买房贷款资金回流怎么办？

房贷真的回暖了？专家：可理解为精准调控

11月24日，记者采访了多位银行客户经理发现，上海房贷出现了一些回暖迹象。一位上海商业银行的客户经理告诉记者，如果在12月初签贷款合同，走流程结束要到第二年一月份，一月放款的可能性比较大。

7月末，上海房贷利率整体上调，首套房贷利率由4.65%上浮至5%；二套利率从5.25%上浮至5.7%。

8月初，上海市房管局又出新政，明确落实“三价就低”原则，也就是说，除过往的合同网签价和银行评估价外，新增“涉税评估价”，以三者最低价作为贷款审批依据。

房产中介：核验价略有提升

“涉税评估价”，又被称为“核验价”，由上海房产交易中心定价，对二手房实施“一房一价”，所以每个房子的核验价占网签价的比例都不一样，但一般都在60%左右。以核验价贷款使可贷款的金额大大降低。比如，原来买500万的房子，按照65%的比例可以贷款325万，但是以核验价来计算，就要在六成的基础上贷款65%，也就是只能贷195万。

“核验价”政策的出台大大提升了首付比例，不少房地产中介表示，购房者只能降低预期，或者暂时搁置购房计划。

受此影响，上海二手房10月成交量和成交价格均回落。根据国家统计局发布的10月份商品住宅销售价格变动情况统计数据，上海10月二手房成交量达到1.3万套，达到正常月成交量的60%左右。从房价指数来看，10月跌幅为0.4%，连续2个月出现明显下跌。总价400万元以上二手房成交量持续滑落，而200万元至400万元的刚需型房源成交活跃。

但近日，核验价出现了些抬升的迹象。一位房地产中介告诉记者，现在核验价格有所上涨。比如，一套500万的房子，10万一平，以前核验价是300万，也就是6折，在这个基础上乘65%，是可以贷款的额度。现在一平米核验价涨到6.3万到6.4万，可贷款的比例就稍微上升了。最近，改善性住房销售量开始恢复，价格在700到1000万的房子成交量有所上升，小户型成交量相对还是较少。

另一家房地产中介公司也表示，观察到近期上海某些区的核验价格有大幅提升。

但克而瑞证券资产管理部固定收益副总经理孙杨告诉记者：“据我了解，现在核验价格本质上没有明显的上升，还是按照周边的过往的价格，还有土地的价格来去进行核验，并且短期内还是稳定为主，也不太可能通过核验价格调控贷款。”

记者向多家银行求证时，银行方也表示，由于是一房一价，银行方也很难确定核定价格的变化趋势，但暂未发现明显的提升迹象。

放款速度：平均三个月，最快一个月

不少中介告诉记者，之前银行放出贷款大概率要等4-6个月，现在平均3个月就可以放款，这也是房贷回暖的一个迹象。也有中介直接向记者表示，10月份开始，上海很多银行的贷款部门对房贷审批就开始有所松动，11月开始所有的银行贷款额度大量放出。

浦发银行(600000,股吧)的一位客户经理告诉记者，如果购买二手房的话，年底前签定金合同，可以正常放款，根据目前的排队情况，一个月左右大概可以完成。对于核验价的变化，该客户经理表示，主要根据上海交易中心系统后台实时更新，看成交情况来确定。

交通银行(601328,股吧)个人贷款部客户经理也向记者表示，二手房贷款审批需要一个半月左右，放款排队三个月左右。

孙杨认为，现在房贷相对之前最紧的时候确实有回暖的迹象，但是也没有到很夸张的地步。房贷更多的是根据居民的真实居住需来提供支持，因为之前已经明确需求的刚需客户，可能在政策收紧时暂缓了购房计划，现在在逐渐地给他们恢复贷款，所以把“房贷放松”理解为“精准调控”更合适。

同时，现在的房贷政策核心还是利好新房，二手房压力还是比较大。可以看到第五批次，包括即将出来的第六批次认购在对新房的价格管控还是比较严的。

央行银保监会宣布房贷降息，楼市是否会回暖？

央行银保监会宣布房贷降息，楼市会回暖的。在以前因为遭受新冠疫情的危害，造成房地产开发商的日子并难过，乃至有很多小的房地产商发生了资金链的破裂，造成了许多的烂尾，为了更好地保持房地产业的可靠性，政府部门对楼市开展了放开，陆续下调了房贷利息，乃至许多大城市下调了房贷首付比例。

如今新楼盘看房子的人愈来愈多，在以前新楼盘压根就没几个人看来房，并且也有许多人是房地产商找来的托，但是如今楼市一片火爆，乃至有许多房地产商的星盘分析都还没发布来，已经有许多的市民在逐渐排长队购房，二手房销量也突出的提升，这种数据信息都说明楼市已经发生的反跳，购房的群体在慢慢的提升，由于之前许多都感觉贷款利息较为贵，但是政府部门下调年利率会节省购房者许多的贷款利息。

下调房贷利息，十分利好消息楼市。每一个月购房者所支出的利率也会突出的减少，能进一步的刺激性市民购房的冲动，并且目前许多新楼盘都适用个人公积金，购房贷款利率要低许多，我认为市民购房一定要客观，假如自身是刚性需求，我认为如今就可以下手，假如仅仅想投资，那麼一定要挑选好的地区，那时候不但不容易赚到钱，反倒会被股票被套。

中国的楼市和是社会经济发展密切相关，并且许多当地政府都借助土地财政，因此不可能让楼市一直浑厚下来，会采用大量的制度来刺激性房地产业，可是我觉得应当让越来越多的借款注入到实体经济，那样能够推动越来越多的工作职位，让我国的楼市保持在一个平稳的区段，大力的发展趋势，自主创新，这才算是中国之后发展趋势的必由之路。

央行连续两月单列公布，个人住房贷款继续回暖

12月13日，中国人民银行发布数据显示，2021年11月末，个人住房贷款余额38.1万亿元，当月增加4013亿元，较10月多增532亿元。

值得注意的是，这是人民银行第二次单列发布个人住房贷款统计数据，向市场传递出“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”的政策信号。

从目前来看，房地产投资下行较快、楼市偏冷的局面已有所扭转，房贷供需关系已逐步回归正常。

日前召开的中央经济工作会议提出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

12月6日召开的中共中央政治局会议也提出，要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。

红塔证券研究所所长、首席经济学家李奇霖表示，受此前监管政策的影响，房地产投资自2021年下半年以来就已经进入了下行区间，对经济增速也从支撑变成了“拖累项”。在房地产下行压力加大的时候，政策对房地产的监管在边际上有所放松，比如加大按揭贷款、开发贷款、并购贷款等的投放力度，再比如鼓励房企在银行间市场发债融资等。但从目前来看，针对房企的放松措施仍然是边际的，是因为防风险和保交付的需求，而非“走老路”。

植信投资首席经济学家兼研究院院长连平认为，下一阶段，房地产行业政策可能从以下四点出发进行调整：一是支持首套房贷，商业银行将加快按揭贷、开发贷审批和发放速度，特别是针对大城市首次置业的人群，满足购房者的合理需求。二是部分城市将可能小幅调降首套房房贷利率，适度降低购房者融资成本，考虑到央行已经在同期调降金融机构存款准备金率，商业银行存贷比偏紧的状况得到阶段性改善，银行房贷利率有望适度走低。三是将进一步增加对保障性租赁住房的金融支持，在管理、品质、标准、房源筹集等多方面实施创新政策，推进保障房建设。四是改善房地产企业短期融资环境，提供合理稳定的金融支持，提升直接融资比例，多层次、多元化利用好债券、信托、股权、资产证券化ABS、公募REITs等融资工具，促进房地产业健康发展和良性循环，助力房地产投资保持稳定。

多地首套房商贷利率下限跌破“4”，是否有助于楼市的回暖？

国内的经济发展受阻，再加上疫情的反复爆发，楼市深受其影响，房子的交易量持续下跌，很多开发商都遇到了资金链断裂的问题，导致产生很多的烂尾楼，为了能更好地维持房地产市场的平稳发展，很多地方政府纷纷下调了房贷利率。现在已经由多个城市的首套房商贷利率跌破“4”，而这种方式有助于楼市的回暖，毕竟商业贷款利率越低，那么市民需要支付的利息也会低，购房的人也将会变更多。

降低了贷款利率之后，将有助于刚需者以及改善性的居住购房需求，而且每个月的房贷利率也有所下降，将会极大地激发大家购房的积极性。其实现在的楼市已经开始逐渐的回暖。政府除了下调房贷利率，还降低了首套房的首付比例，甚至有的直接发放购房补贴，都是为了鼓励大家购房。

楼市的发展和经济的发展息息相关，一旦房地产市场暴雷将会影响我们的方方面面，所以政府一定要维持房地产市场的平稳发展，让楼市逐渐的回暖，在之前楼市比较火的时候，商贷利率较高，这些购房者可能是有苦说不出，不仅买的房子要贵一点，每个月这个利息也非常高，可以找自己的亲朋好友借点钱把自己的房贷先偿还上。

楼市已经出现了两极分化，在一线城市的房价依然稳步增长。可是三四线城市的房价去持续的路，再加上国内的生育率持续下降，在未来楼市可能会更加的不景气，所以大家购房一定要选好地段与位置，最好在一线城市购房这样具有更大的保值功能，同时大家要明白房子是用来住的，而不是用来炒的千万不要再投机取巧，到时候不仅不会赚钱反而被套牢。

楼市利好消息频发，房地产市场氛围及信贷环境边际回暖，释放了什么信号？

这表明很多地方的房价可能会继续上涨，很多地方的房地产行情也会重新恢复生机。

随着各个地方逐渐放开对房地产行情的管控，很多地方的也出台了一系列的房地产措施，通过这些措施来进一步鼓励大家买房。在这样的措施之下，大家买房的门槛会进一步降低，很多地方的楼盘价格也在不断走高，很多人把这些措施理解为房地产市场的利好消息。

一、房地产行业的利好消息频发。

为了进一步稳住各个地方的房地产行情，很多城市相继出台了一系列的利好房地产行业的措施。有的地方主动降低了个人住房贷款的首付比例，有的地方甚至直接降低了个人住房贷款的利率基点，也有些地方放开了限购限贷的措施。在这些利好消息之下，这些城市的房价进一步走高。

二、这表明很多地方的房价会进一步上涨。

之所以会这样说，主要是因为这些地方的房地产措施可以进一步鼓励大家买房，当买房的人越来越多的时候，这些城市的房价就会继续上涨。在此之前，有些地方的房价已经出现了10%以上的跌幅，很多人也会把这些房地产市场的利好消息理解为稳定房地产行情的保障行为。

三、这些表明房地产行情需要进一步稳定。

我们可以尝试用相反的逻辑来看待这个问题，正是因为很多地方的房地产行情不好，所以这些地方才需要出台鼓励买房的措施。对于购房者来说，我个人其实建议购房者谨慎看待这些利好消息，大家千万不能抱着炒房的态度来买房，因为这种行为可能会导致自己买在高位。如果一个人不是刚需购房者的话，我们完全可以继续耐心等待，没有必要立刻买房。

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