关于金融方面的《我国住房信贷风险及其防范机制》的论文怎么写啊？
个人住房信贷“假个贷”的成因及风险防范
随着我国“十一五”规划战略的实施、城市化进程的力n快和居民收入持续快速增长，居民购房消费需求将进一步增强，个人住房信贷业务的发展空间巨大。作为成长性和厚利性的个人金融产品，个人住房信贷业务已经成为国内商业银行大力发展的战略支柱业务。在个人住房贷款规模急剧扩张的同时，其自身积累的风险也随着时间的推移逐渐暴露，特别是不符合大数定律的群发性“假个贷”风险的屡屡曝光已经引起监管当局和社会各界的广泛关注，各家商业银行也使出浑身解数对“假个贷”进行排查和化解。在此，笔者结合工作实践谈谈防范个人住房信贷“假个贷”的粗浅看法。
1、个人住房信贷“假个贷”的主要表现形式
（1）个人住房信贷“假个贷”的定义
目前个人住房信贷的“假个贷”无论在理论界还是实务界都没有统一的定义。笔者认为：个人住房信贷的“假个贷”主要是指不以真实购买住房为目的，通过虚构住房买卖交易或以虚假的借款主体或违背借款人的真实意识表示向银行提出住房按揭申请，骗取银行信贷资金的行为。
（2）个人住房信贷“假个贷”的主要表现形式
在个人住房信贷操作实务中，碰到的“假个贷”的形式多种多样，笔者从“假个贷”给银行造成危害程度的角度对“假个贷”的形式进行归纳：
①恶意套取银行资金的“假个贷”。这类“假个贷”往往是一些资金实力较差的项目公司因项目运作不成功，在项目销售过程中通过勾结银行内部人员、房地产管理部门有关人员，实施的旨在骗取购房人和银行资金的“假个贷”。开发商在资金到手后，迅速转移资金，对项目的后续建设置之不理，或注销公司或携款潜逃，给银行、购房人、社会造成重大不良影响。还有部分规模小、资金实力差的房地产中介公司为筹集资金进行炒房，通过虚构二手房买卖交易、勾结银行内部人员、房地产管理部门有关人员，实施“假个贷”骗取银行信贷资金，在获利后进行提前还款，如炒房失败则携款潜逃。
②融资用于项目建设的“假个贷”。这种类型的“假个贷”是开发商在开发建设过程中，或由于项目销售不理想或由于战线过长、在建项目多、后续资金不到位，或销售虽好但其他资金未按计划到位、项目不能停工、工程款又必须支付，于是就以假购房者的名义申请贷款，解决资金短缺，在后续资金到位时提前归还贷款或在找到合适的买家时再通过转按的形式变假为真。还有部分开发商不出于购房人的真实购房意识表示，以威逼利诱的方式借用关系人如公司内部职工、或花钱雇用民工的名义向银行申请按揭贷款，公司为其出具虚假未实际支付资金的首付款证明、虚假的收入证明并且告知其应对银行面谈的技巧，从而轻松套取银行贷款资金，用于后续项目的建设，后续贷款归还由开发商统一转账或存入假借款人开立的归还贷款的账户中由银行按委托协议进行扣款。
③债权债务抵冲的“假个贷”。如买房人与卖房人之间存在债权债务之间的纠纷，通过房子的抵债，债权人再将房子向银行申请按揭贷款，最典型的是开发商将房子抵作项目施工队的工程款。目前虽然建设主管部门规定不允许建筑施工单位垫资施工，但在房地产项目开发建设的过程中建筑施工单位垫资施工、带料施工早已成为“行规”。部分房地产开发商在施工过程中或在工程价款结算时因为资金紧缺没有钱支付工程款，往往会将房子作价抵作工程款给施工队，施工队就拿抵债的房子向银行申请按揭贷款进行变现，在房子找到新买主后或转按或提前还款。由于施工队的流动性很强，一旦在当地的工程结束没有新的项目，施工队便会逃废债将房子留给银行进行处置。
2、个人住房信贷“假个贷”的成因分析
剖析个人住房信贷“假个贷”形成的深层次原因，可以发现，地方行政部门对房地产开发企业的“软”管理和预销售制度的缺陷为开发商实施“假个贷”提供了土壤，而银行内控不到位又为开发商实施“假个贷”提供了便利。
（1）地方行政部门的原因
①地方行政部门对房地产开发企业管理的力度有待进一步加强
众所周知，房地产行业属资本密集型行业，对资本的要求相对较高，一个房地产项目的成功运作，需要成千万乃至上伍元的资金。住房的生产销售关系到、千家万户老百姓的切身利益，关系到地方行政部门“以人为本”施政理念的实施，也关系到社会的安定团结，地方行政部门对关系国计民生的房地产行业管理的力度需进一步加强。主要表现在：一是对房地产开发企业的资本充足率要求过低。根据建设部2000年颁布的《房地产开发企业资质管理规定》的有关规定，一级房地产开发企业需要注册资本5000万元，二级房地产开发企业需要注册资本2000万元，三级房地产开发企业需要注册资本800万元，四级房地产开发企业只需要注册资本100万元。1998年颁布的《城市房地产开发经营管理条例》第十三条规定房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%，这一规定直到2004年才变更为资本金占项目总投资的比例不得低于35%.过低的入门门槛和项目资本金制度使得绝大部分资金实力不强、经验不足的企业纷纷进军房地产开发领域，为后续房地产领域一系列问题的产生埋下了风险隐患。二是房地产市场秩序尚需进一步规范，房地产领域的虚假广告、囤积房源、哄抬房价、偷税漏税和商业欺诈等不规范经营行为和违法行为屡禁不止。
②预售资金管理制度设计不合理
根据《商品房销售管理办法》第十一条的有关规定，“开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，但商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定”，这一制度设计的结果是各房地产管理部门要求房地产开发企业在银行开立预售资金专户，由银行履行资金监管职能。由于资金开户方和资金使用方都是房地产开发企业，地方行政部门没有在资金开户方和资金使用方之间架设“防火墙”，在房地产金融业务竞争日益激烈的情况下，房地产开发企业要求支用自己账户的资金，银行不可能真正起到监管的作用。地方行政部门把本该自己承担的责任转由银行来承担导致的结果是这一制度形同虚设，房地产开发企业可以任意支用预售购房款包括银行按揭贷款，广大购房群体的利益得不到应有的保护，同时也为有不良企图的企业实施“假个贷”提供了土壤。
③融资渠道单一
房地产行业属于资金密集型行业，同时它又属于资源消耗型行业，它对国家宏观调控政策和货币紧缩政策的实施十分敏感，从房地产行业发展历程分析发现，每一轮的宏观调控，首当其冲受影响的就是房地产行业。追根究源是因为房地产企业先天资本积累不足，大部分的房地产开发企业资金实力弱，都是以1000万元左右的注册资金来运作总投资上亿元的项目。在面临资本市场门槛高、房地产信托基金条件苛刻且规模小的情况下只能通过银行贷款来进行筹融资。这也是房地产开发企业资产负债率居高不下的主要原因。目前，房地产项目建设资金来源主要有企业自有资金、银行贷款、预收资金和其他资金。在操作实务中，这四项资金来源的比例一般是30%、30—40%、20—30%、5—10%.单一的融资渠道、脆弱的资金链条和风生水起的宏观调控环境为部分资金实力差的房地产开发企业实施“假个贷”提供了外部条件。
④诚信缺失，社会信用制度不健全
市场经济是信用经济、契约经济，完善的信用制度是市场经济走向成熟的标志，也是市场经济发展到一定程度自然形成的要求。但长期以来，信用观念弱化和信用体系残缺是我国20多年改革以来一系列经济问题如假冒伪劣、偷税逃税、虚假广告、撕毁合同、欺骗股民、三角债、欠帐赖帐不还等现象的重要根源。社会信用制度的不健全已经成为制约我国市场经济健康发展的严重障碍。同时由于我国目前仍停留在建立个人征信制度的起步阶段，还没有一部规范征信行业行为的专门法律、法规，使得个人信用信息的采集与利用无法可依。社会信用法制建设的滞后以及失信惩罚机制的缺位又助长了部分企业和个人不讲信用行为的发生。
（2）银行内部的原因
①对风险与发展的把握不到位
个人住房贷款因其收益稳定、成长性好，已经成为各家商业银行的必争之地。但在激烈的市场竞争环境中，受粗放经营时代形成的信贷文化的影响，各家商业银行在争抢市场份额过程中存在着不同程度的“冒进”主义思想，特别是个人住房贷款风险暴露往往在贷款发放的5～8年后开始，眼前账面上相对对公贷款而言较低的不良率便助长了这种“冒进”主义思潮在住房金融业务条线的蔓延。同时由于国内商业银行的资产业务主要以公司类贷款为主，经营个人类贷款的时间不长、经验不足，对个人住房贷款的市场风。险、信用风险和操作风险等风险规律的形成、风险的识别和计量研究不够。但以移植公司类贷款风险控制的经验作为指导思想制定出来的业务运作流程与风险控制流程往往又与市场脱节，得不到市场和客户的认同，不利于业务的发展。因此树立新型科学的风险管理文化，正确把握风险与发展的平衡点，是商业银行面临的重要课题。
②对房地产开发企业、房地产项目以及房地产中介公司的审查不到位
对房地产开发企业和项目的审查分两种情况。一种情况是银行无开发贷款支持的项目，一种是有银行开发贷款支持的项目。对前一种情况由于银行处于弱势地位，只是面上按制度要求了解企业的房地产开发资质等级、营业执照以及项目的《国有土地使用权证》、《建设工程用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》是否齐全，对房地产开发企业的基本情况和项目的土地出让金支付情况等深层次问题掌握不到位或趋于竞争的压力不敢深入了解。对银行有开发贷款支持的项目在企业现金流的分析不深人不全面，特别是对企业预收售房款的估计过于乐观。在二手房按揭贷款中，由于缺乏量化指标对房地产中介公司的审查也是形同虚设。
③对借款人的审查不到位
对借款人的审查重点是对借款人购房行为真实性、首付款的真实性以及房价的合理性进行审查，因为对借款申请人上述情况的审查对于银行防范“假个贷”有着重要作用。尽管在银行的个人住房贷款操作流程中对借款申请人的审查有着严格的制度要求，但在以效率取胜的激烈市场竞争中，绝大部分客户经理将面谈和首付款凭证的真实性审查作为影响效率的重要因素之一，或流于形式敷衍了事，或将面谈的内容格式化千篇一律，让房地产开发企业轻松掌握银行面谈的要求事先进行针对性的准备，从而轻而易举地化解银行为防范“假个贷”而设计的措施。
④贷后管理不到位
个人住房贷款期限长，严格的贷后管理有利于银行贷款质量的提高。但在以规模论英雄的今天，在个人住房贷款不良率较低的光环照耀下，银行各级管理人员的贷后管理意识跟不上贷款质量持续提高的管理要求，“重营销，轻管理”的思想还不同程度地存在于各级管理人员和客户经理的头脑中。主要表现在：一是各级行配备的贷后管理人员严重不足、贷款催收手段单一、贷后管理的科技支撑缺乏，二是贷后管理制度的执行不力。按照银行个人住房贷款贷后管理规定的有关要求，贷后管理人员每季度对次级、可疑类贷款要进行全面检查，每季度要对房地产开发企业和项目进行回访，但这些制度的规定没有落实到行动上。
3、个人住房信贷“假个贷”防范的对策
（1）地方行政部门方面
①加强对房地产开发企业的监管，规范房地产开发企业的经营
房地产开发企业开发的产品牵涉到千家万户老百姓的切身利益，关系到国家建设和谐社会的大局，因此在房地产行业已经成为国民经济的支柱产业和国家对宏观经济进行调控促进国民经济持续健康发展的今天，加强对房地产开发企业的监管，规范房地产开发企业的经营，提高其管理水平应当成为各级地方行政部门的头等大事。一方面修改《房地产开发企业经营管理条例》和《房地产开发企业资质等级管理暂行规定》有关内容，提高房地产开发企业设立的注册资金和房地产开发项目的自有资金比例，抬高房地产行业的入门门槛，加强房地产开发企业自身资金实力的积累；另一方面规范房地产—市场秩序，将房地产开发企业的诚信记录如虚假广告、囤积房源、偷漏税和虚假按揭等不良记录作为房地产开发企业资质年检的重要要素，提高房地产开发企业不讲诚信的成本，以此规范房地产开发企业的经营行为。
②加强对预售商品房的管理，改革商品房预售资金的管理制度
一方面修改《商品房销售管理办法》有关商品房预售的规定，要求房地产开发企业必须完成项目总投资的50%才能申领《商品房预售许可证》，另一方面充分利用现代信息技术建立起当地的商品房预售房数据库，并实行网上实时销售备案登记和预抵押登记，增加商品房预售相关信息的透明度，有效防止房地产开发企业利用消费者的信息不对称进行商业欺诈。同时改革商品房预售资金的管理模式，要求商品房预售资金统一由有一定公信力的第三方或由地方行政有关部门实行代管。当预售商品房项目的后期工程建设需要资金时，由资金需求方提供相关证明并进行支取，等工程完工决算后再将剩余资金划转房地产开发企业。改变由房地产开发企业在银行开设商品房预售资金专户任由房地产开发企业自收自支的混乱局面。在资金的使用者和管理者之间建立起一堵防火墙，杜绝开发商随意挪用预售资金和恶意骗贷行为的发生，切实保护购房者的切身利益。
③拓宽房地产项目的融资渠道，改变房地产项目运作资金主要来源于银行贷款的局面
房地产行业属于资金密集型行业，因此要使房地产行业真正成为国民经济的支柱产业，必须拓宽其资金筹措渠道，提高整个行业的资金实力。一是根据房地产项目的运作特点发展房地产信托业务，在房地产项目运作过程中最需要资金的购买土地阶段通过房地产信托资金的投入解决符合条件的房地产开发企业的资金需求。二是适时推出房地产产业投资基金，将社会上的分散资金集中，形成资金规模优势。由于产业基金主要投向有专业化优势和市场品牌的企业和优势企业的盈利状况好的项目，客观上形成了对有限资源的配置，有利于行业龙头企业的脱颖而出，有利于整合国内房地产业，加快房地产开发企业的结构性调整，优胜劣汰，增强整个行业的实力。三是鼓励符合条件的房地产开发企业充分利用资本市场不断发展壮大，在提高融资能力的同时，提高企业的透明度，利用社会的力量规范上市企业的发展。通过上述途径增强房地产开发企业的资金实力，减少对银行贷款资金的依赖。
④加强诚信建设，建立起失信惩罚的机制
社会诚信的建设是建立和谐社会的重要基石，是经济秩序和谐运行的前提，是党中央提出的一项极其浩繁的系统工程，因此加强诚信建设刻不容缓。一方面加强诚信法制建设，尽快修订民法通则、金融法律和有关行政法规规章中如公民隐私权保护、银行为客户相关信息保密义务等规定，同时加快信息公开法、个人数据保护法和规范征信机构运作等法律的立法工作，使诚信的建设和利用有法可依，另一方面加快企业征信系统和个人征信系统的建设步伐，尽快将工商、税务、海关、公安、法院、电力以及各电信公司的有关个人的相关信息资料与个人征信系统连通，进一步扩充个人征信系统的内涵，同时提高征信系统信息的准确性和信息更新的及时性，在此基础上建立起全国范围的黑名单共享和制裁制度，提高法人和个人失信的成本，使其不敢轻易拿自己的信用作赌注。
（2）银行方面
①创新营销模式，大力推广直客式营销模式，自主选择贷款客户
长期以来，银行个人住房贷款的营销模式主要是通过与房地产开发商和房地产中介公司的合作来获得个人住房贷款客户资源。在这种传统的营销模式中，由于房地产开发商和房地产中介公司利用各商业银行急于发展个人住房贷款业务的心理，占住卖方市场，银行对房地产开发商和房地产中介公司推荐的客户没有选择权。为改变这一被动局面，银行必须创新营销模式。一是推出直客式个人住房贷款营销模式，对符合条件的非按揭合作个人购房客户，在确保客户购房行为真实且提供阶段性保证的前提下，直接给客户提供贷款。这样由银行自主选择客户主导个人住房贷款业务的发展。二是建立一支营销包括个人住房贷款在内的个人资产直销队伍，实行客户经理上门直销+个贷中心集中中后台运作的营销新模式。直销客户经理的职责是负责上门销售个人产品、上门收集贷款申请材料、上门调查和高端、顶端个人客户的售后回访，并对上门收集材料的合法、合规性、齐全性、上门调查报告的真实性负责，直销客户经理的收入跟个人资产业务营销目标的完成情况挂钩，个贷中心的客户经理只负责贷款报批、合同制作、抵押登记办理、贷款发放、贷后催收管理等中后台环节业务的处理。通过直销客户经理深入目标客户的上门服务，一方面扩大银行个人资产产品的影响，另一方面抢占未来社区金融服务市场先机。三是进一步优化“百易安”产品，将其操作流程与二手房贷款操作流程进行整合，使其更具可操作性和适应性，同时利用银行个贷中心的品牌优势大力营销买卖双方直接交易的二手房贷款业务。
②创新思路，大力营销以住房作最高额抵押的个人贷款，改变银行过度依赖个人住房贷款产品的局面
建设银行作为国内最早发放个人住房贷款的商业银行，经过多年的发展，已经拥有庞大的客户群体、系列的个人住房贷款产品。同时随着房地产市场的不断发展和居民可支配收入的日益增长，绝大部分城镇中等收入居民或多或少拥有自己的一套或一套以上的住房。这部分固化的房产如不能及时流动转化成现金流，将极大影响居民的生活质量。同时，考虑到我国房地产市场的发展现状和国家出台的一系列宏观调控措施，银行必须创新个人住房贷款业务的发展思路，发挥银行在个人住房贷款业务领域和住房公积金业务领域的传统优势，以住房贷款为平台，以住房为载体，大力发展以住房作最高额抵押的个人贷款业务，即以住房的评估价值为基础按照一定抵押率设定最高额抵押，在有效额度和有效期限内允许客户根据需要自由循环支用，满足客户除法律法规禁止用途外的所有合法资金用途，实现“个人贷款账户一户通”，改变个人住房贷款业务过渡依赖个人住房贷款产品的局面。
③加强对房地产开发企业和房地产中介公司的审查
对房地产开发企业的审查主要从以下几方面进行：一是通过查询企业项目土地出让金支付情况、土地出让金资金的来源等方面来印证企业的资金实力和筹资能力。二是从房地产开发资质等级证书取得的时间可以了解企业的从业经验，对于新成立的房地产开发企业要了解企业股东是否有过从业经验。三是要重点了解企业的组织架构，通过组织结构了解项目施工企业、物业管理公司、法律顾问单位是否与房地产开发企业存在关联方关系，防止企业通过关联方关系人实施“假个贷”。四是要了解房地产开发企业是否存在拖欠施工单位工程款的情况，注意防范企业通过以房抵债的方式实施“假个贷”。对房地产中介公司要重点了解其经营范围，掌握其是否存在自己炒房行为；了解其是否存在挪用客户资金情况，将有过不良信用行为的房地产中介公司排除在银行合作伙伴之夕L.
④加强对购房人的审查
坚持与借款人面谈和与借款人当面签订借款合同等制度，重点从以下几方面对购房人进行审查。一是借款人是否属于房地产开发企业股东或经营管理层及其亲属，是否属于房地产开发企业的内部职工、下属企业或其他关联企业的员工、项目施工单位的员工、原材料供应商的员工以及法律顾问单位的员工，防止企业以关联方关系人的名义实施“假个贷”。二是要重点审查购房人购房的真实性，除了灵活设计面谈问题外，还要通过电话回访的方式对购房人的直系亲属调查购房人购房的真实性，使房地产开发企业无法真正掌握银行调查的方式方法。三是通过分析勾对房地产开发企业银行专户资金流水帐和比照其他购房客户的房价等手段重点审查购房人首付款证明的真实性和房价的合理性。
⑤加强贷后管理与监控及时排除风险隐患
随着银行与房地产开发企业在“假个贷”市场的暗斗，房地产开发企业实施“假个贷”的手法越来越隐蔽，即使银行在贷前进行认真的审查也无法识别是否属于“假个贷”。因此银行必须加强贷后管理与监控，一是对同一楼盘或同一个房地产中介公司发生大面积拖欠贷款本息的客户必须及时进行“假个贷”排查。二是对虽然贷款还本付息正常但通过由房地产开发企业转账统一替客户归还个人住房贷款本息的客户必须及时进行“假个贷”排查。三是提高贷后管理的科技含量，通过技术手段对上述可疑贷款进行自动分类，使贷后管理人员能一目了然地了解情况，为贷后管理人员及时采取措施准备条件。
急求！！！求关于“购房中的数学问题”的一篇论文
购房中的数学 透过购房这一本质现象，用我们所学过的数学知识，了解数学渗透在生活。 第一部分：分期付款中单利的应用 例：陈先生买的是普通公寓房，售价84000元，分15年还清，年利率为2.143%,那么他每月应付多少钱,实际付款多少?(已知利息按单利计算) 通过上网查资料,我们得到了计算利息的公式: 利息=本金*利率*时间 把上面的数据带入这个公式: 利息= 84000*2.413%*15=27000(元) 所以,每月应付的钱数为: (元) 第二部分：数列在分期付款中的应用 我们通过一个贷款买房的案例来分析这一问题。 某地一位居民为了改善家庭的住房条件,决定在2003年重新购房.某日,他来到了一个房屋交易市场.面对着房地产商林林总总的宣传广告,是应该买商品房，还是应该买二手房呢? 经过一番调查,这位居民收集了一些住房信息,然后在下表中列出了他的家庭经济状况和可供选择的方案,准备向专家咨询。家 庭 经 济 状 况 家庭每月总收入为3000元,也就是年收入3.6万元.现有存款6万元,但 是必须留2-3万元以备急用. 预 选 方 案1.买商品房 一套面积为80平方米的住宅,每平方米售价为1500元2.买二手房 一套面积为110平方米左右的二手房,售价为14.2万元,要求首付4万元 购房还需要贷款.这位居民选择了一家银行申请购房贷款.该银行的贷款评估员根据表格中的信息，向他提供了下列信息和建议： 申请商业贷款，贷款期限为15年比较合适，年利率为5.04%。购房的首期付款应不低于实际购房总额20%，贷款额应不高于实际购房总额的80%.还款方式为等额本金还款.根据以上购房贷款方式,你认为预选方案1,2到底哪个是最佳选择（前提条件：对两套房子的面积，这位居民均可接受）? 这个问题看起来似乎无从下手,但仔细分析会发现,用本报告前面所涉及到的内容以及数列的知识,这个题便可以迎刃而解. 要比较这两个方案哪一个最佳,主要从三个方面考虑.第一,首付金额是否在这位居民经济能力范围内;第二,贷款后每年付款是否在这位居民经济能力范围内;第三,实际付款数与住房原价值多多少.下面,我们就来一个个解决这些问题. 由首期付款不低于实际购房总额的20%,若刚好为20%,则买商品房需首付80*1500*20%=24000元,而二手房需要40000元.由表知,他们均在该居民经济能力范围内. 因为该居民是贷款买房,我们设该居民每年还款X元.由题目所给信息,我们可以列出如下表格: 年数 15年后的本息和第一年X*(1+5.04%)^14第二年X*(1+5.04%)^13............第十四年X*(1+5.04%)^1第十五年X 如果把上述数据全部加起来,就是该居民实际应付款数. 若购买商品房,则可得到下述方程方程:(1+5.04%)^14*X+(1+5.04%)^13*X+(1+5.04%)^12*X+......+(1+5.04%)^3*X+(1+5.04%)^2*X+(1+5.04%)^1*X+X=(120000-24000)*(1+5.04%)^15 解得 X=9273.90 所以,该居民实际付款数为:9273.9*15+24000=163108.50(元) 比住房原价多:163108.5-120000=43108.50(元) 若购买二手房,则可得到下述方程方程:(1+5.04%)^14*X+(1+5.04%)^13*X+(1+5.04%)^12*X+......+(1+5.04%)^3*X+(1+5.04%)^2*X+(1+5.04%)^1*X+X=(142000-40000)*(1+5.04%)^15 解得 X=9853.50 所以,该居民实际付款数为:9853.5*15+40000=187802.50(元) 比住房原价多:187802.50-142000=45802.50(元) 我们可将上述结论列表比较如下: 比较项目 方案一方案二 首付金额 24000.00 40000.00 年付款数 9273.90 9853.50 实际付款数 163108.50 187802.50 与住房原价的差额 43108.50 45802.50 根据上表很容易得出这样一个结论:无论哪一个比较项目,方案二都比方案一逊色一些,因此 ,采取方案一要好得多.即该居民买商品房要划算一些 第三部分：收入高低与分期付款买房(银行贷款买房)的相关性 调查的问题: 1，您的月收入是多少？ 2，您是通过何种方式购房的？ 我们收集了50个人的答案，并对其进行了数据处理，得到了如下一个二行二列联表： 分期付款（银行贷款） 一次性付款合计5000元以上711185000元及5000元以下24832合计311950 已知，相关性公式为： 其中， 我们将上面表格中的数据代入相关性公式得： 综上，说明了收入高低与是否通过分期付款或银行贷款买房有很大关系。
帮忙写一下数学研究性学习的购房贷款决策问题的结题报告
在近年来，人们在购房问题有不少困难。人们在购房决策问题有不同的解法。有的人在自己赚够了钱才购房，但这时候已经七老八十了。有的人懂得利用贷款购房，能够及时享受购房的方便，利用以后的工资偿还贷款。在这两个人中，我们可以知道后者利用购房贷款享受了方便但前者却只是注重了金钱，而没有注重新的购房方式。为了帮助人们认识购房贷款的决策问题，所以我们对此进行调查。是大家享受方便。购房贷款大致分为：①个人购房贷款②客户购房贷款。使大家分清如何实行购房贷款，人们享受购房贷款的方便。
个人住房贷款
----1、贷款用途：用于支持个人在中国大陆境内城镇购买、大修住房，目前其主要产品是抵押加阶段性保证个人住房贷款，即通常所称"个人住房按揭贷款"。
----2、贷款对象：具有完全民事行为能力的中国公民，在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的港澳台自然人，在中国大陆境内有居留权的具有完全民事行为能力的外国人。
----3、贷款条件：借款人必须同时具备下列条件：（1）有合法的身份；（2）有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；（3）有合法有效的购买、大修住房的合同、协议以及贷款行要求提供的其他证明文件；（4）有所购（大修）住房全部价款20％以上的自筹资金，并保证用于支付所购（大修）住房的首付款；（5）有贷款行认可的资产进行抵押或质押，或（和）有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人；（6）贷款行规定的其他条件。
----4、贷款额度：最高为所购（大修）住房全部价款或评估价值（以低者为准）的80％；
----5、贷款期限：一般最长不超过30年。
----6、贷款利率：贷款期限为5年以下（含5年）的：贷款年利率为4.77%；贷款期限为5年以上的，贷款年利率为5.04%（2002年2月21日起执行）。
----7、申请贷款应提交的资料：
----（1）个人住房借款申请书；
----（2）身份证件复印件（居民身份证、户口簿、军官证、在中国大陆有居留权的境外、国外自然人为护照、探亲证、返乡证等居留证件或其他身份证件）；
----（3）经办行认可的有权部门出具的借款人稳定经济收入证明或其他偿债能力证明资料；
----（4）合法的购买（大修）住房合同、协议及相关批准文件；
----（5）抵押物或质押权利清单及权属证明文件，有处分权人出具的同意抵押或质押的证明，贷款行认可的评估机构出具的抵押物估价报告书；
----（6）保证人出具的同意提供担保的书面承诺及保证人的资信证明；
----（7）建设银行的存款单据、凭证式国债单据等借款人拟提供给贷款行质押的有价证券
----（8）借款人用于购买（大修）住房的自筹资金的有关证明；
----（9）房屋销（预）售许可证或楼盘的房地产权证（现房）（复印件）；
----（10）如果借款人的配偶与其共同申请借款，借款申请书上还要填写清楚配偶的有关情况，并出示结婚证和户口簿等；
----（11）贷款行规定的其他文件和资料
----8、客户贷款流程：
----（1）提出申请。客户向银行提出书面借款申请，并提交有关资料。
----（2）签订合同。借款申请人在接到银行有关贷款批准的通知后，要到贷款行签订借款合同及担保合同，并视情况办理公证、抵押登记、保险等相关手续。
----（3）开立账户。选用委托扣除款方式还款的客户需与银行签订委托扣款协议，并在贷款行指定的营业网点开立还款专用的储蓄存折账户或储蓄卡、信用卡账户。同时，售房人要在贷款行开立售房结算账户或存款专户。
----（4）支用贷款。经贷款行同意发放的贷款，办妥有关手续后，贷款行按照借款合同约定，将贷款直接转入借款人在贷款行开立的存款账户内，或将贷款一次或分次划入售房人在贷款行开立的存款账户内。
----（5）按期还款。借款人按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息。目前可供选择的还款方式有委托扣款和柜面还款两种方式。
----（6）贷款结清。贷款结清包括提前结清和正常结清两种。提前结清是指贷款到期日（一次性还本付息类贷款）或贷款最后一期（分期偿还类贷款）前结清贷款；正常结清指在贷款到期日（一次性还本付息类）或贷款最后一期（分期偿还类贷款）结清贷款。如提前结清贷款，借款人须在清偿应付各项款项后，提前10个工作日贷款行提出提前结清申请。贷款结清后，借款人从贷款行领取"贷款结清证明"，取回房地产权属抵押登记证明文件及保险单正本，并持贷款行出具的"贷款结清证明"到原抵押登记部门办理抵押登记注销手续。
----还款方法
----贷款期限在1年以内（含1年）的，实行到期本息一次性清偿的还款方法。
----贷款期限在1年以上的，可采用等额本息还款法和等额本金还款法。借款人可以根据需要选择还款方法，但一笔借款合同只能选择一种还款方法，合同签订后，不得更改。
注意事项
----1、还款方法的规定
----贷款期限在1年以内（含1年）的，实行到期一次还本付息，利随本清；贷款期限在1年以上的，可选择等额本息、等额本金或累进还款等方法来归还贷款本息。
----2、利率调整
----（1）贷款期间的利率变动按中国人民银行的规定执行。贷款期限在1年以内（含1年）的，遇法定利率调整，不调整贷款利率，继续执行实行合同利率；贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于下年1月1日开始，按相应利率档次执行新的利率。
----（2）借款合同约定，签订借款合同后与银行发放贷款期间，如遇法定贷款利率调整时，贷款账户开立时执行最新贷款利率。
----3、分期还款计划调整
----（1）贷款发放后，若贷款利率变化，在下年1月1日进行利率调整，并按当日未到贷款余额、调整后的贷款利率与剩余期限重新计算分期还款额；
----（2）提前还款后，提前还款额达到贷款行规定的额度后，可以选择重新计算分期还款额或不改变分期还款额继续还款。
----4、首期还款
----个人商业用房贷款采取分期还款方式时，一般采取按期计息方式。在放款当期一般并不要求借款人归还借款，而采取于下个结息期归还应还款项。一般将个人住房贷款放款日当期实际天数加计下个结息期为贷款首期。
----5、提前偿还贷款的原则
----（1）提前还款是指借款人具有一定偿还能力时，主动向贷款银行提出部分或全部提前偿还贷款的行为。提前还款应视同借款人违约（即未按合同规定办理），需要时银行可收取违约金。
----（2）提前还款的前提条件：借款人以前贷款不拖欠，且以前欠息、当期利息及违约金已还清；若有拖欠本金、利息及违约金的情况，应先归还拖欠及当期利息。
----（3）贷款期限在1年以内（含1年）的，实行到期本息一次性清偿的还款方法。经贷款行同意，借款人可以提前结清全部贷款，并根据原合同利率按实际使用期限结计利息，但不得提前部分还本。
----（4）贷款期限在1年以上的，在借款期内，借款人向银行提出提前还款书面申请后，经贷款行同意，可提前部分还本或提前清偿全部贷款本息，提前清偿的部分在以后期限不再计息，此前已计收的贷款利息也不再调整。提前清偿全部贷款的，经贷款行同意，根据合同约定期限的利率和贷款余额按照实际占用天数计收利息。
----6、延长贷款期限的原则
----（1）借款人因某种原因，需要延长贷款还款期限，必须提前20个工作日向贷款行提交《个人住房借款延长期限申请书》和相关证明；
----（2）条件:一是贷款期限尚未到期，二是延长期限前借款人必须先清偿其应付的贷款利息、本金及违约金。
----（3）借款人申请延期只限一次；
----（4）原借款期限与延长期限之和最长不超过30年；
----7、委托代理
----委托他人还款或签订借款合同的，法律性文书送达受委托人时，即视为送达委托人。
上述已经列举了银行购房贷款的主要内容和注意事项。
贷款购房是当今社会购房的重要形式，而贷款又分为短期贷款和长期贷款。聪明的人都会知道贷款购房的必要性，而这样需要那人具有足够的收入来支付贷款的本金和利息，而没有能力还清每月贷款的本金和利息的人，银行当然就不会贷款给你咯！但事实上有人不甘心白白将金钱放在那里浪费，而进行抵押房屋、地皮、…… 这虽然有些冒险但是不失为一个好方法……
怎样写研究性学习报告？有什么好的主题？
语文是研究性学习中的一项重要内容，如何开展语文学科的研究性学习，是一个尚待开发的新领域，本文就这一问题作一个探讨。
一、学生角色：从被动到主动
近年来，学生在教学中的主体地位越来越受到人们的关注，然而通过专职教师、专用教材和固定场所传授知识，学生始终还是处于被动学习的地位，学生的认识活动主要是“掌握”，而不是“发现”，师生的双边教学活动仍然限定在“传授一接受”的模式内，致使我们的教学严重轻视实践、发现）探索等活动。语文研究性学习的核心是自主性。语文研究性学习之所以特别强调自主意识，是因为观念意识是指导人们实践行为的基础，只让学生懂得什么是研究意识是远远不够的，重要的是让学生亲自参加研究实践活动，在体验内化的基础上，逐步形成自觉指导研究的个人观念体系。学生有了很强的研究意识，就会有创造性的实践活动。因此，学生是否自主地开展研究性学习是衡量语文研究性学习效果的重要标志。设计语文研究性学习要在学生自主研究活动上下功夫。设计研究性学习的思路是：
1．从抓语言问题开始
爱因斯但说：“提出一个问题往往比解决一个问题更重要。”从某种意义讲，人类的“好奇心”是产生“问题意识”的心理根源，也是推动人类成长和前进的根本动力所在。问题无所不在，无时不在。对现实事物的观察和思考，是发现问题和提出问题的基本途径，对大量资料的搜集和占有，是发现问题和提出问题的基本方法。语文学习的外延与生活外延相等的理念，正说明语文研究性学。习有着广阔的天地。如朱自清的《荷塘月色》第一句“这几天心里颇不宁静”上句，按常规，教师说一说“不宁静”的原因就可以了，但我们多问一个“究竟是什么原因导致他颇不宁静的呢”，多查。阅一下资料，多问几个为什么，与学生一道研究，答案就不再是那么单一那么简单，有政治原因，有经济原因，有文化原因，有家庭原因，也许还有信仰问题。这种研究就不是一般性的提问，而是一个研究小课题。发现了问题，，不应由教师来解决问题，可以放手让学生去查阅资料，设计方案，提出对策，形成课题，写成小论文。
2．强化自我意识
在传统教学中对学习态度的培养，往往采用教师和家长督促、检查、奖罚的方法，使学生感到外力胁迫而产生勉强学习的态度，从而不能主动地参与教学过程。语文研究性学习是建立在学生的自我意识、主动探索的基础上的，学生认识活动的强度和力度要比单纯接受知识大得多。在这样的活动中，学生会逐渐形成主动学：习的心理倾向。具体要求：课题研究前自找资料、自我准备、自我设计方案；活动中自我表现、自我发挥；活动后自我总结、自我评价。
3．创设一种情境
培养人的创造能力和创新意识是信息时代学校教育的核心，而创造能力培养的关键是对信息的处理能力。因此，语文研究性学习，意在教学过程中创设一种类似科学研究的情境和途径，让学生通过主动的探氮发现和体验，学会对大量信息的收集、分析和判断，从而增进思考力和创造力。语文研究性学习更关心学习的过程，而不是结果。语文研究性学习也讲求方法，但它较少强调学习知识的技能和方法，而更关注培养思维能力、特别是创造性思维能力的方法和途径。在这样的学习过程中，学习者关键是能否对所学知识有所选择、判断、解释、运用，从而有所发现、有所创造。换句话说，研究性学习的过程本身也就是它所追求的结果。创设情境应该是重点思考的一个内容。
二、教师角色：从传授到指导语文研究性学习学生是活动主体，教师的主导作用如何体现呢？
强调学生的自主性和主体性，并不排斥教师的指导作用，事实上，学生自行组织的各种研究活动都离不开教师的指导和支持。教师的指导作用表现在把握研究活动的目的，启发学生积极主动思考问题，帮助学生总结研究的成败得失。这种指导作用贯穿于学生研究活动的始终。教师导在活动前，引在活动中，评在活动后，指导的形式不是直接明示，而是间接暗示。当学生在某一环节出现困难疑问时，教师适时、适当的指导是举足轻重的，这将提高学生研究的质量，有利于学生在教师高质量的指导下独立完成活动任务。语文研究性学习要求以学生的独立探索活动为基础，但实质上这种探索活动是在教师“导演”和指导下的活动，是教师主导作用更艺术的表现。因为研究性学习是从实际问题切入的，需要运用语文学科中的大量基础知识，这不仅要求教师对语文知识有精深了解，而且要熟悉多种研究方法，还需要对当前语文学科的前沿知识有比较深透的了解，这样教师才能帮助学生设计出适宜的问题情境和活动方案，进而引导学生开展深入扎实的研究活动。，可以说，语文研究性学习要求教师发挥“导而弗牵…‘开而弗达”的主导作用，而不是传授、灌输中的主导作用。教师如何指导学生开展研究呢？
1．引导学生选择课题
语文研究性学习最难的可能是学生不知道怎样去选择一个适合自己开展研究的课题。教师要导，就应导在关键问题上。选择课题要注意这样几个问题：一是实际需要的原则。研究性学习不二定要像专家那样，一定要解决什么具体的实际问题，我们学习的关键是通过某一问题的研究探寻，获得研究问题的方法，培养研究问题的意识，因此高中生的）‘课题”与专家的“课题”的实际需要存在着差距，高中课题研究重在从学生的兴趣、能力和可能出发去选择“课题”。二是可行性研究原则。并不是所有的被发现的问题都值得研究或都有实力研究的，这就需要对问题的价值及研究的可能性作深入的分析。从课题本身的价值看，衡量课题有没有研究价值，主要依据“是这一课题学生能不能占有详细的资料，切不切合学生自身实际，符不符合学生思维能力。作为学生一般不宜选择一个规模大、涉及因素多。周期性长的复杂课题，而适宜选择开口小、周期短、便于占有材料的小课题。比如选《语文教材编写改革及其发展研究》为研究性学习课题，就超出学生实际水平和能力。
2．引导学生设计方案
课题一旦确定下来，就要设计具体的研究方案，确保研究性学习有序、有效地推进。一份好的设计方案应包括以下内容：A。课题的提出。包括课题提出的原因，课题内涵的界定，研究预期的目的。B。开展研究采用的主要方法。C．开展课题研究的活动安排，具体到每一节课具体做什么。D。研究成果的结题形式。设计方案重点要考虑的是选择研究方法和手段。“方法总是服务于特定的研究目的的”。教师要告诉学生，如果研究的目的是形成新的科学事实，且对象又是活动形态，就应该选择观察、调查、实验等类方法；如果研究对象是文献形态的，就应该选择文献法和内容分析法；如果说研究目的是要形成新科学理论，就应该选择归纳演绎等理论研究方法。从我们语文研究课题看，绝大多数是文献研究对象，文献研究法和内容分析法是主要的研究方法。 3．导在学生研究疑难处在学生活动难以深入进行时，教师要适时地进行活动开导，这种开导主要是思维方法上的，而主要不是内容和答案上的，重在导疑、导难、导法。
三、学习空间：从封闭到开放
以班级授课制为主要形式的学科课程，从书本到书本，从书本到作业，具有明显的封闭性。语文研究性学习呈开放学习态势。由于研究性学习形式的改变，学生必然会突破原有的学科教学的封闭状态，学生定会在一种动态、开放、主动、多元的学习环境中学习。这种开放性改变的不仅仅是学习地点和内容，更重要的是它给学生提供了更多的获取知识的方式和渠道。非组织的社会化语文活动将成为研究性学习的重要内容，如环境语文、街头标语、广告、影视传播以及人际间语言交流等。学生可以到社会中搜集民间故事，可以到街头去搜集广告牌的错别字，可以到图书馆去查阅资料，可以到网上去发表自己的学术观点、研究自己喜欢探讨的问题。总之，语文研究性学习的学习方式将会有重大的变化。
四、学习形式：从单一到多样研究性学习形式多种多样且具有深度。
提供一些数学研究课题，可以写高中数学论文的那种
数学研究性学习课题
1、银行存款利息和利税的调查
2、气象学中的数学应用问题
3、如何开发解题智慧
4、多面体欧拉定理的发现
5、购房贷款决策问题
6、有关房子粉刷的预算
7、日常生活中的悖论问题
8、关于数学知识在物理上的应用探索
9、投资人寿保险和投资银行的分析比较
10、黄金数的广泛应用
11、编程中的优化算法问题
12、余弦定理在日常生活中的应用
13、证券投资中的数学
14、环境规划与数学
15、如何计算一份试卷的难度与区分度
16、数学的发展历史
17、以“养老金”问题谈起
18、中国体育彩票中的数学问题
19、“开放型题”及其思维对策
20、解答应用题的思维方法
21、高中数学的学习活动——解题分析 A）从尝试到严谨、B）从一个到一类
22、高中数学的学习活动——解题后的反思——开发解题智慧
23、中国电脑福利彩票中的数学问题
24、各镇中学生生活情况
25、城镇/农村饮食构成及优化设计
26、如何安置军事侦察卫星
27、给人与人的关系（友情）评分
28、丈量成功大厦
29、寻找人的情绪变化规律
30、如何存款最合算
31、哪家超市最便宜
32、数学中的黄金分割
33、通讯网络收费调查统计
34、数学中的最优化问题
35、水库的来水量如何计算
36、计算器对运算能力影响
37、数学灵感的培养
38、如何提高数学课堂效率
39、二次函数图象特点应用
40、统计月降水量
41、如何合理抽税
42、市区车辆构成
43、出租车车费的合理定价
44、衣服的价格、质地、品牌，左右消费者观念多少？
45、购房贷款决策问题
研究性学习的问题与课题 （来自《数学百草园》，作者叶挺彪）
《 立几部分 》
问题1
平几中证点共线、线共点往往较难，通常出现在竞赛中。而立几中的这类问题却是非简单，主要的依据仅仅是平面的基本性质：两个平面的公共点共线。可否将平几问题的这类问题进行升维处理。即把它转化为立几问世题加以解答。
问题2
用运变化的观点对待数学问题，将会发现问题的实质及问题之间的联系，但对于立几中的这方面还显得不够，可以通过整理、收集这方面的材料加以综合研究。
问题3 作为降维处理的一个例子：可考虑异面直线距离的几种转化，如转化为线面距、点线距、面面距等。
问题4
异面直线的距离是：异面直线上两动点的连线中最短的线段长度。所以可以用函数的观点来解决。即建立一个两动点的距离函数，利用求函数的最小值达到目的。
问题5
立几中的许多问题可化归为确定点在平面内的射影位置。如点面距、点线距、体积等。于是确定点在平面内的射影显得非常重要，试给出一种通用方法进行确定。
问题6
作二面角的平面角是立几中的难点，常用方法有：定义法、三垂线法、垂面法。其实质是以点定位，即当点在二面角的棱上时用定义法、当点在一个半平面内时用三垂线法、当点在空间时时用垂面法。问题似乎已解决。但对于较复杂的图形，由于点的个数较多，以哪个点作为定位点就难以决定。试给出以线定位来作二面角的平面角的方法及步骤。
问题7
等积变换在立几中大显上内身手，而非等积变换是它的一般情形，作用更大，却被人们所忽视。利用非等积变换能解决求体积、求距离、证明位置关系等问题。试利用类比平几的相应方法探索之。
问题8 将三垂线定理进行推广与引伸，即所谓三面角的正、余弦定理及其特例直三面角的正、余弦定理。以开阔眼界。
《解几部分 》
问题9
对于数学的公式，我们应当做到三会：即正用、变用和逆用。如解几中有许多公式如两点距离、点到直线距离公式，定比分点、斜率公式等，考虑其逆用，就可得到构造法证题，试研究解几中的各种公式逆用，以充实构造法证明。
问题10
我们对待任何问题（包括解决数学问题）往往用自己的审美意识去审视，以调节自己的行动计划。在解几中探索与搜集以美的启迪思维的题材，加以整理与综合研究。
问题11 整理解几中常常被人忽视和特例而使问题的解决不完整的有素材，如用点斜式而忽视斜率存在，截距式而忽视截距为零等。
问题12 利用角参数与距离参数的相互转化以实现命题的演变，达到以点带面，触类旁通的目的。
问题13 将与中点有关的问题及解决方法进行推广，使之适用于定比分点的相应问题与方法。
问题14 研究求轨迹问题中的坐标转移法与参数法的相互联系。
问题15 关于斜率为 1的特殊直线的对称问题的简捷解法中，概括出适用范围更加广阔的解题策略。
问题16
解决椭圆问题不如圆容易，能否使问题化归，即椭圆问题的圆化处理，进而研究圆锥曲线（包括其退化情形如两条相交线，平行线等）的圆化处理。
问题17 整理与焦半径有关的问题，并将之“纯代数化”，进而研究其“纯代数解法”，从中探索新方法。
问题18 把点差法解中点弦问题进行推广，使之能解决“定比分点弦”问题。
问题19 求轨迹问题中，纯粹性的简捷判别。
问题20 在定比分点公式、弦长公式、点到直线的距离公式的推导过程中隐含着“射影思想”，扩大这思想在解几中的地位或功能。
问题21 对平移变换的解题功能进行综述。
问题22
与中点弦有关的圆锥曲线中的参数范围确定问题，往往需要建立不等式进行求解，各种方法中以点在曲线内部条件为隹。试将这方法推广到定比分点弦的情形。
《函数部分 》
问题23 空集是一切集合的子集，但在解决关集合问题时，常常忽略这一事实。试整理这方面的各类问题。
问题24 整理求定义域的规则及类型（特别是复合函数的类型）。
问题25
求函数的值域、单调区间、最小正周期等有关问题时，往往希望将自变量在一个地方出现，所以变量集中的原则就提供了解题的方向，试研究所有与变量集中原则有关的类型（如配方法、带余除法等）。
问题26 总结求函数值域的有关方法，探索判别式法的一般情形——实根分布的条件用于求值域。
问题27 利用条件最值的几何背景进行命题演变，与命题分类。
问题28
回顾解指数、对数方程（不等式）的化归实质（利用外层函数的单调性去掉两边的外层函数的符号），我们称之为“给函数更衣”，于是我们可以随心所欲地将方程（不等式）进行演变。你能利用这一点编拟一些好题吗。
问题29 探求“反函数是它本身”的所有函数。从而可解决一类含抽象函数的方程，概括所有这种方程的类型。
问题30 在原点有定义的奇函数，其隐含条件是f(0)=0,试以这一事实编拟、演变命题。
问题31 把两面镜子相对而立，若你处于其中，将看到许多肖像位置呈现出周期性，你能把这一事实数学化吗？若把轴对称改为中心对称又怎么结论？
问题32
对于含参数的方程（不等式），若已知解的情况确定参数的取值范围，我们通常用函数思想及数形结合思想进行分离参数，试概括问题的类型，总结分离参数法。
问题33 改变含参数的方程（不等式）的主元与参数的地位进行命题的演变。探索换主元的功能。
《三角部分 》
问题34 数形结合是数学中的重要的思想方法之一，而单位圆中的三角函数线却被人们所遗忘，试探它在解决三角问题中的数形结合功能。
问题35 概括sinx+cosx=a时相应x的取值范围，及问题条件中涉及这一条件时的所隐含的结论。
问题36 整理三角代换的的类型，及其能解决的哪几类问题。
问题37 三角最值的构造证法中，型如 ，可转化成：1）动点（ccosx.asinx）与定点（-d,-b）连线的斜率；2）或先化为
从而转化为动点（cosx.sinx）与定点 连线斜率等，考虑各种构造法的背景的联系，能否以此联系用于解决几何问题。
问题38 一个三角公式不仅能正用，还需会逆用与变用，试将后者整理之。
问题39 概括三角恒等式证明中的一次弦式、高次弦式和切式证明的常用方法。
问题40
三角形的形状判定中，对于含边角混合关系的条件，利用正、余弦定理总有两种转化，即转化为角关系或边关系，探索其中一种对另一种解法的启示功能。
《不等式部分 》
问题41
一个数学命题若从正面入手分类情况较多，运算量较大，甚至无法求解，此时不妨考虑其反面进行求解得解集，然后再取其补集即得原命题的解。我们把它称为“补集法”，试整理常见的类型的补集法。
问题42 概括使用均值不等式求最值问题中的“凑”的技巧 ，及拆项、添项的技巧。
问题43 观察式子的结构特征，如分析式子中的指数、系数等启示证题的的方向。
问题44 探求一此著名不等式（如柯西不等式、排序不等式等）和多种证法，寻找其背景以加深对不等式的理解。
问题45 整理常用的一此代换（三角代换、均值代换等），探索它在命题转化中的功能。
问题46 考虑均值不等式的变用，及改变之后的不等式的背景意义。
问题47 分母为多项式的轮换对称不等式，由于难以参于通分，证明往往较难。探求一种代换，将分母为多项式的转化为单项式。
问题48 探索绝对值不等式和物理模拟法
如果还有什么相关的课题，请各位同行提出。
参考资料：
论文：购房贷款决策带来的问题？
住房信贷存在的问题及对策研究
一、前言
随着经济的发展, 改善居住条件越来越成为我国城镇居民最迫切解决的问题。重要的解决途径就是实行住房商品化。这一方面需要有强大的住房消费贷款支持,
另一方面也为银行推动个人住房消费贷款、调整房地产信贷结构创造了条件, 使银行进行金融创新有了内在的动力。自从上世纪年代中期中国建设银行在部分城市试行银行按揭贷款以来, 面对住房金融业丰富的市场资源, 我国各银行普遍开展了针对个人住房消费信贷业务, 甚至推出了专门的业务品牌名称, 如农业银行的“ 幸福之家” 、建设银行的“ 乐得家” 等等其业务量呈现明显的逐年上升趋势。根据中国工商银行的有关统计数据表明该行全国的个人住房贷款从年的亿
元增长到年月底的亿元, 年几乎增长了倍。有万户居民靠工行贷款住上了新房。因此、加强住宅领域银企合作是推进住宅产业现代化的有力保证, 其中发展住房消费信贷是促进我国住房建设新经济增长点的一项重要政策措施。但是我们通过对我国特别是温州住房消费信贷市场的实证调查分析后, 发现其运作过程中仍然存在着一些问题鱼待研究解决。
二、住房消费信贷市场存在的主要问题
1、居民的住房消费心理问题
勤俭持家是中国人的优良传统, 但人们的投资意识比较薄弱, 绝大多数居民购房是为了改善住房条件, 用于投资目的的比例仍然不多〔日。中国人的另一大传统是量入为出, 习惯于用自己的积蓄来达到购房的目的, 还有很大比例的消费者依然存在着“ 无债一身轻” 的传统消费观念, 而对于西方盛行的提前消费还是不适应。
2、居民收入预期问题
根据国外普通家庭住房消费信贷发展的经验,城镇普通家庭是否具有住房负债消费的经济承受能力主要取决于其稳定的家庭收入水平。收入水平越高, 对住房消费信贷的经济承受能力越大。其住房消费信贷所发挥的扩大需求的作用越明显。
目前, 我国经济正处于转轨时期, 产业结构的调整、加入等因素, 造成城镇居民特别是中低收入阶层存在以下的后顾之忧怕下岗失业保险制度不完善, 怕病医疗制度的改革还没有到位, 怕老养老保障制度不健全。而据业内人士分析, 普通工薪阶层的购房总价应控制在家庭年收入的倍以下较为适宜, 如果贷款为八成, 期限为年, 日后每月的还款最好不要超过家庭收入的, 否则就会影响正常的生活水平。这些现实问题的存在使得城镇家庭经济承受能力较弱, 造成城镇居民收入预期普遍不高, 难以使住房消费信贷快速发展。
3、住房消费信贷的风险控制与保障问题
由于个人住房消费贷款的特点是客户多、面广分散, 基数大、期限长, 因此风险点多而不易控制。银行在个人住房贷款运作过程中, 可能出现的风险包括产
权风险、信用风险、欺诈风险、抵押物价格风险、贷款条件风险等等。为此, 国外消费信贷发展的经验表明, 防范住房消费信贷风险必须有以下条件一是有稳
定透明的收入来源二是有可靠的个人信用资格等级三是有住房产权的抵押保障四是有必要的住房消费信贷的担保制度和有效的政策保障制度五是有适合不同层次需要的住房消费信用品种。而以上五大因素, 恰恰又是我国住房消费信贷运行
中的缺陷。具体表现在一是贷款机构无法获知住房消费者的实际收入水平。按照国外消费信贷通行的规则, 为了降低家庭住房消费信贷的偿还能力, 住房支出与收入比率一般控制在至之间。由于我国居民收入中包含着许多非货币化收入和灰色收入, 目前银行采纳的唯一能证明贷款者还款能力的“ 收入证明” , 经调查核实大多不真实, 这样贷款机构就无法确切计算和查证居民收入的实际水平, 也就无法确认住房消费者的贷款资格, 因而也不可能对住房消费信贷进行有效的风险控制。另外, 由于不同银行之间信息沟通不完善。假如某位购房者要在多处
购买房屋, 他将其收入证明一式多份, 就可能分别用于不同的银行, 由不同的银行提供按揭贷款。这样一来,其实际贷款额就远远高于规定的数额, 月还款金额也远远大于其月收入情况, 各银行的住房贷款风险在不知不觉之中已经倍增。
二是缺乏住房消费信贷的个人信用制度。由于没有建立与个人信用制度相配套的个人信用评估、个人资信调查、个人破产制度。因而个人信用无法准确把握, 个
人住房消费信贷的风险无法控制。
三是缺乏必要的住房消费信贷担保制度。由于我国现有的担保法规囚没有针对住房消费信贷的相应规定,二级市场的存量产权房以及公房使用权市场发育严重滞
后, 致使贷款抵押的住房产权、使用权的变现能力较差, 消费者在申请住房消费信贷时既无法选择可靠的担保形式又不能为贷款机构提供有效的风险保障
四是缺乏有效的政策保证制度。由于我国尚没有健全的商品房保险的保障制度, 又没有政府机构提供的保证制度, 也没有包括房地产证券在内的政府机构发行的
住房债券。因而, 无法为住房抵押贷款提供强有力的保证和支持。
五是缺乏社会不同层次需要的住房消费信用品种。
我国一方面缺少长期的住房消费信用品种的供给另一
方面, 现存的抵押住房贷款首期付款额比重大、期限
小、利率大, 无法吸引更多的中等收入阶层, 无法满足
更多的住房消费信贷的需求〔。
、信贷经营理念问题
由于传统体制所形成的固有惯性和我国现阶段资本
的稀缺性特点, 使银行在住房消费信贷的开办上, 既存
在一些思想观念上的矛盾又存在一些具体操作上的问
题。其表现
一是住房消费贷款抵押物的处置难于落实。现在很
多房屋都是期房预售, 按照《房地产抵押管理办法》规
定, 期房在抵押合同签订日内要在房地产主管部门
办理预抵押登记, 待房屋取得产权证后再办理正式的抵
押登记手续。若在预抵押期间贷款者无力偿还银行借
款, 即会将房屋抵押款给银行。由于种种原因, 目前房
屋产权证还是存在着办证难的问题。比如在温州, 就有
许多住户在入住两三年后还没有能够取得房屋产权证事
例。没有产权证, 房屋自然不能进行正式抵押, 银行也
就不能对抵押房屋进行合法处置。有时银行在借款人无
法偿还借款而对房屋抵押物进行处置时, 甚至会受到市
场以及顾及到社会稳定等因素的限制而难于保全贷款债
权。这些因素都在很大程度上制约了个人住房信贷业务
的发展。
二是尚未形成一整套科学的规范的银行管理制度。
例如住房个人抵押贷款面对首期额度较低、利率较
高、手续复杂、条件苛刻、收费不尽合理、覆盖面窄、
担保手续规定较严等难于刺激个人住房信贷的条件规定
〕
三是银行自身的业务量和成本增大。一笔住房贷
款, 要经过借款人资格审查、抵押物、评估和登记、担
保物、财物体现, 第三方面担保货款合同公证等程序才
能获得, 致使银行成本增加, 工作负担加重。同时, 贷
款过程中, 必须经过房屋测量、估价登记、办证、交
税、交费等, 也不同程度地增加了贷款消费人负担, 从
而, 不可避免地影响了住房贷款人的积极性。
三、住房消费信贷市场解决对策
针对我国住房消费信贷存在的问题, 我们认为宜采
取以下对策选择
、实行健康、合理、稳定的住房消费心理机制
一是制定合理、透明的住房消费政策, 使居民在了
解住房政策和规定的基础上, 理解政策的合理性, 进而
自觉贯彻执行新政策, 形成稳定的住房消费大众心理预
期二是进一步规范住房一、二级市场和房地产交易规
则, 强化保护住房消费者合法权益机制, 降低住房交易
税费, 创造出一个公平、合理的住房消费环境, 形成一
个健康向上的住房消费心理机制团。
、扩大住房消费信贷的领域和群体。
在住房消费群体的选择上, 针对我国存在的高收入
阶层和政府大部分官员已有住房与低收入阶层住房消费
潜力一时不大的客观现实, 住房消费信贷政策应注重引
导既具有强烈住房消费欲望又具备一定经济实力的中等
收入阶层既具有较好预期经济发展潜力和负债住房消
费心理, 又急需住房的青年消费群体上, 有针对性制定
一些配套优惠激励政策, 着力启动这些中等收入阶层和
青年群体的住房消费行为’。在消费领域方面, 应根据
不同消费群体的不同经济承受能力和住房消费倾向, 采
取多样化、多层次、多领域的住房消费信贷, 使消费者
根据自己的经济能力和居住意愿有目的地选择住房消费
信贷品种, 并结合不同消费群体的不同住房消费需求特
点, 制定一些配套的激励优惠措施, 如利率补贴, 减免
税费、免贷款、抵押购房公证收费等, 以启动和促进这
部分居民的住房消费活动。
、建立健全发达规范的住房信贷制度。
历史经验表明当一国在进入“ 住” 与“ 行” 消费
升级阶段时, 居民的消费模式也随之发生变化, 逐步由
自我积蓄型滞后消费变为信用支持型提前消费, 即进入
消费信用化时代。目前, 我国正在从住房消费福利分配
制向住房消费货币分配制度的转化, 而消费货币化则是
年月第期温州大学学报
消费信用化的基础。所以, 建立健全发达而规范的住房
信贷制度迫在眉睫。首先政府应抓紧包括住房消费信贷
在内的有关立法工作, 特别是在着手建立区域性的个人
信用体系的基础上, 尽快建立全国性的个人信用体系,
并制定个人信用的统一征信标准与征信办法其次要进
一步完善住房消费信贷商业保险制度, 制定政府的保险
和保证、保障措施, 建立必要的住房消费信贷资金供给
机制最后就是结合我国目前资本市场发育的现状, 培
育一些能够融通长期资金的市场主体, 吸引和集中资本
市场中的私人分散资金和机制投资者掌握的人寿保险
金, 养老保险资金等长期资金, 为住房消费信贷提供更
为广泛的资金来源。
、建立良好的住房信用风险分摊机制
客观的说无论是在发达国家还是在刚刚启动的发
展中国家住房金融市场, 住房消费信用的风险总是客观
存在的。虽然目前我国已经出台了《商业银行法》、
《担保法》、《城市房地产管理法》、《个人住房担保
贷款管理试行办法》等法规和条例, 但是《住房抵押贷
款法》至今尚未问世, 致使出押和受押双方对有关抵押
和抵押实现、担保与保险等法规条款的解释缺乏权威性
依据‘习。因此、一方面政府部门应该加紧有关法律的制
定工作另一方面银行也应建立起科学的风险约束分摊
机制。
一是建立和完善政府担保制度, 充分发挥政府对住
房消费信贷的支持作用。我国属于发展中国家之列, 市
场经济体制的完全确立还需要一定时日。改革以来不同
阶层、不同行业之间的收入分配差距迅速扩大, 且仍呈
扩大态势。由于住房涉及千家万户的利益, 属敏感性商
品。如果成立不以赢利为目的的国家住房抵押贷款担保
公司, 对一部分购买商品房确有困难的中低收入者实行
担保, 则有利于解除其后顾之忧。因此、组建规范的国
家专门的住房担保机制, 不仅可以克服目前由企业出面
担保的众多缺陷又可以有效分散银行风险, 增加金融
机构的安全性。
二是建立和完善住房金融二级市场, 充分发挥社会
保险金融市场的基础上, 尝试和支持保险基金养老基金
和共同基金等金融机构积极参与住房金融二级市场, 更
好地体现和推动住房消费信贷的实施。
三是建立和完善住房二级抵押市场, 发展抵押贷款
证券化, 充分发挥证券在住房消费信贷中的支持作用。
开辟住房二级抵押市场, 不仅可以进一步发掘全社会的
资产潜力, 为住房市场提供具有竞争性的选择性资金来
源, 又可以通过产权重组, 分散和转移了住房贷款风
险, 成功地将在住宅金融市场与资本市场有机结合, 推
动住房贷款风险分摊的社会化。
、加大金融创新力度, 寻求银行利润最大化
在我国加入以后, 外资银行进入我国的门槛的
不断降低, 广泛介入我国金融市场的各项业务领域当
然包括个人住房信贷业务, 银行间的竟争加剧必将迫
使国内金融机构加快创新步伐。具体到个人住房信贷业
务领域的金融创新体现在
一是在思想上, 银行内部要对个人住房消费信贷对
促进住房建设和经济增长的相互关系有足够清醒的认
识, 进一步开拓进取意识, 改变旧有习惯模式和思维定
式, 大胆创新, 勇于改革。
二是在具体的服务层次、服务方式、服务态度上要
有一个实际的大的改进, 使消费者方便、快捷、满意。
三是进一步扩大住房消费信贷服务品种, 扩展服务
领域优化服务环境。针对消费者的不同要求, 开辟房改
房贷款、使用权房贷款, 房屋互换贷款、私房二手房买
卖贷款, 尽快形成品种齐全, 层次分明的住房消费信贷
的格局。同时, 围绕住房消费信贷这一领域, 开展住房
信息咨询, 买卖指南、个人住房贷款方案设计, 房屋保
险公证、抵押还款受理、产权代办等“ 一条龙” 服务,
充分发挥其主观能动性, 扩大住房消费信贷的规模。
四是进行金融工具创新。例如利用收入增长与
时间成正比例的关系, 推出逐渐递增还款的个人住房贷
款, 满足部分观念变化快、有强烈消费欲望青年的金融
需求利用与国际接轨, 实行市场利率之际, 推出可变
利率的个人住房贷款新品种, 供不同层次金融需求客户
进行选择。
四、结束语
随着我国住房分配货币化的推进和住房商品化的发
展, 遇到的一个难题就是当前广大城镇居民的实际收入
低与高昂房价的矛盾。而个人住房消费信贷业务的开
展, 可以有效的解决购房者资金不足的困难, 购房的经
济压力分解到以后若干年内承担。将居民的潜在消费欲
望转化为现实购买力。因此、切实解决好个人住房消费
信贷活动中存在的问题, 对我国房地产的发展和住房制
度改革具有重大意义。
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