委托贷款利息税率？

委托贷款逾期利息营业税

关于银行贷款利息营业税纳税义务发生时间问题，财税（2002）182号文参照当时的金融企业会计相关规定进行了明确，其税务处理与当时的会计处理是一致的，有利于征纳双方操作。自2009年起新营业税条例实施后，财税（2009）61号文废止了财税（2002）182号文的规定，当前如何把握银行利息营业税纳税义务发生时间，特别是表外利息纳税义务发生时间，是存在争议的。一种观点认为应按新营业税条例及细则的原则规定去处理，但这样会导致由于会计与税法的规定不同，给征纳双方带来很多不便；还有一种观点认为仍应按财税（2002）182号文规定去把握为好。虽然该文作废了，但其精神仍有可取之处，因为一是方便，二是对税款最终并没有造成流失，仅存在时间性差异而矣。作者倾向于第二种观点，本文就把握相关问题从会计与税法两个角度作简要分析和建议。

一、金融企业对贷款利息的会计核算规定

金融企业会计制度第85条规定：金融企业发放的贷款，应按期计提利息并确认收入。发放贷款到期（含展期，下同）90天后尚未收回的，其应计利息停止计入当期利息收入，纳入表外核算；已计提的贷款应收利息，在贷款到期或应收利息逾期90天后仍未收回的，冲减原已计入损益的利息收入，转作表外核算。

金融企业会计制度第13条规定：贷款分应计贷款和非应计贷款。应计贷款和非应计贷款分别核算。非应计贷款是指贷款本金或利息逾期90天没有收回的贷款。应计贷款是指非应计贷款以外的贷款。当贷款的本金或利息逾期90天时，应单独核算。当应计贷款转为非应计贷款时，应将已入账的利息收入和应收利息予以冲销。从应计贷款转为非应计贷款后，在收到该笔贷款的还款时，首先应冲减本金；本金全部收回后，再收到的还款则确认为当期利息收入。

对应计贷款，在正常结息日。借：应收利息（或×××存款）贷：利息收入

对非应计贷款中的贷款本金逾期90天的：对新发生的利息，直接计入表外（收：应收未收利息）。

对已计入表内但自结息日起已逾期90天的利息，也要自表内转入表外：借：利息收入，贷：应收利息

同时表外做：收：应收未收利息。

二、金融企业贷款利息营业税纳税义务发生时间的分析

2009年以前的营业税税务处理应遵循财税（2002）182号文的规定，即金融企业发放贷款（包括自营贷款和委托贷款，下同）后，凡在规定的应收未收利息核算期内（注：指90天）发生的应收利息，均应按规定申报交纳营业税；贷款应收利息自结息之日起，超过应收未收利息核算期限或贷款本金到期（含展期）后尚未收回的，按照实际收到利息申报交纳营业税。这一规定与金融企业会计上规定基本一致。

在财税（2002）182号文作废的情况下，应如何把握呢？新营业税条例第十二条规定：营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。

细则第二十四条规定：条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。

银行利息业务分三种情况：一、应计贷款：又分结息日收到，结息日未收到；二、非应计贷款：又分利息直接计入表外、表内转表外；三、表外息利收回，又分利息直接计入表外的部分收回、表内转表外部分收回。因此银行贷款利息营业税纳税义务发生时间如果按新营业税原则规定，应按以下方法把握：

（1）在贷款期间内，按合同规定的付款日期（结息日）为营业税纳税义务发生时间。如在结息日之前提前收到的，以收到之日为纳税义务发生时间。（会计上：借：存款或应收利息，贷：利息收入）

这一会计处理符合营业税暂行条例实施细则第二十四条第二款的规定。

（2）在贷款期间,贷款利息自结息日起逾期90（不含）天以上，仍未收回的，企业冲减利息收入，计入表外（借：利息收入，贷：应收利息；同时表外做，收：应收未收利息）。

这一会计处理不符合营业税暂行条例实施细则第二十四条规定的精神。按新营业税规定，此时不得冲减计税营业额。

（3）贷款本金逾期后新产生的利息罚息等不论是否计入表外，此时不作为纳税义务发生时间。而是等实际收到利息时或本金收回时作为纳税义务发生时间。

因贷款逾期，本金未收回，说明银行提供的劳务未完成，且本金逾期后合同上不可能再约定付款日期，根据营业税暂行条例实施细则第二十四条第二款规定，营业税纳税义务发生时间只能是提供劳务完成的当天，而劳务完成的当天，也就是收回逾期贷款的当天。如本金未收回，但本金逾期后新产生的利息罚息收回了，根据营业税暂行条例实施细则第二十四条第一款规定，实际收到利息的时间就是营业税纳税义务发生的时间。

（4）实际收回的表外利息要区分两种情况：一是自表内转表外的部分，按新营业税规定，在实际收到时不征，因为已计征过营业税，且新营业税条例及细则规定逾期90天的应收利息不得冲减计税营业额；二是直接计入表外的部分，在实际收到利息时或本金收回时要征。现举例说明利息收入的营业税处理与会计的差异。

某银行发放一笔贷款，本金100万元，每季度利息1万元（结息日为每季度末最后一日；设每月均为30天，贷款期限为2010年1月1日至12月30日,但截止2011年9月30日本金及各季利息才一次性收回）。

1、2010年3月30日（结息日）提1季度利息：

借：应收利息 1万元

贷：利息收入 1万元

新营业税税务处理：此时纳税义务实现，应缴营业税。

2、2010年6月30日提2季度利息：分录同前。

2010年7月1日：将逾期90日的1季度应收未收利息冲回并计入表外：

借：利息收入 1万元

贷：应收利息 1万元

同时表外做，收：应收未收利息 1万元

新营业税税务处理：不应认可这种冲减利息收入的做法。与新营业税条例及细则规定不符。

注意，当期提取2010年4-6月的利息在7月要申报营业税。

3、2010年9月30日：

（1）计提3季度利息：分录同前。

当期提取2010年7-9月的利息在10月要申报营业税。

（2）2010年10月1日：将逾期90日的2季度应收未收利息冲回并计入表外：分录同1季度利息冲回。

此时冲减的部分，在新营业税是不认可冲减的。

4、2010年12月30日：

（1）计提4季度利息：分录同前计提利息。

当期提取2010年10-12月的利息在2011年1月要申报营业税。

（2）2011年1月1日：将逾期90日的3季度应收未收利息冲回并计入表外：分录同1季度利息冲回。

此时冲减的部分，在新营业税是不认可冲减的。

5、2011年3月30日：

（1）计提2011年1季度利息：分录同前。

营业税税务处理：2011年第一季度本金已逾期未收回，说明银行提供的劳务仍未完成。且合同并未约定付款日期（因逾期），所以2011年第一季度计提的利息只能在提供的劳务完成之日（即本金收回之日）或实际收到利息之日才是营业税纳税义务发生时间。因此此时营业税纳税义务并未发生。

（2）2011年4月1日：将逾期90日的2010年4季度应收未收利息冲回并计入表外：分录同1季度利息冲回。

此时冲减的部分，在新营业税是不认可冲减的。

6、因为自2011年4月1日起，贷款本金已逾期90天以上，因此以后新产生的利息、罚息等均直接计入表外核算。

在表外做，收：应收未收利息。

根据新营业税精神，此时不征收营业税，待实际收到利息或本金收回时才是营业税纳税义务发生时间。

7、到2011年7月1日，将计提的2011年1季度的利息冲回计入表外。

借：利息收入 1万元

贷：应收利息 1万元

同时在表外做：收：应收未收利息 1万元

根据新营业税精神，此时营业税上不应认可这一冲减利息的会计处理。因为2011年第一季度计提时，也未征收营业税。

8、假如到 2011年9月30日收回所有本金及利息（到2011年9月30的利息合计7万元。

对利息处理如下：

借：银行存款 7万元

贷：利息收入 1万元（2011年三季度）

利息收入 6万元（前期欠息）

同时在表外做：付：应收未收利息 6万元

此时虽收到7万元利息（均已计入表外的），但只能对收回的直接计入表外的2万元（2011年二、三季度）和2011年第一季度的利息1万元征收营业税，因为另外的4万元（2010年四个季度）是由表内转表外的，而在以前已缴过营业税了，且当时会计上转表外时扣减利息收入，而当时营业税处理上并不认同当时的冲减。

根据上述分析，按新营业税的精神去把握贷款利息纳税义务发生时间是相当复杂的，且会计处理与税法规定是不一致的，给征纳双方带来的麻烦是不言而喻的。

三、对金融企业贷款利息营业税纳税发生时间的建议

对照新营业税暂行条例及实施细则精神，银行业利息收入营业税纳税义务发生时间与会计上确认时间存在着时间性差异，给征纳双方操作上带来了一定困难，现行金融业务系统未考虑到这一差异，给金融企业的纳税申报带来了不便，给税务机关的监控也带来了一定的困难，因此，建议恢复财税（2002）182号文关于银行利息收入营业税纳税义务发生时间的规定精神。因为该规定的税务处理与会计处理基本一致，对国家税收最终并未造成损失，且有利于征纳双方操作，也符合国家简化税制的精神。（

委托贷款的管理办法

委托贷款管理办法

第一章 总则

第一条 为规范委托贷款业务行为，防范业务风险，促进委托贷款业务健康发展，根据《贷款通则》等规定，制定本办法。

第二条 本办法所称委托贷款是指由我司作为委托人提供资金，由银行作为受托人，根据我司确定的贷款对象、用途、币种、金额、期限、利率、还款方式、担保方式等，由银行代为发放、监督使用并协助收回的贷款。

第三条 办理委托贷款业务的基本流程为：客户申请、受理、调查、审查、审议与审批、签订合同、提供贷款、贷后管理、贷款收回。

第二章 借款人基本条件

第四条 委托贷款的借款人由我司以书面形式确定，并通知受托行。

第五条 借款人申请委托贷款应具备以下基本条件：

（一）经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记并通过年检的企（事）业法人、其他经济组织或具有完全民事行为能力、能独立承担民事责任的自然人。生产经营合法合规，符合营业执照范围，符合国家产业政策。

（二）持有人民银行核准发放并经过年检的贷款卡，特殊行业或按规定应取得行政许可的，应持有有权部门的相应批准文件

管理、财务制度健全，生产经营情况正常，财务状况良好，具备到期还款付息的能力。

（三）无不良信用记录，或虽然有过不良信用记录，但不良信用记录的产生并非由于主观恶意且申请本次贷款前已全部偿还了不良信用，信用状况已恢复正常的。

（四）贷款用途符合国家法律、法规及有关政策规定。

（五）我司要求的其他条件。

第三章 受理与调查

第六条 客户向我司申请委托贷款，应提交借款申请书，申明借款种类、金额、币种、期限、用途、贷款使用方式、担保方式、还款来源及还款方式等基本情况。

第七条 申请委托贷款，除借款申请书外，客户须按《委托贷款申请材料清单》提交申请材料。

第八条 业务部门应按规定对借款申请人整体情况、贷款需求及用途、担保情况、贷款风险与效益等进行全面调查核实、分析与判断。

第九条 调查完成后，业务部门撰写贷前调查报告。对拟同意办理的业务，客户经理和部门负责人在调查报告上签字后，连同全部信贷资料移送风险管理部门审查。

第十条 对拟不同意办理的业务，经业务部门与风险部门协商同意后信贷终止。意见不一致时，报领导审批。

第十一条 调查报告应包括以下内容：

（一）所采取的调查方法、调查程序，可以认定真实的相关资料及认定的依据、无法认定是否真实的相关资料及无法认定的原因。

（二）客户基本情况及主体资格分析，包括历史沿革，注册资本，实收资本，主要投资人及出资金额、比例和出资方式，经营范围，主要关联企业情况；

（三）客户信用情况，包括客户开户情况、在金融机构信用总量及信用记录；

（四）客户所处行业状况、区域状况、信誉状况及客户产品、技术、市场、竞争力分析、主要管理人员的资信状况分析；

（三）申请人财务状况，经营效益、成长能力、盈利能力、营运能力和偿债能力。

（四）申请人经营情况，主要产品的生产、市场及销售情况以及上下游关系。

（五）担保情况，对由外部中介机构评估的抵（质）押物价值，调查报告应载明业务部门对评估价值的真实性、合理性、科学性的明确判断意见及是否需要做出相应修正。

（六）申请人风险及偿债能力、项目风险分析及防范措施。

（七）本次信贷业务的综合效益分析。

（八）结论。包括是否同意贷款及贷款的金额、期限、利率、还款方式、担保、和限制性条件或合同加列条款以及管理要求等。

第四章 利率和期限

第十二条 委托贷款利率。我司委托贷款利率不得超过同期同档我国现行商业贷款基准利率的四倍，在此范围内，由业务部门上报初步利率，风险管理部门复核后，报风险控制委员会审批。

第十三条 银行手续费。银行收取的手续费原则上由借款人承担，根据银行收取的时间和费率，划转到我司帐上，由我司代缴。

第十四条委托贷款期限原则上在一年以内。

第五章　审查、审议与审批

第十五条 风险管理部门负责委托贷款的审查。审查的内容应包括：

（一）借款人是否符合国家产业政策。借款主体是否合规、借款主体是否按章程要求提供了股东会或董事会决议或其他文件等。

（二）企业有关批文的有效性。调查报告中所采用数据、资料的真实性、时效性。

（三）贷款项目的必要性和可行性、贷款用途的合规性。

（四）企业的偿债能力、综合效益。贷款主要风险及防范措施。贷款期限及还款方案，主要包括贷款期限设定是否合理，还款是否能落实合理充足的预期现金流入

（五）贷款的安全性及效益性，主要包括贷款的核心风险点及防范措施是否揭示充分，贷款定价是否符合规定，能否合理覆盖风险。

（六）担保能力。对拟采取保证担保的应审查保证人主体资格及代偿能力、保证的合法性。对拟采取抵（质）押担保的，应审查抵押、质押物是否足值、合法、有效，是否方便执行，是否容易变现。

第十六条 风险经理撰写信贷审查报告。项目提交公司风险控制委员会审议后，报有权审批人审批。

第十七条 借款申请未被批准的，有关人员应及时通知业务部门，业务部门应及时向借款申请人反馈。

第六章　贷款发放及贷后管理

第十八条 贷款发放

（一）公司业务部门根据批复内容与担保人签订《担保合同》并督促借款人落实担保相关手续。

（二）公司业务部门与借款人、受托银行签订三方《委托贷款合同》，或者公司业务部门先与受托银行签订《委托合同》，然后借款人与受托银行签署《借款合同》。审批时附有限制性条件的业务，签订合同前须落实限制性条件，或将限制性条件作为发放贷款的前提条件在合同中明确约定。在未满足审批确定的限制性条件之前，不得向客户发放贷款。

（三）《委托贷款借款合同》生效后，我司与借款人应在受托银行分别开立账户。该账户仅限于办理与委托贷款相关的汇款、转账、收款（本、息）、付费等业务。

（四）业务部门落实批复内容和其他限制性条件，交风险管理部门审查通过报有权审批人审批后，业务部门出具《放款通知书》。业务部门客户经理凭《放款通知书》协助财务部将委托资金划入我司在受托银行开立的账户，并书面通知受托银行将委托资金划至我司指定的借款人账户。

第十九条 贷后管理。贷后监管实行分层次管理。业务部门作为客户经营、维护、管理部门，负责对借款人按规定进行定期或不定期的贷后监管管理。风险管理部门为贷后监管的督促和管理部门，协助业务部门做好贷后管理工作。

第二十条 贷后检查的方式。采用现场检查和非现场检查、财务审核与生产经营现场检查相结合的方式。

第二十一条 贷后检查的频次。原则上对借款人每季度进行一次现场贷后检查。

第二十二条 客户出现以下情况时应立即进行现场检查：贷款发生欠息、逾期及或有资产到期垫付。客户出现停产、半停产状况。客户发生可能影响信贷资产安全的投资活动、体制改革、债权债务纠纷、事故与赔偿等重大事项。

第二十三条 贷后检查的内容。

（一）借款人基本情况的变化。调查借款人的办公地址、企业名称、企业性质、股东情况、公司治理结构、管理水平有无变化。调查借款人的资产、来源、构成及融资结构的变化。

（二）调查借款人的经营管理状况的变化。企业开工情况，设备运转情况，员工数量的增减情况，企业库存情况，经营管理指标等。

（三）借款人资信状况变化。通过对贷款卡信息披露、上市公司信息公开披露、媒体信息披露及实地走访等形式了解借款人对外融资、对外担保、银行还款、社会信用等的变化情况。

（四）借款人财务状况。分析借款人财务政策的变化情况。透过对借款人现金流量的分析和对企业经营状况的了解，判断财务状况的真实性、合理性。

（五） 调查借款用途的变化情况。

（六） 借款人关联企业情况的变化。调查借款人关联企业的资产变化情况。调查借款人关联企业的性质、经营、财务、行业等情况的变化。调查借款人关联企业的资信状况，如负债、担保、贷款的偿还等情况。

（七） 抵（质）押物变化情况。现场核查抵（质）押物的合法性和完整性，确认抵押权是否受到侵害，核查质押物的保管是否符合规定。核对抵（质）押物贷后价值是否有较大变化。

（六）对于固定资产建设项目贷款。

现场重点检查项目进展情况与固定资产贷款评估报告以及工程规划是否存在较大差异，投资、建设是否按项目计划进行，项目累计完成工作量与投资支出是否相当，费用开支是否符合有关规定，总投资是否突破，施工方垫资情况，项目主要技术、工艺、设备是否出现较大变化，固定资产贷款是否被挤占挪用，项目能否按期竣工和达产情况，预计效益和市场情况等。

（八） 综合信息调查。法定代表人涉及重大案件或发生重大变化。主要经营者的健康状况变化情况。法定代表人及家庭成员、主要股东所办的其他企业运作变化情况。法定代表人或实际经营者实际个人财产情况的变化。对外负债、对外担保变化情况。

第二十四条 客户经理现场检查结束后撰写《现场检查报告》，签字后提交部门负责人及风险管理部门签署意见后，报公司分管领导阅签。

第二十五条 风险信号的处理措施。

客户经理在资金账户监管、现场检查、日常跟踪等贷后管理中发现的风险信号及时报告部门负责人。部门负责人应立即组织本部门会同风险管理部门制定风险化解措施并及时采取措施化解风险。

第二十六条 建立重大风险信号应急处理机制。

对于风险敞口在500万元以上（含）的借款人出现异常变化，可能对借款人生产经营造成严重不利影响，导致我司债权处于严重不确定状态并极有可能发生较大风险的,由公司领导牵头组织业务部门、风险管理部门、财务部门等组成风险处理小组，研究制定并组织落实风险控制措施，尽可能控制风险，减少损失。

第七章 贷款的收回和展期

第二十七条 客户经理在贷款即将到期及逾期后，应定期向借款人、担保人发出《贷款到（逾）期通知书》，取得借款人签收盖章确认的催收回执，并确保借款合同、保证合同等授信文件不超过诉讼时效。

（一）贷款到期前（一个月内的短期贷款10日前，一个月以上的贷款30日前），客户经理应进行检查和催收，判断贷款能否按期归还，发出《贷款到（逾）期通知书》。

（二）贷款出现逾期，客户经理应在十五日内向借款人、担保人发出《贷款到（逾）期通知书》，并及时查明逾期原因、确定催收方案，并每日追踪客户还款资金来源，以尽快收回贷款。

第二十八条 借款人到期不能清偿主债务，原则上不予展期。对于已经长期合作、信用状况一向较好的重点客户，经风险控制委员会或其授权机构决定展期的，展期期限不得超过原借款期限，展期金额一般不超过原借款金额的70%，展期的担保条件原则上应有所加强。签订展期协议前，借款人应偿清所欠贷款利息。

第八章 责任追究

第二十九条 有下列行为之一的，将追究相关人责任。

（一）未按规定进行贷后监管并全面规范撰写监管报告的，未及时发现应发现的重大风险的。

（二）隐瞒问题未及时报告处理或未按上级指示及时处理，造成风险加大或损失的。

（三）客户经理反映的借款人重大情况未及时通报造成风险加大或损失的。

第九章 附 则

第三十条 本办法自发布之日起实施，由风险管理部负责解释。

房地产企业如何做税收筹划？

针对房地产企业而言，传统的税收筹划集中在土地增值税上，土地增值税筹划的总体思路是，降低增值额进而降低增值率，以达到少交甚至不交土地增值税的目的。

土地增值税的筹划方法主要有一下几种：

（1）利用临界点

从纳税筹划的角度考虑，企业可选择适当的开发方案，避免因增值率稍高于起征点而造成税负的增加。企业也可以利用土地增值税的临界点进行筹划，避免出现适用更高一级税率的情况。

（2）收入分散

对于包含装修和相关设备的房屋，可以考虑将合同分两次签订。

（3）选择适当的利息扣除方法

房地产企业贷款利息扣除的限额分为两种情况，一种是在商业银行同类同期贷款利率的限度内据实扣除，另一种是按税法规定的房地产开发成本的10%以内扣除。

（4）代收费用并入房价

这些费用一般先由房地产企业收取，后由房地产企业还会因此而有结余。对于代收费用有两种处理方法，第一种是将代收费用计入房价中向购买方一并收取；第二种是在房价之外单独收取。

（5)增加扣除项目金额

（6）费用转移、加大开发成本

（7）成本核算对象筹划

房地产公司在同时开发多处房地产时，可以分别核算，也可以合并核算，两种方式所缴纳的税额是不同的，这就为企业选择核算方式提供了税收筹划空间。一般来讲，合并核算的税收利益大一些，但也存在分别核算更有利的情况。

（8）利用合作建房

按照税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。

（9）利用代建房

（10）在合法的前提下延后土地增值税清算时间

首先问题涉及比较广泛经营公司涉及到增值税、企业所得税、人员工资个税和股东分红税，我来为您列举一一解答：

增值税、所得税：

增值税、所得税高的解决方案有两种，一：在税收洼地设立独立核算的分公司，所有税正常交交完可以有返还增值税，企业所得税地方留存部分25%-70%。二：配套与主公司经营范围相匹配的一般纳税人个人独资企业分流部分业务，让个人独资承担部分利润去交税，个人独资的税点一般在3个点左右（一般纳税人增值税可以全额抵扣，在税收洼地注册的个人独资增值税可以返还地方留存25%-70%）

人员个税 ：

员工本来是与公司属于雇佣关系，比如公司花十万每月雇佣了某人来为公司提供某项服务，现转变雇佣关系为合作关系，让员工成立工作室和公司签立合同把工资以合作费形式公对公打款，比员工直接缴纳七级累进肯定是要节省不少的，在税收洼地成立的工作室增值税同样可以享受增值税返还

股东分红：

一：通过总部经济招商在税收洼地注册有限合伙企业，让有限合伙企业成为股东，20%分红税照常交，但是交完税后会有地方财政返还税款地方留存部分25%-70%（视园区而定）

假设有限合伙是股东分红税缴税100w（股东分红税20%）正常各地方上缴之后就没有了，但是你的有限合伙注册地是在税收洼地园区就可以返还10w-28w（所得税国家是四六开，国家要拿走百分之六十，地方留存部分为百分之四十100w*40%*返比例）

二：注册配套主公司经营范围相符的个人独资企业，通过业务分流让个人独资承担主公司部分利润去交税（业务分流的意思是我本公司接了一个项目，主公司下面的个人独资为主公司提供了某项服务，该项合作的合作款为XXXw），可以避免部分利润交股东分红税，个独核定征收承担部分税率一般控制3%-5%具体需要根据公司综合情况进行计算。

举例：以服务业小规模一年500万为例

增值税：500W/1.03*3%=145631.06

附加税：145631.06*6%=8737.86

所得税：500W/1.03*10%*35%-65500=104402.91

综合税率：5.18%

举例：一般纳税人500万为例

一般纳税人：增值税：500w/1.06*6%=283018.87

附加税：283018.87*6%=16981.13

所得税：500w/1.06*10%*35%-65500=99594.34

综合税率：7.9%（一般纳税人增值税全额抵扣后税率1.9%）

房地产是高负债率产业，很多公司的 负债率在80%以上甚至90%以上 ，房地产企业用最少的自有资金启动开发项目。这种高杠杆的特点是开发者必须有很强的融资能力。 否则，资金链将面临断裂的危险。

改革开发到现在的20多年里，房地产市场销售暴涨，快速销售回款和丰富的融资渠道使房地产行业能够一直跳在高杠杆的刀尖上，除了极少数激进的房地产企业资金链断裂，大部分房地产企业基本上赚了很多钱。但是随着政府严管，加上银行融资的严管， 房地产行业迎来最大的 历史 转折点。

从现金流来看目前房地产企业受到双重打击。

第一，销售回款越来越慢。今年上半年房地产销售面积一直呈负增长趋势。销售额尚未进入负增长区间，但增速也从去年两位数增长降至5.6%。如果销售额不能逆转颓势，销售额的负增长也只是时间问题。在过去销售额旺盛的情况下，开发人员可以快速滚动开发，充分利用杠杆资金，但如果销售回款变慢，房地产的资金就不能尽快收回，这将对房开企业的运营方式造成很大的打击。造成很大的资金风险

怎样才能保证房开企业的资金不会断裂？

大型房地产开发企业在大环境下生存有什么妙计吗？

大型房地产开发有限公司可以参考以下两种情况模式：

第一，主要公司承包整个项目建设及建造。

房开企业一般拥有自己的建设公司，将自己建设公司的材料供应及设备服务分成两个子公司独立计算，将这两个部分的业务外包给子公司， 将子公司注册在税收洼地并申请高额的税收奖励返还扶持 ，业务产生的增值税、企业所得税都可以得到 地方的高额税收奖励返还扶持 ，欠缺的成本发票可以通过在税收洼地成立多个个人独资企业的方式， 解决成本发票欠缺的问题

举例说明：

某某建设有限公司业务范围：建筑工程、建材砂石销售 (税率13%)，业务体量大，但是进项发票不够， 成本发票大量欠缺，具体的操作方法是通过业务拆分，拆分成两家有限公司。

该建设公司分别在两个税收洼地设立两家有限公司，

一家做建筑工程，一家做建材贸易，以及建筑设备的租赁业务

我们假设两家公司增值税一年纳税1000万，企业所得税纳税1000万

通过税收洼地的高额税收奖励，可以分别返还给两家公司

增值税：1000万*50%*90%=450万

企业所得税：1000万*40%*90%=360万

纳税2000万，可以通过税收洼地的高额税收奖励返还获得：450万+360万=810万的税金

节约的810万税金可以极大地解决房开企业资金链紧张的问题

针对房开企业大量缺成本发票的问题，同样可以在税收 洼地成立多个建设，建筑相关的个人独资企业

申请核定征收所得税的方式加以解决， 核定征收后综合税率仅需：0.5%-3.16% 由于是核定征收，不用考虑成本发票和进项发票按照核定的税率缴税即可。

我们来看个对比案例，假设500万的高额无票利润

不包括增值税、附加税利润部分，只计算所得税和股东分红税。

房开企业正常纳税

企业所得税：500*25%=125万

股东分红：(500-125)*20%=75万

税收洼地设立的个人独资企业：

个人所得税：500万*2.1%=10.5万

分红税：个人独资企业无需缴纳分红税

10.5万相对于200万来讲，节税90%以上

税收洼地设立的个人独资企业核定征收后非常适合解决房开企业高额无票支出，以及成本发票欠缺的问题。

存货计价方法的选择。存货是企业在正常生产经营过程中持有以备出售的产成品或商品，或者为了出售仍然处在生产过程中的在产品，或者将在生产过程或提供劳务过程中消耗的材料、物料等，包括各种原材料、半成品、在产品、产成品、低值易耗品等。存货的计价方法主要有先进先出法、加权平均法、后进先出法。存货计价方法的选择对企业损益的计算有着直接的影响，从而影响到所得税的税基。一般来说，当材料价格不断上涨时，采用后进先出法来计价，可以使期末存货成本降低，本期销货成本提高，从而使企业计算应纳所得税额的基数相对的减少，达到减轻企业所得税负担，增加税后利润。反之，当材料价格不断下降，采用先进先出法来计价。

固定资产折旧方法的选择。固定资产折旧方法主要有直线法和加速折旧法。固定资产的折旧额是产品成本的组成部分，而折旧额的大小与企业采取的折旧方法有着密切关系。采取不同的折旧方法，虽然应计提的折旧总额是相等的，但各期计提的折旧费用却相差很大，从而影响各期的利润及应纳的所得税。因此，对折旧方法的选择已成为企业实现税收筹划行为的主要手段之一。在利用固定资产折旧方法的选择进行税收筹划时，应考虑以下问题：所得税税率的变化影响；通货膨胀因素的影响；货币时间价值因素的影响等。

费用分摊方法的选择。企业通常有许多费用开支项目，对发生的费用应及时核销入账。如已发生的坏账、呆账应及时列入费用，存货的盘亏及毁损应及时查明原因，属于正常损耗部分及时列入费用。对于能够合理预计发生额的费用、损失，应采用预提方法计入费用，适当缩短以后年度需分摊列支的费用、损失的摊销期。对于限额列支的费用，如工资性支出、业务招待费、广告费、业务宣传费、销售佣金、公益性捐赠支出及固定资产改良与修理等，应准确掌握其允许列支的范围和限额，企业必须在税法规定的范围内，使其发生的费用能得到税前扣除。

这个问题太笼统，税收筹划本身是一个综合的，复杂的，贯穿地产企业经营全过程的。从企业拿地，成立，立项，建设开发，销售，每个环节都有对应的税收筹划点，都需要先熟悉项目所在地的房地产涉税的具体情况。比如前期土地出让合同签订时间，会涉及到土地使用税的纳税义务时间，项目立项的不同会涉及到后期土地增值税清算，等等

谢谢，邀请，房地产企业投资，第一，投资大，基数高，并且涉及的行业范围广，要专业的人，做好税收规划，要考虑一下几点，第一，规避平台规划，具体表现是增值税适用四级超率累进税率，存在着明显地税跳跃临界点，因此，可以利用规避平台筹划规律进行筹划节税，其关键性的操作是控制增长率，可以通过价格，扣除额的调节来实现，第二，投资转化，房地产公司，除了开发，销售房产这一传统经营模式外，还可以采用出租，投资联营等多样的转化技术，以上就是关于税收筹划的想法

近年来，房地产开发企业面对国家不断出台的调控政策，竞争越来越激烈。在这种背景之下，控制企业的运营成本成了提高收益的重要手段，而税收筹划是控制成本的方法之一。房地产业涉税十余种，并不是所有税种都适合进行税收筹划的，土地增值税在税收筹划中可操作空间相对较大，因此，房地产开发企业对土地增值税进行筹划是常态，然而，不当的税收筹划又会带来税务稽查风险。

税收优惠政策适用是否合法?

我国房地产开发企业适用的土地增值税免税情形有纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%；因国家建设需要依法征用、收回的房地产；因城市规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，经税务机关审核，免征土地增值税；房地产企业一方以土地作价入股进行投资或联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业时，暂免征收土地增值税；对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税；委托代建免税：对开发商而言，虽然取得了收入的，但是没有发生产权转移，其收入不属于土地增值税的征税范围；

当房地产开发企业向税务机关提出享受土地增值税免税待遇时，税务机关会仔细审核是否符合相关税收优惠政策的适用要求。而对于是否符合税收优惠政策的规定又常常存在争议，例如对“因国家建设需要依法征用、收回的房地产”中“因国家建设需要”该如何理解、是否一定有政府规划部门的公告、如果政府采取与企业签订回购协议的方式收回土地是否可以适用该优惠政策，都存在争议。

销售收入是否有少计的情况?

销售收入是计算土地增值税应纳税增值额的基础，也是在土地增值税预缴阶段的预征率适用的基础，因此无论在土地增值税预缴阶段还是清算阶段，税务机关都会判断是否存在隐瞒销售收入的行为，比如是否有隐瞒销售价格的行为、附属办公设备的购销合同价格是否合理、装修合同价格是否合理、土地增值税的清算单位是否合理合法等。

扣除项目和金额是否准确?

计算土地增值税时可扣除项目主要包括：土地出让金及税费、房地产开发成本、房地产开发费用、旧房及建筑物的评估价格、与转让房地产有关的税费。同时，纳税人可按土地成本与开发成本之和的20%加计可扣除项目。税务稽查时税务机关主要看是否存在多结转开发成本以增加土地增值税扣除额的情形、应计入管理费用的土地使用税、印花税、房地产税是不是错误地计入了开发间接费用、代收费用有没有错误地加计扣除、各种成本是否都有对应的合法凭据、成本分摊是否合法等。

综上，建议房地产开发企业需对土地增值税纳税筹划给予足够重视，企业相关要及时掌握最新政策，结合项目实际情况，通过合法的税收筹划方案降低企业税负，提升核心竞争力。同时，当面临税务机关质疑时，企业应积极寻求税法专业人士的帮助，从法律角度出发，积极应对，据理力争。

合力中税作为国内最早的财税供应链协同解决方案提供商和国内首家电子票据综合服务平台服务商，凭借在财税管理领域多年来运筹帷幄和深耕细作，对房地产企业传统财务工作流程进行了全新升级改革，为企业提供一站式、全方位、全流程、全生命周期的财税解决方案及落地服务，构建了标准化、自动化财务管理流程，将企业交易端信息透明化，实现业务与财务深度融合，为财务人员发挥规划、预测、决策、控制、评价等职能提供大量真实、可靠信息。

除此之外，合力中税帮助房地产企业打破了分子公司各自为阵、各业务部门之间“条块分割”所造成的“信息孤岛”现象，有效规避企业运营风险及涉税风险，实现集团总部与分子公司之间、内部各个部门之间的数据共享与应用，让管理者对集团整个运作流程进行系统化的管理与控制，清晰掌握企业运营状况，实现了线上线下、全方位、多品类的互补作战效应和更加人性化、高效率、高质量的财税管理。

委托贷款属于什么科目?

委托贷款放在什么科目？

普通生产企业不能委托金融机构贷款

普通企业有短期投资科目核算对外投资，但一般是购入股票和债券形式。

只有投资企业或担保公司或财务公司，才能委托银行贷款

这种公司可设置长期（或短期）委托贷款科目核算放贷出去的本金

在新准则下，委托贷款应计入哪个科目

1、委托方将委托贷款根据到期期限分别在“其他流动资产”、“一年内到期的非流动资产”、“其他非流动资产”项目中反映。利息收入作为其他业务收入，相应的营业税等作为营业税金及附加。

2、借款方与一般借款的处理方法相同，作为短期借款、一年内到期的长期借款或长期借款列报。利息支出根据借款费用准则规定予以资本化或费用化。

委托贷款如何列报

委托贷款如何核算和列报

根据《贷款通则》，不允许非金融企业之间直接放贷，于是部分企业转向委托贷款，该类业务在国企年报审计中也经常遇见，如下案例供大家参考，欢迎探讨和指正，以便共同进步。

一、案例：某国有企业甲集团有限公司（以下简称甲公司）执行《企业会计准则》，根据需要委托某银行向子公司乙和与甲公司同属国资委监管的国有企业丙公司发放委托贷款。企业财会人员向审计师询问该委托贷款如何核算和列报？

二、分析：

（一）会计核算：

《企业会计准则》1303 贷款：一、本科目核算企业（银行）按规定发放的各种客户贷款，包括质押贷款、抵押贷款、保证贷款、信用贷款等。企业（银行）按规定发放的具有贷款性质的银团贷款、贸易融资、协议透支、信用卡透支、转贷款以及垫款等，在本科目核算；也可以单独设置“银团贷款”、“贸易融资”、“协议透支”、“信用卡透支”、“转贷款”、“垫款”等科目。

企业（保险）的保户质押贷款，可将本科目改为“1303 保户质押贷款”科目。企业（典当）的质押贷款、抵押贷款，可将本科目改为“1303 质押贷款”、“1305 抵押贷款”科目。企业委托银行或其他金融机构向其他单位贷出的款项，可将本科目改为“1303 委托贷款”科目。

（二）报表列报：

《企业会计准则第30号——财务报表列报》第十二条“资产和负债应当分别流动资产和非流动资产、流动负债和非流动负债列示。” 第十三条“资产满足下列条件之一的，应当归类为流动资产：

（1）预计在一个正常营业周期中变现、出售或耗用。

（2）主要为交易目的而持有。

（3）预计在资产负债表日起一年内（含一年，下同）变现。

（4）自资产负债表日起一年内，交换其他资产或清偿负债的能力不受限制的现金或现金等价物。”

第十四条 “流动资产以外的资产应当归类为非流动资产，并应按其性质分类列示。”

《企业会计准则第14号——收入》第十六条“让渡资产使用权收入包括利息收入、使用费收入等。”第十七条 “让渡资产使用权收入同时满足下列条件的，才能予以确认：（一）相关的经济利益很可能流入企业；（二）收入的金额能够可靠地计量。” 第十八条“企业应当分别下列情况确定让渡资产使用权收入金额：（一）利息收入金额，按照他人使用本企业货币资金的时间和实际利率计算确定。”

《企业会计准则第33号——合并财务报表》第十五条“合并资产负债表应当以母公司和子公司的资产负债表为基础，在抵销母公司与子公司、子公司相互之间发生的内部交易对合并资产负债表的影响后，由母公司合并编制。（二）母公司与子公司、子公司相互之间的债权与债务项目应当相互抵销，同时抵销应收款项的坏账准备和债券投资的减值准备。”

第十九条“合并利润表应当以母公司和子公司的利润表为基础，在抵销母公司与子公司、子公司相互之间发生的内部交易对合并利润表的影响后，由母公司合并编制。（五）母公司与子公司、子公司相互之间发生的其他内部交易对合并利润表的影响应当抵销。”

第二十四条 “合并现金流量表应当以母公司和子公司的现金流量表为基础，在抵销母公司与子公司、子公司相互之间发生的内部交易对合并现金流量表的影响后，由母公司合并编制。”

第二十五条“编制合并现金流量表应当符合下列要求：

（二）母公司与子公司、子公司相互之间当期取得投资收益收到的现金，应当与分配股利、利润或偿付利息支付的现金相互抵销。

（三）母公司与子公司、子公司相互之间以现金结算债权与债务所产生的现金流量应当抵销。”

三、处理建议：

（一）会计核算：委托贷款可以在“1303 委托贷款”科目核算。个别企业将委托贷款在......

委托贷款计入什么科目

您好,会计学堂邹老师为您解答

一般是计入 财务费用-利息收入的贷方

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委托贷款的概念是什么？

委贷是一种银行作为中间人存在的业务

即A给B钱，浮2种方法，一种是A委托银行放贷款，银行找到B，银行收取中间业务费和账户管理费，A拿到高于银行的利息，B拿到钱

另一种是AB委托银行成为中介人以使借贷合法化，银行收个手续费，A拿到协定利息，B拿到钱

委托贷款的会计处理

在之前，企业可以通过设立“委托贷款”一级科目，下设“本金”、“利息”、“减值准备”三个明细科目对委托贷款进行核算，但是在2007年实行的新《企业会计准则》中取消了“委托贷款”会计科目，财政部颁发的《企业会计准则》及《企业会计准则讲解2010》并未单独说明公司委托贷款的账务处理，但《企业会计准则应用指南附录——会计科目和主要账务处理》中规定，企业委托银行或其他金融机构向其他单位贷出的款项，可将“1303 贷款”科目改为“1303 委托贷款”科目 。这说明，企业的委托贷款应设置科目单独进行核算，而非转入“持有至到期投资”科目。委托贷款所产生的利息收入也不能计入投资收益，一般情况下应计入其他业务收入，这是因为委托贷款在新会计准则下不再被定义为一项“投资”，因此其利息收入也不能列报为“投资收益”，从另一方面讲，委托贷款的利息收入符合《企业会计准则第14号——收入》中对于“让渡资产使用权收入”的定义和确认条件，因此属于《企业会计准则第14号——收入》的规范范围，鉴于委托贷款对于多数一般非金融企业而言并非主营业务，因此委托贷款的利息收入在利润表上应作为“其他业务收入”列报；相应地，按税法规定计缴的营业税及附加在利润表上列报于“营业税金及附加”项目中。举个最简单的例子：A公司于2007年1月1日，委托银行发放贷款500万元，在发放委托贷款的时候支付银行手续费18万元。银行将这笔500万的资金贷给B企业并按季进行结息，委托贷款的期限为1年，年利率为6%。那么A公司的帐务处理如下：1.汇出存款并支付相关的手续费借：委托贷款 5,000,000财务费用------手续费180,000贷：银行存款5,180,0002.每月月末企业计提利息借：应收利息25,000贷：其他业务收入25,0003.银行每季度末向B企业收回贷款利息（5,000,000×6%÷4=75,000），并按照《营业税》及其实施细则的有关规定，代扣代缴营业税（75,000×5%=3,750）。银行同时还要向A公司支付利息，该利息是扣除营业税后的数额（75,000－3,750=71,250）。收回利息后，A公司根据银行转来的相关的代扣税款通知单及相关原始凭证做相应的会计处理。借：营业税金及附加3,750贷：应交税金------应交营业税 3,750借：银行存款71,250应交税金------应交营业税 3,750贷：应收利息75,0005.收回贷款本金时借：银行存款 5,000,000贷： 委托贷款 5,000,000

委托贷款下面的科目怎么设置?

委托贷款是指企业按规定委托金融机构向其他单位贷出的款项.现行的

委托贷款账务处理

根据《企业会计准则（2006年版）应用指南》有关科目及账务处理的规定，进行如下会计处理。 一般地，委托贷款是指企业委托银行或其他金融机构向其他单位贷出的款项。发放委托贷款的企业通过“1303委托贷款”核算委托贷款。资产负债表日，应按贷款的合同本金和合同利率计算确定的应收未收利息，借记“应收利息”科目，按贷款的摊余成本和实际利率计算确定的利息收入，贷记“利息收入”科目（*企业不设该科目时则使用其他业务收入代替），按其差额，借记或贷记本科目（利息调整）。合同利率与实际利率差异较小的，也可以采用合同利率计算确定利息收入。 收回贷款时，应按客户归还的金额，借记“吸收存款”、“存放中央银行款项”等科目，按收回的应收利息金额，贷记“应收利息”科目，按归还的贷款本金，贷记本科目（本金），按其差额，贷记“利息收入”科目。存在利息调整余额的，还应同时结转。委托贷款明细科目的设置： 委托贷款--本金 --利息调整 --已减值 （“委托贷款”科目的期末余额为借方余额，反映企业按规定发放尚未收回贷款的摊余成本）。二、委托贷款税务处理方面：1、由委托贷款银行代扣代缴营业税及其附加税费： 《营业税税目注释（试行稿）》(国税发[1993]149号)及《营业税暂行条例》(国务院令1993年第136号)的规定，企业将资金贷与他人使用应按“金融保险业”税目依5％的税率缴纳营业税；委托金融机构发放贷款的，以受托发放贷款的金融机构为扣缴义务人。 《国家税务总局关于贷款业务征收营业税问题的通知》（国税发[2002]13号）又规定：“金融企业承办委托贷款业务营业税的扣缴义务发生时间，为受托发放贷款的金融机构代委托人收讫贷款利息的当天。”我分别从委托贷款的账务处理以及委托贷款的税收处理两个方面进行了详细的讲解，大家都明白了吧！最后，大家一定要注意委托贷款的期限，由委托人根据借款人的贷款用途、偿还能力或根据委托贷款的具体情况来确定的。

委托贷款和短期债券投资的区别，委托贷款能不能算是短期投资？

有两种处理意见：

委托贷款是指委托人提供资金，由金融企业（受托人）根据委托人确定的贷款对象、金额、用途、期限、利率等代理发放、监督使用并协助收回的贷款，其风险由委托人承担。

观点（一）为主

一、新准则对委托贷款的处理

根据财政部发布的《新旧准则会计科目衔接的账务处理》的规定：新准则没有设置“委托贷款”科目。调账时，应将“委托贷款——本金、利息”科目的余额分 别转入“持有至到期投资——投资成本、应计利息”科目。已计提减值准备的，将相应减值准备的金额自有关科目转入“持有至到期投资减值准备”科目。这种做法 有待进一步商榷。

对于金融资产分类，在新准则中有一个突出的亮点，那就是体现管理者的意图。如果管理者持有金融资产的目的是为了短期获利，想把某项金融资产的公允价值 变动计入当期损益则归入交易性金融资产；如果某金融资产有固定到期日、回收金额固定或可确定，则可能划分为持有至到期投资；如果管理者持有意图不是很明确 （既不是短期出售，也不准备持有到期），则可能划分为可供出售金融资产。因此不能认为某项金融资产一定是交易性金融资产或是可供金融资产等，因为归类必须 看管理者的意图。

而划分为贷款和应收款项类的金融资产，与划分为持有至到期的投资的金融资产，其主要差别在于前者不是在活跃市场上有报价的金融资产，并且不像持有至到 期投资那样在出售或重分类方面受到较多的限制。如果某债务工具投资在活跃市场上没有报价，则企业不能将其划分为持有至到期投资。

根据新《企业会计准则——应用指南》的附录科目及账务处理，在关于“1303贷款”科目核算说明中规定：企业委托银行或其他金融机构向其他单位贷出的 款项，应将“1303贷款”科目改为“1303委托贷款”科目。这说明，企业的委托贷款应设置科目单独进行核算，而非转入“持有至到期投资”科目。

1、关于委托贷款科目的问题：

新企业会计准则应用指南中有“1303贷款”科目，核算企业（银行）按照规定发放的各种客户贷款；企业委托银行或其他金融机构向其他单位贷出的款项，可将该科目改为“1303委托贷款”科目，核算非金融企业的委托贷款业务。也就是说，可以设置委托贷款科目。

2、关于委托贷款在报表中列示：

鉴于一般会计报表中，未单独列示委托贷款，而新会计准则应用指南（征求意见稿）将委托贷款归类到持有至到期投资，所以建议在会计报表中的”持有至到期投资列示“

3、关于委托贷款的核算

委托贷款下设“本金”、“应计利息”、“减值准备”明细科目

计提利息时

借：委托贷款-应计利息

贷：投资收益

贷款借出、收到利息、收回本金、发生减值的会计分录不用说了吧

4、利息收入应交5%营业税

借：投资收益

贷：应交税金-营业税5、另外，如果实际贷款金额和实际利率与合同金额和利率不同，就会产生摊余成本和利息调整的计算，比较麻烦，所以建议实务中保持一致，就不会出现这样的问题。

详情还可以进hi.baidu/...6

观点（二）

1、关于委托贷款科目的问题：

新......

委托贷款属于什么帐户

委托贷款是指由委托人提供合法来源的资金，委托业务银行根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款业务。委托人包括 *** 部门、企事业单位及个人等。

申请条件

委托人及借款人应当是经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记的企（事）业单位，其他经济组织、个体工商户，或具有完全民事行为能力的自然人；已在业务银行开立结算账户；委托资金来源必须合法及具有自主支配的权利；申办委托贷款必须独自承担贷款风险；需按照国家地方税务局的有关要求缴纳税款，并配合受托人办理有关代征代缴税款的缴纳工作；符合业务银行的其他要求。

关于委托贷款税收规划和委托贷款利息税率的介绍本篇到此就结束了，不知道你从中找到你需要的信息了吗 ？如果你还想了解更多这方面的信息，记得收藏关注本站。