存量房贷转化政策？

新政来了！2020年3月1日起 这部分房贷将“重新定价”！

今天（12月28日）早上，央行发布公告，宣布正式出台存量贷款利率基准转换方案！

什么是存量贷款？很多人搞不懂，让我们来回顾一下：

1、今年8月17日央行发布公告，决定改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制，意思是自那时起，银行发放的新贷款（房贷除外）主要参考LPR，而不是原来的贷款基准利率。

2、今年8月25日，央行发布房贷新政，自2019年10月8日起，商业银行新发放的房贷也要参考LPR（最近一个月相应期限的LPR）。

上述两项新政发布后，目前接近90%的新发放贷款已经参考LPR定价，就是说还有10%的新贷款以及前面两次新政之前的存量贷款还没有参照LPR定价，有人做过统计，涉及超过28万亿个人贷款。

新房贷以及存量房贷之所以推迟到10月8日以及今天才实施或出台方案，就是因为涉及面广，影响量大，关乎众多购房者的钱袋子。

那么本次的新政对于存量房贷转换是如何确定的呢？

一、1、自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。（应于2020年8月31日前完成）。

关于存量房贷：

2、存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR，除商业性个人住房贷款外，加点数值由借贷双方协商确定。商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。从转换时点至此后的第一个重定价日（不含），执行的利率水平应等于原合同最近的执行利率水平，即2019年12月相应期限LPR与该加点数值之和。之后，自第一个重定价日起，在每个利率重定价日，利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定。

什么意思？我们来整理下：

1、存量贷款转化时间段是2020年3月1日至2020年8月31日，也就是说这个时间段内银行会和你商量存量贷款合同条款变更的事宜，新合同利率将以LPR为基准。说白了合同的要点是确定新的利率计价公式：

老的贷款利率计算公式是：贷款基准利率×（1+浮动比例）

新的是：贷款利率=LPR利率+加点

2、有人问了，那么新合同前的利率怎么确定？如果你和银行约定2020年4月5日采用新定价方式，那么在此之前执行的利率水平等于原合同最近的执行利率水平，说白了你现在的贷款利率（含房贷）怎样，那么采用新公式计算之前的利率就是怎样（过渡期）。之后采用新利率公式计算。

3、存量房贷新利率计算公式是怎样呢？分两种情况：

A、如果是房贷以外的存量贷款，比如个人消费贷款，企业贷款等，贷款利率=LPR利率+加点，至于加点多少，由银行和贷款者商量决定，贷款人有一定的主动性。

B、如果是存量房贷，贷款利率=LPR利率+加点，但是为了调控楼市，这里的加点是一刀切，加点是原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值，比如原合同的利率是5.3%，LPR利率是4.8%，那么加点就是50个基点（0.5%）。

这样做有两层含义，一是存量房贷利率基准转换前后你的实际贷款利率不变。二是如果今后LPR利率调整，你的贷款利率会跟着变动，但50个基点的加点不变。

二、金融机构与客户协商定价基准转换条款时，可重新约定重定价周期和重定价日，其中商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为一年。

原来老的贷款利率计算公式是：贷款基准利率×（1+浮动比例），但贷款基准利率调整后一般次年的1月1日才会按照新公式调整你的贷款利率（央行赶在2020年1月1日之前发布存量贷款转换方案就是这层考虑）。新的方案对于新利率的计算则不要求在1月1日，商业银行和购房者可以商量来定。

此外，房贷重定价周期最短为一年，说白了就是要求房贷利率最短要一年不变，可以是两年，或三年，我个人的建议是最好选一年，原因我下面解释。

三、如存量浮动利率贷款转换为固定利率，转换后的利率水平由借贷双方协商确定，其中商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。

你的贷款利率可以转为固定利率，但我不建议你转，原因我在12月24日《买房贷款，固定利率好，还是浮动利率好？》一文解释过：无论是哪个国家、哪个经济体，长期利率都是走低的。

为什么长期利率会走低呢？

1、因为我们的钱是纸币，或者说只是银行里的一个数字，至于想印多少完全掌控在货币当局手中。

2、每个国家的都希望适当通胀，而不是通缩，所谓通胀就是让钱更便宜，通缩就是让钱更贵。通胀的好处是增加人们的持币成本，让他们主动消费，同时降低企业获得资金的难度，让他们敢投资，最终刺激经济增长。

目前中国一年期存款基准利率是1.5%，1年期贷款市场报价利率(LPR)是4.15%，5年期是4.8%，在主要经济体中还是比较高的，未来继续走低是大概率事件。

第二点中重定价周期的选择也是一样，如果你的期限太长，那么你的锁定期就会越长，当利率下调的时间，你的利率还维持在高位，不能下调。

最后展望一下：2020年央行大概率会降准降息，降准是投放资金，降低银行资金成本，降息是下调MLF利率，考虑到新的LPR利率是：

新的LPR=MLF利率+银行综合成本（资金成本、运营成本）

未来LPR下调是大概率事件，也就是你的实际贷款利率（含房贷利率）将会走低。

来源：小白读财经

2020工商银行存量房贷定价基准怎么转换：注意这些事项

;     各大行存量房贷利率定价基准转换已启动，贷款人可将房贷利率转换为LPR利率或者是固定利率。这里简单介绍下，工商银行存量房贷利率定价基准转换相关事项。

一、转换范围：

      2020年1月1已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率个人贷款，以下贷款可不转换：

      1、剩余贷款期限不足一个重定价周期的贷款，即原合同约定的贷款到期日早于下一次重定价日的贷款。

      2、循环期限已到期且剩余贷款期限不足一个重定价周期的循环贷款。

      3、固定利率贷款

      4、经与公积金中心协商不转换的个人住房公积金转商业性贴息贷款。

三、转换方式

      1、手机银行。登录中国银行手机银行APP一键转换，办理路径：中国工商银行APP-登录/注册-最爱-全部-存贷款-利率基准转换-一键转换。

      注：非手机银行客户，需要在工行手机银行APP在线自助注册后，方能办理。

      2、智能柜圆机(预计3月中旬上线，以实际上线时间为准)。携带身份证前往工行网点通过智能柜圆机办理，办理路径：智能柜圆机-贷款-利率基准转换-身份认证识别-一键转换。办理过程中如有疑问，可咨询网点客服经理。

      3、短信银行：主贷款人发起定价基准转换后，共同贷款人在银行预留的手机会收到工行95588发送的定价基准转换确认短信，直接回复该短信即可完成定价基准变更确认。

      4、贷款服务行。贷款人就近选择任意一家贷款服务行预约后办理，无需到原贷款经办行。办理时，需要主借款人及所有共同借款人携带身份证同时前往，如贷款使用户口本等其他证件办理，需一并携带。

房贷，收到银行短信，提醒存量个人贷款定价基准转换。要转换吗？

房贷转换不是强制性的，借款人可以根据自己的需求选择原来的固定利率，或转换成LPR利率。此次批量转换范围包括2020年1月1日前已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率个人住房贷款（含个人商用房贷款，不包括公积金个人住房贷款、公积金贴息贷款）。

原合同约定的利率定价方式转换为以相应期限LPR为定价基准加点形成，从转换时点至此后的第一个重定价日（不含），执行的利率水平等于原合同最近的执行利率水平。

这个是国家规定的，理论上都要改，3月1日至8月31间改，但没说强制改，至于合不合适就要看每个人不同情况了，一般来说以前7折8折的贷款可以选择更改为固定利率，原来利率高的就选浮动利率。

五年期以上的存量房贷，要不要变更LPR利率？

这个选择您可以根据自己的意愿和判断，如果您认为未来大概率将进入降息周期、LPR总体呈下降走势，那转换成以LPR为定价基准更有利。如果您认为未来LPR大概率呈上升趋势，那转换成固定利率贷款更有利。

应答时间：2022-01-05，最新业务变化请以平安银行官网公布为准。

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