抵押贷款评估？

专家鉴定后评估价格真实吗？

这个问题你可以搜一下，所谓的评估价格多少完全是利益在作怪，一幅珍品被评成假的，几十万卖了，结果没多久在拍卖会上拍了几个亿，一个假的东西被评成真的，抵押贷款贷了不少钱，结果出事了，一鉴定抵押品是假的，这样的事多了，所以所谓的专家只是为钱服务的，准不准无法考量。

古董抵押贷款

申请贷款建议通过正规渠道：例如农行，网捷贷定义是指农业银行现金方式向符合特定条件的农业银行个人客户发放的，由客户自助申请、快速到账、自动审批、自助用信的小额消费贷款。申请条件（一）基本条件 1.年满18周岁且不超过60周岁，具有中华人民共和国国籍、具有完全民事行为能力。 2.持有合法有效身份证件。 3.我行电子银行客户，且持有我行颁发的安全认证工具。（目前只支持二代K宝客户） 4.信用状况良好， 5.不存在未到期的“网捷贷”贷款额度，不存在未结清的“网捷贷”贷款余额。 6.收入稳定，具有按期偿还信用的能力。 7.贷款用途合理、明确

申请网捷贷贷款额度为3000元—30万元；贷款额度有效期为30天，借款人需在额度有效期内使用贷款，贷款额度不可循环申请、审批、放款几分钟以内就可以完成。

银行房子抵押贷款需要满足什么条件

银行房屋抵押贷款需要条件如下：

1、抵押物房屋应该已经取得房屋所有权证,抵押物房屋必须产权清晰,

2、借款人具有完全处置的权利,能做抵押登记;

3、抵押人必须将抵押物房屋价值全额用于贷款抵押;

4、房屋可以合法上市交易,容易变现,并且不存在以下情形：

5、危旧房屋、非法建筑或已经列入拆迁范围;产权有争议;

6、已经设置抵押;已经出租给他人并且房屋产权人未依规定通知承租人，损害承租人利益;

7、被查封或依法被以其他形式限制转让等。

8、工作稳定

在有抵押物作担保的情况下，银行会降低贷款门槛，但仍会要求借款人在现单位连续工作满半年，也就是说必须要有稳定的工作。

扩展资料：

房屋抵押贷款流程：

1、借款人贷前填写居民住房抵押申请书，并提交银行下列证明材料：借示人所在单位出具的借款人固定经济收入证明；借款担保人的营业执照和法人证明等资信证明文件；借款人具有法律效力的身份证明。

符合法律规定的有关住房所有权证件或本人有权支配住房的证明；抵押房产的估价报告书、鉴定书和保险单据；购建住房的合同、协议或其他证明文件；贷款银行要求提供的其他文件或材料。

2、银行对借款人的贷款申请、购房合同、协议及有关材料进行审查。

3、借款人将抵押房产的产权证书及保险单或有价证券交银行收押。

4、借贷双方担保人签订住房抵押贷款合同并进行公证。

5、贷款合同签订并经公证后，银行对借贷人的存款和贷款通过转帐方式划入购房合同或协议指定的售房单位或建房单位。

6、贷款结清，贷款结清包括正常结清和提前结清两种。

参考资料来源：百度百科-房屋抵押贷款

浅议房地产抵押贷款评估？

一、评估的前期工作

抵押贷款评估的前提是银行已意向同意放贷，进入抵押程序。而有些委托方直接找评估公司评估，然后再与向银行申请贷款，当银行不同意贷款时，就出现不来取报告或出现备案退单的情况。因此，有必要在接受委托时，提醒委托方，能否实现贷款与评估公司无关，或在业务约定书中明确。

抵押贷款评估，委托方往往对评估结果有要求，有的委托方坦言，我付评估费就是要****万结果的评估报告，这时就是考验评估师的执业道德和风险意识。应该婉言回绝委托方不合理的要求，与委托方进行充分的沟通，对评估相关事项达成共识，以免评估工作完成后扯皮、甚至收不到评估费。

按《资产评估操作规范》、《房地产估价规范》没有预估这种做法。当委托方要求预估时，建议签定委托书，收取评估费。因为，预估的结果要与正式出报告时的结果相近，这实际上完成了大量的评估工作；其二、有的委托方找几个评估机构，谁预估值高就找谁评。有的评估机构或评估师为了接到业务，未履行一定的评估程序就主观地给委托方一个满意的预估值，当正式做报告时就出了问题。

二、评估的价值类型是市场价值

抵押贷款中的抵押物是处于准交易状态，当抵押期满而无法还贷时，银行有权依法处置抵押物。因此，抵押物评估结果应该是市场价值。《房地产抵押估价指导意见》（建设部、人行、银监会建住房（2006）8号）第四条规定：房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值。但进入抵押的价值要扣除处置抵押物时所要发生的卖方税费，即平常称之为抵押价值。同时要考虑处置风险，做变现能力分析。有人说，贷款时要打折，要把抵押物价值评高；有人提出，要防范信贷风险，要把抵押物价值评低，这都是错误的，有悖于评估公平、公正的原则。

三、商品房评估

1、商品房抵押都采用市场比较法。但在实际应用中存在二个问题，一是实例不充足，难以选到三个可比实例；二是案例的交易价格与市场行情脱节，普遍低于实际成交价。在这种情况下，要求估价报告一定要取协会交易网上的案例会影响估价结果的正确性，我们也无法要求交易案例做到既全面又准确。因此，只要是实际成交的案例，不管它是从什么渠道取得的都可以用，但要在估价报告中阐明。而对于案例交易价，在与有确凿依据的市场交易行情有明显的差异时，应予剔除，应当选取符合市场行情的交易实例。

2、要规范比较案例的选取。比较案例决定着估价结果的准确性。笔者提出以下几个问题与同行交流：

（1）比较案例应在同一供求圈内。通常做法选取同一地段等级案例，而实际上，同一地段等级价格差别大不足为奇，而作为比较案例互相之间价格应尽量接近，科学、合理的做法应该是选择同一地段等级、同一供求圈内的交易案例。

（2）交易案例不能集中在同一个住宅区。不论小区的建设规模有多大，许多价格影响因素是雷同的，其实际上只起到一个案例的作用，只有在估价对象和交易案例都在同一个小区时才可以。

（3）比较案例交易日期要尽量接近估价时点，特别是在房地产市场价格变动较大时。两年来，福州市住宅市场出现过高过快增长的房价，甚至有个别月份的涨幅名列全国前茅，评估不评论市场经济，但要与估价时点的市场行情吻合。选用一年甚至一年以上的交易案例是对估价时点的亵渎。

（4）比较案例交易情况在案例库中并没有体现，在实践中我们曾发现，怎么东把头比中间楼口还便宜；二层比四层还贵等不合常理的现象。交易情况五花八门，有现房、期房之别；有一次性付款、分期付款、按揭之别；有关系背景交易；有特殊交易方式下交易等等，这些估价人员无法知晓，又不允许对交易案例的价格进行改动，因此，应剔除偏离正常市场价格的交易案例。

（5）比较案例的价值品位：市房地产估价协会今年五月份出台了户型指数，给出了户型的价格差异，所以，比较案例住宅户型要相同；商品房价值中分担着一大块土地的价值，因此，比较案例住宅小区的建筑密度及配套设施建设要尽量接近；建筑物层次（多层、小高层、高层）要对应；写字楼的楼宇档次（智能化程度）要一致等等。

（6）二次装修不应列入比较案例中去比较。一是装修品位、装修档次差异显著；二是比较对象的装修无法进行现场勘察；三是装修价值不能与建筑物价值合并，不是同类项。二次装修有普通装修、中档装修、高级装修之别，装修品位、式样因人而异；在处置抵押物时，二次装修的价值也难以完全转嫁给买方。因此，抵押评估时，二次装修应单独评估。比较案例在个别因素中的装修指的是楼宇的一次装修。

（7）建筑物成新的比较不合适。目前的做法是把比较案例所在的楼盘成新与评估标的做比较，而且仅从建造时间上考虑。建筑物的新旧程度建设部有评估鉴定标准，是评估标的自身的新旧程度，没有这样的概念，这一单元房与那一单元房比是八成新。抵押物的房地产，是评估其作为二手房的市场价值，因此，其成新应单独评估。

四、自建房评估

不论是单位还是个人自建房，抵押评估主要采用成本法。只有在其有明显而稳定的出租收益时，才能用收益法评估。

五、在建工程评估

1、采用假设开发法，即预估估价对象开发完成后所拥有的合理的市场价值并将其折为评估基准日的现值，扣除成本、税费、正常利润后评定评估对象所具有的价值。

2、采用成本法，即评估估价对象已完工（形象进度）部分的重置完全成本。

比较以上两种方法，假设开发法需占有详尽的工程造价资料，其估价选取的许多参数依赖于估价师的主观判断，工作量大且准确性差。而成本法评估，有人认为评估的是成本，而末体现其市场价值。实际上，只要在重置成本中合理地计算了投入的资金成本、开发投资利润，两种方法评估结果差异不会太大，具有可比性。

在建工程抵押估价报告要披露工程是否存在拖欠工程款的情况。《房地产抵押估价指导意见》第十七条规定：在建工程发包人与承包人应当出具在估价时点是否存在拖欠建筑工程价款的书面说明；存在拖欠建筑工程价款的，应当以书面形式提供拖欠的数额。因此，在接受委托时就要委托方提供这方面的资料，并要对其真实性、可靠性负法律责任。

六、房改房、集资房、拆迁安置房评估

这娄房估价方法基本上与商品房相同，但是在缺少同楼房的可比实例时，而用商品房交易案例，要注意选择在个别因素和区域因素上品位相称的案例，否则20%修正幅度不足以修正，造成估价结果偏高。

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