个人住房贷款的主要形式？

个人住房按揭贷款存在的风险

导语：个人住房贷款有哪些风险?通过我的介绍，相信大家对个人住房贷款风险都有了了解，希望对大家有帮助。我提醒大家，在申请个人住房贷款时千万要慎重。更多个人住房贷款内容，尽在经验网的法律栏目。

个人住房贷款风险有：

(一)个人住房贷款风险的内因则是贸易银行贷款的操纵风险，主要有职员道德风险、贷款审查风险和贷后治理的风险。

1、职员道德风险

主要是指银行贷款经办职员由于个人原因或者某种利益关系，明知借款人提供的是虚假材料而不指出，导致借款人相关资料不真实，误导贷款审批人。更有甚者，有个别经办职员知法犯法，内外勾结，故意伪造相关材料，骗取银行信贷资金。

2、贷款审查风险

贷款审查是个人住房贷款业务的重要环节。在贷款审查过程中，经办职员风险意识不强，警惕性不高，对借款人的真实身份、收进情况、家庭状况等相关情况了解不祥，对相关材料的真实性、正当性审查不严，流于形式，对有瑕疵的材料没有认真调查核实。有的银行为了扩大市场份额，采取竞相降低贷款人的首付款比例，或者放松贷款人的审批条件，一味简化手续，埋下了风险隐患。

3、贷后治理的风险

大部分贸易银行对个人住房贷款的贷后治理参照公司类贷款的贷后治理模式，要求对每笔贷款定期检查、报告。而个人住房贷款具有客户分散、数目众多等特点。随着个人住房贷款业务的扩大和飞速发展，一个基层行往往有成百上千个客户，客户数目远远大于公司类贷款客户的数目，假如沿用公司类贷款的贷后治理办法，根本无法及时了解贷款客户经济及家庭变化的情况。当可能出现风险时，银行就不能及时采取防范措施避免风险的发生。

(二)个人住房贷款业务风险的外因主要有“假按揭”风险、由于房屋发生瑕疵的风险和借款人的信用风险。

1、“假按揭”风险

“假按揭”是指房地产开发商采取欺诈的手段，利用虚构的房屋买卖关系获得银行的按揭贷款，从而达到套取银行信贷资金的目的。自2003年下半年以来,国家出台的一系列政策措施在一定程度上加剧了房地产企业的洗牌过程。很多中小开发商明显感觉到资金压力。在此情况下,很多开发商开始借"假按揭"之名套取银行信贷资金。

2、由于房屋发生瑕疵的风险

假如开发商开发的房屋出现较严重的瑕疵，比如1、房屋有严重的质量题目，无法正常居住;2、住房面积缩水，以次充好，抬高房价，造成购房者的损失，导致购房者抵触情绪大，而拖欠贷款;3、开发商没有履行承诺，未及时完成消防等配套工程，推迟进住;4、开发商尚欠缴地价、配套费，拖欠工程款，未办妥房产证，使部分业主拖欠贷款，放弃供楼，造成信贷风险;5、开发商为了售楼，过度地承诺。最常见的是开发商与业主签订返租协议，由于出租不理想或开发商拖欠返租款，使业主也拖欠银行贷款;6、物业治理不善，造成业主与开发商的纠纷，使业主拖欠贷款加大信贷风险。这些都会导致借款人发生群体性的违约不还款的情况。

3、借款人的信用风险

目前由于全社会缺乏完善的个人信息治理体系，使得贸易银行很难进行正确的风险判定。从信用风险的角度来看，一方面，个人住房贷款的顺利回收与借款人的家庭、工作、收进、健康等因素的变化息息相关，借款人经济状况严重恶化导致不能定期或无力偿还银行贷款，或者因借款人死亡、丧失行为能力，借款人的继续人放弃所购房屋，不愿还款，从而给银行利益带来损失的违约风险。另一方面，借款人还可能故意欺诈，通过伪造的个人信用资料骗取银行的贷款，从而产生道德风险。现在，有很多借款人根本不具备定期还款的能力，其通过伪造个人信用资料骗取银行的贷款购买房屋，再将该房屋出租，以租金收进还贷，一旦房屋无法出租，借款人也就无力继续还款，给银行带来风险。

【风险以及对策】：

一、政策和行业周期风险

从1998年房改开始，中国房地产市场高速发展，其中有过鼓励刺激、有过轮番调控，经历彻夜排队的抢购潮，也经历聚众打砸的退房潮。因此，这是一个典型的政策和行业周期性产业，住房按揭业务也要顺势而为，降低这方面的风险。

1、宏观调控政策合规风险

住房制度改革以来，房地产行业有效的拉动经济增长和解决居民住房问题，“土地财政”模式也使地方政府大力支持发展房地产业，自1998年以来未有实质压制性的调控政策，因此行业经历了近10年的高速发展。

2006年，开始采用税收措施进行调控，主要目的是压缩需求;2007年则主要采用信贷、住房结构政策来进行调控，主要目的是增加供给尤其是增加中低收入居民住房的供给，同时压缩不合理的需求。2006年以来，房产购买需求持续上升，销售款回笼和流动性宽松，房产开发商也有比较充足的资金，购买囤积了大量的土地分段开发。

2007年7月，国家实施了“限外令”和9月份规定执行的提高第二套住房首付比例抑制住了投资性需求。接着国家开始明确完善住房保障制度，部分购房着开始进入观望状态，销售量下降，新开楼盘资金回笼速度减慢。2007年底开始，面对各地房价暴涨的局面，在银监会等监管部门的指导下，商业银行的信贷政策趋紧，房产开发商获得银行资金的难度加大，开发贷款利率有所提高，社会资金价格也不断上涨。

证监会也暂停房企的IPO审批以及已上市房企的增发、发企业债等再融资行为。2009年受益于“四万亿”的经济刺激计划，宽松政策让房产市场迎来一波更迅猛的上涨。因此2011年前后，面对通胀压力，央行连续上调存款准备金率和基准利率，收缩银根，资金压力空前。面对多管齐下的调控政策，很多房产开发商面临内部资金流动性危机，被迫降低房价转让项目等“断腕求生”，也有部分激进的房产开发商选择“不阳光”甚至违规的方式获取资金渡过难过，这是宏观调控政策带来的合规风险。

2、行业周期性风险

房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、周期长、供应链复杂等特点，导致房地产项目的开发建设具有惯性。在伴随经济长期发展的过程中，人多地少，置业投资等房产需求旺盛，人口周期、国家垄断土地供给等因素，导致市场上房产长期供不应求，刺激房价持续走强。

出于对房地产市场形势的乐观预测，金融机构和房地产投资机构加大对房地产的投资，并带动其他行业投资机构进入房地产领域。随着房地产投资者特别是炒家进一步涌入，各类房地产物业，尤其住宅价格上涨，租金飙升，同时房地产空置率大幅下降，房地产市场交易量快速上升，土地市场和各级房产交易市场均十分活跃，拿地热情、物业开发与项目建设加速开展，进一步推动了房地产业的进一步扩张，交易数量增加，房地产价格也越涨越高，投机者及自用者均陷入“郁金香”式的疯狂。

在持续的繁荣和疯狂后，特别是三四线城市，房子多到一定数量，价格也涨到一定程度时，而住房真实需求的增长是比较稳定的，当供给数量增速大大超过真实需求增速时，根据西方经济学的“需求-供给”曲线，会发生市场无法承受价格，部分敏锐的投机客率先撤出市场，同时社会关于限制炒房的声音会加大，政府也开始关注并出台一系列的控制措施，击鼓传花的游戏无法继续，房价短期不会继续增长甚至可能下跌，房产交易量也会缩减，需求明显萎缩。而这时由于房地产行业开发周期长，基于乐观预期竞相拿地发展房地产业的企业由于开发惯性还会继续增加供给，进一步导致房价下跌的预期，观望情绪浓厚，交易更加低迷，这是周期性谷底。

随着经济发展，家庭裂变等刚性需求对存量房产的消耗，房地产市场又会迎来新的乐观预期，再经历疯狂，也会再进入寒冬，这是行业的自然规律。国内也大致经历了1998-2008年持续发展、2008-2009的行业低谷、2010-2013年的迅猛发展、2014-2015年的交易冷清、2015年又重回活跃等几个周期，因此银行分支机构在发展个人住房按揭贷款时，需充分预测这种周期性风险对当地的房产行业的影响，要有前瞻性的预测并做好“逆周期”的风险控制措施，例如在交易疯狂的阶段，强化申请人准入审查，提高首付比例等防控策略。

二、楼盘和开发商风险

从住房市场化改革开始，房地产行业获得高速发展，早期进入的房地产公司赚得盆满钵满。因此，在利益驱动下，不少其它行业的公司跨行介入房产地产行业以期分得一杯羹，往往由于经验欠缺、各方面情况预估不足引发项目开发失败。因此银行需要重点关注楼盘项目和开发商资质风险。

01、楼盘准入

银行在楼盘项目审核阶段需要关注的准入风险，包括非现场资料审查和在建工程现场走访，了解拟合作楼盘所在区位、定位和环境等因素，是否出具结顶报告。工地现场走访时观察是否结顶或临近结顶，有无延期交付或者烂尾的可能，同时注意从其他渠道了解楼盘质量整体情况。在完成拟合作楼盘的方案审批后，还需要持续跟踪楼盘销售进度，客户评价等。

结合个人的按揭业务楼盘审查经验，无论是商品房现售或预售，在楼盘准入时需要重点审核的方面有：

一是开发商的《国有土地使用证》、《建设工程规划证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预售许可证》等五证是否齐全，五证不全或者存在瑕疵的房产不能取得相关房地产权证;

二是开发商自有资金是否充足，要求达到占30%以上，三四线城市中小开发商自有资金要求达到40%以上，建设单位、建设项目、建筑面积是否前后一致，是否因某些原因在楼盘建设过程中发生变更;

三是对于优质开发商的楼盘，允许发放能在六个月内结顶的个人住房按揭贷款(底层主体建筑已完成的情况，给予一周一层的建设进度)，其它中小开发商必须在主体结顶之后给予办理个人个人住房按揭贷款;

四是尽量选择楼盘地址位置佳，配套设置完善的大中型社区住宅。

02、开发商资质

房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期长、供应链复杂等特点，而该行业又是实实在在的暴利行业，发展中有关监管部门对行业的准入制度把握不严，因此房地产开发商是鱼龙混杂，存在一些不良开发商或根本不具备资质的开发商。另一方面，企业跨行介入房产开发难度大，经验明显不足，而某些地区的小型开发商由于在当地特殊的人脉资源，在特殊的时机下存在“非正常”手段获取项目开发资格，如此容易引发林林种种的问题，楼盘项目审查更要积极关注开发商资质和背后的股东实力。

基于当前市场环境，在实践操作中，尽可能选择优质开发商，包括全国性的著名开发商或其占股50%以上的开发企业，资质为一级或具有国有企业、上市公司等背景的开发商，资质为二级的或分支行所在区域的龙头、知名房地产企业开发商等等。

该风险要素的'防范关键是开发商资金链和工程质量问题，在经济繁荣期，融资便利且能通过房价的上涨来消化资金不足的问题，一旦资金链断裂，以土地及在建工程抵押的开发贷款也会暴露风险，开发商的阶段性担保已毫无意义，而预售的个人个人住房按揭贷款保障也会因购房人的集体对抗而降低。因此，建议审慎介入开发商股东为跨界经营的民营企业和个人。

三、按揭客户信用风险

信贷过程中，银行作为资金的经营者而非资产的受让者，不论何种担保方式，借款人终究是我们关注的第一还款来源。因此，住房按揭业务过程中，杜绝虚假按揭、预判个人住房按揭贷款申请人的还款能力亦是必不可少的风险防范举措。

1、还款能力

在个人住房按揭贷款日常审查中，基本可以将客户分为两大类别：受薪人士和自营业主。针对两种不同的群体，信用风险防范侧重点迥异。

一是受薪人士，其中对于政府机关、事业单位、国有企业等优质受薪人士，一定程度上可以放宽对负债率的要求，做到收入证明和家庭关系等基本资料的核实，工作单位的属性决定其违约的成本较高，个人住房按揭贷款的风险相对较低。而另一部分普通企业的受薪人士，需要重点关注其职业的稳定性和历史工作履历，同时由于普通企业的收入证明一般把控不严，可以要求提供代发工资银行流水明细单(注意假流水风险，参阅作者关于银行流水审查的文章)，另外可以关注社保记录单和购房动机等来防范风险，特别是具有与其收入情况和家庭情况匹配的自住型或改善性购房需求，这类贷款的违约率往往较低。

二是自营业主，这类客户的收入来源与其经营情况息息相关，且容易在经营情况良好和心理预期良好的时候购买金额较高的住房或者排屋别墅等，在经济下行周期或者经营企业出现问题时容易按揭还款“断供”，不确定较受薪人士要高。因此，对于此类客户，理应参考小微贷款客户信贷审查标准，分析其基本信息、资产负债率、家庭关系、资产历史积累、企业经营能力及可持续性等，结合购房的时机、房屋位置和价值等情况，交叉验证，综合评估其违约风险。

2、虚假按揭

由于住房按揭业务客户的准入门槛较低，一般银行的基本准入要求为65周岁以下的具有完全民事行为能力，承担完全民事责任能力的自然人，能提供合法、有效的身份证明即可。因此部分开发商为应对资金链危机，通过给予一定报酬的招集内部职工或者社会人员向银行申请个人住房按揭贷款，不仅可以获得较低的贷款利率还可以快速回笼资金。同时，部分性质较为恶劣的房产商，以利益诱惑房管部门人员和银行工作人员，利用虚构的房号进行信贷诈骗，涉案人员广、金额大，需要重点防范。

另一方面，部分购房者因为限购政策或者违法犯罪逃废债等无法申请个人住房按揭贷款，选择通过第三人的方式办理。这种情况特别是后者，需要严格审查申请人的代办动机和资信条件，如果有充分理由证明为违法犯罪逃废债的实际购房人借名办理购房及按揭申请的行为，及时杜绝此类行为。

实践操作中，遇到各式各样的虚假按揭，根据按揭房屋的真实性及申请人的购房及签字是否真实意思表示，主要有四类典型代表：提供虚假资料的真人真房类、虚构房号的假人假房类、签字不真实或非真实购房的假人真房类和利用某些制度漏洞一房多卖欺骗购房者的真人假房类，需要调查审批人员的“火眼金睛”及时甄别。

四、银行内部操作风险

银行内部引发的房屋按揭风险主要有以下四个方面：

1、考核激励设计缺陷

随着住房按揭业务竞争的加剧，部分银行分支机构考核压力大、急于求成，在未做好业务规划的同时，以人海战术介入楼盘按揭业务抢单，散单化明显。由于开发不集中，深度介入的楼盘少，不利于整体风险管控。

激励措施未充分体现风险递延，部分基层网点的奖励以完成笔数来给予一次性发放，导致部分客户经理短期内冲量效应显著，业务发展和风险控制失衡。

此类情况需要银行管理机构统筹规划，充分发挥公私联动的优势，结合房地产开发贷业务等做好楼盘深度开发。对于新发放个人住房按揭贷款业务的费用配置，综合考虑当期专项激励与基础营销和客户后期维护奖励的平衡，完善考核激励制度。

2、贷前调查不尽职

调查不尽职主要表现在缺少对自雇人士家庭资产负债情况及偿债能力的持续性评估，主观上认为房屋按揭风险低，审核收入证明、银行对账单名下和自雇人士的当前经营收入即可，基本不会收集申请人的固定资产等证明其历史收入积累的佐证资料，企业名下负债、具体经营情况和申请人家庭社会负债调查更是甚少提及。对受薪人士的工作单位、银行对账流水和收入准确性及真实性核查走过场，特别是普通企业的收入证明，因为其可获得性强，常有房产销售人员为购房人代办收入证明甚至虚假银行流水，这些方面往往未引起银行客户经理足够的重视。

3、贷款操作不合规

贷款过程中操作常见风险有：一线业务人员帮助申请人包装申请资料，贷款审查人员未发现明显伪造资料，信贷要素录入错误，签订的合同存在瑕疵，未严格落实核保面签手续，发生签字人冒名顶替等。这需要银行严格执行内部操作规定，风险审查从严把关实质性风险，各个岗位人员谨慎细心，经办不马虎，复核不形式，对审批意见落实、信贷合同不符合放款条件的严格控制，不先放后补。

4、贷后检查不到位(抵押物和数据清洗模型)

个人住房按揭贷款期限长，经办人员基本是一锤子买卖的思维，且贷款存续期间，银行人员流动大，更会忽视按揭贷款的贷后回访工作。目前银行对于个人住房按揭贷款的管理常体现为监测按揭贷款抵押物的二抵及法院冻结等限制信息、按揭贷款人每月还款情况等，而对于按揭贷款人的家庭变化及自雇人士的经营企业变化掌控明显不足。

按揭楼盘项目和按揭贷款资金流向缺乏监控。一手房按揭过程中，作为非主办行的经办机构很难监控售房款的资金使用情况，且部分银行的分支行未有效开展一手房按揭的项目贷后维护，缺乏专人监测楼盘的销售进展、交房及入住情况、周边配套设施、房价变化情况等等，甚至对出现较多业主维权、抗议的楼盘也未能及时预警、排查。这种只要不出现按揭还款逾期，基本就是事不关己的态度不可取。

做好贷后风险管理对于长期性的贷款是十分重要的，无论是一手房按揭还是二手房按揭，银行均应该有效地建立抵押品是否发生二抵及被限制的动态跟踪机制，同时构建有效的风险数据清洗模型，定期做好存量按揭客户的预警分析，做到早发现、早预防、早处理。

建行固定利率个人住房贷款有哪些特点？

;     固定利率个人住房贷款就是个人与银行在签订贷款合同时，即约定好在一定借款期限内不论市场利率如何变动，借款人都以约定利率支付利息的个人住房贷款。建行的固定利率住房贷款作为特色贷款业务，有着其特定的优势与特点。那么具体有哪些呢？我们一起来看下！

1、贷款利率组合灵活

      在整个贷款期限内，借款人可以选择单一档次固定利率，也可以分段选择不同档次固定利率组合，还可以选择固定利率和浮动利率组合。现行产品为客户提供三个固定期限档次：3年期、5年期和10年期。

      贷款期限在10年以上的客户，可以根据自身的需要在贷款前5年或前10年采用固定利率，此后贷款转为浮动利率，享受到固定利率规避利率上升风险的好处。

2、贷款利息负担轻

      为减轻借款人的贷款负担，建设银行确定的固定利率水平较低。执行利率由建设银行在同期人民银行公布的基准利率水平基础上确定，并且执行利率实行下限管理。

3、利率风险小

      固定利率个人住房贷款产品可以帮助借款人有效规避利率风险，锁定借款成本，精确计算自己财务支出，免受利率变动冲击。

      在这里为大家介绍了建行固定利率个人住房贷款的三大特点，大家看完后相信有所了解了

个人类住房贷款的分类与区别？

个人住房贷款主要有委托贷款、自营贷款和组合贷款三种。

1、资金来源不同。

个人住房委托贷款以住房公积金存款为资金来源，也称公积金贷款。

个人住房自营贷款以银行信贷资金为来源向购房者个人发放的贷款。

个人住房组合贷款指以住房公积金存款和信贷资金为来源向同一借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，是个人住房委托贷款和自营贷款的组合。

2、贷款利率不同。

委托贷款年利率：期限5年以下（含）：4.45%，期限5年以上：4.90%。

自营贷款年利率：期限3——5年（含）：6.80%，期限5年以上：7.05%。

组合贷款所贷款项中的商业性个人住房贷款部分按照个人住房贷款利率执行。公积金贷款部分按照个人住房公积金贷款利率执行。

扩展资料：

住房贷款除了基本的贷款额度和利息外，对用户资质要求严格。例如征信在8个月前有一笔贷款逾期了半个月，如果申请其他贷款，还有一定的通过率，但房贷就很容易被拒。

因为房贷的借款时间太长了，银行需要承担的风险特别大，所以为了确保自己的资金能够按时收回，所以会进行严格审核。

最好在办理房贷之前查询下综合数据，可以用第三方平台，例如微信中的年年数据、喵喵数据等等，确认下自己有没有多头借贷、身份证风险名单、负债率高等问题。这些都会直接导致房贷申请被拒，但在征信中并不体现，属于资质检测结果类型。

个人住房按揭贷款不良风险上升呈现三大特点

当前，我国商业银行面临着资金流动性泛滥以及盈利压力困境，于是各商业银行纷纷调整信贷结构，将个人住房贷款业务作为业务的发展重点和新的业务增长点。但是，商业银行个人贷款业务的发展因风险管理滞后面临着困境。同时，随着国家房地产宏观调控政策进一步释放，使得房地产市场逐渐回归理性。然而，伴随着市场的大幅波动，个人住房贷款业务风险加大。因此，要发展商业银行个人住房贷款业务的关键就是对个人住房贷款业务存在的风险进行分析和防范。

当前，我国商业银行面临着资金流动性泛滥以及盈利压力困境。为了摆脱困境，各商业银行纷纷调整信贷结构，将个人住房贷款业务作为业务的发展重点和新的业务增长点。但是，商业银行个人贷款业务的发展因风险管理滞后面临着两难的困境。一方面，从银行来讲，虽然银行充分意识到信贷政策应向个人住房贷款业务倾斜，但由于缺乏有效的风险识别技术和风险控制措施，影响了商业银行个人住房贷款业务的发展。另一方面，从社会来讲，居民通过个人住房贷款业务可以改善居住条件，提高生活水平，但由于部分购房者对房地产市场的炒作，以及不法机构和个人利用一些政策、法规的不成熟及银行操作中的违规进行投机，严重影响了商业银行个人住房贷款业务的正常发展。因此，探讨与揭示商业银行个人住房贷款业务中存在的各类风险，结合理论分析与实践，总结出一系列的风险防范措施显得尤为迫切。

个人住房贷款的特点及风险特征

根据中国人民银行5月公布的《个人住房贷款管理办法》的相关内容，商业银行个人住房贷款就是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。一般以中长期贷款为主，借款人在约定的期限内按月或按年归还贷款本息的一项资产业务。个人住房贷款具有三大特点：贷款对象特殊且用途专一，对象是具有完全民事行为能力的自然人，只能用于支付其所购住房的房款；贷款期限长，五年至三十年为主；偿还方式特殊，按月归还贷款本息。正是由于上述特点，个人住房贷款呈现出分散性、隐蔽性和滞后性等风险特征，给贷款实际管理工作造成了一定的困难，也阻碍了进一步发展该项业务。

个人住房贷款业务中的风险因素

（一）征信系统不发达与借款人还款能力导致的风险

商业银行对于借款申请人资信的调查通常可采用的手段很少。例如上海地区目前仅能通过上海资信有限公司的资信网以身份证索引其资信情况。而上海资信有限公司成立于，目前建立的个人资信记录仅856万条。这些记录大都是在沪各大商业银行有过借款记录或申办过贷记卡的人士的档案。公用事业费项目现在也仅包括电信费一个项目。没有贷款、贷记卡或电信买卡充值的客户一般都没有建立信用记录，对于这些客户，银行放款是相当盲目的，由此就会产生来自借款人道德的风险。

（二）开发商经营不善导致的风险

一些房地产开发企业由于经营管理失误，造成其已销售期房不能按时交业主使用，致使购房人与开发商发生争执或要求解除购房合约，而且往往很难在短时间内得到解决。一旦出现这种情况，使用个人住房贷款业务的客户往往会暂停偿还银行贷款，从而将客户与开发商之间的矛盾转嫁到银行身上。另外，开发商开发手续不完备，在尚未取得商品房预售许可证的情况下，销售房产，回笼资金，造成所签购房合同无效，从而波及借款合同的履行。

（三）非真实交易造成的风险

一些中小型开发商销售缓滞，资金周转出现困难时，就设法同十几户甚至几十户虚拟购房人签订售房合同，并据此向商业银行申请住房按揭贷款，以达到回笼资金的目的。一些二手房中介机构联手评估机构、借款人抬高房屋成交价格，达成降低首付的目的，从而增加了银行的贷款风险。中介机构协助借款人虚构买卖交易，套取银行按揭贷款，将资金挪作他用，以规避银行资金政策投向的限制，增加银行贷款资金的风险。

（四）商业银行自身管理薄弱导致的风险

1.决策风险。目前，各家银行都十分重视个人住房贷款业务，市场竞争渐呈白热化状态，无序现象突出。不少金融机构还没有完全树立科学发展观和正确的经营理念，在外部市场和内部考核的双重压力下，片面追求指标、抢占市场，放宽贷款条件，降低客户准入门槛。并且在决策的制定过程中，不对客户的资质进行细分，造成执行决策的人，对所有的借款人都使用同样的标准。银行的决策者在面对市场与风险的选择上，往往会选择市场，这必然加大了经营的风险。

2.内部操作环节的风险。随着个人住房按揭贷款业务量的急剧增加，为了加快办理的速度，银行会忽视贷款操作的严谨性，从而造成相关法律文本和手续的缺漏，如合同要素填写错误、漏填、随意修改，从而影响合同本身的法律效力，在法律认定时产生纠纷。对借款人的身份审核不严，造成贷款合同及相关法律文本由他人代签或伪造签名，形成无效合同。在抵押登记手续未完善前发放货款，使得贷款担保无法落到实处。

（五）法律法规的不健全给按揭业务带来的风险

1月起实施的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》出台，给逾期贷款的催收和执行带来了很大的法律风险。该规定对于债务人变卖、拍卖抵押物设置了限制条件，使得抵押物虽然被查封，却不能自由转让，造成银行抵押权实际被悬空了。即便是可以达到处置条件的房产，银行也普遍感到过程漫长，耗时耗力。且根据有关法律规定，银行处分抵押房地产所得金额，应在扣除补缴土地使用权出让金（针对划拨、集体土地而言）后依下列顺序分配：支付处分抵押房地产的费用；扣除抵押房地产应缴纳的税款；偿还抵押权的债权本息及支付违约金。而通常归还贷款本息前还应支付诉讼费、拍卖费及房产过户费。剩余的款项才能用于归还贷款，最后未必足以收回全部本息。

（六）商业银行外部经济环境变化产生的风险

1.房地产行业波动风险。由于个人住房贷款还款期限长，使得房地产业与总的经济趋势和宏观经济周期变化的关系非常密切。当房地产泡沫破裂，公众购房欲望受挫，房地产价值大幅贬值，对银行贷款资金回收在很大程度上构成了威胁。经济的萧条，使得原来一部分借款人失业，没有了还款来源，造成不良贷款。

2.利率变动风险。目前个人住房贷款采用浮动利率。从到，利率一直处于下降趋势，未能对借款人的还款造成影响。而2004末至今多次调高贷款利率，使借款人的每月还款金额加大，每月还款负担加重，某种程度上贷款违约率也会增加。

3.流动性风险。流动性风险具体表现为：个人住房贷款的资金来源主要是居民的储蓄存款，属于短期资金来源。而个人住房贷款的期限普遍较长，目前又缺乏及时融入现金的手段和渠道，使得商业银行始终面临资金流动性风险的问题。

商业银行个人住房贷款风险的防范对策

（一）尽快建立完善的个人信用体系

政府应将建立完善的信用体系作为当前一项重大工程来抓，联合金融机构、政法部门、工商部门、司法机关、人事单位、户籍、社会医疗机构、税收部门、公用事业单位、各物业公司等相关企事业单位，共同完善、健全信用体系，让信息使用者能对被查询人的资产、信用、健康等涉及还款能力和风险承受能力进行全面评估。逐步建立全社会范围内的完整的个人信用体系。

个人贷款特征有哪些

个人贷款就是贷款人（一般商业银行）向消费者个人或者居民家庭提供的，用于个人消费、生产经营等用途的本外币贷款，并规定贷款利息，并约定按期还本付息的，用于购买自用住房、消费或者小额投资经营的贷款。各家银行所提供的个人贷款不尽相同。

个人贷款的特征有：

1.利率水平高；

2.规模呈现周期性；

3.借款人缺乏利率弹性。

个人贷款的偿还方式有：

1、按所签的货款合同规定分月等额偿还贷款。客户应于贷款合同规定的每月还款日前主动在其购房储蓄帐户上存足其每月应还的贷款本息，由银行扣收每月应还款。

2、提前还款:客户应提前一个月向银行提出申请，能免去所提前时间的贷款利息，但利率仍按原贷款期限的同期利率执行。

偿还贷款的计算个人住房贷款的偿还，贷款期限在1年(含1年)以内的，实行到期一次性还本付息，利随本清;贷款期限在1年以上的，实行等额还款法，按月分期归还贷款本息。个人住房贷款，借款人在征得贷款人同意后，可提前还款。

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