武汉二手房贷款利率新政策规定？

多地银行暂停新房、二手房房贷业务，此举透露出了哪些信息？

高房价已经给中国带来很多的负面影响，为了不让房价迅速的增长，为了维护金融市场的稳定，多地银行已经暂停新房二手房房贷业务，甚至有很多银行不断的调高房贷利率，这也就意味着买一套房子需要多支付更多的利息，对于购房者也是一个不小的打击。南京，郑州，重庆，武汉，杭州，合肥等城市出现了银行房贷业务收紧的情况。

政府之所以收紧房贷业务，也表明了政府调控房价的决心。目前房价迅速增加，也给市民带来了很多困扰，如果任由这种趋势继续发展下去的话，将会影响国内经济的发展，现在居民的储蓄大量的涌入房地产市场里面，而实体经济却在不断的萎缩，政府要让更多的资金从房地产市场流入到实体经济，我相信在政策不断推行之后，让更多的市民受益。

这也透露了未来的房价可能不会再像之前迅速增长。在前几年中国的房价一直不断的增加，也让很多市民感到无奈，而随着调控政策不断的实施，国内的房价不但不会增加，反而会不断的下降，毕竟中国房子存在泡沫是众人皆知的问题，一旦没有人接盘之后，房价再也不会成为稀缺资源，也不会成为市民投资的首选。

这也透露了，在未来房子可能越来越难买。毕竟大多数人买房子都是通过杠杆，首先付一部分首付，其他的钱都是从银行贷款，如果银行缩紧贷款额度，也就意味着能贷款的人群越来越少，而大多数人都基本不可能全额买房，所以能买得起房的人越来越少，这样反而会导致房价走低，因为开发商必须要尽快的回笼资金，那么就要打折卖房，所以市民一定不要盲目投资。

武汉二手房贷款最新政策规定

2020年年底的时候央行和银保监会颁布房地产贷款集中制度，对银行的房贷占比画出“红线”指标，实行“三条红线的政策”。

（“三条红线”的政策，即：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的“现金短债比”小于1。已经于2021年1月1日开始实施。）

并且根据老梁对最近一些银行的咨询了解到，在银行贷款当中，房地产贷和个人住房贷占比例的上线份额分别为：40%/32.5%，中型银行为27.5%/20%，小型银行为22.5%/17.5%，县域农信合作社为17.5%/12.5%，村镇银行12.5%/7.5%。

房贷手续流程

1.借款人贷款前填写住房抵押申请书，并提交银行下列证明材料：借示人所在单位出具的借款人固定经济收入证明;借款担保人的营业执照和法人证明等资信证明文件;借款人具有法律效力的身份证明;符合法律规定的有关住房所有权证件或本人有权支配住房的证明;抵押房产的估价报告书、鉴定书和保险单据;购建住房的合同、协议或其他证明文件;贷款银行要求提供的其他文件或材料。

2.银行对借款人的贷款申请、购房合同、协议及有关材料进行审查。

3.借款人将抵押房产的产权证书及保险单或有价证券交银行收押。

4.借贷双方担保人签订住房抵押贷款合同并进行公证。

5.贷款合同签订并经公证后，银行对借贷人的存款和贷款通过转帐方式划入购房合同或协议指定的售房单位或建房单位。

6.贷款申请人按月还款。

还款方式

简介

贷款期限在一年以上的房屋贷款还款方式一般有等额本金还款和等额本息还款两种。

等额本金

是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息。

每月还款金额= （贷款本金/ 还款月数）+（本金 — 已归还本金累计额）×每月利率

特点：由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，贷款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。

等额本息

在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)。

每月还款金额 = [贷款本金×月利率×（1+月利率）^还款月数]÷[（1+月利率）^还款月数－1]

特点：相对于等额本金还款法的劣势在于支出利息较多，还款初期利息占每月供款的大部分，随本金逐渐返还供款中本金比重增加。但该方法每月的还款额固定，可以有计划地控制家庭收入的支出，也便于每个家庭根据自己的收入情况，确定还贷能力。

二手房停贷了吗？400万亿资产可能受冲击

最近有传言说很多地方的二手房都停贷了，如果你要在这个城市买二手房，必须全款才行。

如果情况真是这样，对楼市的冲击会是巨大的，毕竟中国房地产市场化已经二十多年，二手存量房产的数量远远多过新房数量，要考察真实的市场，二手房比新房更有考察意义。

二手房真的停贷了吗？

经过仔细的查询，有关二手房停贷的说法主要是一些局部的消息，这些信息主要来自于中介、群聊、互联网，并没有哪个城市或银行通过官方文件明说要给二手房停贷。但各个城市的二手房贷款的确变难了、审批更加严格、利率较以前也有明显的上升，甚至有部分银行不做二手房业务，还有银行对于楼龄较高二手房大幅提高了首付门槛甚至停贷。

武汉部分银行对二手房停贷的传闻

合肥部分银行二手房停贷的信息上了微博热搜

郑州银行对 15 年以上二手房或 60 平米以内二手房停贷

贝壳统计的 72 城房贷利率指数及签约放款周期

可见尽管市场利率没有上升 但银行对房贷进行了定向加息

与此同时 房贷的放款速度也越来越慢

可见 " 二手房停贷 " 这事情，表面上并没有统一的说法，但在实际操作层面则正在稳步推进。有些事可以做、但不好明说。

二手房贷款在部分城市受阻，根本原因是房贷资源总量越来越少了。我们在往期主题中多次提到在 2020 年的最后一天央行、银保监会发布的超重磅文件：《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，它的影响力非常大，而且绝大多数人低估了这个通知的威力。根据通知要求，未来将根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设定房地产贷款集中度管理要求。

通知对五档银行的房地产贷款比例给出了明确的上限

在文件发布的时候，已经有很多银行达到甚至超过了这个上限比例，意味着这些银行在 2021 年都将再难获得新的房贷额度；而其他有空间的银行也因为上限被锁死，可批准的房贷总量比过去大幅减少，在这种情况下，银行倾向于将房贷批给新房，留给二手房买家的额度就少了。所以之前网上传出所谓的 " 二手房停贷 " 并不是银行一句话、一条线说停就停的，而是房贷资源有限的情况下不可避免的现象。

这个做法很可能将楼市彻底分化为两个市场：一手房市场和二手房市场的运行逻辑相差越来越大。

具体来说，热点城市的新房项目由于限价带来的价格倒挂，价格明显低于周边的二手次新房报价，买家就有一种买到即赚到的感觉，纷纷报名打新，而是否买中就全看运气；另一方面，二手房受制于限购、限售、限贷以及正在铺开的二手房指导价，成交量越来越低，有价无市变得常态化。

如果再深入分析，这个措施对新房买家的心理预期也是有影响的，因为无论你买到的新房有多好，从买入的那一刻起，这套房就从新房变成了市场上的存量二手房。而周边无法成交的二手房报价虚高，给打新者带来的买到就赚到的预期或许也只是一种错觉。

信贷的重要性

无论是新房还是二手房，信贷都非常重要，它是房价上涨最重要的动力，没有之一。

我们回顾一下 2015 年后这一波楼市超级周期的逻辑，它始于 2014-2015 年的连续降准降息（累计 6 次降息 6 次降准）和针对楼市的定向宽松（如降低首付、房贷利率打折、放松 " 认房认贷 "），信贷环境的宽松加速了链条式的加杠杆，常见的加杠杆链条如下：

（1）年轻人从老家带着两三代人的积蓄或卖房所得的房款来到大城市，通过贷款买入老破小；

（2）原住民见房价势头很猛，顺便改善居住，用卖给新人老破小后的房款作首付，贷款买了改善型住房；

（3）改善房业主卖出改善房作为首付，通过贷款买入豪宅；

（4）豪宅业主卖出房产后，用于企业经营 / 其他大类资产投资 / 移民出海。除炒房外，这个加杠杆链条基本涵盖了 90% 的房产交易，不信就问问卖给你房的二手业主，不是置换就是移民；也可以了解一下买你房子的年轻人，房款不是卖房所得就是 " 六个钱包 "。

另一个链条则是炒房客这一条线：将已有房产二押，拿出现金增持房产。或者通过消费贷和经营贷炒。

可见无论是刚需、置换还是炒房，链条中的每一个参与者都需要加杠杆，而且加杠杆的本金大都不是真金白银，而是从原本的房产市值当中释放（卖房或抵押）或者几代人积蓄这种一次性红利中透支出来的；同时，在当时那种宽松的环境下，这些参与者加杠杆的资质也大都是伪造（假流水、假工作证明），在 2015-2018 年时，如果你到一线城市找一个中介求助，说自己收入不行怎么办贷款，他可以分分钟帮你搞定材料，因为中介和假材料黑产联络紧密，他们甚至可以给你开到完全真实的银行流水和完税证明。

你真的相信短短一两年翻倍的房价是因为城市产业太好？新增人口太多？供需关系太紧张？

错的离谱。这些基本面只可能在长期支持一个城市的楼市，但不可能在短短一两年时间里让一个城市的房价翻一倍，因为这些基本面不是在最近一两年才有的，短期暴涨的原因只有一个，那就是杠杆。

2021 年中国家庭债务总量超过 10 万亿美元 是 2010 年的 7 倍

（数据来源：ceicdata.com）

中国居民杠杆率 （2014 年 1 季度 - 2021 年 1 季度）

房价大涨的背后是居民疯狂加杠杆

但最近两个季度出现见顶迹象

实际情况可能是：很多人还想加杠杆 但银行不贷了

信贷政策的宽松，让整个加杠杆链条顺畅运转，而信贷受制的话，就像链条生锈，无法前行。在过去假材料泛滥，房贷宽松的背景下，信贷的释放是不考虑真实收入水平的，而全社会收入水平恰好是和房租硬挂钩的，这解释了租金回报率为什么会这么低，也解释了为什么房价涨幅远超平均收入。在风险不断积累后，2020 年底央行和银保监推出强力限制房地产贷款的举措是及时和必要的。

了解过信贷对房价的重要性，就不难推测下一步市场的方向，如果前文提到的央行通知继续贯彻、继续封堵经营贷违规流入楼市，那么我们一定会看到一些曾经没发生过的事，全民对房价的信仰也可能会逐渐打破。

2021 年 5 月是一个值得注意的节点，部分热点城市 5 月成交量开始降低。如果现有的措施保持不变，这个成交量未来将只有更低、没有最低。

深圳 5 月二手房成交量只有 3027 套

上海 4 月和 5 月二手房成交量相比之前降了一个台阶

广州二手房成交量在 5 月出现下降

资产属性还剩多少？

我们在六月初就给过一个判断，那就是未来房贷会不断收紧，而且很可能针对二手房。现在看来这个方向是确定下来了。

6 月初公众号曾分享过的内容

尽管现阶段二手房贷款只是大幅收紧，说二手房彻底停贷还是有些危言耸听，但对于流通性本来就很糟糕的无数二手房来说，现在面临的情况和停贷也差不多了。需要明白的一点是，停贷不只是影响买房者，更影响房产持有者，如果一套房子的潜在买家连房贷都申请不下来，那这套房子基本上就卖不出去了。

" 房住不炒 " 不是一句空话，最终目的可能是打掉它的资产预期、强化它的居住属性。如今房产是中国人身价的绝对大头，在部分热点城市，房产占据家庭资产的比例超过 80%，算上房子都是有钱人、去掉房子都是苦哈哈，这是无数中产面临的尴尬定位。而现在二手房市场被冻结，相当于这部分资产的灵活性大打折扣，无法tx ，仔细品一品，这的确是做到房住不炒了。

有关中国存量住宅的规模，比较普遍的预测是总市值超过了 400 万亿人民币，这使得中国住宅成为全世界市值最高的一项资产。但在市场被冻结、存量房有价无市的背景下，这样的市值并没有什么意义。

新一线城市二手房贷收紧：没有停贷 但需要漫长等待

不仅仅是北上广深一线城市，武汉、杭州、重庆、合肥等多座新一线城市也出现了房贷审核趋紧、贷款速度放缓的迹象，尤其反映在二手房上。

“受到规模管控的影响，我们目前二手房没有额度，如果想要申请的话，还不清楚需要多久可以审批下来，估计至少三四个月吧。”6月24日，武汉一位国有大行某支行房贷经理对21世纪经济报道记者说。不过他也指出，如果是新房情况则大不相同，大约一个多月就能批贷，具体情况视开发商而定。

一位总部在浙江的城商行人士对记者表示：“不能说二手房市场停贷，就是额度少放款慢，不仅杭州，整个浙江都是这样。”

重庆一位大行某支行人士对记者表示，目前总额度非常紧张，贷款在慢慢释放，之前手头6月初申请的单子到了月底也没有任何审批消息，“二手房放款要等3个月起步，新房稍微快一些”。

“没有停，但最近会很慢。”合肥一位大行某支行人士对记者关于二手房贷的询问称。

各地严控房贷集中度

控房贷总量是今年银行业的主基调之一。

“由于去年年底房地产贷款集中度的文件出台，多数银行正在收紧房贷的口子，超红线的银行的房贷总盘子减小，即便不超红线的银行，监管也有常规的控制增量的窗口指导。”一位浙江银行业人士向21世纪经济报道记者表示。

在去年年末，央行、银保监会联合下发通知，明确对中资大型银行、中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行，共5档机构分类分档设置房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限。包括部分大行在内，个人住房贷款占比超标。

“集中度确实是一个大背景，至少目前因为贷款额度和贷款政策，会有类似的收紧内容，这是需要关注的地方，” 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“其实还是有机会改善的，贷款支持合理住房需求，这个方向没有变化。从实际过程看，贷款关键看银行的贷款自主性。如果后续压力小，尤其是既有的购房合同都办理了贷款，那么后续机会也还是有宽松的可能的。”

值得注意的是，眼下已经来到年中，而银行业半年报需披露贷款投向，即将面临房地产贷款集中度要求下达之后的第一次“大考”。这或许也是6月各地银行房贷额度紧缩的另一个原因。

为了防止楼市过热，从中央到地方今年调控政策频出。

2月，深圳出台二手房指导价制度。

3-4月，为了抑制违规资金流入房地产，各地银行业监管机构对新房、二手房房贷进行合规检查，并要求银行追回流入楼市的消费贷、经营贷资金。

而到了4月之后，多城房贷利率上涨。房贷利率上调从广州开始，逐渐扩散到重庆、成都、杭州、苏州、宁波等，至今全国已有至少60个城市上调了房贷利率，有的城市已经是“4连涨”、“5连涨”。6月2日，广州发文严禁小贷公司开展“赎楼、过桥”业务。

中国银保监会主席郭树清在6月10日出席了第十三届陆家嘴(13.810, 0.00, 0.00%)论坛并发表演讲，其明确谈到：“那些炒作外汇、黄金及其他商品期货的人很难有机会发家致富，正像押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价一样。”

一二手房房贷审核分化

从数位银行人士的口中不难发现，一二手房房贷市场出现了分化，新房依旧是“心头好”，放款依旧积极，但银行近期似乎并不青睐二手房。

新房和二手房贷款总体“池子”变小的情况下，如若新房房贷受影响不大，那么留给二手房的空间会缩小很多。

“这和新房、二手房的获客方式有关。新房通过开发商或中介统一办理，相当于银行的批发业务，有些银行的新房贷款还结合开发贷一起做，银行比较喜欢这类业务。相比之下，二手房零星获客，成本高，风险要求高，周期长”，上述浙江银行业人士称，从银行的角度更热衷新房业务。

严跃进对记者表示，从贷款的“亲疏”程度看，银行对于一手房支持力度会大一点，因为一般都和开发商有比较持续的合作。而二手房方面很多时候借助于中介进行，如果关系不紧密，也会影响贷款。另外从风险角度看，二手房若是房龄太老，或者房子有很多历史遗留问题等，那么贷款也往往比较困难。所以调控针对二手房也比较符合操作惯例。

根据贝壳研究院数据，6月72个重点城市中46个城市房贷放款周期延长，广州较上月延长14天至98天，目前佛山、东莞中山、惠州等粤港澳大湾区城市放款周期均在100天以上，二手房交易周期较长。

贝壳研究院报告指出，二季度房贷环境收紧力度加大，二手房市场保持高位回调。二季度以来多数城市房贷利率持续走高，银行出现二手房贷业务排队、放款周期延长的现象，特别是合肥、南京等城市部分银行5月起因贷款额度受限而缓慢办理二手房抵押贷款业务等。受此影响，二手房市场活跃度降低，重点城市成交量保持高位回调，房价涨幅收窄。

最新二手房贷款政策是怎样的

若您所在城市有招行，可通过招行网点尝试申请贷款，请您在8:30-18:00致电95555，申请人工咨询进入人工服务，提供贷款用途及城市详细了解所需资料。贷款申请是否通过，请以经办行个贷部门的综合审核结果为准。

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