按揭转贷款是什么意思？

8家上市银行房贷业务“踩红线”，浦发、招行压降，多家银行房地产行业贷款负增长

去年年底央行、银保监会颁布房地产贷款集中度制度，对银行的房贷占比作出“红线”指标，也因此，年报季中的上市银行是否“踩线”备受市场关注。

据南方财经全媒体记者统计，截至4月11日，A股共计有21家上市银行披露了年报。其中有8家上市银行的房地产贷款占比或个人住房贷款占比超标。

具体来看，建设银行、邮储银行、中信银行、渝农商行的个人住房贷款占比超标，郑州银行的房地产贷款占比超标；招商银行、兴业银行、青岛银行上述两项指标均踩“红线”。房地产贷款是今年的监管重点，超过“红线”的银行需要在2～4年内完成整改。

光大银行金融部宏观分析师周茂华告诉记者，“目前压降房地产贷款的难点主要是因为‘诱惑力’大，对于银行来说，房地产贷款额度大、期限长，有稳定的抵押品，不良率低，但随着监管环境变化，银行也将调整资产负债结构，改变和房企的合作模式，对制造业、小微企业、新型创新产业、绿色信贷等领域占比将逐步提升。”

8家银行指标超过监管上限

近期上市银行集中发布年报。截至4月11日，A股共有21家上市银行披露年报，其中国有大行6家，股份制银行8家，城商行3家，农商行4家。整体来看，21家银行个人住房贷款超29.5万亿元，有8家银行“踩线”，占比近四成。

根据房地产贷款集中度新规，中资大型银行（第一档）的房地产贷款占比上限分别为40%、27.5%；中资中型银行（第二档）个人住房贷款占比上限分别为32.5%、20%；中资小型银行和非县域农合机构（第三档）个人住房贷款占比上限分别为22.5%、17.5%。

数据显示，第一档银行中的建行、邮储银行均有一项指标踩线。其中，建行个人住房按揭贷款为34.82%、邮储银行为33.61%，超过监管上限（32.5%）2个百分点左右。除此之外，建设银行的房地产贷款占比39.24%也非常接近监管上限（40%）。

第二档银行中，招商银行、兴业银行两项指标均超线，中信银行一项指标踩线。其中，招商银行房地产贷款占比与个人住房按揭贷款占比分别为32.16%、25.35%；兴业银行两项指标则分别为34.56%、26.55%。两家银行上述指标均超过监管红线逾4个百分点。中信银行个人按揭贷款占比为20.48%，超过监管红线0.48%。

值得一提的是，2020年6月末浦发银行整体房贷占比为27.9%，微超监管红线0.4%；但2020年末，浦发银行整体房贷占比下降至26.37%，已达到监管要求。

梳理数据可以发现，浦发银行在过去一年大幅压降了房地产行业的贷款，在贷款总额同比增长14.15%的情况下，整体房贷增速仅有3.67%。

此外，在股份制银行中，平安银行、浙商银行的房地产贷款相对而言仍有一定增长空间。

第三档银行中，青岛银行两项指标均超线，郑州银行、渝农银行一项指标踩线。其中，青岛银行、郑州银行的房地产贷款占比分别为29.77%、27.95%，均超过监管红线（22.5%）逾4个百分点。此外，青岛银行、渝农银行的个人按揭贷款占比为19.53%、17.98%，同样超过监管红线（17.5%）。

“长期以来房地产开发贷款占整个贷款的比重始终在7%左右的较低水平，近年来变化不大，升得快的是按揭贷款。”植信投资首席经济学家兼研究院院长连平指出，从上市银行及公开市场信息来看，需要进行调整涉房贷款的银行规模相对有限，涉及到的房地产贷款余额占到整个金融机构涉房贷款余额的比例约四分之一，主要集中在建行、邮储、招行、浦发、兴业等几家中资大中型银行，据测算，上述几家银行在2021年涉房贷款或少增1000亿到1500亿之间，而更多的银行并未踩红线，客观上存在填补空缺的可能性。

监管给到的整改过渡期限在2～4年之间，尽管部分银行涉房贷款指标超红线，但无论是各家银行年报的表述，还是银行高管在业绩发布会上的表态，各家银行都表示将按政策要求，持续调整优化信贷结构。

建行是房地产领域贷款规模最大的银行，也是个人住房贷款占比最高的银行，建行副行长吕家进表示，建行将在符合监管要求的前提下，采取多种措施，稳妥促进对公房地产业务平稳发展，保持个人住房按揭贷款合理适度增长，有序降低房地产相关贷款在各项贷款中的占比。

房地产行业贷款增速放缓

过去一年为了对冲疫情带来的影响，银行的贷款规模快速扩张，央行数据显示，2020年人民币贷款增加19.63万亿元，同比多增2.82万亿元。具体到各家商行而言，贷款总额大多保持10%以上的增速。

以宁波银行为例，2020年全年保持资产规模高速扩盘，总资产增速达到23.5%，其中贷款规模全年超高速增长30%，大幅领先同业，这也是其自2010年以来贷款增速最高的年份。

记者注意到，在总体贷款规模大幅上涨的同时，房地产行业贷款总额增速相对而言有所减缓，其中中信银行、民生银行、渝农商行、常熟银行、江阴银行、无锡银行6家更出现了负增长。

具体来看，民生银行在贷款总额同比增加5.47%，而房地产行业贷款却下滑7.81%，个人住房按揭贷款大幅上升22.72%；渝农商行贷款总额同比增加16.20%，房地产行业贷款却下滑30.32%，个人按揭贷款增加24.96%。

中国社科院金融所银行研究室主任李广子指出，“房地产贷款集中度制度推出后，踩线的银行有两个解决方法，一是压缩分子，压降房地产贷款规模，降低新增房地产贷款投放；二是做大分母，加大其他信贷投放力度，稀释房地产贷款集中度。”他指出，由于个人住房按揭贷款一般期限较长且单笔额度较小，因此从操作性角度来看，短期内要实现快速压降的目的，针对房地产企业的贷款会更容易实现。

据记者梳理发现，已披露的21家上市银行，与贷款总额的增速相比，个人住房按揭贷款的增速并不逊色，甚至有些大幅超过。比如江阴银行，针对房地产企业的贷款同比减少10.24%，但个人住房贷款却同比增长40.88%。

房地产行业贷款、个人住房按揭贷款为何出现分化现象？周茂华向记者分析，“二者分化主要是近年来，国内强化银行房地产信贷监管，引导资金更多流向小微民营等实体经济薄弱环节，同时，2020年出台房企“三条红线”，引导房企加强负债管理；而个人按揭住房贷款上涨，主要与去年一、二线等热点城市价格上升较快，楼市销售活跃有关。”

3月22日，浙江省下发的《关于进一步加强住房信贷审慎管理的通知》（下称《通知》）要求各金融机构全面自查个人住房贷款、消费类和经营类贷款等。此前，深圳、上海、北京、广州等地下发通知要求银行自查经营贷、消费贷情况，严防违规资金挪用至房地产。

与北上广深有所不同的是，浙江发布的《通知》还指出了切实加强房地产开发贷款管理。要求各金融机构要严格审核房地产开发项目合规性，落实房地产开发贷款资金封闭管理要求，根据项目工程进度放款，杜绝超规模超期限放款，防止贷款资金挪用。

一位国有大行信贷人士指出，开发贷监管一直较为严格，浙江此次发文再次予以了强调，将规范向不合资质的企业项目发放贷款。

吕家进指出，建行将对房地产开发贷继续实施从严的名单制管理，专注于为一二线城市的优质客户提供支持，开展项目合规审查，严格把关贷款的投向和项目用途。对于个人住房贷款，优先支持刚需群体，满足人民群众合理的一般住房需求和住房改善的需求。

近期广州、深圳等地银行个人住房按揭贷款额度紧张，排队放款已成为普遍现象，除了国有大行以外，许多中小银行的信贷经理更直接告知中介，短期内已无住房贷款额度，利率也可能逐步上升。

“银行个人按揭贷款上限落实，不可避免导致部分超标或接近红线的银行个人按揭额度收紧，按揭利率存在一定上行压力，但预计影响有限。”周茂华认为，一是银行个人按揭占比是个动态比例，如果作为分母的贷款扩张，个人按揭规模也可以随之扩大；二是这个红线出台本意不是要打压刚性需求，对于少数额度紧张银行其利率有一定上升压力，对于额度充裕的银行，尤其是楼市库存仍高的区域，个人按揭利率将保持利率稳定甚至有降低可能；三是作为房贷利率定价“锚”的5年LPR报价利率走势还是很平稳的。

房贷规模将进一步下降

3月22日，人民银行在北京召开全国24家主要银行信贷结构优化调整座谈会，总结交流经验做法，分析研究信贷形势，部署推进下一阶段优化信贷结构工作。座谈会上，进出口银行、工商银行、农业银行、建设银行、兴业银行等金融机构就优化调整重点领域信贷结构的主要做法作了交流发言。

会议指出，当前我国实体经济恢复尚不牢固，重点领域和薄弱环节信贷结构仍需调整优化。

从本次会议部署的今年信贷投放重点领域看，小微企业、制造业、绿色低碳产业、科技创新等将成为今年银行业信贷投放的热门领域，同时，房地产金融将继续强化严格管控，分析指出，今年新增房地产贷款规模有望进一步降低。

连平指出，房价涨跌与涉房贷款增速具有较强的相关性，未来住房金融调控将更聚焦重点城市，突出结构性特点，而非“一刀切”。在中央“房住不炒”的政策下，房地产市场调控政策将持续从严和规范。尤其是在结构上，合理调节大中型商业银行在热点城市的涉房贷款，对缓解局部住房金融风险将起到关键的作用。

周茂华认为，监管环境变化，银行也将调整资产负债结构，银行可能改变和房企合作，资产证券化等方式，在满足监管规定同时，最大限度获取利润，毕竟房贷仍有吸引力；但从中长期看，银行将逐步调整经营战略，多元化资产负债结构，推动银行转型发展，银行对制造业、小微企业、新型创新产业、绿色信贷等领域占比将逐步提升；并更加注重特色、高质量金融服务供给，提升市场竞争力，增加中间业务收入等。

长期来看，尤其是在碳中和、碳达峰目标下，监管将引导商业银行按照市场化原则加大对碳减排投融资活动的支持，撬动更多金融资源向绿色低碳产业倾斜。此外，银行可能会把视角倾向于战略型新兴产业、绿色金融、民生工程、租赁住房、消费领域等符合国家战略的领域，更好地支持实体经济发展。

银行按揭贷款是办理转型的好还是不办理的好？

这个要看你之前办人的银行费率是多少了，如果低于之前的基准利率，4.9以下是不需要办理的，因为如果办理的话，你以后可能会吃亏的。

2022年信贷投放重点圈定 房地产贷款投放将趋稳

破解实体融资难题仍是2022年信贷政策重要着力点。新年伊始，普惠小微企业贷款延期支持工具和普惠小微企业信用贷款支持计划两项直达工具接续转换正式落地，银保监会也表示将继续引导金融系统向实体经济让利。同时，科技创新、绿色发展仍是信贷支持重点领域，预计在碳减排工具支持下，2022年可撬动绿色信贷规模达万亿元。

业内人士表示，2022年信贷投放的总体特征将是总量适度扩大，价格稳中有降，投放结构精准。

重点领域支持力度加码

金融是经济的核心，是实体经济的血脉。2022年首日，人民银行就给小微企业送上“礼包”。人民银行官网发布公告称，自2022年1月1日起实施普惠小微企业贷款延期支持工具和普惠小微企业信用贷款支持计划两项直达工具接续转换。持续推动普惠小微贷款增量、降价、扩面。

人民银行货币政策司司长孙国峰表示，从2022年起到2023年6月底，人民银行对地方法人银行发放的普惠小微企业和个体工商户贷款，按照余额增量的1%提供资金，鼓励增加普惠小微贷款。从2022年起将普惠小微信用贷款支持计划并入支农支小再贷款，原来用于支持普惠小微信用贷款的4000亿元再贷款额度可以滚动使用，必要时可进一步增加再贷款额度。

此外，银保监会也表示，将加强对“专精特新”企业金融支持，促进中小微企业融资增量、扩面、降价，优化民营经济金融服务，继续引导金融系统向实体经济让利。

除了支持小微企业资金不断加码，下一步，对包括科技创新、绿色发展在内等社会经济重点领域的金融支持也将进一步强化。

2022年碳减排支持工具有望全面发力。光大证券金融业首席分析师王一峰表示，绿色贷款投放将维持高增，初步测算，2021-2022年碳减排支持工具或共释放资金5000亿元以上，以此撬动绿贷增长8000亿-10000亿元。

东方金诚首席宏观分析师王青同样认为，碳减排支持工具直接撬动的绿色信贷增量有望达到万亿规模。此外，在支持科技创新方面，王青表示，2022年央行或推出专项政策支持工具，同时引导商业银行加大对高端制造业长期投资的信贷支持。

人民银行研究局局长王信表示，下一步，金融部门将更加积极主动作为，健全顶层设计，引导和撬动更多资金进入碳减排领域，推动能源结构、产业结构、生产和生活方式全方位绿色低碳转型。

民生银行首席研究员温彬分析，2022年信贷将加大对重点领域和薄弱环节的支持力度，货币政策将综合运用多种政策工具，加大对实体经济融资支持力度，尤其是支持小微企业、科技创新、绿色发展等领域，同时再贷款等结构性和直达性货币政策工具将在支持实体经济中发挥重要作用。

信贷总量有望稳定增长

在加大对实体经济支持力度同时，对于信贷投放总量，央行重申“增强信贷总量增长的稳定性”，同时继续“保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配。”因此业内普遍认为，2022年信贷投放在总量上有望继续增加。

王青判断，2022年银行信贷投放总量有望达到22万亿元，较2021年多增1.8万亿元，多增势头会有所加快。考虑到中央经济工作会议部署“政策发力适当靠前”，预计2022年上半年信贷投放力度会高于下半年。

“信贷投放的增加将为对冲上半年、特别是一季度经济下行压力发挥重要作用，同时释放宽信用加码、宏观政策在稳增长方向持续发力信号，有助于稳定市场的消费、投资信心。”王青指出。

国家金融与发展实验室特聘研究员任涛表示，一方面，在“三稳”“三保”的政策导向下，2022年按揭贷款的放款速度可能会有所提升，另一方面，在适当超前开展基础设施建设以及财政发力的背景下，匹配基建项目的融资需求会带动信贷投放较快增长。因此全年信贷投放总量料将高于2021年，预计在22万亿元左右。

值得注意的是，在全年信贷总量预计稳中有升背景下，今年一季度信贷投放或迎来“开门红”。中信证券研究所副所长明明认为，年初信贷投放力度将有明显提振，整体结构较此前也会有所改善。2022年1月贷款投放可能超过2021年同期的3.58万亿元，考虑到商业银行信贷投放节奏，预计一季度新增贷款将超过8.5万亿元，而去年一季度人民币贷款增加7.67万亿元。王青同样认为，今年年初信贷“开门红”特征会更加明显，预计1月信贷投放有望达到4万亿元左右，比上年同期多增约4000亿元。

房地产贷款投放将趋平稳

“房住不炒”基调下，多个金融部门也释放了满足房地产企业合理融资需求的信号。分析人士认为，2022年房地产贷款整体增速下滑势头将会缓和。

1月4日，人民银行上海总部召开2022年货币信贷工作会议，明确提出坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加强预期引导，各商业银行要进一步优化信贷结构，提升服务实体经济的能力，更好地满足购房者合理住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展。

光大银行金融市场部分析师周茂华认为，2022年政策将着眼于切实保护刚需与改善型住房需求，满足房企合理融资需求，预计2022年个人住房与房企信贷需求将逐步回归常态，围绕“房住不炒”，各地落实好楼市“三稳”任务，推动房地产长效机制建设，满足国内多元化住房需求。

王一峰认为，下一阶段，房地产政策取向将从稳融资性现金流向稳定销售过渡。恢复销售对于维持房企正常经营意义重大，按揭贷款可能“量增价降”；开发贷方面，随着稳增长力度加大，市场风险偏好将有所回暖。

任涛分析称，在涉房贷款方面，2022年两个领域会受到重点支持。一方面，为支持商品房市场更好满足购房者的首套房与改善性住房需求，预计银行按揭放款速度会有所加快，推动个人住房贷款会继续呈现回暖态势。另一方面，为帮助市场风险出清，化解部分地产项目面临的危机，商业银行将会主动加大对优质地产企业的并购贷款投放力度。

企业在银行的贷款进行转型需要什么资料

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空放很多外债收不回来，咋办！ 想转型抵押贷款了。伤不起，老赖多

我个人认为：

第一、通过法律途径解决，维护您的合法权益是首要的选择，您可以到人民法院提起民事诉讼，只要您能提供相关证据（比如合同、借据等），基本是会胜诉的，这样您就会得到人民法院的关于您胜诉的判决书，对方应当按照判决书偿还欠款。

第二、如果对方不及时执行人民法院判决书，仍然不还欠款，您可以申请人民法院强制执行，人民法院可以采取多种方式（比如在网上公示老赖名单，限制老赖乘坐飞机高铁等高消费，给老赖电话的振铃中设置其有欠债未偿还的提示音等）要求对方偿还期款；从效果上看，人民法院的执行工作是非常给力和有效的。

第三、除了法律途径解决，社会上还有一些讨债公司，其讨债方式主要是给老赖在工作和生活中制造各种麻烦，让老赖感到压力和困扰，从而还债以恢复平静的生活。这些讨债公司的有些方式，是游走在法律边缘的，也就是说，讨债公司的讨债方式如果把握不好限度，很有可能激化矛盾，造成事端，甚至违法犯罪，如果这样，您也是要承担责任的。所以，我在这里只是向您介绍讨债的各种形式而已，强烈不建议您采用这种方式。

第四、关于您的转型抵押贷款，我不是很了解情况，建议您向各个商业银行了解相关政策法规，您可以直接到各个商业银行的柜台直接咨询，还可以在家里拨打各个商业银行的客服电话。

第五、放债后难以收回，是普遍的现象，在这里提醒您：一是尽量将财产借给靠谱些的机构或人员，在借款前您应当详细了解该机构或人员的经营状况和商业信誉；二是在借款过程中，保留好足够的书面证据材料，以避免发生纠纷时不能提供有效证据而损失权益；三是遇有拖欠债务情况，及时向人民法院提取诉讼，依法维护合法权益。

以上建议，仅供参考。

招商银行总行公司金融总部副总裁是谁

刘建军拟出任邮储银行行长一职，将是有案可查的银行业史上首例股份制银行向国有大型商业银行输送高级管理人才的案例。

5月28日，三位消息人士向《21世纪经济报道》记者表示，招商银行副行长兼董事会秘书刘建军拟赴任邮储银行，待邮储银行董事会表决通过、银保监会核准后，有望出任邮储银行行长一职。在这之前，邮储银行行长一职已空缺近5个月。

刘建军拟出任邮储银行行长一职，将是有案可查的银行业史上首例股份制银行向国有大型商业银行输送高级管理人才的案例。

刘建军今年55岁，起初在中国建设银行山东省分行工作，曾任建行德州分行行长，2000年9月赴任招商银行工作，在分行短暂工作后即赴总行工作，先后担任10年招行零售银行部总经理、首任私人银行部总经理、6年主管零售的副行长，是招行零售金融转型的亲自操刀者之一。

刘建军毕业于东北财经大学国民经济学硕士研究生学历，高级经济师。刘建军在职业生涯起自于建行。2000年，招商银行为拓展在山东业务设立了招行济南分行，曾任建行山东省分行潍坊分行副行长、济南分行副行长、德州分行行长的刘建军，出任招行济南分行副行长。

在分行工作3年多后，2004年起，招行前行长马蔚华带领招行开启“一次转型”，业务重心转向了零售和小企业贷款，刘建军被任命为总行零售部总经理。2005年1月，在招行全国分行行长会议上，马蔚华提出“不做对公业务，现在没饭吃；不做零售业务，未来没饭吃。”

刘建军主管零售部期间，先是通过按揭贷款撬动零售转型，并以储蓄存款为基础通过客户分级的方式提供差异化服务。2005年，招行把零售部和信用卡中心整合成“大零售”，并在部分分行试点事业部制。

刘建军还出任招行总行私人银行部首任总经理，招行自2007年起开始针对金融资产1000万以上的个人客户提供私人银行服务。

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