建业的物业是按什么收取的？

今天，房地产行业迎来多条利好消息

3月16日，关于房地产行业有多条利好消息传出。当天，国务院金融稳定发展委员会召开专题会议，研究当前经济形势和资本市场问题。会议指出，有关部门要切实承担起自身职责，积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策。关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。

此后，包括银保监会、央行、证监会、外汇局等在内的各大部门召开专题会议传达学习贯彻国务院金融委会议精神，其中均有提及房地产行业。在业内人士看来，多部门密集表态，这有助于房地产行业的积极健康发展。

受利好消息影响，3月16日地产板块以及物业板块回弹。据wind数据显示，截至当天下午收盘，A股市场，在房地产板块，125家企业股价上涨，新华联涨停，泰禾集团、苏州高新、珠江股份涨超9%，蓝光发展涨超近9%，格力地产、大龙地产涨超6%，万科A、阳光城涨超4%，金地集团、招商蛇口、华夏幸福、中南建设、绿地控股涨超3%。H股地产股方面，205家企业股价上涨，新城悦服务、华润万象生活、旭辉永升服务涨超25%，龙光集团、旭辉控股、中海物业、银城生活服务、中原建业、中国奥园涨超20%，其他诸如中国金茂、龙湖集团、绿城服务、保利物业、碧桂园服务等涨幅超过15%。

银保监会、央行等密集发声，防范化解房地产市场风险

其中，银保监会明确，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，持续完善“稳地价、稳房价、稳预期”房地产长效机制，积极推动房地产行业转变发展方式，鼓励机构稳妥有序开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目，促进房地产业良性循环和健康发展。

央行表示，坚持稳中求进，防范化解房地产市场风险，稳妥推进并尽快完成大型平台公司整改工作，促进平台经济健康平稳发展，提高国际竞争力。

证监会明确，继续支持实体经济合理融资，积极配合相关部门有力有效化解房地产企业风险，促进平台经济规范健康发展、提高国际竞争力。

外汇局也指出，配合有关部门促进房地产市场、平台经济健康稳定发展。及时回应市场关注的热点问题，稳定市场预期，共同维护资本市场平稳运行。

值得关注的是，3月16日，关于房地产税改革试点，也有重磅消息释放。

据新华社报道，财政部有关负责人表示，房地产税改革试点依照全国人大常委会的授权进行，一些城市开展了调查摸底和初步研究，但综合考虑各方面的情况，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。

对此，中原地产首席分析师张大伟分析称：“今年内不扩大房地产税试点，对于当下处于深度调整过程中的房地产市场来说，是一个巨大的利好。”

预计3月房地产政策将加快出台，支持力度将更大

在国务院金融委会议后，几大部门表态，均涉及房地产行业。在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，这打响了今年房地产业发展的第一声“春雷”。这是继去年央行金融机构座谈会、中央经济工作会议后，又一次重要的政策表述和内容。

2021年下半年以来，融资收紧叠加销售速度回落，导致房企现金流压力进一步加大，房企爆雷成了热词，房企面临资金压力、信心不足双重困难。贝壳研究院高级分析师潘浩认为，此次国务院金融委会议释放了积极信号，房企风险的化解，需要政府、房企、金融机构协同，使资金、资源在行业内重新配置，甚至给部分房企创造有序退出或转型的条件。

对于一天内多部门发声以及多条利好消息，严跃进表示，如此密集的表态，体现了放松和支持房地产的信号，说明房地产市场影响之大，这对于房企的业务开展和购房者的入市等都有积极作用，有助于房地产市场行业的积极健康发展。预计3月下旬会有各类支持政策出台，政策出台的节奏将更快、扶持的力度将更大，将为房地产业带来积极的动力。

严跃进进一步表示，银保监会、央行等多个部门表态也说明金融主管部门对于房地产市场的关注，这对后续各省市金融部门开展房地产工作将产生积极的指导作用，“一城一策”也会积极落实。

新京报记者 段文平

编辑 武新 校对 杨许丽

房地产公司融资成本

按大类分，房企融资方式有股权、债权、REITs三种模式。相较而言，股权融资前期成本较低，但潜在成本并不低，对有条件的房企而言，上市是获得稳定资金的第一选择。债权融资具有明确的融资利率，胜在贷出速度快，不会稀释股权。而融合了债权和股权融资两种形式的REITs，目前刚刚起步，与互联网金融类似，都面向大众投资者，这为房企提供了更宽泛的融资选择，更为房企提供了低息融资的可能性。1、股权融资：公募隐形成本低但门槛高，私募隐形成本高但灵活1.1公司层面的股权融资：公募为主，隐形成本可用ROE衡量。房企公司集团层面的股权融资主要形式是公募股权融资。公募股权融资一般指通过股票市场向公众投资者发行企业股票来募集资金的行为，包括我们常说的企业上市(即IPO)、上市企业增发和配股(即SPO)，都是利用公开市场进行股权融资的重要形式。房企通过IPO和SPO融资获得的资金，无需支付利息、偿还本钱，似乎没有成本。但要看到，投资者成为股东后，将享受股息、利润分红，还有净资产的增值收益，以及通过卖出股票tx 获利。可见，与债权融资按期支付固定利息不同，股权融资的成本是“或然成本”：即成本有可能发生，也有可能不发生;发生时，有高，也有低;而且形式灵活，即使企业盈利高，分红也可能较少，因为企业可以将更多利润留存，每股净资产也会上升。但不管以何种形式呈现，其代价都可以用资产回报率来衡量。考虑到净资产收益率(ROE)指标综合考虑了销售净利率、资产周转率、净负债率等各种因素的影响，所以我们选用ROE来衡量公募股权基金的融资代价。再看小型房企，其公募股权融资的代价低至7.32%，比发债成本低很多。基于此，小型房企应该优先考虑IPO和SPO等公募股权融资形式。1.2项目层面的股权融资：非公募为主，隐形成本可用销售净利率衡量房企项目层面的股权融资主要以非公募形式为主，包括与其它房企或私募股权基金合作，形式灵活。近年来，因房企加强项目风险把控、银行规避风险导致企业贷款困难等客观情况，非公募“股权”融资案例频频。我们认为，非公募股权融资(如与私募股权基金、房企合作)的成本可用销售净利润率来衡量。因为房企与私募股权基金、其它房企等合作方式，都是从项目层面进行合作，不用考虑企业整体的资产周转率和净负债率影响，所以只需考虑合作项目的销售净利润率即可。为此，我们选择营业净利润率近似指代非公募股权融资方式的“隐形成本”。如果用企业营业净利润率衡量，我们发现A股135家房企非公募股权融资的“隐形成本”有以下特征：从历年趋势看，早在2010年的时候，行业非公募股权融资的“隐形成本”高达15.46%，大型房企为15.80%，那时房企选择与私募股权基金、房企合作，显然代价较高;但到2014年，行业非公募股权融资的“隐形成本”已走低至11.74%，小型房企更是低至10.10%，代价相较部分债权融资方式有优势。这也揭示了白银时代房企更多非公募股权合作，可以在减轻资金压力的同时，降低成本。2、债权融资：政策鼓励下，债券融资成本逐渐降低债权融资是指企业通过借钱的方式进行融资，债权融资所获得的资金，企业首先要承担资金的利息，另外在借款到期后要向债权人偿还资金的本金。2014年以来，因为国家政策的支持，内房企债权融资成本开始明显下降。2.1银行贷款：成本较低，但过于倾向大型房企根据CRIC监测，2012-2014年房企获取国内银行贷款的年利率在6.15%-15%区间浮动，行业平均借贷成本约7.6%，相较大部分融资方式均有显著优势。其中，保利、绿地等大型房企银行借贷成本在6.15%-6.85%区间浮动，可见实力强的、有国企背景的房企更容易获得低息贷款。中小型房企成本在6.15%-15%区间浮动，成本明显偏高，尤其是小型房企，银行基于风险管控，很难获取。同时，房企获取国外银行信贷的成本一般在HIBOR或LIBOR基础上上浮0.32%-4.5%，具体利率跟企业评级有关。银行贷款成本还有以下特征1)高负债率房企借贷成本较高。如泰禾集团2012年11月向兴业银行借贷，成本在12%-15%;中南建设2012年11月向江苏银行借贷，成本为12%。那时泰禾、中南净负债率分别在164.77%、99.84%，银行基于风险的考虑，给出了接近信托的成本。但部分有国资背景的企业除外。比如保利地产2013年净负债率高达94.48%，2014年1季度更是提高至113.14%，但向银行的融资成本在6.77%，相对较低。2)目前境外银行信贷成本比国内要低。如2015年4月龙湖地产获取的7800万港元，年息低至4.40%。主要是因为境外银行的贷款基准利率普遍较低。2.2中期票据：成本低于基准利率，对资质要求相对较高根据CRIC监测，2014-2015年房企获取中期票据融资的年利率在4.55%-8.37%区间浮动，行业平均借贷成本约5.36%，低于银行基准利率，较房企实际银行贷款利率低2.24个百分点，成本优势非常明显。其中，万招保金四家大型房企融资成本在4.55%-4.90%区间浮动，中小型房企成本在4.59%-8.37%区间浮动，可见规模实力大、品牌优势明显的房企中期票据融资成本更具优势。中期票据融资成本还有以下特征1)中期票据融资与银行贷款利息有关。2014年2月，世茂股份成功获准注册50亿元中期票据，之后发行了三次，成本都不同：2014年4月发行了其中的10亿元，年息高达8.4%，再过4个月发行的10亿元，成本降至7.6%，2015年3月发行的15亿元，成本大幅下降至6.1%。前后融资成本落差高达2.3个百分点，主要跟央行2014年至2015年3月两次降息行为有直接关系。2)中期票据平均借贷年限长于银行贷款，期限长的成本相对较高。从已经成功发行中期票据的房企融资案例看，其平均借贷年限为4.24年，最高的是7年，最低的是3年，低于可转债(5.91年)和公司债(5.16年)，但比银行信贷2-3年的短周期，明显要长。中期票据期限越长成本较高。如城投控股于2015年4月发行的两笔中期票据，期限3年的年息为4.59%，期限7年的年息5.25%，较前者高出0.66个百分点。2.3公司债：成本接近基准利率，大额审批不易通过根据CRIC监测，2014-2015年房企通过公司债融资的年利率在4.80%-9.90%区间浮动，行业平均借贷成本约6.74%，高于中期票据及可转债。相较银行贷款，公司债成本高于银行基准利率，但低于房企实际银行贷款平均利率。特别要指出的是，近两年大型房企没有发行公司债的案例，多以中小型房企融资为主，可能是其融资额度相对较小所致。公司债融资还有以下特征1)公司债融资额度过大不易通过。2013年以来，A股房企成功发行了18次公司债，最高额度是16亿元。大额公司债申请大都没有通过审批。2)公司债融资成本也是期限越长，成本越高。如北辰实业于2015年1月同时成功发行两笔公司债，期限分别为7年、5年，融资年利率分别为5.2%、4.8%，期限长的成本要高出0.4个百分点。2.4可转债：成本极低，发行资质高于公司债根据CRIC监测，2013年以来，A股房企仅成功实现2例，融资年利率在0.6%-4%区间，平均融资成本2.77%，远低于其它债券融资方式。主要是因为可转债即是债券融资，也属股权融资。投资者可以接受这么低的报酬，更多是看企业股价的升值潜力，将来如果股价达到预期，就可以转成公司股份，享受分红，如果股价未达到预期，也可以债权方式无风险退出。因为投资风险低，所以付息成本也低。我们看到，可转债除了年息低外，另外一个特征是贷款利率逐年递增，企业这样做的主要目的是为了保证融资来源的稳定性。2.5信托：成本走低，不再是融资主流根据CRIC监测，2012-2014年重点房企通过信托融资方式的年利率在5.63%-13%区间浮动，行业平均借贷成本约8.37%。从近年趋势看，2012年、2013年信托平均借贷成本均为8.6%，2014年降至6.7%。主要是因为2012年资金供应稀缺，而2013年行业大扩张对信托融资的需求上升，资金供需结构不平衡致使这两年借贷成本居高;至2014年，房企追逐中期票据、公司债等更优的融资方式，对信托的热度降低，信托平均借贷成本因此下降。到2015年4月，中天城投向华融国际信托申请2年期5亿贷款，年息为4.65%，甚至低于银行贷款基准利率，这说明信托方式融资成本也在与时俱进下降。我们还看到，信托融资成本有以下特征1)险资来源的信托成本普遍低于理财产品。如2012年3月，中粮地产向平安信托借款4.97亿元人民币，年息仅6.15%。而我们看到，很多信托公司向其购买理财产品的投资者承诺的年回报率就高出这一水平，所以根本不可能做到这么低的水平。2)信托成本跟房企规模关系不大。如同样在2012年3-4月，万科向华润深国投信托借款10亿人民币，年息为9%;建业地产向百瑞信托借款9亿元人民币，年息低至6.65%。3)信托成本与标的项目关联，优质项目可获得更低成本融资。我们看到阳光城2013年3月为福建子公司申请6亿元贷款，年利率仅6.30%，仅高出当时银行贷款基准利率0.3个百分点;相比之下，2012年12月，阳光城为陕西实业项目向中铁信托申请3.2亿元信托贷款，年息为11.00%，较前者高出4.7个百分点。作为深耕福建的一家闽企，阳光城在厦门的优质项目普遍畅销，投资风险低，所以信托的成本也低;而陕西是阳光城新开拓城市，预期风险相对较高，所以成本也高。2.6优先票据：美联储退出QE3后，成本不具优势根据CRIC统计，自2010年到2015年5月，66家港股内房企境外发行优先票据118次，总共融资折合人民币2522亿元，平均借贷成本约9.15%，浮动区间为4.38%-14.00%。境外发行优先票据成本明显受国际流动性和企业资质的影响1)欧美量化宽松政策显著影响优先票据的总量与成本。从历年走势看，房企境外发行优先票据的高峰出现在2013-2014年，这两年也是该种融资方式成本最低的时候。但在2014年11月美联储结束QE3后，房企海外发债难度加大、成本也在快速上升。数据显示，15年前5月港股内房企实现优先票据融资合计235亿元，仅为14年全年的37%。体现在融资成本上，15年前5月平均成本为9.62%，较2014年提高了1.53个百分点;尤其是15年前5月最低融资成本高达7.5%，较2014年最低水平激增3.12个百分点。因此，在国内中期票据、公司债开闸后，房企境外优先票据融资已无成本优势。2)房企品牌实力会影响优先票据发行的总量及成本。66家港股内房企中，位于中国销售金额榜TOP20的房企，融资总额高达1364亿元，占优先票据融资总量的5成以上，平均融资为8.60%，成本最低;其后，TOP20-50、TOP50-100、TOP100以上的房企，优先票据融资成本分别为9.43%、9.83%、10.54%，随着企业规模、实力、品牌下降，成本也在上升。2.7债权基金：成本居于中位，但灵活度较差、亟需改善根据CRIC监测，2012-2014年房企获取基金贷款的年利率在5.5%-12.4%区间浮动，行业平均借贷成本约8.14%，低于信托，高于银行贷款。债权基金成本还有以下特征1)股权与债权投资相结合的基金成本相对较低。如中南建设2014年2月通过股权投资与债权投资结合的方式向汇添富资本融资的5亿元人民币，年息仅5.5%，为近三年房企债券基金融资方式的最低水平。2)债权基金成本与标的项目高度关联。如复地分别于2012年5月、12月借的基金，年息分别为7.98%和9%，相差1.02个百分点。主要原因是标的项目性质不同：前者投向安全边际高、成长性强的刚需住宅项目，能够获得快速收益;后者投向生态商务社区主题地产，需要较长的时间运营发展才能获得稳定收益，基金给出的成本也相对较高。2.8永续债券：可计入权益，成本较高且逐年递增永续债券(perpetualbond)指一种不规定本金返还期限，可以无限期地按期取得利息的债券。永续债券的特点：1、利息一般高于浮动利息。2、偿还顺序与公司股票一致，均低于一般债券。3、会计处理上可计入权益股本，但投资者不能像普通股股东一样参与企业经营管理和利润分配，因此永续债券可以既提高股本水平又不摊薄股东权益。4、永续债券持有者除公司破产等原因外，一般不能要求公司偿还本金，而只能定期获取利息。尽管可以视作股本，但因为永续债券具有“期限内按约定偿付固定利息”这一债权的显著特征，所以本质上属于债券融资方式。更为重要的是，房企借了永续债券后，不可能永远不还。因为永续债券超过某个期限后，成本会逐年递增，超过企业承受能力。永续债券的成本其实不低，但很多高负债率房企钟情于这种融资方式。最为典型的是恒大地产，截至2014年末，企业永续债券总额高达528.5亿元人民币，永久资本工具占该公司权益总额的47%。一般而言，永续债券融资成本一开始略高于一般的债权融资方式，2-3年后年利率会跳升到一个较高的水平，如15%-20%，然后逐年往上升，高的甚至达到25%-30%。2.9互联网金融：房企自建渠道成本较低，通过第三方成本不低目前房企互联网金融融资主要有2种形式1)房企直接构建互联网金融平台，成本相对较低。以绿地“地产宝”为例，与蚂蚁金服、平安陆金所合作，年化利率在6%-8%之间，首期产品融资利率为6.4%，仅高出银行贷款利率(5.1%)20%，成本不高。同时，绿地将开放平台给中小房企，向融资方收取约0.5%-2%的管理费用，将互联网金融作为企业业务来做，进一步降低了资金使用成本。商业巨头万达基于自身庞大的客户群，也在积极构建自己的互联网金融融资平台，通过收购快钱，推出互联网理财产品，首期产品利率低至5%。但要指出，这种融资形式，投资者对房企实力要求较高，惟有实力型的品牌房企，才能吸引到大量的网民投资者。2)房企通过第三方互联网金融平台获得的资金，成本不低。目前，国内P2P或P2B吸收“存款”的成本就5%-10%之间。典型如房金所、陆金所，分别在8%-9.5%和5%-8.4%区间。如果通过第三方P2P或P2B进行融资，成本不太可能低于10%。根据互联网金融企业雷驰金控的统计，目前国内P2B的借贷成本在14-18%，这明显高于信托等融资方式。为此，通过第三方互联网金融平台融资，比较适合急需资金周转的房企，并不适合作为长期运营的资金。3、REITs：集信托债权融资和证券化股权融资于一身，成本略高于银行贷款REITs融资成本可用其平均收益率来衡量。但由于目前国内REITs刚刚起步，平均收益率缺乏经验数据。对此，我们可以参考一下境外的数据。根据机构统计，近二十年来，北美地区的REITs收益最佳(13.2%)，欧洲次之(8.1%)，亚洲REITs的平均收益最低(7.6%);由于欧债危机的影响，欧洲REITs收益率迅速下降至-9.2%，而北美地区的REITs依然取得12.0%的平均收益。可见，在不同时间内，不同国家和地区的REITs投资回报并不相同。2014年，国内首个REITs“中信启航专项资产管理计划”在深交所挂牌转让，虽然严格限制投资房地产开发项目，主要着眼成熟物业资产的投资和管理，但REITs的正式推出意味着我国房地产证券化进入了新阶段，房地产融资有了新工具。以中信启航REITs为例，产品涉及52.1亿元投资标的，根据风险等级的不同，该产品将投资分为优先级和次级部分，按照7:3比例发行。优先级为低风险的投资人，500万元起购，预期收益率5.5%~7%;针对中高风险偏好的投资者次级部分，3000万元起购，次级预期收益率在12%~42%。

民权建业珑府有人住吗

有的，民权建业珑府物业类型：住宅。

占地面积广，容积率低，整体规划都非常好。而且***高，绿化覆盖面积大，环境十分舒适安静。另外内部户型规划设计也是否恰当，房屋采光充足，非常适宜居住，规划非常合理。

民权建业珑府可以买吗？据小编的了解，这个小区周边环境还可以，项目占地面积为：信息暂未公布，建筑面积：信息暂未公布，总户数：824户，容积率：1.99。

延展内容

哪些楼盘不能买？哪些楼盘可以选择购买？

哪些楼盘不能买？

1、质量问题被曝光的楼盘

经常会看到购房者对楼盘进行控诉的新闻，经过精挑细选又花费大半辈子积蓄买的新房，拿到手后确是一套套“问题房”。

2、物业管理水平差的楼盘

买房之前一定要提前了解一下物业公司的服务水平和口碑，以免入住后为物业服务差而烦忧。

3、**管理水平差的楼盘

大家千万不要专注于其他问题而忽略**，这是时时刻刻要考虑的问题，关系到生命和财产的安全，这都无法保证的话，真的是**都不要购买。

哪些楼盘可以选择购买？

一、配套成熟

超市、医院、商场、学校这些设施缺一不可，越多越好，相对有比较成熟的周边配套的楼盘比较好。

二、交通便利

交通便利的优势有出行方便、节省时间。

三、开发商品牌

很多新房交房时会出现维权等问题，所以买房时要选择口碑好的开发商，这样买的房子才更加有保障，就算后期出现问题，开发商也能及时解决。

四、楼盘质量

楼盘质量可以通过调查，如果开发商之前开发的楼盘经常出现质量问题，那*-好不要考虑这个楼盘，因为后期有可能会出现质量问题。

以上就是“商丘民权建业珑府是住宅吗？民权建业珑府可以买吗？”全文介绍，买房并不是只需要关注房价涨跌就可以了，如果有打算买房的想法，那您可多了解点房产信息，对您买房会有很大的帮助，想了解更多民权建业珑府优惠政策、活动、房价、户型、配套等信息，欢迎点击下方楼盘，加入商丘买房交流群。



民权建业珑府

地址：民权县人民路与枫杨路交会处

价格待定

(民权县住建局)商房预(销)售证第肆佰零肆号,(民权县住建局)商房预(销)售证第肆佰壹拾壹号

来源：商丘房产超市网

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每年光利息就要还5000亿！这80家房企有息负债超7万亿

进入下半年，房企融资“三道红线”绝对是热门话题。而设置“三道红线”的主要目的，就是为了控制房企有息负债的无限增长。

根据南都大数据研究院规模上市房企研究课题组调研房企的情况来看，除去一家去年刚上市的房企，80家调研房企中，82%的房企有息负债都较去年同期增长了。

其中，有7家房企有息负债同比增速超50%，6家同比增速30%-50%，20家同比增速位于15%-30%之间。此外，有14家房企的有息负债规模实现负增长。

整体来看，80家房企有息负债规模达到7.2万亿，按照7%的的平均融资成本来计算，每年要还的利息或超过5000亿。

即便是龙头房企，外界依然能从扩大的有息负债规模中感受到偿债“压力”。

7家房企有息负债都超过2000亿

房企的有息负债，即企业负债当中需要支付利息的债务，更能体现房企真实的负债水平。具体来看，截至今年上半年，总共有7家房企有息负债规模超过2000亿元。

高喊“降负债”的恒大，有息负债依旧超过同一阵营的龙头房企，达到8355亿元。碧桂园、绿地控股紧随其后，有息负债分别高达3420.4亿元、3298.44亿元。此外，这一区间还有融创、保利、万科、华夏幸福。

这7家房企的有息负债规模总共2.6万亿，约占80家房企有息负债总和的36%。

恒大集团董事局主席许家印在3月份宣布，“从2020年，恒大开始转变发展方式，全面实施‘高增长、控规模、降负债’的发展战略，要用最大的决心、最大的力度，一定要把负债降下来。”今年上半年，得益于“高增长”和“控规模”，恒大的有息负债与3月底提出新战略时相比，减少约400亿元。

按照恒大“降负债”的规划，未来三年要降4500亿负债，到2022年要把总负债降到4000亿以下。为此，下半年恒大将进一步加大销售和回款力度，继续实施土储负增长，逐步分拆优质资产陆续上市。“我们有信心，到年底有息负债与净负债率还将大幅下降。” 恒大总裁夏海钧表示。

碧桂园龙头抓回款、降负债也较为明显。上半年权益回款率达到94%，已连续5年高于90%，自身造血功能强劲。同时，截至6月30日有息负债余额由去年底的3696亿元下降至3420.4亿元，下降了7.5%。截至6月30日，公司账面可动用现金余额2055.2亿元，在手现金充裕。

绿地控股上半年销售业绩出现下滑，通过抓回款来补充现金流，同时增加借款融资来保证资金周转。但是外部借款增加导致了有息负债同时上升。截至2020年6月30日，企业货币资金为872.5亿元，较2019年末减少16.5亿元，但是有息负债增加了365.0至3298.4亿元。总体上，有息负债的增加导致了净负债率再次高升。

有息负债最低的也将近6 0亿

一直以来，房企都通过举借债务扩大经营规模，把握负债与规模考验企业的财务把控能力。南都大数据监测80家规模上市房企，有息负债1000亿-2000亿（不包含）的有17家，代表房企有富力、龙湖、华润、招商、世茂、中海等龙头房企。

华润置地有息负债合计达到1645亿元的新高，净负债率也随之提高至45.9%。根据披露的内容，一方面是疫情加大了短期现金流紧张形势，另一方面是一种债务置换动作的前置，利用上半年较为宽松的融资环境，提前将即将到期的债务做好铺垫。

对于佳兆业要实现规模、现金流和利润的平衡，管理层坦言，确实感觉到压力山大。上半年有息负债1217亿元，其中境内占比43%，境外占比57%。未来到期债务中，一年内到期的债务占比26%，5年以内长期到期债务占比约71%，5年以上的到期债务占比3%。管理层中期业绩发布会上表示，下一步不仅要确保按时供货，还要缩短销售回笼的时间，同时提升投资拓展的质量，赚取合理的利润，以及较强的现金流，加强回款，用可以用的资金去扩大投资，实现规模、利润和现金流的平衡。

有息负债500亿-1000亿（不包含）的有21家，代表房企有雅居乐、金茂、新城、远洋、合景泰富、中南等。

此外，有息负债低于500亿元的房企有35家，代表房企有城建、中骏、正荣、建发、绿地香港等。

最高翻两倍！这6家房企负债增速惊人

适度的杠杆能够有效地利用好 社会 的资金与资源，为长远发展提供弹药。但是，在众多不确定性下，未来高负债高杠杆的规模化之路能否实现稳健经营，不容乐观。

南都大数据研究院监控80家上市房企，除了一家去年刚上市的房企，上半年有65家房企的有息负债规模同比呈增长态势，占比82%。

其中，三盛、中交同比增速分别高达207.08%、161.04%。奥园、建发、德信、中梁三家的同比增速都超过了50%。

面对行业洗牌加速，三盛控股在母公司的战略驱动之下，加速全国化扩张。上半年先后在江苏海门、浙江温州、江苏无锡拿下4宗地，总地价约27.54亿元，是其2019年全年长三角区域公开拿地总价的4倍有余。规模做大的同时，三盛的负债也在不可避免地攀升。截至中报，银行贷款及金融机构借款共计约101.39亿元，应付债券为12.36亿元。借款中，一年内到期的借款约为72.91亿元，一年后到期的借款约为40.84亿元，现金及现金等价物（包括定期存款及受限制存款）仅有约19.46亿元，并不足以偿还。不过，由于三盛控股目前资产注入尚未全部完成，其在核心财务指标表现尚不能够完全体现母公司三盛集团的实际情况。

中交地产上半年投资强度达到222%，相比去年提升了121%。伴随着土地储备不断增长的是中交地产不断攀升的负债水平，有息负债同比增速位居行业前面，而且“三道红线”全踩。不过，从中交集团对旗下地产业务的多次整合中不难看出，集团对地产业务板块的重视，并且央企背景为融资等带来了不少便利，拥有高杠杆、低融资成本扩张的先天优势。

2020年上半年，奥园的有息负债、净负债率、有息短债都同比大升，当中有息负债从去年上半年的536.7亿元陡升92.1%至1030.5亿元。不过，奥园管理层表示，奥园下半年到期的债务大约有200多亿元，截至6月底公司现金余额约694亿元，同时其尚未使用的授信余额约943亿元，短债压力不大。

建发国际业绩正步入高速发展，销售金额同比增长约52.87%。到2020年底,建发国际的目标是达到700亿元规模。伴随规模扩张，建发国际的负债总额增长，长短期债务比为19.2，相较期初大幅上升331.5%。不过，建发国际销售回款266.3亿元，现金流能覆盖短期债务。得益于母公司的国企背景，建发国际的融资成本处于行业内较低水平。

增速15%的有33家，占比超四成

加上上述这6家，同比增速15%以上的有33家。其中，同比增速30%-50%（不包括）的有7家，代表房企有中洲、建业、合生、奥园等；同比增速15%-30%（不包括）的有20家，代表房企有绿城、保利置业、世茂、金地、万科、龙湖、时代等。

自2019年以来，绿城中国集中精力布局一二线城市，投资力度逐渐加大。上半年新增土储建面同比上涨241%，新增货值1756亿元同比上涨181%。但绿城管理层表示，绿城这两年取得了比较好的增长幅度，之所以取得这么好的发展，是借助了融资杠杆，但是没有依赖融资。上半年短期借款168.06亿元，长期借款572.93亿元，同比均有所上升。年内到期债务比重较2019年末下降5.5个百分点，占总债务31.1%。

另一方面，行业龙头企业万科的负债总额也是不容小觑的，但基本保持着良好的负债结构。以世茂为例，为应对复杂的经济和金融环境变化，后续持续发展奠定了坚实的基础，上半年借款总额1429.8亿元，长期借款占比72.3%，短期借款占比27.7%，长短期借款结构长期处于安全 健康 的水平。现金短债比1.8，流动性水准较好，短期偿债能力强。

还有万科，始终保持稳健的财务状况和良好的抗风险能力。截至6月底，万科的有息负债以中长期为主，一年以上占比超六成。持有货币资金1942.9亿元，远高于一年内到期的有息负债总和968.2亿元。

此外，龙湖的短期债务达到172.14亿元，长期债务达1513.4亿元，总债务规模相较于去年同期增长20.35%，其中的短期债务占比仅为10.21%的较低水平。在上半年业绩发布会上，CFO赵轶表示，龙湖上半年保持财务结构安全，以自律换自由。但今年上半年同比较快的债务总规模的增速，以及高比例的利息资本化处理的手法，仍存在需合理控制的需求。

此外，同比增速15%以下的房企有32家，代表房企有越秀、金融街、招商、融创、雅居乐、佳兆业、美的置业、恒大、新城等。

负增长！这14家房企降负债

于此同时，有14家房企的有息负债规模实现负增长，其中路劲有息负债规模同比下降63.58%。泰禾、北大资源、大名城同比都呈现两位数负增长。

泰禾今年上半年收入24.63亿元，同比下降83.02%；净利润-15.82亿元，同比下降201.33%，仅尚未支付的利息就达43.32亿元。期末融资余额为960亿元，平均融资成本为10.03%，将有713.72亿元在一年内到期。在其融资结构中，信托等非标融资为578.16亿元，占比60.20%。为了解决公司困难，泰禾集团拟引入万科，但是到目前万科仍迟迟未做最后决定。而在万科的中期业绩说明会上，万科CEO祝九胜认为泰禾的产品力、基础能力不错，但也多次强调：“万科的介入是有条件的”。

尽管净利率、毛利率双双下探，但在现金流、偿债能力等数据上，中海地产则实现了逆市上扬。中海地产的银行及其他借贷、应付票据分别为1292.9亿元、793.2亿元，有息负债共计2088.1亿元，其中一年内到期的有息负债为334.4亿元，现金短债比超过3倍。中海地产主席颜建国表示，中海曾经历了1997年的金融风暴，当时由于负债率相对比较高，面临破产的风险，教训是极为深刻的。自那一次开始之后，中海的经营是稳字当头，尤其是对于负债率以及现金杠杆，在内部设立了严格的红线。

一直以来，重仓酒店资产使得富力面临不小的负债压力，但在今年上半年，降负债略有成效。今年2月，富力发行4亿美元的优先票据以赎回于2021年到期的美元优先票据，延长到期期限。上半年处理了108亿元的境内债券，降低了有息负债规模。按照计划，集团未来9个月将处理250亿-350亿元债务，超过一半会有重组安排，其他则以资金或销售抵消，另会出售投资物业及发展中项目的股权，以提升减债速度。而富力地产董事长李思廉也表示，未来会继续减轻负债，公司土地储备仍将以旧改转化为主。

行业观察：降负债将成新常态，不排除降价促销

研究员发现，在市场监管和融资渠道收紧的大环境下，上半年有息负债规模增速较高的房企。一方面是增速较高但规模偏小的房企，如三盛、德信等；一方面是由于近几年扩张导致负债增速过高的中型房企，如奥园等。

为了控制房企有息负债规模，防范房地产风险，监管部门祭出了融资新规，设置“三道红线”，将房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档，借此控制有息负债规模的增速。这也意味着下半年，降负债将成为行业“新常态”。

在此背景下，众多房企也一致认为，要改善负债率、改善融资结构，又要冲全年业绩，回款能力将是持续经营的关键。因此，城市布局、拿地时机、产品打造、资源聚合等方面也将面临更多考研。下半年，对于一些债务压力大的企业，后续需要不断尝试降低负债，不排除积极降价促销，以回笼资金的可能。

策划：林广

牵头人：王艳玲

研究员： 伊晓霞 王艳玲 邱永芬 林广

出品：南都大数据研究院 规模上市房企研究课题组

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