贷款房退退房什么程序？

按揭买的房子能退吗？签了购房合同能退吗？退房的流程是什么？

住房贷款买的房是不是会退

1、买受人与开发商签署的房屋市场销售无效合同，买受人有权利退租。买受人与开发商签订的房屋买卖合同被公安机关或是仲裁委员会确定为失效后，买受人则有权利退租，房地产商应先购房款退回买受人。一般，造成房屋市场销售无效合同表现形式主要有二种：

(1)开发商项目实施违反规定，并没有执行法律的规定办理手续，不具有完善的法律条文，因而违反法律法规的禁止性规定或是违背社会公共利益，造成无效合同。

(2)房地产商采用欺骗方法，引诱买受人与其说签订房屋买卖合同，无效合同。房地产商有意告之买受人虚报状况，如完工日期，室内装修规格型号及技术标准等，或是故意隐瞒具体情况，能够定性为欺诈行为，无效合同。

2、买受人与开发商签订的合同书不公平，还可以申请人民法院给予注销，规定退租。

3、房地产商根本违约，买受人有权利终止合同，并追责开发商义务。根据担保法的一般基础理论，房地产商根本违约，买受人有权利终止合同，给予退租并追责开发商合同违约责任，主要有三种情况：

(1)逾期交房超出一定限期。

(2)房屋构造有重要产品质量问题，不可以修补或者经修复仍无法得到合同约定的产品质量标准，买受人有权利退租。

(3)因为开发商过失，买受人不可以依法取得房屋使用权资格证书。

签了购房合同能退吗？退房的流程是什么？

一、买方因缺乏付款房款水平但对房屋买卖协议悔约。

房屋买卖协议签署后，因买方经济情况恶变或缺乏后面付款房款水平而难以付款合同规定房款，造成毁约，这需对卖方担负合同违约责任。因此，买方在签合同前，一定要仔细考虑自己的房款由来及其后面支付能力，避免深陷由于一时冲动而买房，造成毁约的窘境处境。如果确实履行不能，要勇于承担合同违约责任，尽早消除房屋买卖协议，避免深陷负债险境而不能自拔。

二、以卖方房屋质量瑕疵为理由，规定消除房屋买卖协议。

二手房有别于预售商品房，一般已用一定期限，并存有室内装修、装饰设计等现况，因此，多多少少会存在一些质量瑕疵。假如买方觉得卖方房屋出售时故意隐瞒房屋质量瑕疵或是房屋存有违章搭建等状况，就可能造成买卖纠纷造成。

针对卖方故意隐瞒房屋质量瑕疵的，应承担连带责任。但是对于卖方已明确告知缺陷或买方已明知道瑕疵的，则卖方不承担责任。针对房屋的隐敝缺陷，如并不是卖方在装修、使用中所形成，而系房屋自身所固有，如果没有确凿的证据卖方对于此事是知晓的，卖方亦不构成瑕疵担保责任;但买方能够房屋每个人真实身份，根据因合同转让而获得的权力，向开发公司认为质保义务或承担责任。

因为买方在签订房屋买卖协议时一般会到现场查看，因此，以卖方故意隐瞒房屋质量瑕疵为理由规定终止合同通常举证不能，由于民事欺诈诉讼请求撤消房屋买卖协议的主张难获人民法院适用。

为了防止造成房屋买卖纠纷，买方除开去现场仔细检查房屋、掌握房屋现况外，还能够向周边住户知晓该房屋的相关情况，到物业管理公司调研所买房屋的具体情况，获得房屋的检修信息内容，如果需要聘用专业技术人员随同看房子，保证心里有谱。在合同里，要承诺卖方并对交付房屋如果出现了产品质量问题应如何负法律责任。

例如规定卖方确保房屋没有渗漏，无违章搭建等状况;确保管道通畅，设备完善;房屋发生质量瑕疵，由卖方进行处理，并承担连带责任等相关信息;假如房屋产品质量问题严重危害房屋正常的定居应用，买方能够终止合同，同时要求卖方损失赔偿。

三、房屋产权过户前或是产权过户中买卖受到限制，造成买方支配权难以实现，规定终止合同、损失赔偿。

从签署房屋买卖协议到买方取得房屋房产证期内，假如卖方故意隐瞒房屋已经被法院查封这一事实，或在过户手续申请办理环节中，因卖方原因造成房屋进行交易没法继续履行下来，即便买方早已缴纳了首付款并具体搬入，只需房屋尚未完成过户登记，买方权益就难以遭受法律认可。

假如卖方故意隐瞒房屋买卖已经被限定或是即将受到限制这一事实，造成买方不能办理过户登记，难以实现买房目地时,买方可以根据《城市房地产管理法》第38条的规定，司法部门和政府部门依规判决、确定封查或者以其他方式限定房地产业权益的房地产业，不可出让。

假如已签订买卖协议的，该买卖合同无效，彼此相互之间返还已付资产，损失赔偿。买方规定卖方赔偿财产损失，包含直接损失和预估可得利益损失(注：预估可得利益损失主要指房价涨跌损害)。

四、因房贷政策转变原因造成买方没法购房。

二手房市场房贷政策起先金融机构提升贷款首付额，提高贷款利率，之后是严格限制第二套房屋交易贷款等，因为政策调整造成买方申请贷款无法通过，进而组成合同纠纷。买方在考虑根据贷款还款方式付款房款时，理应预见到金融机构很有可能回绝放贷。

因而，买方在买房前需向金融机构咨询贷款现行政策，了解自己资信评估，避免借款不可以，没法付款合同价款的违规行为产生。房屋买卖协议承诺用贷款支付房款，并不等于买方只能依靠银行借款来合同履行，通过一些有效方式筹措资金都是买方防止借款不可以风险性理应考虑的因素。

退购房款全部流程

商品房退房的流程：

1、买房人发出退房通知。

买房人可通过挂号信、传真或者电话的形式向开发商提出。因开发商责任导致退房，应由开发商承担退房造成的损失，包括贷款利息、首付款的存款利息、购房的税费等;如购房合同中约定了退房的赔偿标准，按合同约定处理，合同约定的赔偿标准不足弥补损失的，可另行要求赔偿;因购房者贷款申请未批准，合同双方对付款方式不能协商一致等原因导致退房的，开发商无需承担赔偿责任。

2、15天内办好各种手续。

买房人提出退房要求后15日内，开发商应当退还买房人已经支付的全部房款，并且负责办理买房人与贷款银行解除或者终止合同的全部手续，在所述手续或者文件尚未签订前，开发商应当代替买房人向贷款银行支付每月支付的本金与利息。

3、开发商退还房款。

开发商应当在买房人发出退房通知后，将全部购房款返还给买房人，并且办理完毕公积金管理机构或者贷款银行的还款手续。如果无法办理完成前述内容，自买房人发出退房通知后第16日至买房人取得全部房款之日，开发商应当每天向买房人支付相应的违约金。

商品房可以退房的情形：

1、延迟交房

此现象比较严重，延迟交房是指到了开发商与购房人在合同中约定的交房日后，却迟迟得不到开发商的入住通知。一般约定的延迟交付房屋可以退房的期限是30天到90天不等，如果超过这个期限开发商还不能交房，购房人就可以要求开发商退房，并要求双倍返还订金或支付房款利息。

2、开发商缺少有效证件与批文，导致合同无效

根据规定，开发商必须证件齐全才能盖楼、卖房。如果开发商证件不全，就属于违法操作，与买房人签署的合同属于无效合同。由于是无效合同，购房人应当腾空房屋，开发商应当返还购房人交纳的房款。

3、开发商没经购房人同意变更设计

在购房人与开发商签订的合同中，一般都约定开发商在变更设计之前，必须经过购房人同意。否则，开发商构成违约，购房人有权退房。发生开发商未经购房人同意而擅自变更房屋户型、朝向、面积等有关设计的情况，购房人可以依据合同约定要求开发商退房。

4、拿不到产权证

由于开发商的原因，买房人在合同约定的期限内无法得到产权证，如约定此条件可退房，买房人就可以要求退房。另外，由于前几年一些房地产运作不规范，一些开发商拖欠政府土地出让金等问题时有发生，导致购买这些楼盘的购房人入住多年后无法拿到房屋产权证，购房人也可以要求退房。

5、无法得到贷款

在签订合同时，除一次性付款或分期付款外，都有对商业贷款或公积金贷款的约定。如果是公积金贷款，需要开发商出具相关资料，交由公积金归集部门审核。如果开发商提供的资料显示出不具备公积金贷款条件，购房人因此而不能取得公积金贷款，购房人就可以要求退房。同样，如果因开发商的原因购房人无法办理商业按揭贷款的，也可以依照合同规定退房。

6、实测房屋面积与暂测面积的误差超过3%

套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。这突破了以前按建筑面积来测量的“惯例”。

7、房屋质量不合格

房屋质量不合格是房屋的“硬伤”，目前北京房地产市场较少发生。出现这种情况，首先是开发商难以拿到《竣工备案表》，无法交房。或者是房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格。

办理还清房贷流程

大部分房贷买家会选择买30年的房子，所以每期的还款压力比较小。但是在还款的过程中，如果经济条件变好了，大家就会想到一次性还清，避免以后月供的麻烦。 房贷一次性还款流程如下: 用户需要先联系贷款银行提出申请，待对方同意提前结算请求后再安排资金的存放。否则他们只会把自己存款的活期部分扣进银行。另外，对于提前结清，银行会有要求，比如贷款还有一年。 银行同意后，用户需要带上个人身份证、借款合同、还款卡、产权证等。到银行柜台，对方会让你把钱存到指定的还款卡里。 银行会自动扣款还款银行卡里的钱，把扣款单据给用户，交给工作人员，对方出具结算凭证。 银行工作人员会带着他的权利和借款人一起去房管局注销他的权利，交易后房子就属于全款了。

房管局退首付款的流程

一、交了首付退房流程

在房产买卖中，一些购房者付了首期款之后，又想要退房的情况并不少见，但是房子是不是想退就能退的呢，其实，还得视具体情况而定。如果是因为银行发现开发商未取得预售许可证或销售不具备使用条件的现房，导致房贷无法通过的，购房者可要求开发商退还首付及定金，并要求其支付相应的利息损失。如果是因为购房者提供的资料不真实或者信用记录不良，导致银行不予批准贷款的，购房者应自己承担违约责任。提醒：若单单是因为购房者自己不想买房，需要与开发商协商，开发商要是同意退房就可以退，但需要支付一定数额的违约金。

二、交了首付款签了合同能退房吗

交了首付款签了合同开发商存在法定违约情形的能退房，如逾期交房超过一定期限、房屋质量不符合合同约定标准不能修复或经修复仍不能达到约定质量标准、不能依约取得房屋所有权证书等。购房者单方违约退房的，应当向开发商赔付违约金。

三、首付交了想退房怎么办

（一）开发商缺少有效证件与批文。根据规定，开发商必须证件齐全才能盖楼、卖房，如果开发商证件不全，就属于违法操作，其签署的买卖合同属于无效合同。由于是无效合同，购房者应腾空房屋，开发商应返还购房者交纳的房款。

（二）房屋质量问题严重影响使用。按照规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，如房屋入住后由于前期施工原因导致房内空气质量差影响室内居住人的健康、房内噪声影响居住等，购房者可要求退房，并要求开发商赔偿损失。

（三）拿不到产权证。在实际生活中，一些开发商拖欠政府土地出让金等问题时有发生，导致购买这些楼盘的购房者入住多年后无法拿到房屋产权证，这时购房者可以要求退房。

（四）开发商把房子抵押。如果开发商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或卖给购房者后，又把房子抵押给第三人，根据有关法律规定，在没有告知购房者房产已被抵押的情况下卖房，合同无效，购房者可以要求退房。

（五）延迟交房。一般来说，合同中约定的延迟交付房屋的期限是30天到90天不等，如果超过这个期限开发商还不能交房，购房者就可以要求开发商退房，并要求双倍返还订金或支付房款利息。

（六）开发商未经购房者同意变更设计。如果出现开发商未经购房者同意而擅自变更房屋户型、朝向、面积等有关设计的情况，购房者可以依据合同约定要求开发商退房。

（七）房屋质量不合格。开发商难以拿到《竣工备案表》，无法交房，或者是房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格的，购房者可以退房。

（八）商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格。根据规定，商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的话，购房者可以退房，开发商应退还全部已付房款并支付利息，且购房者因此所造成的实际损失由开发商承担赔偿责任，检测费用也由开发商承担。

（九）房屋面积误差超过3%。根据规定，套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，购房者有权退房。

（十）无法得到贷款。如果是公积金贷款，开发商需出具相关资料，交由公积金归集部门审核，若开发商提供的资料有问题，购房者因此不能取得公积金贷款的，即可要求退房。同样，如果出于开发商的原因，购房者无法办理商业按揭贷款的，也可以依照合同规定退房。

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