银行贷款业务模式及案例分析？

邮政银行营销案例

中国邮政储蓄银行于2007年3月20日正式挂牌成立，是在改革邮政储蓄管理体制的基础上组建的商业银行。下面我给大家分享邮政银行营销案例，欢迎参阅。

邮政银行营销案例1

邮政储蓄银行的网络资源经整合后才能形成核心竞争力

(一)网点优势并不能实现差异化

中国邮政储蓄银行网点多,这是最大的特点,也是其他商业银行无可比拟的优势。截至2009年6月底,邮政银行有网点3.7万个,4.5万个汇兑网点和2万个国际汇款营业网点,近60%的网点和70%的汇兑网点分布在农村地区。中国邮政储蓄银行网点多,这是最大的特点,也是其他商业银行无可比拟的优势。

经济较发达的广东省7市(指的是佛山、东莞、江门、肇庆、惠州、韶关、汕头)商业银行在农村地区共投放POS机35448个,而邮政储蓄银行只有32个,仅占0.09%。从广东省的情况看,网点的优势并没有带来业绩上的提高,而广东省邮政储蓄银行一直在各省业绩中处于较好的位置。

(二)现有的营销能力和营销思维难以针对高端客户集中化经营

中国邮政储蓄银行一直是农村金融的主力军,这确是其行业地位的体现,但城市高端客户市场和机构客户市场也应该是邮政储蓄银行进行争夺的资源。邮政储蓄银行由于历史原因,对于高端客户和机构客户缺乏相关的营销经验。人才队伍需要大量补充。否则对于高端金融市场的集中化经营将难以突破,只能无奈地将筹码押注在农村金融市场和传统的储蓄业务。

(三)网络资源未经整合无法降低成本

邮政储蓄银行的网点多,但是对于农村边远地区的网点,业务量通常很小,再加上受国家政策法律限制,农村边远地区的网点难以撤销,经济较发达的村镇通常有农村信用社和中国农业银行的网点。邮政储蓄银行的网点如果不进行有效整合,肯定难以实现规模经济,成本领先无从谈起。

二、实现营销突围是邮政储蓄银行整合网络资源的关键

张伟靖(2008)提出邮政储蓄银行是第五大银行还是第五大问题的观点,对于邮政储蓄银行的持续经营提出质疑。在温室里成长的邮政储蓄能否在银行竞争中站稳,关键在邮政储蓄银行的营销能力。邮政储蓄银行需要进行一场营销的革命,邮政储蓄银行在城市网点面临四大行和股份制商业银行、城市商业银行的竞争,而农村网点面临农村信用社和农业银行的竞争。邮政储蓄银行的网络资源优势并没有带来垄断地位。李高建(2008)认为,邮政储蓄银行存在邮政和银行混业经营的问题,但经过邮政与银行的分离,邮政储蓄银行网点仍兼有银行和邮政业务并没有多大的障碍和风险,邮政储蓄银行的营销突围应该在三个方面与资源的整合相结合:

(一)营销应该注重目标化

营销尽可能地制定目标,网点的目标、部门的目标、个人的目标,将目标作为工作的常态,规范经营目标。建立层层下达的目标体系,完全摒弃过去的体制,将目标的种类多元化,网上银行、手机银行、短信通、基金销售、保险代销、存款等零售业务实现多层目标。对于邮政储蓄银行的贷款业务实现目标上的优质客户销售目标。

(二)营销应该注重责任化

目标的考核和职位晋升、绩效工资等结合起来。并将目标的实现作为一种责任来考核,迫使主管领导重视业绩,调动一切资源和发挥员工的积极性实现目标。

(三)营销应该注重战略化

将动态的营销战略引入,不断结合市场进行调整。根据不同地区的经济特点和竞争局面进行战略规划。不是一套营销思想从上到下,而是动态的战略思维。

三、邮政储蓄银行实现营销突围的策略

(一)营销人才策略:人才四维空间设计

马斯洛的需求层次说给银行管理的人才激励机制提供了理论基础,现代前沿人力资

源理论认为营销人才存在层次分级,国际金融环境和中国的金融业混业经营趋势会使商业银行的人才培养挖掘会走向四维空间模式,因为这样的培养模式最具有竞争力,能够内外兼顾。

邮储银行本着“以多渠道营销为原则，树立综合营销理念，着力打造综合销售、交叉销售的营销队伍，最大化的发挥客户经理的营销效果，全力为邮储银行业务发展和转型做好支撑服务”的总体发展思路全力推进营销体系建设。一是建设客户经理、产品经理和客户数据分析经理三支专业营销队伍，同时明确营销队伍人员间的职能和分工，共同发挥营销团队力量。二是积极开发有特色的营销项目，倡导一揽子营销解决方案，带动个人、公司、信贷三大业务的联动发展。三是加强产品经理和客户经理培训，强化客户经理的上岗培训、营销服务技能培训和客户管理技巧培训，在理论讲解的基础上辅以案例介绍和学员演练，将提高实战营销技能作为培训第一要务。四是深刻认识到金雁奖营销评选活动对推动邮储银行营销工作的重要作用，从本单位实际出发，以金雁奖评选为契机，不断夯实营销基础，加快营销体系建设。

邮政银行营销案例2

营销体系建设是我行近年提出一项重要战略选择，这是邮政储蓄适应市场变化要求，提高增长方式的重要举措，笔者认为，邮政储蓄要继续在如下七个方面加快建设步伐，提高市场应对能力，为邮政储蓄业务的又好有快发展提供支撑。

措施一，加快邮政储蓄客户经理建设步伐。要严把用人关，选拔思想素质高、大专以上学历、有突出营销业绩的人员充实到客户经理队伍。邮政储蓄网点要建立以客户经理为中心的营销团队，加大专业营销力量，逐步实现储汇业务发展方式的转型。城市地区要按照对存款余额达到1亿元以上的网点，要配备2-3名专职客户经理;存款余额5000万元以上的网点，要配备1-2名专职客户经理。农村地区要依托三农服务站，实现邮政储蓄营销体系的业务转型。

措施二，科学确定邮政储蓄客户经理职级与薪酬。合理客户经理激励机制设计有利于调动营销积极性的工资薪酬结构，按营销业绩超额提成或奖励，体现对营销岗位的激励。要完善客户经理的考核指标体系，综合考核营销业绩、客户维护、大客户管理、服务质量等指标。对业绩突出的客户经理，应优先安排出国培训、国内学习、旅游休假等鼓励措施;对连续三年营销业绩突出的劳务工，应按一定人员比例择优转为聘用工。

措施三，加大要邮政储蓄营销运转的财务支撑力度。要按邮政金融业务收入的一定比例确定专业营销费用，主要用于市场调研、产品研发、宣传促销、客户维护和营销人员的补贴奖励。设立营销管理委员会等，作为市场营销的决策和协调机构，对市场调研、产品开发、宣传推广、费用预算等做出决策和协调;各级邮政储汇专业管理部门负责建立营销组织，负责市场调研、营销策划、集团大客户开发与维护等营销工作。县邮政局要指定专人负责营销工作。

措施四，加大邮政储蓄营销体系信息化支撑力度。要利用邮政金融客户管理系统的分析功能、评分评级功能，对客户进行分级管理，开展客户关系维护和新产品营销，开展积分、奖励等营销活动。进一步开发邮政金融客户管理系统，增加客户管理、营销培训、低柜交易、客户经理绩效考核等功能。

措施五，加大邮政储蓄营销从业人员培训力度。提高营销人员的综合素质和能力，要针对不同层次的营销人员，采取远程教育和集中教育相结合的方式，实行分级分层培训。邮政储蓄营销培训要实现理论与实践培训，要从增强邮政金融市场竞争能力的高度，将营销人员培训当作一项常规性工作来抓，在组织内营造良好的学习氛围。

措施六，建立大客户服务体系，加大邮政储蓄营销体系服务力度。要制定邮政储蓄VIP客户服务管理办法，明确优先、优惠、优质服务内容，根据客户贡献度，对集团大客户、高端个人客户和一般客户进行分类，分别提供不同的优惠和分层的服务标准。要在网点单独设立大客户柜台或大客户室，提供资费优惠及特殊服务。要对高级别的客户配备客户经理，提供专业化、差异化、个性化的金融产品和服务，努力提高邮政储蓄的大客户服务水平。

措施七，加强邮政储蓄外部营销管理力度，防范业务风险。加强对邮政储汇外部营销的管理，严格限定外部营销的业务的范围，禁止外部营销人员办理存、取款业务，严格禁止外部营销人员接触任何章戳、接触客户的现金和重要凭证等。要建立外部营销管理制度，包括走访制度、查询投诉制度、公示制度和考核制度，切实防范和消除外部营销业务的风险隐患。要加强外部营销人员管理，定期排查外部营销人员个人行为和家庭经济状况。

邮政银行营销案例3

从《中国邮政——“百年老店”的现代化之路》的案例中，我们可以清楚地看到中国邮政在近几十年里的风风雨雨，其“一分开，二改革，四完善”的改革发展之路也使中国邮政对市场经济有了更深的认识和感悟，实现了转亏为盈的良性发展，然而在我们为此欢呼的同时，也应该清楚地认识到伴随着改革机遇的还有更大地挑战，下面就是我们对此的一个分析总结： 中国邮政所面临的外部环境：

1.政治环境：政府实行政企分开，减少了邮政普遍服务的补贴，并且对邮政储蓄银行实行“新老划断”等政策性改革。不可否认的是，政府的这些措施确实刺激了邮政部门向现代市场化企业转进，促使其不断寻找定位、明确业务重心、不断改革以适应市场经济环境的发展，从而逐步向现代企业制度靠拢。

2.经济环境：我国市场经济的蓬勃发展为邮政速递和邮政金融业带来了巨大的市场发展潜力。我国是发展工业化发展的中

期，当前，我国工业化、信息化、城镇化、市场化、国际化进程明显加快，已成为了世界第二大经济体，国内需求旺盛，自然而然带动了金融行业的快速发展，案例中，2013年底邮政银行的资产规模由2.13万亿元增长为5.58亿元，营业规模也增长了5倍，这无疑与我国的经济发展有着巨大的关联。另一方面，经济的发展也带动了速递物流业的发展，仅以网络物流为例，其一天的速递量就可达上千万件，由此邮政速递企业的发展市场不可谓不广啊。

3.法律环境:“普遍服务”的法律义务制约着中国邮政的良性发展，但同时《邮政法》的修订体现了与现代经济环境相协调。首先，“普遍服务”是我国宪法的具体体现，也是我国政府对公民的承诺义务，《万国邮政公约》中把“以均一低廉的资费向所有地区的所有用户提供经常优质的永久性邮政服务”定位人的基本权利，然而处于低廉的资费远远覆盖不了运输成本和人力成本，总是处于亏损状态。其次，众所周知任何一部法律但是为了调整一定社会关系的，是为一定的政治和经济关系服务的，随着我国市场经济的逐步确立和发展，1986年制定《邮政法》时的社会经济环境发生了很大变化，2009年新修订的《邮政法》则明显适应了当前经济形势。

4.技术环境：第三次科技革命的到来也冲击着中国邮政业。随着科学技术的进步，包括互联网在内的新的电子通信手段的应用普及、新产品和新业务的不断开发等在很大程度上代替了邮政传统业务，人们不再通过写信来表达相思，因为电话、视频、QQ等完全可以把“信件”这个单调缓慢的东西轻松淘汰。

5. 行业竞争环境：中国开放的市场经济条件下，面临国内外企业的竞争压力巨增。第一点，对于邮政的速递物流业务而言，随着民营和国外速递公司进入中国速递领域，中国邮政速递正面临着越来越多的竞争对手，一类是FedEx、UPS、DHL等有着遍布全球的运递网络、雄厚资金与技术管理的国际快递公司;另一类则是申通、中通、顺丰、韵达等活力极强、成本相对较低的民营速递企业。所以邮政业务的市场竞争力以大幅下降。第二点，对于邮政银行来说，压力同样存在，虽然不会受到国外银行的威胁，但是中国工商银行，中国农业银行和中国建设银行等等对其的竞争压力也是不可忽视的存在。

6.社会文化环境：人们思想观念、文化教育水平、消费习俗的变化和消费选择的多样化，对邮政传统行业造成威胁。俗话说“三十年河东，三十年河西”，三十年前前写信是一种社会时尚，邮政业在人们生活中占有不可或缺的地位，正如案例中的那位老邮政爷爷所说，“邮政的日子过的很舒服。”可是三十年后的今天，人们进入了一个快节奏化的生活方式和多样化的消费需求，如“快”递的出现。因此邮政的传统业务正在被人们所淘汰中。

7.交通环境：近年来，我国的交通系统网络逐渐完善，形成了集公路、航空、铁路、航运于一体的交通网，仅仅就高速公路来说，我国2012年的高速公路总里程已超越美国成为世界第一，交通基础设施建设升级也极大地推动了产业进步，物流等的速度加快了几倍，但是与此同时行业的竞争压力也是成几何倍数而增长。

中国大部分银行的信贷模式是怎样的？

今年是发展中小企业的业务。我给你转载了一篇工行董事长的讲话：姜建清：服务中小企业是商业银行的战略选择 2005年12月10—11日，2005中国企业领袖年会暨《中国企业家》杂志20周年庆典在北京中国大饭店举行，主题为“中国企业的冠礼——解读全球商业圈的中国年轮”。新浪财经独家图文及视频直播本次会议。以下为中国工商银行股份有限公司董事长姜建清演讲： 姜建清：女士们、先生们，很高兴有机会参加这次2005年中国企业领袖年会，与各位嘉宾共同探讨全球化时代中国企业的发展。今天我想就如何发展中小企业的问题谈几个观 点，供大家讨论。我讲的第一部分是发展中小企业对促进中国经济转型具有重要意义地当前，中国正处在经济体制和经济模式实现重大转变的转型期，以往国家主要靠投资拉动经济增长和出口增长的模式这种结构，必将发生深刻的变化。因此，在国家转型的过程中，中小企业的发展和消费的活跃具有十分重要的战略意义。有数据表明中小企业占我国企业总量的99%，创造了一半以上的国内生产总值，70%以上的就业岗位，60%的出口额和40%多的税收，发展中小企业对于推动经济增长，缓解就业的压力，保持社会的稳定具有十分重要的现实意义。对于这种重要性和必要性，从宏观到微观的层面已形成广泛的认识，积极培育和鼓励中小企业发展，已经成为我们下一个五年计划甚至在更长的时间内，经济结构调整和宏观调控政策的着力点。 第二部分，发展中小企业的金融服务，是中国商业银行的战略选择。发达的中小企业金融是获得中小企业大发展的前提，然而知易行难，中国中小企业融资的问题历来是世界型的难题，原因就在于中小企业的规模小、资金少、抗风险能力较差，稳定性较差，有一些中小企业管理薄弱，报表不实，甚至信用缺失。根据中国商业银行的数字中小企业信贷的风险在信贷掌控不到的时候，甚至超过了整体信贷风险大约10个百分点左右，所以我们在批评一些银行对中小企业融资畏缩不前的时候，也应该看到中小企业信贷风险的现实存在。我们应该花更多的精力去做转变理念，创新制度，配套政策，完善法律信用环境的工作。我从中国工商银行近年来的经营实践中体会到，只要管理和风险控制到位，中小企业的信贷风险是可控的，回报是良好的。所以我认为重要的是不仅要看到中小企业信贷的风险，而且更要看到小企业可以做出大市场，中小企业必将会成为我国新兴和主要的信贷市场之一，成为自主创新的主体。努力发展中小企业的金融是我国商业银行经营结构转型的必然选择。 第一，从中国信贷市场的变化看，中小企业的信贷市场将会成为新兴市场。目前，贷款的替代正在迅速地进行着，如商业银行的流动资金贷款正在被票据、短期融资券所替代；中长期项目和个人按揭贷款，正在被各种资产的支持证券所替代，传统面对大企业、大项目的信贷市场已经趋于饱和，余额新增的难度很大。相比之下中小企业信贷市场的需求正方兴未艾。 第二，开展中小企业服务，对商业银行增长盈利模式转变具有重要的影响。由于中小企业融资规模小，风险大，发展中小企业金融业务固然需要付出较高的成本，但是另外一方面银行在中小企业金融服务价格方面具有较大的主动权和溢价的空间，利率通常可以上浮。当业务发展到一定的规模，并能够管理好，收益将是稳定可观。同时中小企业是社会经济活动的主体，必然带来巨大的物流、资金流，其中隐含着除信贷之外更大的金融业务地如果银行具有较强的金融创新能力，还可以从中获得大量的中间业务收入，在传统银行业务空间已经收载的条件下，大力发展中小企业金融业务是商业银行加快转型和业务创新的战略选择。 下面讲一下作为中国最大的银行如何做小企业金融业务的。工商银行把发展中小企业金融业务作为转变经营模式和增长方式，提升创新能力和竞争力，保持稳健发展的一项重大战略来抓。93年我们专门成立了中小企业业务管理机构，制定了一系列服务方针措施。2003年后，我们通过调研发现，中小企业的范围过于宽泛，是其中融资最难的，最需要融资支持的是广大中小企业。为使扶持的对象具体化、特定化，我们在全国金融系统率先提出以小企业作为独立的管理对象，小企业的信贷业务从此在试点基础上不断地推广，已开始成为全行贷款重要的增长模式。我们很高兴地看到，今年1到11月份，工商银行已向2.6万户小企业累计发放贷款1620亿元，如果剔除票据类的贷款后，我们流动资金和项目贷款发放906亿元，比年初增加了406亿元，占了全行各项贷款的22%，贷款不良率始终保持在2.1%之内的较低水平，贷款的流动性也较好。 我们具体的做法是： 一是明确以小企业作为独立的管理对象，确立了业务发展的五项原则，一是调整结构提高质量的原则；二是效益优先、平等对待各种所有制小企业的原则；三是区域指导，突出重点的原则；四是提高效率完善服务的原则；五是加强管理防范风险的原则。 二不断推进小企业金融管理服务模式的创新，适应小企业多样性、差异化的特点，制定了特殊的信贷管理模式，包括专门的凭借授信管理办法和授信政策。开发了小企业信贷的计算机系统，推出了小企业贷款整贷零，贷款归行和结算先进流为主的监测的措施。开办了流动资金贷款和社会的多资贷款，贸易融资和外挥业务，购并贷款等等，提供了包括结算、理财、现金管理、银行和海关税务部门的快速，网上银行代发工资，商务信用卡以及债务管理投资银行，信息资讯、财务顾问等一站式营销服务，积极向小企业客户推介的金融品种有上百种，使工商银行真正成为了中小企业的金融支架。 第四部分控制风险和专业化的服务是推进中小企业金融服务的着重点，要做大、做好中小企业的金融服务，彻底转变思想观念是前提，必须重新认识到中小企业在经济、金融市场中的作用，和它与商业银行发展的关系。从战略高度，针对中小企业经营和融资的特点，在政策、制度、管理、产品等方面进行全方位的创新，提供有别于大企业专门适应中小企业的金融服务。风险的掌控能力，是银行能否做好、做大中小企业经营业务的关键。良好的信贷组合是防范风险的重要方式，对于分散商业银行信贷风险具有重要意义。商业银行在发展中小企业金融业务的同时，也要反思过去风险管理薄弱的教训，把发展和加强风险管理协调起来，在积极运作这一领域的同时，锻造和提升风险的控制力，要深刻认识不同区域、行业、产业小企业的复杂性和多样性，准确地把握中小企业金融业务的风险特征发展的约束条件，区别不同区域的信用环境和分支机构经营管理水平的不同，实行有差别的发展策略，由点到面，因地制宜，梯队推进。 服务创新、产品创新是推进中小企业金融服务的有效措施，因此必须培养一支专业化的中小企业客户经理，建立一套专业、系统的人员培训体系，还要完善激励和约束机制，加强市场分析，以求能较好的把握中小企业的金融需求特点，及时创新，快速的响应市场。中小企业促进法已经颁布实施两年，目前国家对中小企业的支持和帮助也在落实，这些外部环境为商业银行大力发展中小企业金融业务提供了有利的条件。 我们也希望中小企业要不断地完善自身，努力的创新，避免在当前一些出现产能过剩的一些产业、行业、产品这些领域的过度投资，我相信随着经济的发展和社会信用环境的逐步改善，通过全社会的共同努力，中小企业辉煌发展之年将会来临，谢谢大家！

商业银行贷款案例分析

1 ：固定资产没有。负债过高，资不抵债 ，担保人没有足够的偿还能力。不会给他贷款

2：王某虽没有房子，但收入较为稳定，虽然负债颇高，但是担保人有足够的能力偿还 ，可以贷款

关于商业银行贷款定价的案例及分析？求高手解答

商业银行贷款业务中最常见的是房产抵押贷款业务，这类贷款存在较大的风险，因此，也是初学者最好写的论文。

浅谈房产抵押贷款风险防范

由于信用贷款、保证贷款风险相对较大,机器设备抵押贷款抵押物又难以处置变现,而房产抵押贷款具有抵押物易处置变现、升值潜力大、处置方式灵活等优势，因此房产抵押贷款历来被认为是一种安全系数较高的抵押贷款模式，受到各家银行的追捧。然而，随着楼市的不景气和美国次贷危机引发的全球金融危机却给我们敲响了警钟，隐藏在其背后的风险也逐步暴露出来，尤其是当前我们农村信用社房产抵押贷款比重大，加之房产抵押贷款涉及环节多、专业性强，在实际操作过程中，如果不注意风险点，就很有可能产生贷款风险，因此很有必要进行分析防范，确保贷款安全。

一、 当前信用社房产抵押贷款存在的风险点

（一）外部风险

1、评估风险。随着经济的发展，当前可充当抵押物的资产越来越多，并且行业跨度大，因此，对于抵押物的评估，各家银行纷纷借助于评估机构。但在利益的驱使下，有的评估机构不惜出具虚假评估报告。借款人申请贷款时，评估费用由借款人支付，评估机构可能故意抬高房产的评估价格，让借款能够申请更多的贷款；当银行拍卖用来抵押的房产时，评估机构又会故意降低房产的评估价格。

2、租赁权对抗风险。一是抵押物难以处置。按照“买卖不破租赁”的原则，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期还贷，由于租赁仍然有效，信用社也很难处理抵押房产。二是租金收入难以获得。借款人与银行签订借款合同前，如果与抵押房产承租人签订时间较长的租赁协议，并且要求承租人一次性付清租赁费；或者借款人以明显低于市场价格的租金将房屋出租给关系人，信用社即使获得了产权也将很难获得租金收入用于还贷。

3、登记风险。一是虚假登记，抵押贷款至有权部门进行登记是保证贷款合同生效和优先受偿的必要条件，但当前却存在重复登记，以及登记部门的个别人员出具虚假登记证明的问题，造成贷款出现纠纷时，信用社无法对抗第三人，权益得不到保护。二是 “一物多押”的风险。我国《担保法》规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”借款人将房产抵押给多个银行后，一旦破产倒闭，抵押房产将很难处置变现。

4、优先受偿风险。我国《担保法》规定抵押贷款按规定至有权部门进行抵押登记后，可以优先受偿。但这也存在例外情况，一是建设工程价款优先权。最高人民法院“法释〔2002〕16号 ，明确指出依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二是税收优先权。《税收征收管理办法》第45条第1款规定：“税务机关征税款，税收优先于无担保债权，法律另有规定的除外。”该规定表明，只要纳税人欠缴税款的行为发生在纳税人以其财产设定担保之前，即纳税人欠缴税款在先，以其财产设定担保在后，税收就优先于担保物权这种私权力。

5、抵押物价值风险。由于市场经济的发展，商品价格波动频繁，特别是近年来房产价格急剧上升，而目前楼市又不景气，因此房产价值较难以把握，存在较大的市场风险。当前美国的次贷危机就是一个很好的例证。

6、变现风险。一是变现成本大。抵押物的处置大抵要经过起诉、评估、拍卖等几个环节，每一个环节的费用都要信用社先行垫付，加之本金、利息，往往存在资不抵债的问题。二是变现能力难度大，尤其是以乡镇房产为抵押物的，由于受乡情、亲情等观念的限制，当抵押物拍卖时，常出现想买却不敢买的局面。三是执行难。由于一些贷款人诚信观念和法律意识淡薄，当其经营出现风险时，则开始偷偷低价变卖抵押房产，而一些人由于贪图便宜，便私下签订买卖协议后便实际占有，这种情况虽然不受法律保护，但信用社起诉申请执行时却效果不大，往往发生赢了官司输了钱的情况。

此外，最高人民法院在2004年底出台的《关于人民法院在执行民事查封、扣押、冻结财产的规定》中规定：对被执行人及其家属生活必需的居住房只能查封，不能拍卖、变卖和抵债。在现实中贷款户的抵押房屋一般是生活用房，即使有多余的房屋也同生活用房难以分割。因此，很多信用社在贷款时没有考虑到这一点，最后往往造成抵押物无法处置。而当前社会上不法造假分子利用假房产证骗取贷款的案件也时有发生，某地信用社就发生借款人伪造房产证、他项权证骗取贷款100余万元的案件。

（二）内部风险。

1、风险意识差。由于长期以来形成的观念，总认为抵押贷款风险小，所以从贷款调查、审查，以至贷后跟踪检查等各个环节都放松警惕，把关不严，缺乏风险防范意识。

2、责任心不强。个别信贷员在办理抵押贷款时，只看下（连审查都谈不上）抵押物的所有权证，然后就由客户自行去相关部门办理登记事宜，等客户拿来他项权证时，就直接发放贷款。正因存在如此做法，才使虚假证件、虚假登记的情况层出不穷。

3、贷后管理松懈。由于缺乏风险防范和责任意识，一些信贷员贷后根本就没有进行跟踪检查，致使当抵押物被偷卖、转移时，还毫不知晓。也正因贷后管理松懈，因此当抵押物发生变质、价值降低等情况时，也未能及时采取相措施，最后致使贷款形成风险。

4、缺乏相关法律知识。当今的经济是法治的经济，如果对相关法律知识不了解，最后往往易造成抵押无效或无法实现优先受偿。

二、 相关防范对策

1、增强风险防范意识。改变认为抵押贷款无风险或风险小的错误认识，合理评估抵押贷款的风险程度，增强风险防范意识，从贷款“三查”各个环节严格把关，制定相应的规章制度，严格操作规程，努力把抵押贷款风险降低到最低程度。

2、加强专业知识培训。加强对信贷人员、经办人员的专业知识、相关法律、法规的培训，提高信贷人员的专业素养和操作水平。对一些典型案例要加强分析，引以为戒，同时，加强对信贷人员有关房地产知识等方面的培训，提高其市场评估、判断等综合能力。

3、重视借款人第一还款来源 。发放房产抵押贷款时，不仅要考虑借款人抵押物价值的充足性和变现能力，而且更重要的是重视第一还款来源，要对借款人进行财务分析、现金流量分析和非财务分析，对借款人经常开展贷后检查，动态反映贷款形态，从根本上提高房产抵押贷款的质量，有效防范房产抵押贷款风险。

4、贷前深入调查。对于已出租的房产，一般不办理抵押，若办理则要承租人承诺放弃优先购买权，并调查清楚租赁的支付方式，签订协议将房产归信用社所有时租金由信用社收取。 对共有财产，信用社应详细掌握财产共有情况，要求所有财产共有人共同签字。对于在建工程抵押贷款，应要求借款人把基本存款账户设在本社，往来款项要通过本社办理，随时监督借款人资金使用情况。同时应详细调查清楚借款人的实际房产数量，查看有无弄虚作假、欺骗隐瞒的现象，仅有一套居住房屋的应叫其提供当信用社处置抵押物时和住房担保。

5、加强相关部门间的沟通联系。积极加强同房管处、土地局等登记部门的联系，防范虚假证件和虚假登记。有条件的银行可以同以上登记部门直接联网，条件不足的可以指定专人办理登记，专人取件，交叉进行，防范制假骗取贷款或是内部作案。

6、强化贷后管理。加强贷后管理，建立定期或不定期贷后跟踪检查制度，认真关注客户的经营情况、资金流向情况，以及抵押物情况，一旦发现问题，及时采取相应措施，努力化解贷款风险或是将风险降到最低程度。

中国银行的存贷款业务有哪些

您可登录中国银行官方网站，登陆后点击个人金融-存款与账户或个人贷款查询了解。如需进一步了解，请您详询中国银行官方服务热线95566（大陆地区）；+86(区号)95566（海外及港澳台地区）。

以上内容供您参考，业务规定请以实际为准。

如有疑问，欢迎咨询中国银行在线客服。

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对于银行贷款业务模式及案例和银行贷款业务模式及案例分析的总结分享本篇到此就结束了，不知你从中学到你需要的知识点没 ？如果还想了解更多这方面的内容，记得收藏关注本站后续更新。