界中心办公楼大厦C区，股东有廊坊市财政局、廊坊市华强家用电器有限公司、廊坊市农业生产资料公司、廊坊市百年建筑安装有限公司、廊坊开发区鼎兴房地产开发有限责任公司等。

廊坊银行经营范围为办理地方财政信用周转使用资金的委托贷款业务；办理国内结算；办理票据贴现；发行金融债券；代理发行、代理兑付、承销政府债券；买卖政府债券；从事同业拆借；提供担保；代理收付款项；提供保险箱业务等。

廊坊银行对外投资有香河益民村镇银行股份有限公司、滦平盛阳村镇银行股份有限公司。日常用户可以到廊坊银行办理个人业务和对公业务，其中个人业务包括存取款、投资理财、贷款等。

其中，用户在廊坊银行办理贷款后必须按时归还，不能出现逾期归还的情况，因为逾期归还会产生罚息，同时逾期记录会被上传至征信中心，导致个人征信变不良，影响后续各种贷款的办理。

枣庄银行经营范围包括代理收付款项及代理保险业务；委托存贷款业务；提供保险箱业务；办理票据承兑与贴现；发行金融债券；代理发行、代理兑付、承销政府债券；买卖政府债券、金融债券；吸收公众存款；发放短期、中期和长期贷款；办理国内结算等。

日常用户可以到枣庄银行办理各种贷款，比如车贷、房贷、信用贷款、创业贷款等，不过在办理贷款时必须满足银行规定的条件，而且在办理贷款后必须按时归还，不能出现逾期的情况，因为逾期后会产生罚息，时间越长罚息越多。

华夏幸福自救

2020年受调控政策及疫情影响，华夏幸福三季度销售回款大幅度下降，一年内到期债务超过千亿规模。2021年初，华夏幸福先后被穆迪、惠誉、中诚信等评级机构下调信用评级，中融信托的两笔信托融资也被传逾期。

华夏幸福的情况引起了广泛关注，1月21日，上交所对华夏幸福下发了监管工作函。

实际上，从2020年12月，华夏幸福与平安就开始商讨应对方案，一方面加大销售和回款缓解现金压力，另一方面与平安商讨相关资产交易价格。2018年入股以来，平安累计向华夏幸福投入超过300亿元。

自救的同时，河北方面也开始协助华夏幸福脱困，首个动作是援助95亿元现金。“我们并不是没钱，而是产业新城的账款回不来。”另一位华夏幸福的人士认为，华夏幸福暂时出现的困难，直接原因是环京区域限购及疫情等因素对销售回款带来的影响。

危机

1月20日，华夏幸福发布公告，对“16华夏债”14.8亿元债券全部实施回售，并于1月23日前对这笔债券进行转售。截稿前，华夏幸福还未公布进一步信息。

此前传出河北省将有条件援助华夏幸福的95亿元现金，首笔30亿元资金中的15亿元将用来回售“16华夏债”。

这笔在2023年到期的债务，投资人没有在回售期选择继续持有，一定程度显示了投资人对华夏幸福偿债能力的担忧。

企业预警通数据显示，华夏幸福及子公司存量债券余额为522亿元，2021年到期债券接近200亿元，其中2021年3月需要偿还的债券有78亿元。

除了国内信用债，华夏幸福还有45.6亿美元的海外债，其中有16.7亿美元需要在半年内偿还。综合来看，2021年华夏幸福需要偿还的国内信用债和美元债合计规模超过300亿元。

信用债只是华夏幸福短期负债的部分。根据2020年三季报，截至2020年9月底，华夏幸福有息负债规模2226亿元，其中一年内到期负债1177亿元，而同期华夏幸福的现金为386亿元。

华夏幸福现金对短期负债覆盖比为0.33左右，与2020年中相比，进一步恶化。按照2020年中报数据，在42家主要房企中，华夏幸福现金短债比仅高于恒大和富力，低于其他39家房企。

现金短债比作为企业一项财务指标，反映了偿债能力，一般房企会通过加大销售回款力度来弥补现金流不足。但是对华夏幸福来说，由于重仓的环京区域限购，叠加2020年疫情影响，销售回款乏力。

2020年1-9月，虽然华夏幸福的产业园区回款同比上升37%，但由于房地产签约销售同比下滑60%，使得最终当期销售额只有600亿元，下滑超过四成。

在房地产销售贡献方面，虽然其他区域贡献逐步加大，但京津冀区域依然是最重要的粮仓，销售面积占比超过4成，结算占比达到了47%。

多位华夏幸福的人士透露，2017年，环京区域限购对华夏幸福造成的影响一直持续到现在，虽然近年华夏幸福在区域和业务布局上均在不断调整，用以缓解环京限购带来的压力，但调整发挥作用需要时间。

根据2020年三季报，华夏幸福产业新城土地储备中，待开发面积及一级土地整理面积，京津冀区域的占比不断下降，但在850万平方米的计容土储面积中，京津冀区域的占比依然接近八成。

而2021年又是房企偿还债务的高峰期，根据机构统计，2021年房地产行业到期债务规模达到10909亿元，为近年峰值，其中信用债到期规模总额在8成左右。

华夏幸福同样如此，2021年是其偿债高峰期。目前市场传言，华夏幸福向中融信托发行的两笔信托借款逾期。

如何面对千亿之巨的到期负债，对华夏幸福而言，是一道艰难的考题。华夏幸福方面表示，目前公司正在积极化解相关债务带来的风险和影响。

自救

2020年三季度，大部分房企的销售业绩已经恢复至常态，个别房企业绩还出现大幅增长。华夏幸福是少数业绩出现下滑的企业之一。

三季度业绩出笼后，华夏幸福管理层和第二大股东平安方面开始积极沟通，试图寻找一个性价比更高的脱困方案。

据多位华夏幸福人士证实，王文学为首的大股东、平安及管理层，针对华夏幸福的现状和救助方案进行了多次讨论，就可能出现的局面进行了推演，并商讨不同情况下的应对方案和措施，包括：

第一，对部分优质的产业新城项目，加大与第二大股东平安和华夏幸福南方总部的协同效应，对部分重资产进行变现。2020年，这一模式已经率先在固安产业新城落地。

第二，对部分三四线产业新城项目，加快平台化进程，从土地、房地产项目、公共设施运营等多个维度引入合作方，加快资产变现力度。

这些措施与方案的执行力度，基于平安和外部资源的意愿，也基于华夏幸福实际状况，不同状况下，资源处置方式和力度不同。

一位华夏幸福的人士表示，原本产业新城的房地产项目均由华夏幸福自行开发，从2017年开始引入外部开发商合作，目前已经与20家左右的房企有过合作的案例。

华夏幸福此前的合作仅限于房地产项目的合作开发，而未来，无论深度还是广度都将进一步扩展。包括不排除外部房企独立开发产业内的房地产项目、商办项目，以及相关资产进行资产证券化等方式。“主要看到了哪一步。”上述华夏幸福人士表示，“几个老板在商讨过程中，对不同情况采取的措施进行了推演，不是说我们一下就要把资产都卖出去。”

在华夏幸福实施自救的同时，河北方面也积极协助华夏幸福渡过难关，提供95亿元财政支持只是其中之一。

据多方信息证实，目前河北方面正在与包括华夏幸福债权人在内的金融机构进行沟通，以避免出现釜底抽薪的极端情况，包括：

第一，与银行等机构沟通，避免出现断贷、抽贷、停贷等情况。对华夏幸福脆弱的财务状况来说，类似极端情况显然无法承受。截至2020年中，华夏幸福还有2824亿元的银行授信额度未用；

第二，与华夏幸福的债权机构协调，对部分到期或即将到期而无法偿还的债务进行展期，避免出现集中兑付。从2020年三季度财报来看，华夏幸福到期债务占有息负债的一半左右，在房企中占比较高。

截至2020年12月12日，华夏幸福担保总额为1598亿元，其中对非并表参股公司担保额不到5亿元。华夏幸福人士也表示，与同行相比，华夏幸福并没有太多表外负债，看不见的风险相对小。

资产几何

截至2020年3季度末，华夏幸福在全国各地有52个产业新城项目，其中河北省内项目18个，尤其是固安、大厂、香河等环京区域项目，支撑起华夏幸福收入的半壁江山。

2016年，华夏幸福销售额首次跨入千亿房企阵营，位列中国房企百强榜第8位。2017年5月，环京地区出台以县级为单位的调控政策，华夏幸福首当其冲。

2018年，在河北的牵线下，华夏幸福引入平安作为战略股东，华润置地出身的吴向东和俞建介入华夏幸福管理，一起主导了华夏幸福组织架构和人事考核等方面的变革，并成立了与平安深入协同的南方总部。

为了化解重仓京津冀的风险，华夏幸福一方面有意识地加大非京津冀区域的投资力度，环南京、环杭州、环郑州和环武汉等区域贡献占比开始上升，同时减少对部分低效项目的投入力度。

另一方面，以吴向东为首的南方总部，重点在一二线城市核心区域发展集商办住为一体的综合体项目，目前在武汉、南京、哈尔滨、桂林等地落地项目，同时在珠三角广泛介入城市更新项目。

上述华夏幸福人士透露，南方总部及吴向东团队的加入，使得华夏幸福在产业新城的发展内涵更加多元，与地方政府谈判的筹码和话语权更大。

产业新城本身回款周期长、回款慢，在房地产市场上行过程中，通过房地产销售回款可以弥补产业新城回款慢的缺陷；一旦楼市转冷，这一短板造成的影响也会加剧。

与其他房企相比，华夏幸福的合同资产规模较大，截至2020年9月底，以1343亿元位居房地产行业第二位；二是应收账款规模大，同期华夏幸福以547亿元位居房地产行业第三名。万科等典型房企的这两个指标规模均在几十亿元级别。

据华夏幸福人士透露，产业新城园区回款较慢，通常情况下，从结算到回款需要一到两年时间。“结算完，还需要地方两会批准确认，两会每年召开一次，错过了就得第二年，而且批准纳入当年预算了，还得政府有钱才行。”

华夏幸福的合同负债中大部分即为已经完工未结算的产业服务收入，而应收状况则多数为已结算未付款收入，华夏幸福的应收账款的欠款人中几乎清一色为地方政府。

2020年中报显示，华夏幸福应收账款前五欠款人中分别为固安新兴示范区财政局、沙城经开区管委会、溧水经开区管委会、嘉善商服区管委会和大厂县财政局，欠款总额近280亿元。

华夏幸福也在利用部分应收账款做抵押进行融资，2020年，华夏幸福利用多地产业新城综合咨询服务费共计12亿元应收款为抵押，向廊坊银行获得10亿元融资。本次被传违约的中融信托借款，其中一笔抵押物为大厂财政局的应收账款。

截至2020年三季度末，华夏幸福持有待开发的土地面积588万平方米，一级土地开发面积1112万平方米，计容建筑面积1168万平方米，涉及总投资超过5000亿元。其中有317万平方米的计容面积为商办综合体项目。

此外，由于产业新城涉及成片开发，除了已经获取的土地，华夏幸福旗下还有众多权益内的土地及基础设施相关资产，这些资产，成为华夏幸福的重要砝码。

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