假按揭贷款违法吗？

如何判断重大假按揭，防止贷款被骗的技巧

1、贷款申请表、借款合同等文书上的签名非借款人本人或被授权人签名，或同一人多处签名笔迹不一致； 2、借款人对所购买房产的基本情况不清楚，或所购买的房产不存在，或房管部门登记的房屋所有权人不是借款人（总行另有规定的贷款品种除外）； 3、无特殊合理理由，借款人月还款全部或部分由交易中介统一支付（因交易中介承担阶段性保证责任银行直接从交易中介账户上扣划的除外）。 4、 购买同一楼盘、由同一交易中介推介或由同一律师事务所初审并在某行发放按揭贷款的借款人中，在三个月内累计有超过20笔（含20笔）或发放额超过1000 万元（含1000万元）的贷款转为不良，但不是由于借款人与开发商、物业管理公司、交易中介或银行产生纠纷引起，且具有其他假按揭特征的。 5、银行内部员工伪造资料骗取超过10笔 （含10笔）或发放额超过5 00万元（含500万元）的贷款。 6、在同一年度内，同一经办机构以二手房贷款名义发放一手房贷款超过20笔，或发放额超过1000万元，以逃避按揭楼盘审批权限管理的。 二、防止贷款被骗的技巧 1、选择专业机构，想要获得安全的贷款，一定要选择正规专业的机构。在贷款前，应先对你感兴趣的机构做足调查工作，可通过互联网查询这家机构的信息，从中看出端倪。在贷款时 能够从容不迫的直接提出申请，无疑是最为理想的结局。包括正规的银行、小额贷款公司、典当行、在线贷款服务平台等，提前了解，将有助于借款人更快作出正确选择。 2、互联网世界本来就诱惑很多，更何况是涉及金钱的金融服务呢？网络中存在着不少门槛较低的贷款信息，甚至号称有身份证即可当天放款，甚至只是草草的“检查”一下身份证号和住址 就完成审核。天下真有掉馅饼的事情？鹰潭江南小额贷款公司指出，遇到此类诱惑信息要慎重对待，看到诱惑保持冷静，心态是选择的良师益友。 4、个人信息不要给，借款人如若在没有核实清贷款机构虚实的时候，就轻易将自己的个人身份证号、家庭住址、账户等信息告知对方，带来的可能不仅仅是财产上的损失，更有可能会受到不良分子的人身威胁。因此，确保自己的个人信息安全性，是安全贷款的重要内容之一。 5、遇到骗子就报警，身为借款人，安全意识应当保持。

“假按揭”变“真买房”，买房的有几个知道

究竟是"假按揭"，还是"真买房"?法庭之上双方各执一词，被告说"假买房假按揭"，原告说"买卖合法合同有效"。

近日，同安区法院审理了这样一起与"假买房"有关的案件。福建自晖律师事务所主任林敏辉结合这起案件解读分析了"借名买房"与"假按揭"的法律风险。由于一旦出现意外情况，"借名"的购房者或将承担巨额债务，因此，律师提醒大家小心防范，别让假按揭变成真买房、真按揭。

最终，同安法院针对上述案件作出一审判决，认为本案开发商为购房者开具的购房首期款发票真实有效，双方签订的合同合法有效，合同也已经过登记备案，因此判决认定双方达成的购房意思表示真实，合同已实际履行。也就是说，房产应归购房者所有。

借款200万，为了还债拿房抵债

这起"借名买房"争议，是因为债务纠纷闹上法庭的。原来，购房人林先生及其父亲老林(化名)几年前曾向债权人老吴(化名)借款200万元，双方约定于2013年11月30日前还清借款，借款利息为每月2.5%。

2012年4月5日，林先生"买"下了厦门同一个小区的两处房产，并和开发商签订了购房合同。这两处房产的成交总价分别为290万多元和362万多元。合同签订后，开发商开具了首付款发票，并办理了合同备案手续，而且，这套房子随后也办理了银行按揭借款。

2013年9月，林先生为了还债，决定"拿房抵债"，将上述两处房产出售给老吴。根据双方签订的合同，房产的成交总价为470万余元。

当时，双方确认，林家父子尚欠老吴借款息合计194万多元，双方约定，用林先生的这些欠款与老吴的购房首付款冲抵，其余购房款于过户起7日内付清。林先生应在开发商交房5日内将上述房屋交付给老吴。

但是，数年后，开发商发出了《交房通知》，可林先生却没有依约定将房产交付给老吴。

为此，老吴将林先生夫妻告上了法庭，并将开发商列为案件第三人。

签字卖房，却说房子不是自己的?

面对起诉，林先生夫妇答辩说，两处房产虽然挂在他们名下，但他们并不是房屋的实际所有人，实际所有人应是开发商。因此，他们无权处分那两处房产。

本案第三人开发商也说，这两处房产确实并非林先生的，只是开发商因经营资金的需要，为了办理银行按揭，借林先生的名义签订两份《商品房买卖合同》，由林先生向银行申请房贷，所得贷款实际上作为开发商的运营资金使用。实际上，每月按揭款及利息也是开发商支付的。因此，开发商无需将借名所购的房屋交付给林先生，林先生也未要求开发商交房。

因此，开发商认为，林先生与老吴签订的《房屋买卖合同》是无效的，林先生夫妇无权处分这两处房产，两处房产仍应归开发商所有。

林先生夫妇与开发商的说法基本一致，都说林先生并没有真实支付"房屋首付款"，双方签订的买卖合同并非真正意义上的买卖。

一审判决，买卖合同合法有效

开发商是如何找到林先生办理"假按揭"的?经查，林先生的父亲曾在开发商公司担任监事。

不过，开发商对此并未举证证明自己的说法。因此，同安区法院一审判决认为，这两份《商品房买卖合同》是真实合法的，并且已经实际履行。因此，判决认定这两处房产为林先生夫妇所有。

所以，一审判决最终支持了原告债权人老吴的诉求，要求林先生夫妇履行与老吴所签订的合同义务，要向开发商办理房屋的交房手续，并将房屋交付原告老吴。同时，林先生夫妇还应赔偿因逾期交房给老吴造成的损失。

法官说法：给了首付经过备案，应该交房

法院审理认为，林先生与开发商之间的系列手续均真实合法，两份《商品房买卖合同》已通过厦门市房地产交易权籍登记中心登记备案。因两张购房首付款发票足以证明林先生已向开发商支付房屋购房首付款，因此，双方购买房屋的意思表示真实，合同已实际履行。

此外，林先生向银行申请的贷款也已划入开发公司账户，开发商也未举证证明与林先生签订的合同是为获取贷款用于公司经营，而且，隐瞒真实情况向金融机构骗取贷款严重违反国家金融法律。

所以，法院判决认为，本案涉及的房屋已由林先生向开发商购买，虽然至今未办理交房手续和不动产权利登记手续，但是，林先生夫妇已是实际所有人，对上述房屋依法享有处分权。

律师说法："假按揭"风险重重

"借名买房"、"假按揭"，看似便利，实际上却是风险重重。

通常，开发商通过假按揭获取贷款后，会采取两种方式:一种方式是卖二手房。开发商通过热卖假象，吸引真正的购房者来买二手房，而且会依据热卖假象，适当提高房价。另外一种情况是，等楼市回暖或资金不紧张之后再想办法退掉房子，并将房子重新出售。

福建自晖律师事务所主任林敏辉律师提醒说，房地产企业利用"假按揭"套取银行资金，一方面扰乱了房地产销售市场;另一方面又破坏了金融秩序。如果房地产公司资金断裂，没有能力支付按揭款，会产生一系列严重的法律后果。

开发商"假按揭"不仅给银行带来巨大的风险，也给很多"借名"的购房人带来隐患，他们当中不少人是开发商员工和普通民众，因不清楚"假按揭"的法律风险和对个人的影响后果，在不知不觉中使自己深陷险地。一旦开发商资金紧张不能及时还贷，"假按揭"很可能变成"真贷款"，借名的购房人可能被迫承担偿还贷款的责任。如果贷款最终违约的话，还将导致个人信用会有不良记录。

除了民事责任外，"假按揭"也有可能带来刑事责任。作为开发商，如果是非常明确的以非法占有为目的伪造一系列材料实施"假按揭"骗取银行贷款的，可依照《中华人民共和国刑法》以合同诈骗罪定罪处罚。如果是个人以非法占有为目的利用了开发商的名义进行"假按揭"的情形，则涉嫌构成贷款诈骗罪。

什么叫假按揭？假按揭有何危害？

假按揭是指开发商为资金tx ，将手中的存量住房以虚构的买房人（内部职工或开发商亲属或素不相识的人）的名字购买，从银行套取购房贷款。程序一般如下：开发商通过给身份证持有人一定数额的报酬，有偿使用对方身份证，并由身份证持有人在按揭贷款合同上签字，签字完成，银行即根据合同向开发商放款，开发商提前收回投资。开发商和身份证持有人之间还会有一个协议，包含开发商承诺不需要身份证持有人承担任何债务以及保密条款等内容。

一、假按揭会使一些不知情的消费者会受到伤害。消费者的贷款最终违约的话，将导致个人信用记录上会有不良记载，导致其个人信用的负面评价，这是从所谓不知情的消费者角度带来的危害。而即便是知情的消费者，如果他去帮忙签字，也有可能要承担相应的民事责任。这样，其今后的人生道路将因此而受到很大影响。

二、假按揭会导致银行房地产贷款资产质量的下降，将对银行经营产生极为严重的恶劣影响。在房地产按揭贷款质量下降的时候，必然会影响到几个方面，一方面可能会影响银行的盈利，也会影响到银行的股东，有可能又变成持有银行股的广大公众，收益会受到影响。同时，对银行本身来讲，可能由于资产质量的恶化导致资金流动性出现问题，而流动性出现问题就会给银行带来声誉风险。如果流动性问题比较严重的话，还可能导致银行的挤兑。如果银行发生挤兑，甚至发生破产将损害存款人也就是广大储户的利益。

三、假按揭将造成房地产市场虚假繁荣，严重危害住房金融业务的健康发展。一些开发商抓住银行政策的空隙，大肆进行假按揭融资。假按揭的主要特征是开发商将积压的房产套取银行信用，诈骗银行信贷资金。假按揭还造成了房地产虚假繁荣的表象，引诱社会上大量的资金涌入房地产市场，严重危害住房金融业务的健康发展。

四、假按揭将诱导消费者、投资者盲目入市。假按揭所产生的直接结果是成交量的大幅攀升，而成交量放大将让消费者、投资者产生楼市向好的错觉，从而产生购买冲动，有可能导致其盲目入市。

五、假按揭将影响政府对房地产市场的决策。假按揭所产生成交量放大、房产投资增多、房产信贷大幅增加、房地产市场虚假繁荣等表象都会影响决策层对房地产市场的判断，从而影响政府在出台相关政策时出现偏差或变得没有针对性。

六、假按揭将滋生职务侵占、行贿、受贿等违法犯罪行为。因假按揭能给开发商、房产销售者、银行信贷经办人带来直接的利益，故假按揭将滋生职务侵占、行贿、受贿等违法犯罪行为。

七、假按揭将导致企业声誉受到严重影响。假按揭一旦被揭露以后，房地产开发企业的声誉会受到沉重的打击，其美誉度将会受到严重影响，并将对其后期的经营产生非常不利的影响。

八、假按揭较为严重地破坏了金融秩序，并将诱导犯罪。根据《中华人民共和国刑法》第193条的规定是指以非法占有为目的，行为人采用虚构贷款理由、虚假证明文件等手段，骗取银行或者其他金融机构的贷款数额较大，占为己有的行为。在假按揭中，开发商以本单位职工及其他关系人冒充客户作为购房人，通过虚拟借款人以虚假销售方式套取银行贷款数额较大的行为已构成贷款诈骗罪，将要受到法律的制裁。

怎么预防假按揭贷款啊？

1如何有效防范“假按揭”贷款所谓个人住房贷款“假按揭”是指不以真实的购买住房为目的，开发商以本单位职工及其他关系人冒充客户作为购房人，通过虚假销售（购买）方式，套取银行贷款的行为。相对于房地产贷款来说，按揭贷款审批手续简便，利率较低，还贷时间长，无须接受银行贷后监管，对房地产商来说是简便易行的融资方式。也是对滞销房、烂尾楼脱手tx 的手段，对银行的危害很大。假按揭”一般发生在实力较弱的房地产商或者是项目有缺陷、销售不畅的楼盘中，贷款风险非常大。一、假按揭贷款”的表现形式主要有以下七种：1、内部关系人贷款。2、外部关系人贷款。3、伪造贷款人资料。4、开发商统一划拨首付款或还款。5、拔高楼价蓄意制造“零首付”。6、恶意重复销售、售后再抵、抵后再售。7、虚拟交易事实转移信贷资金

全款买车，4S店要我做假按揭，会不会有什么问题

是违法行为。

假按揭危害大：

一方面假按揭会使一些不知情的消费者会受到伤害，因为消费者的贷款最终违约的话，有可能个人信用记录上会有不良记载，这将导致个人信用的负面评价，这是从所谓不知情的消费者角度带来的危害。

而即便是知情的消费者，如果去帮忙签字，也有可能要承担相应的民事责任。从银行借款以后，借款要进行偿还，但是这又不是消费者真实的意思表示。

扩展资料

车贷风险不仅形式多样，而且涵盖面广，涉及个人信用、制度建设及风险控制等多方面因素，涵盖个人、销售商、汽车信贷服务公司及银行等。

工商银行上海市分行消费信贷中心副总经理陈鸣忠将汽车信贷风险划为贷款前、还款期、逾期、赖账、逃账等不同区间。他将信贷风险的成因归纳为三个方面：信贷政策及业务程序有缺陷，包括信贷条款过松、财务不透明、过度杠杆举债、信用档案不全、过分依赖担保物等；

对贷款类别和信贷组合的监控不严，包括假按揭、业务增长过快及违规操作；风险机制不完善，缺乏跟踪处理、催讨不足、诉讼手段不善等。

中国汽车工业咨询发展公司首席分析师贾新光则认为最关键的还在银行这一环，他说，不管是“直客式”或“间客式”，都是银行转嫁风险的花招，不管车贷是什么方式，最终都离不开银行的钱。

所以关键是银行要加强风险控制，加强管理，作好客户调查、密切追踪还款情况、制定不同情况的不同处理办法。

参考资料来源：人民网-车贷市场的前途

个人住房按揭贷款存在的风险

导语：个人住房贷款有哪些风险?通过我的介绍，相信大家对个人住房贷款风险都有了了解，希望对大家有帮助。我提醒大家，在申请个人住房贷款时千万要慎重。更多个人住房贷款内容，尽在经验网的法律栏目。

个人住房贷款风险有：

(一)个人住房贷款风险的内因则是贸易银行贷款的操纵风险，主要有职员道德风险、贷款审查风险和贷后治理的风险。

1、职员道德风险

主要是指银行贷款经办职员由于个人原因或者某种利益关系，明知借款人提供的是虚假材料而不指出，导致借款人相关资料不真实，误导贷款审批人。更有甚者，有个别经办职员知法犯法，内外勾结，故意伪造相关材料，骗取银行信贷资金。

2、贷款审查风险

贷款审查是个人住房贷款业务的重要环节。在贷款审查过程中，经办职员风险意识不强，警惕性不高，对借款人的真实身份、收进情况、家庭状况等相关情况了解不祥，对相关材料的真实性、正当性审查不严，流于形式，对有瑕疵的材料没有认真调查核实。有的银行为了扩大市场份额，采取竞相降低贷款人的首付款比例，或者放松贷款人的审批条件，一味简化手续，埋下了风险隐患。

3、贷后治理的风险

大部分贸易银行对个人住房贷款的贷后治理参照公司类贷款的贷后治理模式，要求对每笔贷款定期检查、报告。而个人住房贷款具有客户分散、数目众多等特点。随着个人住房贷款业务的扩大和飞速发展，一个基层行往往有成百上千个客户，客户数目远远大于公司类贷款客户的数目，假如沿用公司类贷款的贷后治理办法，根本无法及时了解贷款客户经济及家庭变化的情况。当可能出现风险时，银行就不能及时采取防范措施避免风险的发生。

(二)个人住房贷款业务风险的外因主要有“假按揭”风险、由于房屋发生瑕疵的风险和借款人的信用风险。

1、“假按揭”风险

“假按揭”是指房地产开发商采取欺诈的手段，利用虚构的房屋买卖关系获得银行的按揭贷款，从而达到套取银行信贷资金的目的。自2003年下半年以来,国家出台的一系列政策措施在一定程度上加剧了房地产企业的洗牌过程。很多中小开发商明显感觉到资金压力。在此情况下,很多开发商开始借"假按揭"之名套取银行信贷资金。

2、由于房屋发生瑕疵的风险

假如开发商开发的房屋出现较严重的瑕疵，比如1、房屋有严重的质量题目，无法正常居住;2、住房面积缩水，以次充好，抬高房价，造成购房者的损失，导致购房者抵触情绪大，而拖欠贷款;3、开发商没有履行承诺，未及时完成消防等配套工程，推迟进住;4、开发商尚欠缴地价、配套费，拖欠工程款，未办妥房产证，使部分业主拖欠贷款，放弃供楼，造成信贷风险;5、开发商为了售楼，过度地承诺。最常见的是开发商与业主签订返租协议，由于出租不理想或开发商拖欠返租款，使业主也拖欠银行贷款;6、物业治理不善，造成业主与开发商的纠纷，使业主拖欠贷款加大信贷风险。这些都会导致借款人发生群体性的违约不还款的情况。

3、借款人的信用风险

目前由于全社会缺乏完善的个人信息治理体系，使得贸易银行很难进行正确的风险判定。从信用风险的角度来看，一方面，个人住房贷款的顺利回收与借款人的家庭、工作、收进、健康等因素的变化息息相关，借款人经济状况严重恶化导致不能定期或无力偿还银行贷款，或者因借款人死亡、丧失行为能力，借款人的继续人放弃所购房屋，不愿还款，从而给银行利益带来损失的违约风险。另一方面，借款人还可能故意欺诈，通过伪造的个人信用资料骗取银行的贷款，从而产生道德风险。现在，有很多借款人根本不具备定期还款的能力，其通过伪造个人信用资料骗取银行的贷款购买房屋，再将该房屋出租，以租金收进还贷，一旦房屋无法出租，借款人也就无力继续还款，给银行带来风险。

【风险以及对策】：

一、政策和行业周期风险

从1998年房改开始，中国房地产市场高速发展，其中有过鼓励刺激、有过轮番调控，经历彻夜排队的抢购潮，也经历聚众打砸的退房潮。因此，这是一个典型的政策和行业周期性产业，住房按揭业务也要顺势而为，降低这方面的风险。

1、宏观调控政策合规风险

住房制度改革以来，房地产行业有效的拉动经济增长和解决居民住房问题，“土地财政”模式也使地方政府大力支持发展房地产业，自1998年以来未有实质压制性的调控政策，因此行业经历了近10年的高速发展。

2006年，开始采用税收措施进行调控，主要目的是压缩需求;2007年则主要采用信贷、住房结构政策来进行调控，主要目的是增加供给尤其是增加中低收入居民住房的供给，同时压缩不合理的需求。2006年以来，房产购买需求持续上升，销售款回笼和流动性宽松，房产开发商也有比较充足的资金，购买囤积了大量的土地分段开发。

2007年7月，国家实施了“限外令”和9月份规定执行的提高第二套住房首付比例抑制住了投资性需求。接着国家开始明确完善住房保障制度，部分购房着开始进入观望状态，销售量下降，新开楼盘资金回笼速度减慢。2007年底开始，面对各地房价暴涨的局面，在银监会等监管部门的指导下，商业银行的信贷政策趋紧，房产开发商获得银行资金的难度加大，开发贷款利率有所提高，社会资金价格也不断上涨。

证监会也暂停房企的IPO审批以及已上市房企的增发、发企业债等再融资行为。2009年受益于“四万亿”的经济刺激计划，宽松政策让房产市场迎来一波更迅猛的上涨。因此2011年前后，面对通胀压力，央行连续上调存款准备金率和基准利率，收缩银根，资金压力空前。面对多管齐下的调控政策，很多房产开发商面临内部资金流动性危机，被迫降低房价转让项目等“断腕求生”，也有部分激进的房产开发商选择“不阳光”甚至违规的方式获取资金渡过难过，这是宏观调控政策带来的合规风险。

2、行业周期性风险

房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、周期长、供应链复杂等特点，导致房地产项目的开发建设具有惯性。在伴随经济长期发展的过程中，人多地少，置业投资等房产需求旺盛，人口周期、国家垄断土地供给等因素，导致市场上房产长期供不应求，刺激房价持续走强。

出于对房地产市场形势的乐观预测，金融机构和房地产投资机构加大对房地产的投资，并带动其他行业投资机构进入房地产领域。随着房地产投资者特别是炒家进一步涌入，各类房地产物业，尤其住宅价格上涨，租金飙升，同时房地产空置率大幅下降，房地产市场交易量快速上升，土地市场和各级房产交易市场均十分活跃，拿地热情、物业开发与项目建设加速开展，进一步推动了房地产业的进一步扩张，交易数量增加，房地产价格也越涨越高，投机者及自用者均陷入“郁金香”式的疯狂。

在持续的繁荣和疯狂后，特别是三四线城市，房子多到一定数量，价格也涨到一定程度时，而住房真实需求的增长是比较稳定的，当供给数量增速大大超过真实需求增速时，根据西方经济学的“需求-供给”曲线，会发生市场无法承受价格，部分敏锐的投机客率先撤出市场，同时社会关于限制炒房的声音会加大，政府也开始关注并出台一系列的控制措施，击鼓传花的游戏无法继续，房价短期不会继续增长甚至可能下跌，房产交易量也会缩减，需求明显萎缩。而这时由于房地产行业开发周期长，基于乐观预期竞相拿地发展房地产业的企业由于开发惯性还会继续增加供给，进一步导致房价下跌的预期，观望情绪浓厚，交易更加低迷，这是周期性谷底。

随着经济发展，家庭裂变等刚性需求对存量房产的消耗，房地产市场又会迎来新的乐观预期，再经历疯狂，也会再进入寒冬，这是行业的自然规律。国内也大致经历了1998-2008年持续发展、2008-2009的行业低谷、2010-2013年的迅猛发展、2014-2015年的交易冷清、2015年又重回活跃等几个周期，因此银行分支机构在发展个人住房按揭贷款时，需充分预测这种周期性风险对当地的房产行业的影响，要有前瞻性的预测并做好“逆周期”的风险控制措施，例如在交易疯狂的阶段，强化申请人准入审查，提高首付比例等防控策略。

二、楼盘和开发商风险

从住房市场化改革开始，房地产行业获得高速发展，早期进入的房地产公司赚得盆满钵满。因此，在利益驱动下，不少其它行业的公司跨行介入房产地产行业以期分得一杯羹，往往由于经验欠缺、各方面情况预估不足引发项目开发失败。因此银行需要重点关注楼盘项目和开发商资质风险。

01、楼盘准入

银行在楼盘项目审核阶段需要关注的准入风险，包括非现场资料审查和在建工程现场走访，了解拟合作楼盘所在区位、定位和环境等因素，是否出具结顶报告。工地现场走访时观察是否结顶或临近结顶，有无延期交付或者烂尾的可能，同时注意从其他渠道了解楼盘质量整体情况。在完成拟合作楼盘的方案审批后，还需要持续跟踪楼盘销售进度，客户评价等。

结合个人的按揭业务楼盘审查经验，无论是商品房现售或预售，在楼盘准入时需要重点审核的方面有：

一是开发商的《国有土地使用证》、《建设工程规划证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预售许可证》等五证是否齐全，五证不全或者存在瑕疵的房产不能取得相关房地产权证;

二是开发商自有资金是否充足，要求达到占30%以上，三四线城市中小开发商自有资金要求达到40%以上，建设单位、建设项目、建筑面积是否前后一致，是否因某些原因在楼盘建设过程中发生变更;

三是对于优质开发商的楼盘，允许发放能在六个月内结顶的个人住房按揭贷款(底层主体建筑已完成的情况，给予一周一层的建设进度)，其它中小开发商必须在主体结顶之后给予办理个人个人住房按揭贷款;

四是尽量选择楼盘地址位置佳，配套设置完善的大中型社区住宅。

02、开发商资质

房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期长、供应链复杂等特点，而该行业又是实实在在的暴利行业，发展中有关监管部门对行业的准入制度把握不严，因此房地产开发商是鱼龙混杂，存在一些不良开发商或根本不具备资质的开发商。另一方面，企业跨行介入房产开发难度大，经验明显不足，而某些地区的小型开发商由于在当地特殊的人脉资源，在特殊的时机下存在“非正常”手段获取项目开发资格，如此容易引发林林种种的问题，楼盘项目审查更要积极关注开发商资质和背后的股东实力。

基于当前市场环境，在实践操作中，尽可能选择优质开发商，包括全国性的著名开发商或其占股50%以上的开发企业，资质为一级或具有国有企业、上市公司等背景的开发商，资质为二级的或分支行所在区域的龙头、知名房地产企业开发商等等。

该风险要素的'防范关键是开发商资金链和工程质量问题，在经济繁荣期，融资便利且能通过房价的上涨来消化资金不足的问题，一旦资金链断裂，以土地及在建工程抵押的开发贷款也会暴露风险，开发商的阶段性担保已毫无意义，而预售的个人个人住房按揭贷款保障也会因购房人的集体对抗而降低。因此，建议审慎介入开发商股东为跨界经营的民营企业和个人。

三、按揭客户信用风险

信贷过程中，银行作为资金的经营者而非资产的受让者，不论何种担保方式，借款人终究是我们关注的第一还款来源。因此，住房按揭业务过程中，杜绝虚假按揭、预判个人住房按揭贷款申请人的还款能力亦是必不可少的风险防范举措。

1、还款能力

在个人住房按揭贷款日常审查中，基本可以将客户分为两大类别：受薪人士和自营业主。针对两种不同的群体，信用风险防范侧重点迥异。

一是受薪人士，其中对于政府机关、事业单位、国有企业等优质受薪人士，一定程度上可以放宽对负债率的要求，做到收入证明和家庭关系等基本资料的核实，工作单位的属性决定其违约的成本较高，个人住房按揭贷款的风险相对较低。而另一部分普通企业的受薪人士，需要重点关注其职业的稳定性和历史工作履历，同时由于普通企业的收入证明一般把控不严，可以要求提供代发工资银行流水明细单(注意假流水风险，参阅作者关于银行流水审查的文章)，另外可以关注社保记录单和购房动机等来防范风险，特别是具有与其收入情况和家庭情况匹配的自住型或改善性购房需求，这类贷款的违约率往往较低。

二是自营业主，这类客户的收入来源与其经营情况息息相关，且容易在经营情况良好和心理预期良好的时候购买金额较高的住房或者排屋别墅等，在经济下行周期或者经营企业出现问题时容易按揭还款“断供”，不确定较受薪人士要高。因此，对于此类客户，理应参考小微贷款客户信贷审查标准，分析其基本信息、资产负债率、家庭关系、资产历史积累、企业经营能力及可持续性等，结合购房的时机、房屋位置和价值等情况，交叉验证，综合评估其违约风险。

2、虚假按揭

由于住房按揭业务客户的准入门槛较低，一般银行的基本准入要求为65周岁以下的具有完全民事行为能力，承担完全民事责任能力的自然人，能提供合法、有效的身份证明即可。因此部分开发商为应对资金链危机，通过给予一定报酬的招集内部职工或者社会人员向银行申请个人住房按揭贷款，不仅可以获得较低的贷款利率还可以快速回笼资金。同时，部分性质较为恶劣的房产商，以利益诱惑房管部门人员和银行工作人员，利用虚构的房号进行信贷诈骗，涉案人员广、金额大，需要重点防范。

另一方面，部分购房者因为限购政策或者违法犯罪逃废债等无法申请个人住房按揭贷款，选择通过第三人的方式办理。这种情况特别是后者，需要严格审查申请人的代办动机和资信条件，如果有充分理由证明为违法犯罪逃废债的实际购房人借名办理购房及按揭申请的行为，及时杜绝此类行为。

实践操作中，遇到各式各样的虚假按揭，根据按揭房屋的真实性及申请人的购房及签字是否真实意思表示，主要有四类典型代表：提供虚假资料的真人真房类、虚构房号的假人假房类、签字不真实或非真实购房的假人真房类和利用某些制度漏洞一房多卖欺骗购房者的真人假房类，需要调查审批人员的“火眼金睛”及时甄别。

四、银行内部操作风险

银行内部引发的房屋按揭风险主要有以下四个方面：

1、考核激励设计缺陷

随着住房按揭业务竞争的加剧，部分银行分支机构考核压力大、急于求成，在未做好业务规划的同时，以人海战术介入楼盘按揭业务抢单，散单化明显。由于开发不集中，深度介入的楼盘少，不利于整体风险管控。

激励措施未充分体现风险递延，部分基层网点的奖励以完成笔数来给予一次性发放，导致部分客户经理短期内冲量效应显著，业务发展和风险控制失衡。

此类情况需要银行管理机构统筹规划，充分发挥公私联动的优势，结合房地产开发贷业务等做好楼盘深度开发。对于新发放个人住房按揭贷款业务的费用配置，综合考虑当期专项激励与基础营销和客户后期维护奖励的平衡，完善考核激励制度。

2、贷前调查不尽职

调查不尽职主要表现在缺少对自雇人士家庭资产负债情况及偿债能力的持续性评估，主观上认为房屋按揭风险低，审核收入证明、银行对账单名下和自雇人士的当前经营收入即可，基本不会收集申请人的固定资产等证明其历史收入积累的佐证资料，企业名下负债、具体经营情况和申请人家庭社会负债调查更是甚少提及。对受薪人士的工作单位、银行对账流水和收入准确性及真实性核查走过场，特别是普通企业的收入证明，因为其可获得性强，常有房产销售人员为购房人代办收入证明甚至虚假银行流水，这些方面往往未引起银行客户经理足够的重视。

3、贷款操作不合规

贷款过程中操作常见风险有：一线业务人员帮助申请人包装申请资料，贷款审查人员未发现明显伪造资料，信贷要素录入错误，签订的合同存在瑕疵，未严格落实核保面签手续，发生签字人冒名顶替等。这需要银行严格执行内部操作规定，风险审查从严把关实质性风险，各个岗位人员谨慎细心，经办不马虎，复核不形式，对审批意见落实、信贷合同不符合放款条件的严格控制，不先放后补。

4、贷后检查不到位(抵押物和数据清洗模型)

个人住房按揭贷款期限长，经办人员基本是一锤子买卖的思维，且贷款存续期间，银行人员流动大，更会忽视按揭贷款的贷后回访工作。目前银行对于个人住房按揭贷款的管理常体现为监测按揭贷款抵押物的二抵及法院冻结等限制信息、按揭贷款人每月还款情况等，而对于按揭贷款人的家庭变化及自雇人士的经营企业变化掌控明显不足。

按揭楼盘项目和按揭贷款资金流向缺乏监控。一手房按揭过程中，作为非主办行的经办机构很难监控售房款的资金使用情况，且部分银行的分支行未有效开展一手房按揭的项目贷后维护，缺乏专人监测楼盘的销售进展、交房及入住情况、周边配套设施、房价变化情况等等，甚至对出现较多业主维权、抗议的楼盘也未能及时预警、排查。这种只要不出现按揭还款逾期，基本就是事不关己的态度不可取。

做好贷后风险管理对于长期性的贷款是十分重要的，无论是一手房按揭还是二手房按揭，银行均应该有效地建立抵押品是否发生二抵及被限制的动态跟踪机制，同时构建有效的风险数据清洗模型，定期做好存量按揭客户的预警分析，做到早发现、早预防、早处理。

假按揭贷款心得体会的介绍就聊到这里吧，感谢你花时间阅读本站内容，更多关于假按揭贷款违法吗、假按揭贷款心得体会的信息您可以在本站进行搜索查找阅读喔。