置换贷款的风险？

经营贷置换房贷，“馅饼”还是陷阱？

天上不会掉“馅饼”的，经营贷置换房贷当然是陷阱，用经营贷置换房贷是明令禁止的违规行为，我们应高度警惕。将房贷转换为经营贷之后，我们作为购房者的实际资金成本会更高，且风险不小。

目前银行的房贷利率在4.3%左右，中介说经营贷利率低至3.2%左右，但实际是最低只有3.4%-3.8%的水平，若选择换一换，每年可为她省下上万元贷款利息这根本就不成立。可以说，经营贷转换房贷不是馅饼而是中介公司精心设计的陷阱。

经营贷的计算方式，是将年利息平均分摊到每个月，月供只含利息，所以月供压力很小。而等额本息，是将总利息和本金平均分摊到每个月，而本金是越还越少的，本金越来越少，利息总额也就越来少。你可以将经营贷的利息理解为一条直线，而房贷则是一条缓慢下降的曲线。看似低息的经营贷，实际上跟房贷比起来，如果利差在2个点之内，并没有明显优势。

将房贷转换为经营贷更大风险，更高成本。将房贷转换为经营贷为了满足条件，居民需要耗费大量成本。

一是大多数居民会请中介协助办理，中介费一般为贷款金额的1%到3%；

二是如果居民的房贷没有还清，则需要垫资，垫资利息一般日利率约为千分之一；

三是居民还要过户新公司或者办理一个新的执照，可能还要找一个经营场地，这又需要费用。

倘若用户在还本时资金不够，则又需要过桥垫资。根据以往的置换套路显示，中介会在办理过程中，以各种名义加收额外费用，比如担保费、公证费等，转贷者最后发现，转贷的成本比预想的高了很多，因此经营贷会给购房者更划算的“错觉”。

按照银行规定，经营贷只能用于企业经营，我们如果将资金流入股市、楼市属于违规，倘若被银行发现，则我们的个人信誉会受到影响，经营贷也会被银行提前终止。所以，大家千万别轻易相信贷款中介的营销，还是老老实实地还房贷。下面由我为大家具体讲解一下关于经营贷的具体情况：

1、两种贷款的特性

房贷是以你的房子作为抵押的贷款，利率相较正常的贷款低，年限长，可以到30年；

经营贷相当于是以你的生意所能带来的现金流作为低压的贷款，当前大环境下，贷款利率可能非常低，但是也不会比房贷低多少，但是，年限不会长，最长也就3/5年。

此外，大部分银行会要求经营贷客户1年或3年，最多5年续签一次。利率越低，续贷的间隔越短。每次续贷，银行还会按程序审查这家企业的贷款资质和经营情况。银行不会保证一定会成功续贷，更不会保证续贷时利率与原来一样。

2、如果你转了会有什么样的影响

最大的影响应该是我们的还款时间变短，导致月供变多，或者有些要求前期先还利息，到期还本；那么这个时候你想想你要把30年的现金流转化到3到5年，压力之大可想而知。如果到时候偿还不了，那么就将面临着违约；除此之外，经营贷转向房地产领域是国家重点打击的，保不齐啥时候查到了就要你提前全额偿还了。

去年全国多地银保监局都针对经营贷违规进入楼市开展专项行动，不少客户收到银行抽贷的通知，短期内凑不齐钱还贷款，只能找高息过桥资金应急，甚至不得不低价卖房筹款。

3、那么为什么还有人推荐这种方式呢

自然是有利益关系，贷款中介们太乐意做了，你拿贷款，他拿提成，但是风险全是你的，他们告知了你好处就是少还一些利息，但是没有人会告知你中间存在的风险。很多贷款人并不符合经营贷发放的标准，这时中介就会提供一条龙“包装”服务，这笔“服务费”肯定少不了。

4、另外，用经营贷置换房贷的风险还不只是上述这些，还有如下3个风险：

违规风险

银行不同的贷款是有不同的用途的，个体经营贷的贷款资金只能用于个体工商户的经营，而不能用作其他用途，更不可能用来购房。目前，监管部门督促商业银行加强对个体经营贷用途的贷后管理，发现违规使用个体经营贷款资金的，要限期收回贷款。目前，银行已经发现了一些个体户将个体经营贷款资金用在还房贷上，要求期限还款。

我看到过一个真实发生的报道，一个个体经营户在违规使用个体经营贷款资金用于还房贷之后，被银行检查发现了，但这个个体户却没有能力还清经营贷，这个麻烦就大了。一是不能限期还清贷款，征信就会出现逾期，宝贵的征信就留下了污点；二是银行将会拍卖抵押房产来偿还贷款，这样一来房子就不保了。

中途转贷风险

个体经营贷的期限一般以3年、5年居多，一些银行有10年期限的。这些经营贷款平常是还利息，到期一次性还本。银行的贷款政策都在变化，目前是在大力营销个体经营贷，但三五年之后还是不是这个政策，就不得而知了。

如果3年、5年之后转贷时，你借钱还清了经营贷款，但银行却不给转贷了，这时你怎么办？这借来的钱怎么还？如果是借用过桥贷款，这高额的利息不是一般人能承受的。收费标准是贷款额的1%-2%，会根据每个案例的实际难易程度有所区别，如果涉及第三方，可能还会单独收费，一般是0.5%。过桥资金每日利率一般是千分之一。

一次性还款风险

我们退一步说，假设3年、5年之后，银行对于个体经营贷的政策没有改变，还是现在这么宽松，还能转贷。但在经营贷款到期时，银行要求借款人先还清借款本金，你每次都有能力凑齐还款资金吗？就算有能力凑齐，每隔几年就要还款一次，是不是要花费很大的精力成本，甚至还有一些资金成本。你确定这么做，会划算吗？事实上，不少现实案例表明，用经营贷置换房贷的用户将面临重重政策和法律风险，绝大部分中介也不会把其中所有的风险告诉用户。

综上所述，如果仔细分析其中的贷款风险，就会发现银行赚取了利息，贷款中介赚取了大把的利润，而只有借款人面对着所有的风险，而且未来有可能一夜之间将自己拉入负债的深渊。由于存在诸多的风险和麻烦，我在这里告诫朋友们还是遵守银行贷款的相关规定，千万不要做用经营贷置换房贷这种吃力不讨好的麻烦事。

本来我们购房人买房之后，安安稳稳每月还房贷就可以了，但是经过这种经营贷转换之后，有可能省掉的利息没有赚到，反而将自己的生活搞得一团糟。不要轻易地去做房贷的冒险，尤其是现在所谓抵押贷款和经营贷的广告诱惑，一定要对比自己的实际情况和家庭现金流的情况，去做一个理智长远而又稳妥的决定。

置换贷款可以置换本行的贷款吗

不可以。

置换是把银行的不良贷款的抵押资产被另外一个企业通过贷款承担过去。

置换贷款主要是指置换式个人住房贷款，目前主要是用在商品住房贷款方面，是银行向购买商品住房时全额付款的借款人发放的，用于置换其前期购房非贷款类债务，并以该住房设定抵押的贷款。

流动资金贷款置换他行贷款依据是什么

贷款只有流动资金贷款和固定资产贷款，其他并购贷款等特殊品种不考虑。置换他行贷款是一种常见的财务手段，用途是否合理主要是看被置换贷款的用途是否合理，需要追溯被置换贷款的发放、使用过程是否为合规的流贷用途，置换的贷款发放金额不能超过被置换贷款金额。就是这样理解，前一笔贷款合规，置换的就只是置换了资金而没有改变用途，真实的逻辑不能根据资金的直接流向就判断成直接用途，而是要看根本实际用途。另外有人说贴现资金用于还贷，这个可行可不行，但理由绝不是贴现资金是表内这种肤浅的说法。贴现是买断行为，不是票据质押贷款，原则上已经属于企业的自有资金。但是贴现本身算不算融资呢？答案是肯定的，因为如果不给你贴现，你手里就只是一张票据，可能无法流通，这个时间成本就是你用于融资的动机。虽然严格意义贴现算融资，可以划分为以贷还贷，但实践上这类业务其实不存在什么风险，贷款都还给你结清了，还有什么本质风险？拿着票据的银行，即使票据出现了问题，你毕竟是买断行为，跟质押贷款的追溯权，不一样。

74万房贷一年省万元利息，经营贷置换房贷，到底靠不靠谱？

这个行为当然不靠谱，因为把房贷换成经营贷本身就属于违规行为，这个行为的风险也非常高。

从某种程度上来说，如果一个人申请贷款产品的话，这个人需要根据贷款产品本身的功能来使用相关贷款，同时也不能违规使用贷款产品。如果一个人申请房贷的话，这个人的房贷只能用于购房。如果一个人申请消费贷款的话，这个人的消费贷款只能用于日常消费和电子消费。如果一个人申请经营贷款的话，这个人的贷款产品只能用于正常经营企业，同时也不能用于日常消费和购买房产，所以不同的贷款产品完全有着不同的适用范围。

这个行为非常不靠谱。

你可以尝试这样的理解：在一个人偿还个人住房贷款的时候，如果这个人提前偿还房贷，这个人不仅需要使用到相应的过桥资金，同时也存在一定的过桥资金的利息和风险问题。与此同时，如果这个人申请经营贷款的话，当银行发现这个人把经营贷款用于转换房贷，银行可能会随时收走所有的经营贷款，这会对购房者产生一定的实质性的损失，损失也需要由购房者独自承担。正因为如此，使用经营贷款来置换房贷是一件非常危险的事情。

我们根本就没有必要这样做。

以我个人来看，如果一个人有经济能力提前还房贷的话，这个人完全可以选择用自己的现金来偿还房贷，根本没有必要去套取所谓的经营贷款。对于那些申请金贷款的人来说，经营贷款的所有用途都需要用于日常的企业经营，不能用于其他消费。虽然经营贷款的利息非常低，但因为违规使用经营贷款的风险非常高，我们根本就没有必要拿自己的贷款风险开玩笑。

贷款用途置换他行贷款的文件出处

贷款用途置换他行贷款的相关制度规定为《中国银监会办公厅关于开展银行业监管套利、空转套利、关联套利专项治理的通知》。根据查询相关资料公开信息显示，2017年3月《中国银监会办公厅关于开展银行业监管套利、空转套利、关联套利专项治理的通知》中，明确将贷款置换他行贷款视为资金空转。

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