推动贷款利率进一步降低？

多地调整公积金贷款政策 贷款利率或继续下行

今年以来，多地发布公积金新政策。除此之外，存量首套房公积金贷款利率也于今年起重新定价。《证券日报》记者调查发现，近期，多地银行已经陆续下调存量首套房个人住房公积金贷款利率。

多地发文

调整公积金贷款政策

近期，多地积极出台政策提振楼市，而提高贷款额度成了“标配”。

浙江绍兴市日前发布通知提到，公积金贷款最高额度上调至100万元，多孩家庭贷款额度可上浮至不超过最高额度的120%。大连市日前发布《关于调整住房公积金使用政策的通知（征求意见稿）》提出，在大连市购买首套自住住房的多子女家庭，单人或双人最高贷款额度在当期最高贷款额度基础上提高20万元，取消贷款额度“不超过借款人贷款申请时住房公积金账户存储余额的15倍”限制。1月10日，济南市出台了多子女家庭使用住房公积金支持政策，明确多子女家庭住房公积金最高可贷100万元。

除提高多孩家庭公积金贷款额度外，部分城市明确公积金第二次贷款不再设置时间间隔要求。例如，丹东市住房公积金管理中心发布个人住房公积金贷款管理实施细则，该细则将于今年2月1日起施行。最新细则对贷款业务等政策做出调整，贷款条件取消“已结清前次住房公积金贷款，为改善条件再次申请公积金贷款，申请时间与前次贷款结清时间需间隔12个月以上”的要求。

东方金诚首席宏观分析师王青表示，“放宽公积金贷款条件、提高公积金贷款额度等措施，是当前支持刚性和改善性住房需求、促进楼市需求端改善、引导房地产行业尽快实现‘软着陆’的重要举措之一。因城施策基调下，2023年不同线级城市在放松公积金贷款政策方面均有一定空间。”

“2023年年中房地产市场有望出现趋势性回暖，即扣除季节性因素影响，月度楼市销量环比持续改善。这一方面有利于推动头部房企风险转向实质性收敛，另一方面也能够从根本上改善2023年下半年经济增长动能。”王青表示。

新发放公积金贷款利率

或进一步下行

此外，存量公积金贷款利率也于今年1月1日起重新定价。去年9月份，中国人民银行决定，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变。根据相关规定，2022年10月1日后发放的首套个人住房公积金贷款按新利率执行；2022年10月1日前已发放的首套个人住房公积金贷款，于2023年1月1日起按新贷款利率执行。

近日，多地住房公积金管理中心表示，对于2022年10月1日前已发放未到期的首套个人住房公积金贷款，自2023年1月1日起按调整后的新利率执行。

截至记者发稿，在普洱、太原、伊春、南宁、秦皇岛等多地已有银行将存量首套房个人住房公积金贷款利率下调至3.1%。

此外，部分一线城市的存量首套房个人住房公积金贷款利率已经下调。北京市某国有大行的工作人员称，“目前银行已经下调存量首套房个人住房公积金贷款利率，由原来的3.25%下调至3.1%。”

首套房公积金贷款利率下调将在今年2月份的个人住房公积金贷款还款中体现。某国有大行支行个贷经理告诉记者：“由于2023年1月份还的是2022年12月份的住房公积金贷款，公积金贷款利率下调将会在2023年2月份的还款中体现，届时购房者的还款额将按照下调后的3.1%来计算。”

王青表示，2023年新发放公积金贷款利率或进一步下行。

LPR改革一周年：引导贷款利率持续下行

全国银行间同业拆借中心20日公布数据显示，新一期1年期LPR（贷款市场报价利率）为3.85%，5年期以上LPR为4.65%，均与上一期持平。央行改革完善LPR形成机制已有一年时间。专家表示，LPR改革成效持续显现，已成为银行贷款利率定价的主要参考，货币政策传导渠道有效疏通。未来需继续深入推进LPR改革，引导贷款利率持续下行。

改革卓有成效

2019年8月，为深化利率市场化改革，提高利率传导效率，推动降低实体经济融资成本，央行决定改革完善LPR形成机制。当月20日，LPR改革后的首次报价出炉。当期报价为，1年期LPR报4.25%，5年期以上LPR报4.85%。截至目前，LPR改革走过完整的一年，两个期限品种较一年前分别下行40个基点和20个基点。

这一年间，LPR改革卓有成效。2020年第二季度中国货币政策执行报告指出，原有的贷款利率隐性下限被完全打破，货币政策传导渠道有效疏通，“MLF利率→LPR→贷款利率”的利率传导机制已得到充分体现。同时，LPR改革也有效地推动了存款利率市场化。

央行日前强调，要推动LPR改革，于8月底基本完成存量浮动利率贷款定价基准转换工作，疏通货币政策传导机制，用改革的办法推动综合融资成本明显下降。

点差有望收窄

需注意的是，LPR报价不变，并不意味着实际贷款利率也保持不变。谈及近几期LPR持续保持稳定，东方金诚首席宏观分析师王青表示，随着国内经济较快修复，总量型货币政策不再进一步加码，此前连续的政策性降息已告一段落，当前货币政策更加注重在稳增长与防风险之间把握平衡。

王青认为，未来1年期LPR与1年期MLF利率之间的点差有望收窄。未来在监管和资产收益的双重压力下，银行有继续下调包括各类存款利率在内的负债端利率的动力，并且伴随市场短期和中期利率陆续回升至相应政策利率附近，市场利率进一步上升的空间基本封闭。未来点差收窄，一方面体现为LPR报价市场化深入推进，另一方面也将引导企业贷款利率顺利下行。

民生银行首席研究员温彬认为，下一阶段，货币政策将继续通过公开市场操作、MLF操作等，调节市场所需的流动性。在降准、降息概率降低的同时，发挥结构性直达货币政策工具的作用，对仍处于困难之中的制造业、中小微企业等实体经济的薄弱环节进行精准滴灌。

深化市场报价利率改革,引导贷款利率继续下行的意思

深化市场报价利率改革，引导贷款利率继续下行的意思打好防范化解重大金融风险攻坚战，守住不发生系统性金融风险的底线，实现稳增长和防风险长期均衡。

1、深化金融供给侧结构性改革，引导大银行服务重心下沉，推动中小银行聚焦主责主业，健全具有高度适应性、竞争力、普惠性的现代金融体系。着力打通货币传导的多种堵点，继续释放改革促进降低贷款利率的潜力，综合施策推动综合融资成本明显下降，引导金融机构加大对实体经济的支持力度，补短板、锻长板，确保新增融资重点流向制造业、中小微企业，努力做到金融对民营企业的支持与民营企业对经济社会发展的贡献相适应，推动供给体系、需求体系和金融体系形成相互支持的三角框架，加快形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。

2、进一步扩大金融高水平双向开放，提高开放条件下经济金融管理能力和防控风险能力。

房贷利率4.25还会下调吗

首套房贷利率下限调整”与“5年期以上贷款市场报价利率(LPR)调降”的双重礼包已投递至部分城市。5月22日，北京商报记者从多地区银行客户经理处获悉，当前，天津、郑州地区新发放的首套房贷利率已执行最低4.25%这一标准。而在北京地区，多家银行首套房贷利率也随着贷款市场报价利率(LPR)的下调由此前的5.15%调整为5%。

4.25%

5月20日，央行授权全国银行间同业拆借中心公布，5年期LPR由4.6%下调15个基点至4.45%，这是在LPR捆绑房贷利率后降幅最大的一次。再加上5月15日央行、银保监会宣布，将首套房贷利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，这也就意味着，叠加此前的政策，对于首套房贷利率来说最低可以降到4.25%。

央行：继续推进LPR改革 引导利率下行

多位监管人士27日在国务院联防联控机制新闻发布会上表示，稳健的货币政策要更加灵活适度，为抗击疫情和支持实体经济提供有力的货币政策支持。下一步将继续推进贷款市场报价利率（LPR）改革，引导整体市场利率和贷款利率下行。同时，加大政策落实力度，支持小微企业和个体工商户尽快有序复工复产，对受疫情影响的中小微企业采取临时性的延期还本付息安排。

稳健货币政策更加灵活适度

中国人民银行副行长刘国强表示，下一步，稳健的货币政策还要更加灵活适度，把支持实体经济恢复发展放到更加突出的位置，通过稳预期、扩总量、分类抓、重展期、创工具、抓落实，为抗击疫情和支持实体经济提供有力的货币政策支持，尽可能降低疫情对经济的影响，努力完成全年经济社会发展目标。

具体看，一是用好已有的支持政策。继续用好专项再贷款政策，向中小银行倾斜。综合运用公开市场操作、常备借贷便利、中期借贷便利等货币政策工具，择机实施2019年普惠金融定向降准动态考核释放长期流动性。继续推进LPR改革，引导整体市场利率和贷款利率下行。

二是适时出台新的政策措施，着力支持企业复工复产。增加再贷款再贴现的额度，分类引导各类银行对中小微企业复工复产发放优惠利率贷款。引导金融机构加大对小微企业信贷支持力度，鼓励银行采取多种方式补充资本，探索创新银行补资本的工具。

下一阶段要根据银行贷款增长的需要，加大对中小银行补资本方面的政策支持，提升银行整体信贷投放能力，进一步促进实体经济发展。

刘国强称，LPR推行后，利率下行的趋势比较明显。目前看，下行还有一定的空间，下一阶段对资金利率要继续用改革的办法，通过改善体制机制，把市场利率存在的下降空间挖掘出来。

坚决防范道德风险

银保监会首席风险官兼办公厅主任、新闻发言人肖远企介绍，对受疫情影响的中小微企业，银保监会支持银行机构对其在1月25日到6月30日到期的贷款进行展期和续贷。对少数受疫情影响严重、恢复生产周期长、行业和企业具有特殊性的企业，到期贷款本金和利息偿还可适当再延长。湖北地区所有企业享受临时性延期还本付息安排，同时鼓励银行机构对湖北地区受疫情影响的企业在融资成本方面给予更大优惠，可以配备专项信贷规模，在考核上适当倾斜。

“防范风险是监管的底线，目前采取的临时性安排并不是放松监管标准，恰恰是防风险的手段。”肖远企强调，银行在对受疫情影响的企业提供金融服务时，要遵循原来的风险管控标准和相应监管要求，对在疫情之前本身经营就不正常的企业，要坚决防范“搭便车”行为，防范出现道德风险。

肖远企表示，对于受疫情影响，本金和利息延期还款的企业，银行在客户分类和贷款分类上不做调整，客户的征信记录也保持不变。如果疫情过后，经过一段时间正常经营，这些企业还不能正常还本付息，该计入不良的要计入不良。

中小企业复工复产率超30%

工业和信息化部副部长张克俭在会上表示，近期出台的一系列政策措施，对缓解中小企业困难发挥了重要作用。监测显示，中小企业复工复产率稳步提高，目前已经超过30%。

张克俭表示，下一步，工信部将充分发挥各级促进中小企业发展工作协调机制作用，加大政策落实力度，推进分区分级复工复产，协调解决中小企业在复工复产中遇到的困难和问题，帮助中小企业渡过难关、平稳发展。

在方便个体工商户进入市场方面，国家市场监督管理总局副局长唐军表示，要便利登记注册，充分运用好全程电子化手段，为个体工商户提供登记服务，同时，将个体工商户年报时间由6月底之前延长到今年年底。各级地方政府要尽快建立完善经营场所负面清单管理制度。

房贷利率下行 还款方式更灵活

中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心日前公布了最新一期贷款市场报价利率（LPR），5年期以上LPR为4.45%，与上月相比未做调整。虽然“锚”未动，但基于上月5年期以上LPR下行、首套房贷利率下限下调等因素影响，多地房贷利率下调已成趋势。与此同时，多地还通过公积金贷款降低首付比例等方式降低购房门槛，部分银行也通过灵活调整还款方式进一步为购房人减压。展望后市，业内人士普遍认为，房贷利率仍有下行空间，而在相关金融政策支持下，房地产市场也将进一步回暖。

购房者资金成本下降

根据贝壳研究院发布的6月份重点城市主流房贷利率数据显示，重点监测的103个城市中，102个城市下调主流房贷利率。首套房利率为4.42%，二套房利率为5.09%，分别较上月回落49个基点和23个基点，较去年高点分别下调132个基点和91个基点，再创2019年以来新低。值得一提的是，已有56%的城市首套、二套房贷利率已降至下限，这意味着，有近58个城市首套房贷款利率降低至4.25%，二套房利率降至5.05%。

在云南昆明，中农工建交等大行首套房贷利率均已下调至4.25%，此外，招商银行、兴业银行、民生银行、富滇银行等银行的首套房贷利率也已调至4.25%。

在江苏南京，有报告显示，调查的20家银行中，19家银行房贷利率都有一定比例的下调，12家银行首套房贷款利率已降至4.25%。其中，交通银行、光大银行首套房贷利率降幅显著，环比下调幅度高达80个基点。

房贷利率调整，购房者还贷压力明显降低。记者算了一笔账，以南京为例，2021年9月，南京首套房贷最高达6.25%，按照商业贷款300万元、等额本息30年还款计算，利息总额为364.97万元，月供高达1.84万元。而按照目前4.25%的贷款利率计算，30年利息总额为231.3万元，月供为1.47万元。这意味着，房贷利率调整前后，利息减少了近三分之一，月供也降低了3500元左右。

多地公积金首付比例下调

除了降低贷款利率，减少购房人购房资金成本外，多地还通过公积金贷款降低首付比例、提高贷款额度等方式降低购房门槛，进一步为购房人减压。

6月23日，福建省泉州市住房公积金管理委员会发布《关于实施住房公积金阶段性支持政策的通知》指出，降低贷款首付比例、提高二孩或三孩家庭最高贷款额度以及提高租房提取额度。

根据克而瑞研究中心报告显示，2022年以来，全国房地产政策调整中，76%的政策涉及公积金政策调整。全国至少132城出台了166次公积金贷款新政，包括22个二线城市、104个三四线城市。

苏州公积金个人贷款额度上限由45万元提高至60万元，家庭由70万元提高至90万元。南通可贷额度放宽至原额度的两倍，硕士以上学位或高级职称最高可贷额度升至80万元、家庭160万元。此外，青岛、沈阳等地支持异地公积金贷款。

而在银行层面，为了能进一步减轻购房者购房压力，部分银行也推出不少灵活调整还款方式的举措。

安徽阜阳工行日前新增两种住房按揭还款模式，“尾款到期付”和“入住还”。据介绍，“尾款到期付”是指可保留一定比例的尾款本金，最高为贷款金额的40%，月供时，这部分本金不纳入，但尾款本金需在提前还款或者贷款到期时一次性结清。“入住还”则是指在所购房产入住之前暂缓归还本金、仅归还贷款利息的还款方式，目前最长期限是一年。

与阜阳推出的“入住还”类似，此前，华夏银行温州分行也推出了“安居贷”，首套房按揭借款人可灵活调整还款方式，前三年可选择只还利息。

克而瑞研究中心副总经理杨科伟表示，“安居贷”等贷款创新，可以降低购房前期还贷压力，在一定程度上可以对冲潜在置业群体因短期收入预期下滑推迟购房消费，尤其是购买力相较不足的刚需群体或许更为受益。

利率下行有空间

展望后市，业内人士普遍认为，房贷利率仍有下行空间，而在相关金融政策支持下，房地产市场也将进一步回暖。在满足购房者的合理住房需求的同时，也要谨防在低利率环境下，部分资金违规流入楼市。

中原地产首席分析师张大伟表示，目前房贷利率已下降不少，但仍有下浮空间。

“我们判断接下来货币政策操作的重点将是稳住政策利率，着力引导贷款利率下行，持续降低实体经济融资成本，巩固经济修复势头。这也包括降低房贷利率，推动楼市在三季度回暖。”东方金诚首席宏观分析师王青说。

实际上，市场回暖已经显出迹象。据贝壳研究院首席市场分析师许小乐介绍，随着近期政策和消费者看房行为的增多，景气指数触底回升，贝壳经纪人信心指数超过50，表明经纪人对后市的信心增强。同时，从业主卖方来看，预期也在增强。

但业内人士也提醒，在市场利率普遍走低的背景下，也要谨防资金“套利”，消费贷、经营贷等违规流入楼市的风险。

实际上，去年3月，多部门、多地就银行经营贷、消费贷等信贷资金违规流入房地产领域进行了集中排查，银行审核也持续趋严。当前，监管层对于此类违规行为仍然保持高压打击态势。根据各地银保监局公布的行政处罚信息，今年6月，天津静海新华村镇银行因消费贷款资金违规进入房地产市场被处以罚款，兴业银行大理分行因“违规发放虚假商用房按揭贷款”也被处罚。业内人士表示，要进一步强化相关监管，对违规资金流入房地产严肃查处。同时要提示购房者，客户通过提交虚假材料的方式骗取经营贷款，一经查实，将存在被依法追究骗取贷款罪等刑事责任的法律风险。

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