转为浮动利率后什么时候起效？

新政来了！2020年3月1日起 这部分房贷将“重新定价”！

今天（12月28日）早上，央行发布公告，宣布正式出台存量贷款利率基准转换方案！

什么是存量贷款？很多人搞不懂，让我们来回顾一下：

1、今年8月17日央行发布公告，决定改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制，意思是自那时起，银行发放的新贷款（房贷除外）主要参考LPR，而不是原来的贷款基准利率。

2、今年8月25日，央行发布房贷新政，自2019年10月8日起，商业银行新发放的房贷也要参考LPR（最近一个月相应期限的LPR）。

上述两项新政发布后，目前接近90%的新发放贷款已经参考LPR定价，就是说还有10%的新贷款以及前面两次新政之前的存量贷款还没有参照LPR定价，有人做过统计，涉及超过28万亿个人贷款。

新房贷以及存量房贷之所以推迟到10月8日以及今天才实施或出台方案，就是因为涉及面广，影响量大，关乎众多购房者的钱袋子。

那么本次的新政对于存量房贷转换是如何确定的呢？

一、1、自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。（应于2020年8月31日前完成）。

关于存量房贷：

2、存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR，除商业性个人住房贷款外，加点数值由借贷双方协商确定。商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。从转换时点至此后的第一个重定价日（不含），执行的利率水平应等于原合同最近的执行利率水平，即2019年12月相应期限LPR与该加点数值之和。之后，自第一个重定价日起，在每个利率重定价日，利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定。

什么意思？我们来整理下：

1、存量贷款转化时间段是2020年3月1日至2020年8月31日，也就是说这个时间段内银行会和你商量存量贷款合同条款变更的事宜，新合同利率将以LPR为基准。说白了合同的要点是确定新的利率计价公式：

老的贷款利率计算公式是：贷款基准利率×（1+浮动比例）

新的是：贷款利率=LPR利率+加点

2、有人问了，那么新合同前的利率怎么确定？如果你和银行约定2020年4月5日采用新定价方式，那么在此之前执行的利率水平等于原合同最近的执行利率水平，说白了你现在的贷款利率（含房贷）怎样，那么采用新公式计算之前的利率就是怎样（过渡期）。之后采用新利率公式计算。

3、存量房贷新利率计算公式是怎样呢？分两种情况：

A、如果是房贷以外的存量贷款，比如个人消费贷款，企业贷款等，贷款利率=LPR利率+加点，至于加点多少，由银行和贷款者商量决定，贷款人有一定的主动性。

B、如果是存量房贷，贷款利率=LPR利率+加点，但是为了调控楼市，这里的加点是一刀切，加点是原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值，比如原合同的利率是5.3%，LPR利率是4.8%，那么加点就是50个基点（0.5%）。

这样做有两层含义，一是存量房贷利率基准转换前后你的实际贷款利率不变。二是如果今后LPR利率调整，你的贷款利率会跟着变动，但50个基点的加点不变。

二、金融机构与客户协商定价基准转换条款时，可重新约定重定价周期和重定价日，其中商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为一年。

原来老的贷款利率计算公式是：贷款基准利率×（1+浮动比例），但贷款基准利率调整后一般次年的1月1日才会按照新公式调整你的贷款利率（央行赶在2020年1月1日之前发布存量贷款转换方案就是这层考虑）。新的方案对于新利率的计算则不要求在1月1日，商业银行和购房者可以商量来定。

此外，房贷重定价周期最短为一年，说白了就是要求房贷利率最短要一年不变，可以是两年，或三年，我个人的建议是最好选一年，原因我下面解释。

三、如存量浮动利率贷款转换为固定利率，转换后的利率水平由借贷双方协商确定，其中商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。

你的贷款利率可以转为固定利率，但我不建议你转，原因我在12月24日《买房贷款，固定利率好，还是浮动利率好？》一文解释过：无论是哪个国家、哪个经济体，长期利率都是走低的。

为什么长期利率会走低呢？

1、因为我们的钱是纸币，或者说只是银行里的一个数字，至于想印多少完全掌控在货币当局手中。

2、每个国家的都希望适当通胀，而不是通缩，所谓通胀就是让钱更便宜，通缩就是让钱更贵。通胀的好处是增加人们的持币成本，让他们主动消费，同时降低企业获得资金的难度，让他们敢投资，最终刺激经济增长。

目前中国一年期存款基准利率是1.5%，1年期贷款市场报价利率(LPR)是4.15%，5年期是4.8%，在主要经济体中还是比较高的，未来继续走低是大概率事件。

第二点中重定价周期的选择也是一样，如果你的期限太长，那么你的锁定期就会越长，当利率下调的时间，你的利率还维持在高位，不能下调。

最后展望一下：2020年央行大概率会降准降息，降准是投放资金，降低银行资金成本，降息是下调MLF利率，考虑到新的LPR利率是：

新的LPR=MLF利率+银行综合成本（资金成本、运营成本）

未来LPR下调是大概率事件，也就是你的实际贷款利率（含房贷利率）将会走低。

来源：小白读财经

超9成家庭转换LPR合同！房贷新规下，未来3个月还有“反悔”机会

9月15日，央行发布报告称，金融机构绝大部分新发放贷款已将LPR作为基准定价，存量浮动利率贷款定价基准转换已于2020年8月末顺利完成，转换率超过92%。

也就是说：LPR合同转换已经结束了，超过9成家庭都选择了LPR房贷合同。

在8月份，蓝白曾提醒大家，LPR转换的最后机会要考虑好，当时工建农中邮储五家国有大行同时发布公告，将于8月25日起对批量转换范围内的个人住房贷款，按照相关规则统一调整为LPR定价方式。

可能有不少小伙伴还是一头雾水： 什么？我还没搞懂LPR是什么东西，这就转换完毕了？接下来还有机会吗？还能吃“后悔药”吗？

针对大家关心的几个问题，我们挨个谈谈。

所谓LPR（Loan Prime Rate），又称贷款市场报价利率，由18家银行每月向全国银行间同业拆借中心报价后计算得出。

在去年8月份，LPR报价机制就已经形成了，只不过针对的是新购房群体。

目前，LPR有1年期和5年期以上两个期限品种，房贷参考的是5年期，报价频率为每月报价一次，于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布，在央行网站上可以查到。

各位可以问问身边刚刚买房的朋友，他们的商贷合同，都是参考的5年期LPR报价，最新的报价是8月20号公布的，1年期报3.85%，5年期报4.65%。

很明显，5年期LPR对比以往的数年没有变化的4.9%贷款基准利率，是在逐步下降的，新的购房者相当于享受到了利率下降的“福利”，但是，对以往参考贷款基准利率的有房族来说，这无疑有点“不公平”。

央行正式考虑到了这一点，才宣布在今年3月-8月份启动“存量房贷浮动利率定价基准转换”，以前参考贷款基准利率的朋友们，可以趁此机会转换成LPR房贷合同。

具体该怎么转换？

我们举个例子。

老李2016年买的房子，假设在基准4.9%的基础上浮20%，按揭合同期限是30年，也就是4.9%×（1+20%）=5.88%。

现在，老李赶在8月底之前把房贷转成了LPR，重定价周期仍为1年，重定价日仍为每年1月1日，因为此次房贷转换参考的基准是去年12月份的5年期LPR报价，即4.8%，那么，老李转换加点幅度应为108个基点（5.88%-4.8%=1.08%）。

很简单对吧？不要看那么多名词、字母和公式，说白了，就是把百分比上下浮换成了“加减基点”，把定价基准从贷款基准利率换成了5年期以上LPR，仅此而已。

上文提到，一个显著的事实是，超过9成的家庭，都在8月底选择了LPR合同，即跟随5年期LPR报价的浮动利率而变化。

为什么绝大部分人都选择LPR合同？

原因很简单，考虑到全球降息周期加速，今年全球央行降息次数创出了历史记录，未来利率走低是大概率事件，对较长还贷周期的家庭来说，转换LPR有利于降低房贷利息成本。

但是，万事并没有绝对，如果本身房贷执行利率就比较低，甚至低于4%，房贷差几年就要还完了，转不转LPR其实都无所谓，如果因为一时疏忽，在8月底被强行转换成了LPR还款方式，岂不是有点心塞？

这就是我们今天要说的重点：已经转换过LPR合同，能不能“反悔”？

你别说，在房贷新规下，还真有。

文章开头蓝白跟大家说了，工建农中邮储五家国有大行同时发布的公告，其中还包含了一句关键的话，即：批量转换完成后，若对转换结果有异议，可于2020年12月31日（含）前通过相关渠道自助转回或与贷款经办行协商处理。

划重点：未来3个月还有1次机会，房贷合同还有机会“转回”！

我们以建行为例。

建行的LPR公告细则中提到了转回LPR的2个前提。

1，2020年8月31日之前自主转换的，贷款定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。

2，批量转换完成后，如希望保持原合同的定价方式，可在2020年9月1日至2020年12月31日通过移动端自助转回，或到STM自助终端、贷款经办机构处理，原合同有多个借款人的，一人办理即可。

也就是说，如果你属于在8月底被银行“批量转换LPR”的客户，在年底之前，随时可以通过多种方式转回固定利率。

从我了解的情况来说，包括工农中建在内多家大型银行，都已经上线了相关的功能选项，描述是“此笔贷款将转回基准利率定价方式，贷款要素与原贷款合同一致”。

我不知道大家的感受是什么，蓝白认为，这是一个“有温度”的房贷新规，让那些没来得及了解LPR的人有选择的余地，让更多家庭有了回转的空间，让更多背负着房贷的人多了一个选择，同时这件事也证明：在日益冰冷的 房地产 市场，同样也能感到一丝暖意。

房贷合同要改了！刚刚，央行宣布贷款利率大调整

2019年12月28日上午，央行发布最新公告，为进一步深化LPR改革，商业银行应自2020年3月1日起与存量贷款客户正式切换存量浮动利率贷款定价基准，原则上存量贷款利率定价基准切换工作要在2020年8月31日前全部完成。

2019年8月17日，人民银行发布改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制公告。目前接近90%的新发放贷款已经参考LPR定价，但存量浮动利率贷款仍基于贷款基准利率定价。新规发布后，存量房贷利率是否调整，备受市场关注。

本次公告中，央行表示，自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。

央行指出，存量浮动利率贷款，是指2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款（不包括公积金个人住房贷款）。

央行明确，存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR，除商业性个人住房贷款外，加点数值由借贷双方协商确定。

究竟存量房贷利率定价基准如何从基准利率转换为LPR？

要点总结：

定价基准转换为LPR的，LPR的期限品种依据原合同的借款期限确定，确定后在合同剩余期限内不再调整；加点数值为原合同最近的执行利率与2019年12月LPR的差值（可为负值），在合同剩余期限内固定不变。

转换时点利率水平保持不变；借贷双方可重新约定重定价周期和重定价日，重定价周期最短为一年。

同一笔商业性个人住房贷款，在2020年3-8月之间任意时点转换，均根据2019年12月LPR和原执行的利率水平确定加点数值，加点数值不受转换时点的影响。

为贯彻落实房地产市场调控要求，存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平应保持不变。

举个例子可以看得更清晰：

目前，大多数存量商业性个人住房贷款的重定价周期为1年且重定价日为每年1月1日。

以此为例，若某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年,剩余期限为8年，原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%，现执行利率为4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。

如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准，且重定价周期仍为1年，重定价日仍为每年1月1日，那么加点幅度应为0.59个百分点（5.39%-4.8%=0.59%）。

2020年3月30日至12月31日，执行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。在此后的第一个重定价日，即2021年1月1日，按照重新约定的重定价规则，执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此类推。

此次央行也对其他存量贷款定价基准的转换进行了明确。除商业性个人住房贷款的其他存量浮动利率贷款，包括但不限于企业贷款、个人消费贷款等，可由借贷双方按市场化原则协商确定具体转换条款，包括参考LPR的期限品种、加点数值、重定价周期、重定价日等，或转为固定利率。

另外，如存量浮动利率贷款转换为固定利率，转换后的利率水平由借贷双方协商确定，其中商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。

房贷“巨变”！今天起，通通转为“LPR”

8月12日，国有5大银行均发布了关于存量浮动利率个人住房贷款定价基准批量转换的公告，公告称，将于8月25日起，对符合转换LPR条件但未办理LPR转换的存量浮动利率个人住房贷款定价基准批量转换为LPR。

什么意思？就是说从今天开始，只要你的房贷符合LPR转换条件而你还没选择是否转换的，不需要你同意，银行将自动帮你转换成LPR。

很多网友就说了，银行这是公然违约，是出尔反尔，这是强制转换是不合法的。

这种说法成立么？不管出于什么目的，银行的这种做法让很多老百姓很反感，这种反感一方面源于银行的单方面变更合同，另一方面源于银行多年以来在老百姓心中的就是“地主”的形象，类似于“吸血鬼”的存在，又怎么会主动做有利于老百姓的事。

然而，这次，很多人可能真的想错了，LPR转换或许是有利于绝大多数老百姓的。

央行规定，2019年12月31日以前存量活动利率贷款原则上要在2020年3月1日至8月31日之间完成利率定价方式转换。

也就是说，不管房贷要转换成哪种方式，你都必须要在8月31日之前完成选择，而在8月以前，仍然有很多购房者没进行房贷转换，银行虽然通过电话、短信等多种方式进行了宣传，但是很多人仍然是不买账的。

而银行做出的对未进行房贷转换的通通转换为LPR的决策或许真的是从老百姓的利益出发的，他们认为转为LPR是对老百姓有益的。而且也并没有对这种转换进行最终确定，只要你不想转为LPR，仍然可以在2020年12月31日之前转为固定利率。

为什么银行对未进行转换的房贷通通转为LPR呢？因为能不能达到少还利息的目的，与原来的房贷是多少是没有任何关系的，只是看LPR是升是降，如果LPR下跌，房贷利率就会下跌，LPR上涨，房贷利率自然也就上涨。从这个角度来看，房贷LPR转换是有风险的。

然而，LPR的走势其实是有迹可循的，上世纪的90年代，我国的贷款基准利率接近10%，2007年下降到7%，2019年12月5年期LPR下降到4.8%，30年的时间下降了5个百分点。

从今年起，4个月的时间，5年期LPR又下降了1.5个百分点，并维持了4个月保持不变。

不管从短期看还是长期看，LPR下跌的走势都很明显。另外，对比欧美以及一些发达国家，我们的贷款利率仍然处于高位，很多发达国家利率已经跌破1%，美联储也在0利率附近徘徊，而日本已经进入负利率时代。

可见，国内LPR下降空间仍然很大。

我国的贷款大部分都投入了房地产市场，但我们都知道，靠房地产中国变不成发达国家，支撑一个国家发展的永远是实体经济。央行已经明确表示，未来的信贷资金将向实体经济倾斜，

中国人民银行网站8月6日发布《2020年第二季度中国货币政策执行报告》，报告要求发挥货币信贷政策促进经济结构调整的作用，更好地服务实体经济。

而降低利率，有利于降低实体经济的融资成本，减轻实体经济企业负担，有利于实体经济的发展，特别是经历了“黑天鹅”事件，全球经济受到严重影响，中国也不例外，这时候通过发挥信贷政策促进实体经济发展的重要性更显而易见。

可见，降息的势头在未来一段时间内仍会持续。

LPR转换是国家决策，从金融宏观调控的角度来讲，它是从国民利益出发的，大家大可不必担心。退一万步讲，即使未来LPR上涨，亏的是绝大多数人，并不是只有你自己。何况，LPR大概率是下降的。

还有，会不会有另外一种可能，国家大力促成LPR转换，是为了降房价做好铺垫，通过少还房贷利息降低贷款买房人的损失。虽然没有多少，但最起码是个安慰，起到安抚人心的作用。对于当今的房地产市场，没有什么是不可能的！

所以，房贷LPR转换大概率是件好事，大家大可不必担心！

明年3月存量房贷重新定价 你换不换“锚”？如何换？

12月28日，为深化利率市场化改革，进一步推动贷款市场报价利率（LPR）运用，央行就存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR发布了公告。

公告称，自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成。 其中，商业性个人住房贷款定价基准转换应在双方协商一致的前提下，尽可能以简便易行的方式变更原合同条款。

业内称，该政策表明，推动LPR应用的时间表明显提前，利率市场化进程进一步加快，但不会给市场预期造成刺激影响。

明年8月底前完成定价基准转换

2019年8月17日，人民银行发布改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制公告。 央行有关负责人表示，目前接近90%的新发放贷款已经参考LPR定价，但存量浮动利率贷款仍基于贷款基准利率定价，不能及时反映市场利率变化，不利于保护借贷双方的权益。 为进一步深化LPR改革，人民银行发布了〔2019〕第30号公告，推进存量浮动利率贷款定价基准平稳转换。

其中，存量浮动利率贷款，指的是2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款（不包括公积金个人住房贷款）。 自2020年1月1日起，各金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同。

公告表示，自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变； 也可转换为固定利率。

记者注意到，定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。 同时，已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。 存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成。

具体来看，存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR，除商业性个人住房贷款外，加点数值由借贷双方协商确定。 商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。 从转换时点至此后的第一个重定价日（不含），执行的利率水平应等于原合同最近的执行利率水平，即2019年12月相应期限LPR与该加点数值之和。 之后，自第一个重定价日起，在每个利率重定价日，利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定。

此外，金融机构与客户协商定价基准转换条款时，可重新约定重定价周期和重定价日，其中商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为一年。 如存量浮动利率贷款转换为固定利率，转换后的利率水平由借贷双方协商确定，其中商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。

业内称调整后利于推进全面利率市场化

58安居客房产研究院首席分析师张波分析称，央行宣布推进存量浮动利率贷款定价基准转换，其目的在于更好地以市场化方式反映利率变化，由于按原有规定存量房贷利率依然按基准利率浮动的方式定期进行调整，本次调整之后将更有利于推进全面的利率市场化。

张波指出，从政策来看，有两点值得关注，一是针对存量贷款，贷款人可有选择权，即可以选择按LPR的方式或固定利率的方式进行转换，有利于更好保障贷款人的权益，并推进转换的有序进行； 二是提供充分的转换时间，自2020年3月1日到8月31日，转换过渡期较长，可以保证转换过程平稳进行。

在接受记者采访时，新网银行首席研究员、中关村互联网金融研究院首席研究员董希淼分析称，此次央行发布的第30号公告明确，自2020年1月1日起，各金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同，这表明，推动LPR应用的时间表明显提前，利率市场化进程进一步加快。 实施存量浮动利率贷款定价基准转换，加快和扩大LPR在存量贷款中的应用，使LPR全面成为贷款定价的基准，有助于更好地发挥LPR在贷款定价中的关键作用，使贷款利率能更及时反映市场利率变化，提升货币政策传导效果，提高金融资源配置效率。

董希淼指出，存量房贷定价转换有两种方式，无论是何种转换方式，转换后的房贷利率原则上不低于原有的利率，除非LPR下降（第一种方式）。 这主要是为了贯彻落实房地产市场调控要求，在流动性合理充裕、市场利率有望下行的情况下，坚守“房住不炒”的定位，不向房地产市场发出错误信号，同时也有助于控制上升较快的居民部门杠杆率。

而关于其他存量贷款定价基准的转换，央行明确，借贷双方按市场化原则，协商确定具体转换条款。 “预计初次转换之后，存量贷款的利率执行水平将与转换之前保持基本不变，这有助于推进转换工作顺利进行，也有助于保护借贷双方的利益。 为更好地服务实体经济，货币政策保持稳健基调，加大逆周期调节力度，未来一段时间LPR仍有一定的下行空间。 ” 董希淼称。

此外，董希淼指出，借款人与银行平等协商，采用LPR作为定价基准将可能是普遍的方式，这对借款人相对有利。 通过这种市场化方式，有助于降低实体经济的融资成本，更好为稳增长、稳就业服务。 即便借款人与银行协商转换为固定利率，现有的同期限LPR仍可能是固定利率执行水平的重要参考。 同时，这也体现了利率市场化原则，即利率定价相关事项由借贷双方协商确定。

克而瑞研究中心副总经理杨科伟指出，政策本身是中性的，考虑了存量房贷双方的利益，并规定存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平应保持不变（加点可为负值），不会因此导致购房者利率上涨，这将是房贷利率今后的常态。

从转换后的效果看，张波指出，在流动性放松的大背景下，目前利率下行的动力较强，因此，转换为LPR方式，大概率将在中短期内利于购房者，但从长远来看，LPR本身体现出更强的市场化，因此整体房贷利率会更贴近于市场水平。

两种方案可选择 业内称不会给预期造成刺激影响

记者注意到，此次调整后，有两种方案供购房者选择。 一种是LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变，这种与当前的房贷利率方案相似； 一种是固定利率。 但需要注意的是，只能选择其中一种，而且只有一次选择机会，后续不能再次更改。

那么，对普通用户而言有何影响？ 诸葛找房副总裁苑承建指出，对用户来说，固定利率长期确定，一方面，无法享受利率下行的红利，另一方面，在利率上行时也可避免成本上升。 第一种LPR为定价基准加点的方式，对用户来说是随行就市，可以享受利率下行带来的还款金额降低，但同样，在利率上行时，还款金额也要随之增加。 就当前的利率市场环境来说，LPR大概率还要下行，选择LPR为定价基准加点的方案，可能是更稳妥且主流的方案。

苑承建指出，如果转换为LPR为定价基准加点的方案，加点是由当前用户房贷实际利率与2019年12月份LPR（五年期以上为4.8%）差值确定的，且确定后不可更改。 也就是说，如果当前房贷利率为基准利率上浮1.1%，则转换后的加点是0.59%，转换后的用户的房贷利率变更为当期LPR+0.59%，这个加点就是用户未来房贷合同有效期内实际执行的加点。

“如果是选择转换为固定利率，转换后的商贷利率要与当前执行的利率水平一致。 转换时间是从2020年3月1日至8月31日，但实际的执行时间是从2021年开始。 也就是说，2020年用户实际执行的房贷还是按照2019年的房贷，按照当前的还款约定偿还。 即使LPR在2020年下降，用户也只能从2021年开始享受利率下行的红利。 ”苑承建称。

苑承建总结称，央行的这一方案，一次性解决了存量房贷利率定价转换的问题，也让存量房贷用户可以享受到利率下降的红利，同时保持了房贷利率的稳定，不会给市场预期造成刺激影响。

易居研究院智库中心研究总监严跃进给记者举例道，假如购房者小张原先买房时，是执行“央行基准利率×（1+浮动比例）”，当时是上浮10%，计算为4.9%×（1+10%）=5.39%，那么，现在根据（LPR基础利率+基点）的计算公式，最终的利率为4.8%+0.59%=5.39%。 这意味着，改革前后，利率保持稳定不变，但定价公式出现变化。

不过，严跃进提醒有两点需要注意： 第一，LPR每个月会变动，但购房者实际面临的LPR是一年变一次，或30年变一次，这可以和银行谈，建议一年调一次； 第二，基点一旦约定好，是不变的，其实和以前银行的折扣概念差不多，过去折扣也是一旦谈好，30年合同保持不变。

同策咨询研究中心总监张宏伟表示，从长周期看，未来三到五年内，整个市场进入降息通道，但从短期看，现在只是LPR利率向下微调，这对普通老百姓房贷利率的影响不是太大。 不过，不同城市的情况有所不同，在一线城市或强二线城市，从结构比例看，无论是成交套数还是成交面积，改善性需求或置换型改善性需求都占主导。

基于此，张宏伟指出，单从一线和强二线城市看，由于大多数个人住房贷款都是二套改善住房，从结构角度讲，单城市的住房平均贷款利率，或即时转化成LPR之后的平均利率，应该会呈现出上涨趋势。 不过，这一上涨更多是结构性因素导致，而不是利率本身上涨。

来源：新京报

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