住房抵押贷款证券化问题？

个人贷款证券化后贷款状态

个人住房贷款证券化 商业银行 抵押权

1引言

在20世纪80年代开始，个人住房贷款开始出现，通过这30多年的发展，逐渐成为商业银行的基本个人贷款业务，拥有着超过一半的余额占比;并且金融市场有着较为激烈的竞争，而且业务流程公开，安全属性好（长时间以来不良贷款率都低于0.5%），对于美国来说，个人住房贷款业务也属于资产证券化的关键业务种类。由于银行全部贷款业务里个人住房贷款的还款周期最长（能够达到30年），使得信贷资金回笼时间慢，流转速率不高。由于利率市场化的不断深化，储蓄稳定度下降，短期负债和长期资产这二者的错配问题更加严重，长期资产对商业银行流动资产的占用导致其余业务难以发展，让银行承担着重大的经营负担，使用住房贷款证券化来将住房贷款尽快变现，提高资产流动速率的呼声在不断上涨。

2我国个人贷款资产证券化发展情况概述

在2005年，国内首次推出信贷资产证券化，并设立试点城市，随后在2007年时增加国内试点城市的数量，而2008年由于全国性金融危机的影响暂时停止。经过4年缓冲，国家财政部、中国人民银行以及中国银监会共同在2012年5月时发布了《关于进一步扩大信贷资产证券化试点有关事项的通知》这份文件，进而标志着国内信贷资产证券化又一次实施。然后，政府和相关机构数次表态要充分发挥资产证券化的作用来刺激国内消费活力，最终推动实体经济实现可持续发展。从实际手段来说，在2013年时，我国银监会和中国人民银行发布了第21号公告，明确提出银行能够拥有1%的风险自流比例，进而刺激银行开始推出资产证券化的动力。《关于信贷资产证券化备案登记工作流程的通知》的发布是在2014年11月，在此之后国内开始实施备案制，在推出新产品过程中放弃传统的逐一审查，提高新产品进入市场的效率。特别是在2014年9月，中国央行以及银监会一同发布了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》这个文件，在文件中支持银行使用专项金融债券或者个人住房贷款证券化以及其余手段来汇集民间资金，并将其投放在自住房贷款业务上，向市场传递出迅速促进个人住房贷款证券化进步的信息。

到2018年1月底为止，在银监会的管控下一共推出了184单信贷资产证券化的产品，达到6024.74亿元的交易总额。和诞生时期的特点相匹配，在发行的所有项目中共发行了86单的企业贷款，占据着核心地位，而且其占到90%的贷款规模;而只有18单个人贷款证券化业务，其占到10%的贷款规模。

3个人住房贷款证券化存在的问题

3.1资产支持证券收益低、时间长

从个人住房贷款的时间来说，其有很长的还款时限，哪怕有提前还款的现象会提升资金回笼的速度，但是个人住房贷款证券化优先档还是有着3年到10年的加权平均期限，而本金偿还期限甚至达到了8年到15年。

从个人住房贷款的价格来说，这项业务和社会民生之间有着十分紧密的联系，公众舆论与国家政策都会对其产生较大影响，所以贷款定价水平长期以来并不高。再加上由于在2008年时中国人民银行把房贷利率下限下调了，进而导致大规模的存量借款者都提出要取得相同利率，银行为了稳定客户群体和确保自身利益只能大规模下调利率，导致个人住房贷款所对应的加权利率出现大量下调。

因此，个人住房贷款证券化肯定不会存在较高的收益率，而且产品时间太长，和其余的投资产品进行比较而言并不存在市场竞争力。再加上，银行为了降低银行现金流受到提前还款影响的程度，个人住房贷款证券化大多使用过手摊还的还款模式，导致投资人不可能精准把握每期的资金回笼数量，所以投资人要承担再投资风险，使得投资人对RMBS产品的投资欲望进一步下降。

3.2次级档销量欠佳

为了提高RMBS产品的销量，发行组织会努力让市场发行利率与优先档定价保持一致，但是这会导致次级档的利润空间缩小，还有可能出现损失次级档本金来确保优先档利润率的状况。由于次级档证券没有优先偿付的权力，所以风险最高的次级档不仅没有比优先档证券的利润率高，还有着出现亏损的概率，进而无法对外销售，基本上都是发起组织自持次级档证券。

考虑到RMBS产品的销售状况，发起组织自持所有的次级档证券，并依据5%的最少持有份额和1.25相乘得出发起组织将有着62.5%的风险资产，这比还没有实施证券化之前的风险占比50%高出12.5个百分点。依据《金融机构信贷资产证券化试点监督管理办法》的有关条例：“商业银行为信贷资产证券化业务所计提的资本，以被转让信贷资产证券化前的资本要求为上限”，其风险权重还是50%，这就意味着RMBS只完成了融资的任务却没有激发资本活力。

3.3抵押权变更困难、投入太大

我国推动个人住房贷款证券化过程中所推出的建元2005-1以及建元2007-1全部使用抵押权登记变更的手段。那时，为了达成我国第一次RMBS交易，建设部明确提出为了RMBS实施信托的过程中，能够让受让人与转让人同时申请，进而共同完成抵押权变更手续，提高效率，然而却难以贯彻落实。笔者从事对国内70多个大中型城市组织的调查结果，国内只有厦门、上海和其余11个城市中的有关部门明确能够按照上述建设部的规定完成抵押权变更，其余城市都不支持，更有甚者并不知道这个规定。这就导致选择基础资产的范围会进一步缩小，再加上物力、人力等投入太大，进而给发起组织的参与动力造成重大不良影响。

3.4商业银行内部配套需配套改造

国内信贷资产证券化出现的时间还并不长，很多银行在配套系统的水平上并不一致。而我国个人住房贷款余额的平均额只有大约50万，而只有3000笔才能构成一单大于10亿元的项目。而在基础资产中进行挑选到封包资金池而交割，以及最后对资金池存续期管控，如果没有系统开展自动工作，顺利完成上述工作将十分困难。

首先要分开管控自营贷款业务与证券化贷款业务，发起组织需要凭借自身的内部系统来区别和管理每一笔项目的基础资产以及相对应的担保权益，而且做到资金池不同，其标识也截然不同;其次，承担贷款服务组织的责任，准确把到期的贷款本息完成支付，达到现金流的过手;最后，要完全依据协议内容与监管条件公示信息，并在规定周期完成贷款服务报告的撰写。没有按时完成回收款支付或者没有服务报告公示，进而解任贷款服务组织，造成诸多不利影响。

了解MBS—一文读懂“住房抵押贷款证券化”

资产证券化是将未来能够产生现金流、但缺乏流动性的资产，转换为在金融市场上可以自由买卖的证券，是一种直接融资方式。

最早出现的证券化产品是美国的政府国民抵押协会于1968念发行的房贷转付证券，而从此以后资产证券化便迅猛发展。

可进行证券化的资产种类多样，如实物资产、无形资产、信贷资产、证券资产、现金资产等。在美国，人们习惯将以住房贷款为基础的证券化叫做MBS，将以非住房贷款为基础的证券化叫做ABS。

一、MBS的概况

住房抵押贷款(MBS)的本质是将缺乏流动性的住房抵押贷款，转换成流动性较强的证券。

资产证券化有两个关键要素地衣是未来现金流，他是证券定价发行交易的基础，也是证券化产品价值的基础。第二是证券化的形式。他保证了产品的流动性是市场化融资的重要手段。

二、MBS运作模式

运作模式共有三类：表外模式、表内模式、标准表外模式。

中国从一开始就选用表外模式，推行真正意义上的住房抵押贷款证券化。

三、MBS的运作流程

四、住房抵押贷款证券化的参与主体

MBS的正常运作需要众多机构的参与，包括发起人、发行人、服务人、受托管理人、信用增级机构、信用评级机构、投资人等。

五、住房抵押贷款证券化运作工具

常见的抵押支持证券主要有抵押过手证券、抵押债券、抵押转付债券及本息分离债券。

六、MBS的风险与防范

美国次贷危机引起的全球金融危机告诉我们，住房抵押贷款证券化，除了能给投资者带来收益，还有不可知的风险。

结语

1、  信贷资产证券化可分为住房抵押贷款支持的证券化MBS和资产支出的证券化ABS；

2、  MBS是住房抵押贷款的发行机构将住房抵押贷款出售给SPV，SP以这些住房抵押贷款为支撑发行证券；

3、  MBS采取了破产隔离与信用增级技术；

4、  MBS的运作模式包括：表外模式、表内模式、准表外模式；

5、  MBS常见的证券化工具有：抵押过手证券、抵押债券、抵押转付债券、本息分离债券；

6、  MBS运作流程的参与者包括：发起人、发行人、服务人、受托管理人、信用增级机构、信用评级机构、承销机构、投资人；

7、  MBS面临的风险包括：提前偿付风险、利率风险、信用风险。

参考文献

[1]董藩，李英.房地产金融（第五版）

住房抵押贷款证券化的主要操作步骤

住房抵押 贷款 证券化（MBS：Mortgage-BackedSecuritization）是指金融机构（主要是商业银行）把自己所持有的流动性较差但具有未来现金收入流的住房抵押贷款汇聚重组为抵押贷款群组。由证券化机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程。

主要操作步骤：

1、确定证券化资产并组建资产池。发起人一方面要对自己的融资需求进行分析，一方面要按照证券化的要求选择用以证券化的资产。一般选择未来现金流量稳定的资产。

2、设立特殊目的机构(SPV)。目的是为了最大限度地降低商业银行的破产风险对证券化的影响。

3、"资产"的真实出售。只有“真实出售”才能实现证券化的资产和商业银行之间的“破产隔离”，从而有效地保护了投资者的利益。

4、信用增级。提高所发行证券的信用级别，使证券在信用质量、偿付的时间性与确定性等方面能更好的满足投资者的需要。

5、信用评级。信用评级机构通过审查各种合同和文件的合法性及有效性，给出评级结果。信用等级越高，表明证券的风险越低，从而使发行证券筹集资金的成本越低。

6、发售证券。

7、向发起人支付资产购买价款。当证券出售后，承销商将发行款项划归发行人SPV，发行人再按照约定向承销商支付发行费用，有助于住房抵押贷款证券化市场的长期稳定及证券化产品期限结构的合理化。

8、管理资产池，实现证券化交易的规模经济。SPV聘请专门的服务商来对资产池进行管理。服务商一般由商业银行担任，这是因为商业银行已经熟悉基础资产的情况。

9、清偿证券。按照证券发行时说明书的约定，在证券偿付日，SPV将委托受托人按时、足额地向投资者偿付本息。

建元一期个人住房抵押贷款进行证券化需注意哪三个要素?

要素如下：

1、未来现金流，他是证券定价发行交易的基础，也是证券化产品价值的基础。

2、证券化的形式，它保证了产品的流动性。

3、信用风险，是住房抵押贷款进行证券化约定的现金流。

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