贷款买房的本质是什么？

贷款买房的好处和坏处

（一）按揭购房的优点主要有：

1、按揭贷款在分期付款的基础上解决了需要在短时间内筹集大量资金的困难，将大笔资金分解为长期小额资金还贷。

2、按揭贷款首付不占用大量金钱，还款期限长，可以把有限的资金用于多项投资。

（二）按揭购房的缺点包括：

1、背负债务，心理压力大。按揭贷款买房属于典型的“花明天的钱办今天的事”，所以按揭付款对于保守型的人不合适。

2、贷款买的房不易迅速变现。因为是以房本身抵押贷款，所以如想将房子转手出卖，手续复杂，不利于购房者退市。

扩展资料：

按揭买房：

1、选择房产

购房者如想获得楼宇按揭服务，在选择房产时应着重了解这方面的内容。购房者在广告中或通过销售人员的介绍得知一些项目可以办理按揭贷款时，还应进一步确认发展商开发建设的房产是否获得银行的支持，以保证按揭贷款的顺利取得。

2、办理按揭申请

购房者在确认自己选择的房产得到银行按揭支持后，应向银行或银行指定的律师事务所了解银行关于购房者获得按揭贷款支持的规定，准备有关法律文件，填报《按揭贷款申请书》。

3、签订购房合同

银行收到购房者递交的按揭申请有关法律文件，经审查确认购房者符合按揭贷款的条件后，发给购房者同意贷款通知或按揭贷款承诺书。购房者即可与发展商或其代理商签订《商品房预售、销售合同》。

4、签订按揭合同

购房者在签订购房合同，并取得交纳房款的凭证后，持银行规定的有关法律文件与发展商和银行签订《楼宇按揭抵押贷款合同》明确按揭贷款数额、年期、利率、还款方式及其他权利义务。

参考资料来源：百度百科-贷款买房

警告： 疫情之下，买房逻辑已变

毫无疑问，这次疫情导致的全球衰退将超过2008年经济危机。

欧美发达国家“负利率”遍地、美联储史无前例的“无底线”量化宽松以及深不见底的全球疫情蔓延，都预示着我们很可能要经历一场前所未有的经济危机。

除中国以外的所有发达国家，陷入衰退已经是板上钉钉、毫无疑问。而中国根本不可能独善其身。

中金公司在最新的研报中，已经将中国2020年实际GDP增速预测从此前的6.1％下调至2.6％。而3月19日瑞银同样将中国全年经济增长预测大幅下调至1.5%。

我在两周前3月12日的文章《》里就提前预测过：我国目前的抗疫胜利仅仅只是1.0版本。疫情对这个世界的冲击才刚刚开始，疫情对我国进出口贸易和产业链的影响才是真正的2.0版本！

我国目前完成的仅仅只是保证人民生命安全的第一阶段工作，而维持经济平稳运行才是后期更加艰苦的任务。

2008年经济危机时，我国在“四万亿”和“保8”的驱动下，第一个从泥潭中爬起来，带领世界实现了正增长。我相信这一次，历史会再次重演，因为我们可以使用的工具还有很多，比如新基建、货币宽松、房地产。

1

抄底中国

欧美日的“零利率”“负利率”以及货币大放水，必然导致流动性泛滥，资本逐利的本性一定是会选择流入投资回报率更高的国家和地区。

而目前我国的存款利率为：一年定期1.75%，二年定期2.25%，三年定期2.75%。单单从利差的角度来说，国际资本就有极大的动力流入我国。

此外，从去年开始，国外资本就开始大规模的抄底中国商业地产，主要目标城市就是北京和上海。包括现在正在跑路的潘石y，也是在以极低的价格“引狼入室”。

完全可以预见，随着我国第一个走出疫情，经济逐步复苏，以及国际资本避险的需求，国内一二线城市的优质地产项目都将成为外资抄底中国的廉价筹码。

2

承认回暖

3月24日，官媒人民网刊文《买卖双方入市意愿强，多地二手房市场回暖》，这可是官媒第一次公开承认楼市回暖。

我在前几篇文章里一再提醒各位，房住不炒和打压楼市完全是两回事，房住不炒更不是打压楼市的代名词。

在全球经济同步衰退，我国经济下滑压力如此之大的当下，让楼市合理回暖才是最最正确的姿态。

千万不要意淫高层会对楼市下重拳，楼市是皮夹子的现状短期内根本无法改变。

所以我们看到今年开始，上海、南京等城市的限价已经悄无声息的低调打开。上海最热板块前滩的价格已经从前几年的8.5万，放宽到今年的9万+。2020年上海首张预售证绿地海珀外滩定价13.8万元/平，而去年近在咫尺的融创外滩壹号预售价还是12.15万/平。

而深圳的火爆更是搞得沸沸扬扬。先是几天前的豪宅秒光，现在又出现高价喝茶费。深圳宝安海纳公馆116平总价1150万的新房“喝茶费”需要70万，云玺和金亨利二期的“喝茶费”也是60万-70万。没有楼市的火爆，哪来的高价“喝茶费”。

至于各重点城市新房、二手房成交量的回暖数据，我就不再列举了，之前几篇文章说的已经很多了。

3

谨慎炒股

美股在10个交易日内经历4次熔断历史罕见，美股崩盘导致国内A股更是频遭牵连。

如果你要是仔细品味，就很容易发现，这几十年来，我们的A股很难长期走出独立行情，永远是涨跌交替。不客气的说，我从未见过一个人，是在股市里真正发家致富的。短期的身价暴涨之后，必定在将来的某一天会还给股市。不到收手的那一刻，股市里根本就没有赢家。

越是资本市场动荡，越是金融市场起伏，房地产才越体现出保值作用。

2015年楼市大行情是如何起来的？就是2015年6月A股达到最高点5178点之前，股市里获利的大咖们纷纷tx 离场，购买上海和深圳的豪宅固化收益。2015年的大涨行情完全就是从豪宅市场开始，从上而下带动起来的。

所以，股市注定就是短期融资的工具。价值投资和长期牛市暂时我们根本做不到。

千万别自信的以为你炒炒股赚点钱就可以收手了，最后你的首付全部都会在股市里变成别人的首付！

楼市和股市是水火不容的两个物种，炒股的人，会嫌弃楼市赚钱慢，而真正懂得楼市价值的人，却根本瞧不起股市。但最终的结果往往都是买房的只赚不赔，炒股的万年不赚。

股市是人性贪婪的放大器，而最终人性都会在贪婪面前一败涂地！

所以，我不建议你炒股，或者说要谨慎炒股，包括股票基金、指数基金。股市，高层都难以精准把控，更别说你平民百姓了。

4

怪胎学区房

从2月底开始的这轮回暖，一线和重点二线成交量最大的是三种房子：学区房、倒挂新房、大户型改善。

我在2月13日的原创文章《》里就告诉过大家：第一波行情就是3月份开始的学区房热潮。现在看来的确如此，其实这根本不算预测，而是多年来的经验积累。

楼市里，最抗跌的产品是小学和初中都属于第一梯队的双学区房（含九年一贯制重点学区），其次是第一梯队的小学学区房。然后才是核心地段的品质次新房。而最不抗跌的是显著高于周边价格的高溢价豪宅，剩下最最不抗跌的就是没有学区的郊区老破小。

在整个楼市里，学区房是完全脱离楼市大行情的独立存在，而且永远是只涨不跌。对于学区房而言，根本不需要分析房产政策，根本不需要看利率高低，所有利空所有利好，最后都会被学区房转化为利好政策。学区房根本不受楼市政策的制约，学区房只受入学政策的影响。

目前深圳的学区房已经比年前涨价至少5-10%，而根据我第一线的实地看房，上海的学区房成交极为迅速，不过价格基本保持稳定。

所以，对于需要学区房的朋友来说，一定要提前考虑，越早买越划算。在不考虑自住的情况下，首选总价最低的挂户口房。在学区房中，什么户型、朝向、楼层、装修，一切都是次要因素，只要不是自己住，总价低就是第一竞争力。

学区房最畅销的永远是总价最低的，而决不是品质最好的。

5

房贷会被通胀淹没

未来10年，我们的房贷会被通胀淹没。

目前我国广义货币供应量M2是200万亿，而2013年时才110万亿，不到七年翻了一倍。过去四十年，我国的M2年均增速为15%。

利率越来越低，物价和收入越来越高，这是大势所趋。所以，千万别看到现在房价不涨或者下跌，就不敢贷款或者少贷款。

正确的做法应该是在自己能力范围内尽量多贷款贷足款，还贷期限拉到最长，并且采用等额本息的方式，总之，现在月供越少越划算，欠银行越多越划算。

目前，上海的抵押经营贷利率已经低至4.35%，而且是20年等额本息，这比房贷利率（5年期LPR）4.75%还要低。所以，都在说要防止信贷资源流入楼市，在如此大的利差面前，资金的去向可想而知。

现在，上海还有一种税费贷，就是买卖房产缴的税也允许你贷款。在申请按揭贷款时可以同步申请税费贷，到时候银行会给你张银行卡，缴税时直接刷卡，然后慢慢还款。利率3.5%，和公积金利率差不多，期限5-10年，最高额度50万。也就是说你买卖房子的契税、个税（包括遗产税）、增值税，统统可以享受最低利率贷款。

我熟悉的贷款老师最近告诉我说，他做这行十多年，从来没有过今年这么低的经营贷利率，从来没有过这么快这么轻松的的审批流程。

其实，从税费贷也完全可以看的出，央行多次降准降息之后，各大银行的钱都已经多的溢出来了，急切需要把钱放贷出去。

而房贷业务是银行业最有保障收益最高的业务，所以，从这个层面看，高层还是鼓励购房的。

6

贷款翻倍

每一次换房，你的贷款金额至少要翻倍，才有意义。

比如你自住一套500万的房子，贷款还有200万未还掉，那么假如你置换的房子是600万，贷款从200万增加到300万，那么就完全没有必要换。因为置换一次单单是中介费契税个税增值税就要接近10%，也就是60万左右，而你多贷了100万，却还要付出60万的的换房摩擦成本。

置换，必须让贷款额至少增加一倍，否则就别换。

买房赚钱靠的就是杠杆赚钱，靠的就是用银行的钱赚钱。房价大涨行情下，万不得已可以选择用全款或者少量杠杆买房，但是在房价滞涨和横盘时期，必须达到杠杆翻倍，换房才有价值。

房屋置换的大忌，就是平进平出！

7

让每一套房子都负债

15年前，上海丈母娘找女婿都要求“有房无贷”，但现在看来，当年的有贷和无贷，现在身价至少相差2-3倍。

美联储无限量印钞开启，各国零利率负利率频现，全球大宽松时代已经到来，认不清这个现实你将输的很惨！

全款买房和提前把银行贷款全部还清，是最愚蠢的理财方式。

假如你名下有一套无贷款的房子，那么接下来你要想尽办法让它负债。比如卖掉后再按揭换房，或者抵押掉tx 出来再买房。

让每一套房子都处于还贷之中，才是你抵御通胀最合理的方式，因为你手里的钱会变毛。所以，假如你手里的钱都是银行的，那毛的越快，你的资产才越高。

你必须保证，手里始终拿着银行的钱。轮到大涨，你就一步登天，房价不涨，你也能抵御通胀。

一定要记住：合理负债才是你抵御通胀最有效的手段！

8

哪里可以买，哪里需警惕？

深圳：钱够就买，有钱就买，不论是首套还是改善，不论是自住还是投资，因为，深圳的房价根本摁不住，而且当地的种种做法早已表明对楼市的暧昧态度。

北京、上海、广州：已经是房价底部，未来能否大涨，没必要预测。微涨，长期上涨是毋庸置疑的。首套刚需尽管买，千万别幻想房价再跌，任何一次经济危机的最终结果都是房价继续上涨。投资要衡量自己的杠杆高低、月供能力，不建议超过自己能力的高杠杆投资，因为也许你没等到房价大涨就自己先爆仓了。

苏州，南京、杭州：这三个回暖明显的城市，刚需可以进场。这三座强二线属于内生性需求很强的城市，良好的经济发展，较高的人均收入，持续的人口增量，都是房价持续上涨的保障。高杠杆投资继续观望，等待政策利好。

南通、沈阳、大连：去年涨幅很大，而且没有明显调整过，非迫切刚需都要谨慎入场，观望为主。

天津，济南、青岛：去年跌幅很大，目前基本到底了，但是后期上涨动力明显不足，刚需可以入，投资需谨慎。

我写文章有个原则，必须包含两方面内容：讨论价值观和分享方法论。所有没有方法论的文章都是耍流氓。我的文章必须做到让读者获得新的知识点和技能，否则我宁可不写，免得浪费你我的时间。

贷款买房值得吗？

要有偿还能力就划算，没有偿还能力，最后房子被收走了就不划算了。

贷款买房划算是基于中国长期通货膨胀这一现状而说的，在通货膨胀中，物价在涨，存钱不值钱，人们必须把赚的到钱尽可能的都花掉，甚至把明天的钱也都花掉这样才是价值最大化。举个栗子你买个房，今年，房子100块，明年房子200块。如果你攒钱到明年，你攒够了一百块也买不起房子，因为房子涨钱了。但是如果你借钱100块，今年先买了，这样明年只需要还钱支付一定的利息，花110元就能拥有200元的房子。

在通货膨胀中，收入是逐年递增的，物价也是逐年上涨的，能提前消费就划算。不过这前提是你能还上钱，如果你还不上钱，那么你的房子会被收走，你还要支付利息，那就不划算了。

在通货膨胀中，你存一辈子钱，也买不起房。因为你的钱的购买力每年都在减少。

所以只要中国的主旋律不变，贷款借钱消费永远是划算的。需要警惕两个风险：

1、通货膨胀过度之后，会引起滞涨，即物价涨的太快，涨崩了。这时候就会发生滞涨，滞涨的危害在于你会失业，你没有工作，没有收入来源了，你的房子会还不上贷款，最后房子被收走。

2、长期通货紧缩。和通货膨胀相反，国家的不印钱了，开始回收钱。缩小市场流动资金，导致市场上没有钱用了。这时候借钱利息就会很高，物价不断下跌，今天100块存到明天能买200块的东西，这时候人么都会选择存钱，不消费。那么，整个物价下降的时候，房价也随之下降，会发生你今天买的100块的房子，明天只需要50块就能买到，那么你早买了也是不划算的。注意这里是长期通货紧缩，短期的通货紧缩对房价没有影响，因为房子是长期持有的产品，只要通货膨胀主旋律不变，短期的价格波动并不影响房价，即便跌了，也会涨回来的。

最后，以上两种情况比较极端，不太符合我国实际情况，我国有强大的外汇储备和调控能力做基础，不太可能发生滞涨或长期通货紧缩，所以我判断通货膨胀是我国未来长期存在的一种状态，贷款买房是划算的。不只是贷款买房，贷款、借钱开公司买车买手机哪怕你是借钱做慈善都好，只要是借钱做任何事都是划算的，因为未来你的收入会增加，还钱不是问题。

但是别借太多，远超出自己的实际能力，最后被拍卖资产了，就不划算了。

好多人都说贷款买房，贷的越多越划算，时间越长越划算，真是如此吗？

如果选择贷款买房，贷的越多时间越长确实对于资金不多的人群来讲有一定的好处。但如果未来收入并不明确，对于随时面临失业的人群来讲，还是建议尽早还清房贷。

对于中国人来讲永远都有买房情节，即使耗尽两代人的积蓄，都想要拥有一套自己的房子。房子对于我们来讲，它不仅仅是一个家，更是一份归属，尽管租房也能生活下去，但是它带给我们的感知和意义是不同的。这也是为何中国的经济是靠房地产拉动的原因，毕竟作为刚需，房地产开发的房子永远不愁卖。

然而近几年来房价的攀升让越来越多的年轻人对于购买房子逐渐失去了信心，毕竟房价的增长幅度远超了工资的增长速度，可能不吃不喝30年到手的工资存起来都难以付清一套全款房子。此时想要购房，唯一的选择便是背上贷款分期购房。首付的钱对于大多数家庭来讲，其实省一省还是能准备好的，而每个月的房贷可以换算成租房的租金，这么一想，贷款买房倒是比较划算。尽管变成了房奴，但是想想自己拥有一套房子，每个月还房贷其实也会促进家庭挣钱、省钱的动力。

之所以说支持将房贷的期限拉长有一定的好处是因为每个月的还款金额减小，对于大多数打工族来讲缓轻了不少压力，尽管产生不少利息，但考虑到未来工资还会增长，似乎也是一笔划算的买卖。即使不购房的话，这些钱在无形中也会被消费掉，与其等到二三十年之后双手空空如也，什么都没存下来，倒不如背上房贷，让自己拥有一套房子养老。

当然房贷对于工作不稳定的人群来讲，未来收入不明确，可能面临的失业的危险，一旦断了还贷可能会被回收房子。所以在经济充裕的情况下，可以选择将贷款提前还清。

贷款买房到底有什么好处和坏处？房贷提前还贷如何缩短年限？

贷款买房到底有什么好处和坏处？

1、风险性可掌控

贷款买房风险性相较于全额付款一次性付清购房来讲会较低一些，全额购房必须一次性付清购房的钱，对买房者来讲，倘若所买的房子出问题得话，就很有可能直接损失一笔非常大资金。如果是贷款买房，相较于全额购房而言，它风险性就会下降许多，万一出问题，遭遇损失也要比全额付款要少很多。

现阶段按揭贷款贷款买房的借款人一般都是银行等正规金融机构，贷款买房实际上就意味着是银行金融企业先为你付费把房子购买了，而银行一定是必须确保自已的财产安全的，因此势必会对房子的品质等事宜进行全面的的核查。

这样一来，不仅仅是购房者会关心房子的现象，银行组织也对房子进行审查，多种确保，如此一来，买房者安全保障性就获得了一定程度的提升。

2、前期投资低

目前的房价那么高，假如现在年轻人想要靠自身全额付款拿到一套房子，难度系数的确非常大，可是贷款买房就可以完成，贷款买房实际上在我们的生活中是一个相对而言十分普遍的的情况，在买房人群里贷款买房早已是一个非常普遍的事。

贷款买房是由向银行申请办理贷款借钱，不用大家一开始就必须马上资金投入一大笔资产，反而是能通过借款就可以取得成功购买到自己喜欢的房子。

虽说贷款买房或许在一定程度上会对咱们的生活品质造成一些危害，能让我们压力一定的生理心理生活的压力，但是相对于全额购房，这已经是很大的益处了，并且有着属于自己房子，这也是一种间接的鼓励，贷款买房所带来的这种工作压力，能够变为驱动力。

一方面降低了生活当中一部分毫无意义的花销，一方面还可以激励我们更努力地面对生活和工作，所以贷款买房也给到你许多针对资产临时较忙碌的人一些买房便捷。

房贷提前还贷如何缩短年限？

房贷提前还贷一部分，必须向借款银行提交申请，且审核后并不能立刻变动原来还款协议，必须等候银行审核然后进行重新规划。

房贷提前还贷减少期限操作流程

以建设银行手机上银行实际操作为例子：

1、开启建行手机银行APP，主页点一下“借款”;

2、在我的贷款中，寻找要想提前还房贷的此笔购房贷款;

3、在个人住房贷款的左下方，点一下“提前还贷”按键;

4、按网页提醒键入提前还房贷额度，挑选减少借款期限、维持月还款额度基本上不会改变;

5、输入支付密码、进行付款，再点调整后的还款协议还清欠款就可以。

买房贷款银行的逻辑 解密为什么个人房贷又贵又难？

;      买房贷款，银行有哪些逻辑

买房贷款的零售贷款：资金定价逻辑

      在银行的经营逻辑里，个人房贷究竟算个啥？其实，从部类划分看，房贷的头上有三顶“帽子”：在贷种上，房贷是个金业务，属于“零售贷款”；在头寸期限上，房贷是“(中)长期贷款”；在投向分类上，个人房贷亦属于“房地产类贷款”。

      你去一个支行申请个人房贷，获贷的先决条件是它“有米下炊”，即这个支行和其分行本身要有相应的零售贷款额度给到你。为什么有些银行会“压贷”？问题就出在了额度上。

      它的额度从哪里来？“说白了就像‘拍卖’一样，总行每年放出零售条线的额度大盘子，各个分行出价，出价高的得到更多额度。”一名城商行计财业务人士这样告诉笔者。其中“价格决定论”显而易见。这名计财业务人士由此认为，“像上海这样的大城市的分行就比较吃亏”，因为这些地方的金融业市场化程度高，使得贷款的定价更透明以至价格偏低，而定价上不去也就影响了分行向总行的“抢”额度资源能力。

      顺着这一资金定价逻辑，有三个银行不愿告诉你的秘密，你在贷款时必须心里有数。

      第一个秘密，是羊毛出在羊身上。下级行向上级行要额度时“拍卖”式的定价，会被转嫁给客户。当你的客户经理告诉你“排队等一等”时，你或许不知道，在你前头“插队”的情况时有发生：比排队多久更重要的是，你愿意接受上浮多少的房贷预期年化利率。稀缺的额度资源，往往被出价高者得。

      第二个秘密，是“递延效应”。对银行运作有了解的读者或许听说过“年尾贷款难、年头贷款易”的说法，因为从预期年化预期收益角度考量，银行会把稍多的贷款资源放去年头，而市场需求旺盛的年份，不少银行在年尾都会面临贷款额度短缺，零售额度亦不例外。

      可是今年，年头去申请房贷的客户出乎意料地同样面临不受欢迎的窘境。那是不少银行的另一个秘密。笔者从若干银行听闻，去年底压下的贷款较多，不得不用今年的额度去满足实际发生在去年的需求。递延效应之下，年头的新客户们又被压到了年中，以此类推。而究其实质，是供求关系失衡。

      从“供求关系”来看，央行在前述住房金融专题座谈会上提出的办法是“切中要点”的。一名大行资负部门人士告诉笔者，央行在会上表态“如果银行有规模方面的诉求，可以找央行帮助协调各行际间的规模调节”，可让银行从房贷供给层面上得以改善。

      第三个秘密，对于银行“涨价”房贷，其实并非是其过于“黑心”，实在是银行有着维系利差的无奈。从行业来看，在负债端，预期年化利率市场化的逐步深化，加上互联网金融强大吸存能力的“搅局”，银行获得储蓄/存款的成本已经越来越高。

      一家中型银行的支行长表示他不倾向在个人房贷上花力气，因为“做房贷简直像义务劳动”。他的计算方式是，银行相对高成本的负债(如吸收金融同业的协议存款)有的预期年化利率已经超过5%，而这还不是银行的放贷成本，因为还要计入20%的不产生预期年化预期收益的存款准备金，由此，实际的成本至少是“5%÷”，相对的中长期贷款基准预期年化利率，“银行简直不创利，白忙乎”。

      这个秘密之下，银行也有了“贷款种类间再平衡”的诉求，当银行对于对公贷款，尤其是其中的中小企业贷款更具议价能力，更多的头寸就可能被调整过去。

      银行的实际情况并没逃过央行的监测。因此在住房金融服务专题座谈会上，央行的用词是和逐利的银行谈“社会责任”：要求银行理解购房者的生存压力，做到财务可持续发展，能保本或微利就好。

      只是，央行的殷殷期望对于理论上已被抛向市场化经营的银行，尤其是多家上市公司银行是否有效？一名上市银行总行人士向笔者表示，作为上市公司的银行若要从基本面上保证股价稳定、股东受益，就必然会看重业绩增长；总行每年制定利润指标，也都是要面对董事会审核压力的。

买房贷款的中长期贷款：流动性管理逻辑

      银行经营需要通盘考虑，除了资金定价和贷种平衡的逻辑，计财还需要把控“流动性”问题，因此在贷款期限上，每个银行都有长期、中长期、短期贷款间的额度分配及平衡。

      “这就好比你自己理财，比如你有100元钱，可以用20元投长期国债，30元投5年期信托，剩下的一半投资股票一半存个活期，需要容易变现的资产来应对生活急需。”前述城商行计财业务人士说，银行也是这样控制期限平衡的，房贷属于不能短期变现调整头寸的资产。

      而零售贷款中长期资产的盘子，至少对于诸如这名计财人士所在的城商行，“经过前几年的高速发展，那部分份额已经趋于饱和”。

      和期限一并考量的另一个计财逻辑是“集中度”管理，资产要分散在几个篮子里，“就像你不会把所有钱都拿去投一个公司的股票，或都拿去投黄金一样”。这名计财人士说。而另一个尴尬的现实是，长期资产中流向房地产的集中度也过高了。

      由此，一些银行此前的内部指令其实是，对于房贷，要进行现有份额的退出，以及新增份额的限制。

买房贷款的房地产类贷款：风控逻辑

      促使银行决策贷款放与不放的底线是风控逻辑。而个人房贷风险相对大不大，恰恰是笔者在采访过程中遇到的最显分歧的问题。

      从已有数据出发，不少银行人士告诉笔者，个人房贷因为有足值的抵押品而被长期归类于银行的低风险品种。从房贷大行工行的数据来看，截至4月末，该行的个人住房贷款不良贷款率仅为低于全部贷款的不良率水平。

      可麻烦的是，有些银行人士看到了风险的滞后性--现在的报表数据体现不了未来的资产质量走势，尤其是房价已经停止上涨。笔者从数名银行风控部门相关人士处获悉，他们虽并不支持“房价崩溃论”，但对于房价持续高涨也已不抱期望。在银行的话语体系里，房价的下跌就直接意味着“抵押物贬值”。

      “过去房贷的低不良率和房价一路上涨息息相关，如果房价不涨甚至下跌，情况就会不同，类似于温州地区那样的‘弃房’现象就是警钟，不少银行也因此反复内部做压力测试。” 前述城商行计财业务人士称。

      除了抵押物价值有变化的风险，有资产处置经验的银行人士还提到了后续抵押物拍卖过程中的严重损耗。一名相关业务人士表示，从经验来看，房贷坏账后房产进入拍卖程序，往往第一次拍卖甚至第二次拍卖都会流标。“流标后，第二次拍就要打八折卖，第三次再打八折。”该人士称，近阶段进入银行拍卖程序的房子单价都比较高，市场需求弱，不容易拍成功。

      “而这还没有算进另两个‘猫腻’”。他补充说，第一个“猫腻”是一些房产在申请贷款时，或多或少买通评估方使估值虚高，在此基础上算出的抵押率必然是不合适的；第二个“猫腻”是有一些房贷和个人消费贷(以装修名义等)组合发放，而消费贷的实际资金用途也是购房。这两样，都一定程度扩大了房贷风险。

      刚发布的中国指数研究院房地产指数系统百城价格指数显示，2014年5月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为10978元/平方米，环比上月下跌是2012年6月以来连续环比上涨23个月后首次环比下跌。

个人房贷为啥又贵又难贷？

      在买房贷款中，基于上述银行的三个逻辑，也就能解释从去年底至今这段时间里有过买房办按揭贷款经历的人，很可能有这样的困惑：个人征信记录良好，也有稳定的收入和税单，且工资流水清晰，可是银行房贷却很难申请下来；好不容易申请到，首套房贷预期年化利率都上浮了5%~10%，相比几年前朋友购房贷款能打八九折，想想心里不是滋味。

      这样的情况看来已不少见，以至于央行在的住房金融服务专题座谈会上对银行下要求：控制个人房贷的压单，接单、审批后就要尽快放款。会上有两家股份制银行也承认，首套房贷预期年化利率上浮了8%左右。

对于贷款买房的逻辑和意义和贷款买房的本质是什么的总结分享本篇到此就结束了，不知你从中学到你需要的知识点没 ？如果还想了解更多这方面的内容，记得收藏关注本站后续更新。