房地产开发贷款 银团？

中国人民建设银行房地产信贷部单位住房贷款暂行办法

第一章　总则第一条　根据《中华人民共和国银行管理暂行条例》、《借款合同条例》及有关政策、法规，特制定本办法。第二条　单位住房贷款是以支持住房制度改革、提高住房资金使用效益为目的，由房地产信贷部向单位发放、专门用于住房的贷款。第三条　房地产信贷部根据国家有关方针、政策和批准的信贷计划，向符合贷款条件的单位发放住房贷款。任何单位和个人不得强令银行发放贷款。第二章　贷款的种类和用途第四条　单位住房贷款分为集资合作建房贷款、房改单位贷款、房管单位贷款、商品住房开发贷款和其他房改贷款五种。第五条　集资合作建房贷款是为企事业单位和职工（包括住房合作社）共同集资合作建造住房提供的贷款。第六条　房改单位贷款是为进行住房制度改革的企事业单位购买或建造住房提供的贷款。第七条　房管单位贷款是为房管单位及其附属企业进行正常生产或经营提供的流动资金贷款。第八条　商品住房开发贷款是为房地产开发企业开发商品住房提供的流动资金贷款。第九条　其他房改贷款是为商品住房配套设施建设提供的贷款。第三章　贷款的对象和条件第十条　单位住房贷款的对象是：

一、住房合作社；

二、进行住房制度改革的企事业单位；

三、房管单位及其所属企业；

四、房地产开发企业。第十一条　申请单位住房贷款的企事业单位，必须具备以下条件：

一、经有权部门批准，工商行政管理部门注册登记（行政事业单位除外），具有法人资格，实行独立核算。

二、有健全的财务管理和经济核算制度，按规定及时向房地产信贷部报送有关资料。

三、具有经有权部门批准的购建住房计划或商品住房及其配套设施开发计划。

四、申请集资合作建房贷款和房改单位贷款的单位，必须将全部房改资金存入建设银行房地产信贷部，并设立专项结算帐号。

五、申请流动资金贷款的单位，需要有一定比例的自有流动资金，并建立了自有流动资金补充制度。

六、申请房管单位贷款的单位，必须在建设银行房地产信贷部开立基本结算帐户。

七、贷款用途正当，确有财产物资保证，具有按期偿还贷款本息的能力。第四章　贷款期限和利率第十二条　集资合作建房贷款的期限一般为1至3年，最长不超过五年；房改单位贷款的期限为1至3年；房管单位贷款、商品住房开发贷款和其他房改贷款的期限一般不超过1年。第十三条　集资合作建房贷款的利率可以在同期基本建设投资贷款利率的基础上适当优惠，其下浮幅度不得超过10％；房改单位贷款的利率按同期基本建设投资贷款利率执行，房管单位贷款、商品住房开发贷款和其他房改贷款的利率按同期建筑业流动资金贷款利率执行。第十四条　贷款利息每季结算一次。逾期贷款加息和挪用贷款罚息，均按人民银行有关规定执行。国家利率调整时，应从国家规定的统一调整贷款利率日起，执行新的贷款利率。第五章　贷款的发放与回收第十五条　贷款银行发放集资合作建房贷款的比例，一般不得超过该项合作建房投资额的40％；发放房改单位贷款、商品住房开发贷款和其他房改贷款的比例，一般不得超过该单位购建房投资额或该项目投资额的30％。第十六条　借款单位应认真填写《单位住房借款申请表》，并附贷款条件中要求的材料，以及必要的文件说明。经贷款银行审核批准后，借贷双方签定借款合同。第十七条　借款合同是具有法律效力的文件，各方必须严格遵守。如有违反合同的现象，按合同中规定的条款处理；若合同中没有明确规定，按《借款合同条例》中有关规定处理。第十八条　贷款银行一般应要求借款单位提供财产抵押或第三方不可撤销担保。实行租赁或承包经营的借款企业，必须办理财产抵押或第三方不可撤销担保。第十九条　借款单位办理财产抵押手续，必须经公证机关公证，费用由借贷双方承担。抵押物必须办理保险，保险期限不得短于贷款期限，并需明确受益人为银行。抵押期间保单由贷款银行保存。保险及保管费用由借款单位承担。第二十条　承担第三方不可撤销担保责任的保证人，必须具有足以偿还借款的财产。借款单位不履行合同时，由担保方连带承担偿还贷款本息的责任。第二十一条　贷款银行应按照合同规定的用款计划一次或分次将贷款转入借款单位帐户。因银行责任，未按合同规定提供贷款，应按违约数额和延期天数，每天付给借方万分之三的违约金。

房地产项目开发贷款基本流程是怎样的

房地产项目开发贷款基本流程如下：

1、递交申请

2、受理调查

3、项目评估

4、核查审批

5、办理手续

6、资料归档

7、贷后管理

8、收贷撤保。

《中国农业银行房地产开发建设贷款管理办法（试行）》第十条：房地产开发企业或建筑安装企业直接向开户行提出借款的书面申请，申明借款金额、币种、期限、用途、贷款方式、担保方式、还款来源及偿还能力等情况。

第十一条：对开户行同意受理的借款申请，申请房地产开发贷款的，通知开发商正式填写《固定资产(中长期)借款申请书》;申请建筑安装贷款的，根据资金期 限，属于短期贷款的，通知建筑安装企业正式填写《流动资金(中短期)借款申请书》，属于中长期项目贷款的，通知借款人正式填写《固定资产(中长期)借款申 请书》。

第十三条：贷款调查部门对房地产开发贷款合法性的调查，除按照农业银行贷款管理制度和贷款操作规程规定的调查内容外，还应调查、认定：

(一)从事房地产开发的资格。主要调查借款人营业执照是否真实有效，执照规定的经营范围是否包含房地产开发、房地产销售等项目。

(二)开发资质等级证书的有效性。调查开发商开发资质等级证明是否真实有效，是否经有权部门办理年检。

(三)土地出让合同的真实性、有效性。应调查土地出让合同是否真实有效，土地规划红线图是否经批准。

(四)合法批件的完整性。应调查项目所在地块的土地出让金是否已交清，《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施(开)工许可证》是否齐全有效;已经开始销预售的，是否持有有效的《销预售许可证》;上述批件是否为临时性质的批件。

(五) 贷款用途的合规性。应调查贷款项目开发是否符合国家有关法律法规和政策。对涉及农用地转为建设用地的，应调查是否办理了农用地转用审批手续，是否属改变农 业用地用途进行房地产开发或利用建设项目、规划许可和红线图转让等形式变相“炒卖”土地;对利用城市规划区内的集体所有的土地进行房地产开发的，应调查是 否依法征用转为国有土地后可进行有偿出让。

(六)参建、联建协议或合同的合法性。

(七)对经济适用住房开发项目，还要调查该项目是否列入国家年度经济适用住房建设投资计划和信贷计划，减免税费的证明文件是否真实有效，划拨土地的取得是否合法。

(八)抵押物的合法性。

根据房地产管理的有关法律、规定，不得用下列房地产进行抵押：

1.违章建筑及已列入拆迁范围的房屋、设施;

2.军事设施;

3.以出让方式取得土地使用权，满二年未动工开发，可以无偿收回的土地使用权;

4.国有土地使用权已抵押登记的地上房屋所有权，地上房屋所有权已经抵押登记的国有土地使用权作为抵押物。

根据房地产法对房地产转让的有关限制规定，应避免用下列房地产进行抵押：

1.未按土地出让合同约定支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书的;

2.按照土地出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，未完成投资总额25%以上的，属于成片开发土地的，未形成工业用地或者其他建设用地条件的;

3.城市规划区内的集体所有土地，未转为国有土地的。

对建筑安装贷款的合法性调查，除按照农业银行贷款管理制度和贷款操作规程规定的调查内容外，还应调查、认定：

(一)从事建筑安装的资格。主要调查借款人营业执照是否真实有效，执照规定的经营范围是否包含建筑安装、装修等项目，营业执照是否经工商行政管理部门办理年检手续。

(二)建筑施工企业资质等级证书的有效性和建筑活动的合法性。应调查建筑施工企业资质等级证书是否有效，是否经有权部门办理年检，其建筑活动是否超越该企业资质等级许可的业务范围，是否用其他建筑企业的名义承揽工程。

(三)外地企业承建许可证。应调查外地注册的建筑安装企业是否持有进入本地区承建项目的许可证，许可证是否真实有效。

(四)建筑安装企业提供的中标和承建合同、协议真实有效。

(五)贷款实际用途合规。是否用于垫资承包等国家政策所列禁项。

第二十条：房地产开发贷款以及建筑安装中长期贷款实行逐笔核贷，逐笔发放，按照工程设计和实际施工进度的需要逐笔办理贷款发放手续。

房地产企业开发银行贷款的具体流程和要求

房地产开发贷款操作流程如下：

递交申请——受理调查——项目评估——核查审批

办理手续——资料归档——贷后管理——收贷撤保

要求：

房地产开发类贷款是指对房地产开发企业发放的，用于房屋建造、土地开发过程中所需的贷款。

借款主体

经房地产开发行业主管部门批准设立，在工商行政管理部门登记注册并已取得《企业法人营业执照》的房地产开发企业。

贷款条件

1．必须经国家房地产业主管部门批准设立，在工商行政管理机关注册登记，取得企业法人营业执照并通过年检，取得行业主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书的房地产开发企业。

2．具有贷款卡，在银行开立基本账户或一般账户。

3．开发项目与其资质等级相符。

4．项目开发手续文件齐全、完整、真实、有效，应取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开（施）工许可证，按规定缴纳土地出让金。

5．项目的实际功能与规划用途相符，能有效满足当地住宅市场的需求，有良好的市场租售前景。

6．项目的工程预算、施工计划符合国家和当地政府的有关规定，工程预算总投资能满足项目完工前由于通货膨胀及不可预见等因素追加预算的需要。

7．贷款用途符合国家有关法规和政策。

8．项目资本金应达到项目预算总投资的35%以上，并须在银行贷款到位之前投入项目建设。

贷款所需材料

一．基本材料

1．.法人营业执照(原件及复印件)和建设管理部门核准的资质证明；

2．法人代码证书(原件及复印件)；

3．税务登记证(原件及复印件)；

4．企业贷款卡；

5．财政部门或会计(审计)事务所核准的前三个年度财务报表和审计报告，成立不足三年的企业提交自成立以来的年度审计报告和近期报表；

6．公司章程（原件及复印件）；

7．验资报告（原件及复印件）；

8．法定代表人证明、签字样本；

9． 企业董事会成员和主要负责人、财务负责人名单和签字样本；

10． 若客户为有限责任公司、股份有限公司、合资合作企业或承包经营企业，要求提供董事会或发包人同意的决议或文件（原件）；

11．贷款由被委托人办理的需提供企业法定代表人授权委托书（原件） ；

12．其他所需材料。

二．贷款项目材料

1．国有土地出让合同；

2．国有土地使用证；

3．中标通知书；

4．付清土地出让金凭证；

5．建设用地规划许可证；

6．建设工程规划许可证；

7．建筑工程施工许可证；

8．建筑总承包合同；

9．项目总投资测算及建筑资金缺口证明；

10．项目可行性报告；

11．其他相关材料。

三．担保材料

按保证、抵押或质押的不同要求提供材料。

贷款利率

贷款利率按中国人民银行利率浮动有关规定执行。一般上浮15%—30%。

贷款程序

1．借款人申请借款时，应首先填写《借款申请书》，并按贷款人提出的贷款条件和要求提供有关资料。

2．银行受理借款人申请后,应按银行规定程序,指定调查人员调查借款人是否符合贷款条件，对工程项目的可行性和概预算情况进行评估，测定贷款的风险度。提出贷与不贷、贷款额度、期限、利率和担保方式意见。

3．银行审查人员对调查人员提供的调查报告、评估报告及所依据的资料、文件进行审查核实，提出审查意见。在调查、审查的基础上，由银行审批贷款。

商品房开发贷款的审批权限，按照银行颁布的有关中长期贷款授权规定执行。

4．贷款人同意贷款的，应当根据《贷款通则》的规定与借款人签订《借款合同》，并依据有关法律规定，严格审查担保的合法性、有效性和可靠性，并办理有关手续。

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