农村土地抵押贷款试点？

金融办工作总结

20xx年，在市委、市政府的正确领导下，在市人民银行、银监分局、市直有关部门的大力支持和各金融机构的共同努力下，市金融办紧紧围绕全市改革发展稳定大局，按照年初确定的工作目标，创新工作思路，强化工作措施，落实工作责任，各项工作均开创了新局面。被评为市直文明机关、全市商贸服务工作先进单位，有1人荣立二等功、1人荣获全市商务工作先进个人荣誉称号。

一、突出信贷投放，为全市经济社会发展提供了有力资金支持。积极协调配合市人民银行、银监分局认真分析金融形势，广泛开展政银企合作，努力增加信贷有效投放。一是加强工作调度，每季度召开一次金融形势分析会，汇报情况，分析问题，研究对策，促进了工作开展。二是围绕“转方式、调结构”和“加快工业发展年”活动，会同市人民银行分别在7个县区和市直召开了9次政银企合作洽谈会，累计为697家企业落实贷款意向资金691亿元。三是认真分析我市贷款利率偏高的原因，协调有关银行机构适当下调贷款利率，让利于企业和社会。四是支持市银监分局开展小企业贷款和常林集团19.7亿元银团贷款推进工作，支持农行、农发行开展新农村建设贷款业务，认真落实市政府与人民银行济南分行、民生银行总行等签署的战略合作协议，为全市“两型社会”建设、小企业发展和项目贷款提供了有力资金支持。20xx年，全市本外币存款余额2123.6亿元，较年初增加355.5亿元，存款余额及新增分别居全省第7位和第6位;全市本外币各项贷款余额1559.7亿元，较年初增加298.9亿元，贷款余额及新增均居全省第6位。

二、狠抓企业上市，直接融资工作实现了新突破。把加大企业上市融资作为工作的重中之重，积极组织各类上市培训推介活动，加强重点企业跟踪服务，有力地推动了企业上市工作。一是积极抓好企业上市培育工作。5月初，对全市年净利润超过500万元的重点骨干企业和年净利润超过200万元的科技创业型中小企业进行了调查统计，归类划分并筛选出了50个拟上市备选企业，为培育后备上市资源提供了基础资料。二是努力营造良好上市环境。深入企业加强调研，充分了解企业在改制上市过程中的'政策需求，拟定了推动我市企业上市工作的政策规定;邀请省证监局党委委员、局长助理赵洪军做企业上市辅导报告，系统讲解企业上市的重要意义、有关规定和具体要求，加深了企业对资本市场的认识;先后4次组织20多家企业参加了省金融办组织的各类上市培训活动，调动了企业上市的积极性。通过多种渠道，与中信万通、国泰君安、中信建投、京缘投资、建银投资、鲁信高新投等知名证券公司、投资公司、会计师事务所进行接洽交流，达成合作意向，为拟上市企业提供专业化服务。积极争取上级部门支持，由分管市长带队先后六次到省金融办、省证监局和中国证监会汇报工作，进一步密切了同上级部门的关系。三是建立拟上市企业定期沟通汇报制度。加强工作调度，及时掌握企业上市进展情况，帮助企业协调解决上市进程中的困难和问题。金正大于9月8日在深圳中小板挂牌，募集资金15亿元，这是1999年以来我市境内上市的第一家企业。鲁兴钛业、龙岗旅游分别在天津股权交易所和美国纽约纳斯达克交易所挂牌交易。宏艺科技上市申报材料已上报到中国证监会创业板发行部，目前正在根据反馈意见补充有关材料，史丹利上市材料已经中国证监会受理。力士德机械正在进行上市辅导，立晨物流正在筛选新的上市项目筹备再次上市申报，兴盛矿业、罗欣药业正在筹备异地二次上市，雷华塑料、新港集团正积极筹备境外上市。

三、强化发展理念，金融机构引进及新型农村金融机构建设迈出较大步伐。牢固树立金融产业化理念，不断提高金融业自身发展的组织化程度，提升金融业在全市服务业发展中的支柱地位，增强金融业对经济社会发展的引领带动作用。一是切实加大金融机构引进力度。经过各方面的积极努力，今年以来，浦发银行临沂分行、招商银行临沂分行及莱商银行平邑支行开业运营，华夏银行、兴业银行在我市设立分支机构工作已经省银监分局批准筹建。同信证券、金鹏期货临沂营业部相继开业运营。二是大力发展农村新型金融机构。村镇银行建设实现突破。12月29日河东区齐商村镇银行开业，这是我市设立的第一家村镇银行，也是2008年以来全省开业运营的第6家村镇银行;中国银行总行和新加坡淡马锡公司在沂水县设立村镇银行拟于明年初开业，其他县区村镇银行建设工作正在扎实推进。小额贷款公司试点发展迅速。加大向上争取力度，积极做好企业推选和材料上报审核工作，在省金融办的关心支持下，全年新设立小额贷款公司11家，使全市小额贷款公司总数达到14家，居全省第3位;积极协调各银行机构为小额贷款公司配套融资，加强业务监管，促进了小额贷款公司健康运营;20xx年开业的13家小额贷款公司注册资金13.9亿元，今年累计向社会发放贷款22.75亿元，其中累计支持中小企业231家，个体工商户296户，“三农”业户977户，实现营业利润945.2万元，较好地发挥了小额贷款公司“小额、分散、及时”的优点，为“三农”和中小企业、个体经济发展提供了有力的资金支持。三是大力支持地方法人金融机构发展。支持临商银行战略转型提升，练好企业 “内功”，拓展发展空间。今年以来，宁波慈溪支行，郯城、临沭、费县、沂南支行及宁波北仑支行等相继开业。按照临沂市农村中小金融机构银行化改革发展规划要求，积极推动费县农合行组建农村商业银行。四是加强金融调研工作。撰写了《关于探索建立股权交易机构的汇报》、《关于全市金融支持商业地产发展情况》等有分量的调研报告，对服务领导决策、促进地方经济发展等发挥了重要作用。

四、坚持统筹兼顾，保险担保证券期货业得到较快发展。召开了临沂市保险业第四次会员代表大会，选举产生了新一届协会领导集体，全面加强协会自身建设，进一步提高了执行能力和服务水平;扎实开展了“让消费者满意行动”活动，市保险协会与各保险公司签订了“让消费者满意行动”承诺书，增强了保险机构的服务意识和社会责任;组织了市人大视察保险业活动，展示了我市保险工作成就，提高了各级各部门和社会各界对保险工作的关注度;与市银监分局、保险业协会制定下发了《关于加强银保合作规范银行代理保险业务的通知》，对规范银代市场发挥了积极作用;积极开展政策性涉农保险，小麦、玉米和能繁母猪入保工作进展顺利，20xx年底，政策性涉农保险风险责任金额达到5.8亿元。20xx年，全市各类保险机构54家(其中今年新开业4家)，从业人员4.4万人;全市各类保险机构全年累计实现保费收入76.3亿元，同比增长38%，累计支付赔款和给付保险金预计15.3亿元，为全市承担各类风险责任金额逾7000亿元。融资性担保公司规范整顿工作扎实推进。按照省政府会议要求，专门召开了全市融资性担保公司整顿会议，并按要求分批做好材料审核上报工作。目前已有市担保公司、天诚、亿盛、华瑞、鑫源、鼎力等6家公司通过了省金融办重新确认，中联、兰田、莒南等公司材料已上报省金融办等待审批。20xx年，全市开展业务的28家担保机构担保额达到76亿元，比上年增加29.3亿元，增长62.7%。证券业方面，全市证券公司营业部6家，新开户数18326万户，全年累计交易额1536.2亿元。期货业方面，全市期货公司营业部4家，全年交易283.8万手，交易额1910.67亿元，上交利税76.08万元。

五、加大工作力度，化解和处置不良贷款取得明显成效。发挥部门职能作用，将化解企业不良贷款当作一件大事来抓。一是推动成立了金融资产处置服务有限公司，为金融机构不良贷款处置提供评估、拍卖、核销“一条龙”服务，当年处置不良贷款万元。二是将涉及不良贷款数量较大、金融机构较多的企业列为重点，与法院、银监部门协调配合，充分利用贷款核销、资产重组等手段提高处置效果，加大对重点企业不良贷款处置力度，建设银行在平邑一中的债权问题已圆满解决;雅美纺织、澳龙物流、罗湖房地产等重点企业不良贷款处置基本得到解决;欧亚达、中山浆纸、舜禾农工贸、正义纺织不良贷款处置工作正在积极推进。三是开拓思路，支持农信社通过利用土地、林权置换不良贷款等多种有效手段，加大不良贷款处置力度，全年置换不良贷款24.89亿元。20xx年，辖内银行业金融机构不良贷款余额70.4亿元，较年初减少30.5亿元;不良贷款占比4.5%，较年初下降3.23个百分点。

六、狠抓政策推动，全市金融业发展良好氛围进一步形成。以落实《中共临沂市委临沂市人民政府关于进一步加强金融生态环境建设的意见》(临发〔2008〕28号)为总抓手，把优化生态环境、加强政府服务贯穿工作始终，积极协调各有关方面，推进信用环境、行政环境、司法环境、舆论环境等建设，营造良好的金融发展环境。一是制定了《临沂市金融生态环境建设量化考核办法》，对各县区金融运行状况、社会信用环境、政策支持环境、司法支持环境、域外金融机构贷款、金融机构综合评价六个方面实行量化评分、全面考核，督促引导各县区加大金融生态环境建设，在全市上下进一步形成重视金融工作、加快金融发展的良好氛围。二是制定了《临沂市金融突发事件应急预案》、《临沂市金融稳定工作联席会议制度》，加强对金融突发事件应急处置工作，为维护全市金融稳定、确保全市金融安全提供了制度保障。三是制定了《关于金融支持临沂市高新技术产业发展的指导意见》和《关于在河东区、平邑县、沂水县开展农村土地承包经营权抵押贷款试点的意见》，在兰山区和费县开展了集体土地租赁权抵押贷款试点工作，积极推动“三押一推”工作，动产抵押、股权质押、商标专用权质押和企业信用体系建设取得了显著成效。四是扎实开展了“金融知识进万家·走进临沂 ”大型展览活动,市委、市人大、市政府、市政协主要领导和各县区、各部门、社会各界4万多人参观了展览，普及了金融知识，推介了金融产品，树立了金融形象，收到了良好效果。五是加大司法维护金融债权力度，严厉打击恶意逃废银行债务行为，依法维护金融债权安全。与市公安局、工商局、人民银行、银监分局等有关部门一起，积极开展打击非法集资、非法金融活动，维护了全市金融稳定。六是加强与有关新闻媒体的合作，认真办好人民网金融山东临沂视窗栏目，为金融业发展创造了良好舆论氛围。

七、加强自身建设，机关工作步入了规范化轨道。市金融办作为年初新设立的政府工作部门，高度重视加强自身建设。一是深入开展创先争优活动。充分发挥党组织的战斗堡垒作用和党员的先锋模范作用，深入开展“五比”活动，比学习强素质、比团结凝力量、比作风树形象、比干劲创佳绩、比服务讲奉献，教育和引导全体干部立足本职岗位，干一流工作，创一流佳绩，在“五比”中“树优质服务形象、当创先争优先锋”。二是建章立制。进一步建立健全了金融办理论学习制度、廉政守则、党组会议制度、财务收支管理工作规范等各项规章制度，促进了各项工作的制度化、规范化。实行分工负责制和责任追究制，对重点工作落实时间进度和要求，定期调度和听取汇报，取得了明显成效。三是加强机关党风廉政建设。制定了《20xx年落实党风廉政责任制分工意见》，对年度工作进行了明确分工，切实做到了任务明确，责任到人;开展了廉政风险防范管理工作，制订了《市金融办廉政风险防范管理工作实施方案》，扎实开展风险点查找和风险等级确定等规定工作，并通过了市纪委派驻一组的检查;认真做好惩治和预防腐败体系建设牵头工作，召开了全市金融系统惩治和预防腐败体系建设座谈会，促进了金融系统党风廉政建设深入开展。四是充实人员。在组织、人事部门的支持下，公开考选了5名同志到市金融办工作，进一步充实了人员，壮大了力量。五是切实抓好文明机关创建工作。按照创建要求，积极开展丰富多彩的活动，不断加强机关领导班子建设、思想建设、组织建设、廉政建设，促进了各项业务工作开展。被市机关工委授予市直文明机关称号。同时，指导督促各县区加强金融办机构建设，目前有5个县区单独设立了金融办，其他10个县区金融办为政府办公室内设机构或与其他部门合署办公。

尽管全市金融业有了较快发展，但与先进市和发展要求相比还存在较大差距。一是金融业总体规模偏小，发展水平偏低，主要体现在金融业占GDP和服务业的比重较低，发展潜力大。二是由于中小企业多，重大项目少，既存在中小企业贷款难问题，也存在贷款缺乏大项目承载的问题。三是由于历史遗留问题等，银行金融机构不良贷款占比较高，也在一定程度上影响了工作开展。从金融办自身干部队伍看，金融业发展日新月异，新型业态和创新工具不断出现，新知识层出不穷，对干部素质提出了越来越高的要求。以上这些，在今后的工作中要引起高度重视，认真加以解决。 ;

2015年安徽省农村承包土地如何申请贷款

安徽省人民政府办公厅关于开展农村土地承包经营权抵押贷款试点的指导意见（皖政办秘〔2014〕212号）

各市、县人民政府，省政府有关部门：

为加快推进我省“三农”发展步伐，进一步落实农村土地承包经营权权能和发挥其金融功能，扩大农村有效担保物范围，省政府决定开展农村土地承包经营权（指农户的土地承包经营权和流转给经营主体的土地经营权，下同）抵押贷款试点工作。现根据十八大、十八届三中全会精神和国务院办公厅《关于金融服务“三农”发展的若干意见》（国办发〔2014〕17号）要求，经省政府同意，提出以下指导意见：

一、总体要求

以深化农村金融体制改革为契机，以创新农村金融产品为着力点，发挥市场配置资源的决定作用，充分运用农村土地承包经营权确权登记颁证成果，强化土地承包经营权财产权能，扩大农村有效抵押担保物范围，推进农村土地承包经营权抵押贷款，逐步实现农村土地资源资本化，为促进我省现代农业发展提供强有力的金融支撑。

二、重点任务

推进农村土地承包经营权确权登记颁证，依法赋予农民更加充分而有保障的土地承包经营权；创新农村金融服务方式，完善农村金融制度和组织体系；建立土地承包经营权抵押贷款政策体系，制定土地承包经营权抵押贷款规范操作流程和管理办法；建立土地承包经营权抵押价值评估、资产处置和风险防范机制。

三、基本原则

保持现有农村土地承包关系不变；坚持不改变土地所有权性质、不改变土地用途、不损害农民利益；坚持自愿、互利、公平和诚实守信；坚持试点先行，以点带面，稳妥推进。

四、试点安排

2014年启动，在金寨、凤台、庐江、天长、凤阳、怀远等6县（市）先行试点；2015年，在全省逐步推开。

试点阶段，重点选择农村商业银行、徽商银行、村镇银行等开展土地承包经营权抵押贷款业务，鼓励农业发展银行、农业银行、邮政储蓄银行等金融机构积极参与土地承包经营权抵押贷款试点。

五、试点内容

1．积极推动农村金融产品创新。试点以农村商业银行、徽商银行、村镇银行以及相关金融机构为主体，开展土地承包经营权抵押贷款业务。积极推广以土地承包经营权、水域滩涂养殖权、农业机械设备、运输工具、农产品订单、保单及森林和林木所有权、林地使用权等为标的新型抵押担保方式。在标的价值评估、确定和贷款利率、期限、额度、流程、风险控制等方面制定规范的管理办法。

2．合理界定土地承包经营权抵押贷款对象和用途。贷款对象界定为专业大户、农民专业合作社、家庭农场、农业企业等新型农业经营主体和家庭经营农户。抵押借款主要用于农业种植、养殖生产资料、人员工资、生产配套设施、农业生产机具、运输工具、流动机泵和节水管灌设备、农产品经营加工和农业资源保护、休闲农业，以及农民扩大再生产、消费升级和自主创业等。

3．科学设定土地承包经营权抵押贷款发放条件。完成土地确权登记工作；土地承包经营权权属清晰明确；土地承包经营权或经营权流转程序合法、规范；依法经营、不改变土地的农业用途；生产经营项目符合国家产业政策和环保政策；产品的市场及经济效益较好；经营者有合法经济来源、现金流及还款能力；有良好的资信、信用。

4．建立土地承包经营权抵押贷款登记制度。土地承包经营权抵押贷款登记机构为县级农业行政主管部门（林权抵押登记为县级林业主管部门），负责对抵押的权属、面积、地界、抵押时间等登记事项进行登记、公示、确认，出具登记凭证。登记确认要提供规范有效的土地承包经营权证或有效的土地承包合同，新型农业经营主体要同时提供土地流转合同；地上（含地下）附着物情况说明资料；申请人身份证原件及复印件（申请人为法人还需要提供营业执照副本及加盖公章的复印件、法定代表人或负责人身份证原件及复印件）；土地承包经营权人同意抵押的意见书；贷款银行要求的其他材料等。

5．规范制定土地承包经营权抵押贷款操作流程。重点围绕土地承包经营权抵押贷款范围、贷款人条件、贷款申请、贷款期限、贷款利率、贷款限额、贷款调查和审批、贷款调查和回收等，制定规范明确的操作流程和管理办法。

6．规范制定土地承包经营权抵押价值评估办法。具备资质条件的中介机构，按照“土地经营权（或流转方式取得的经营权）评估价值=年土地平均净收益×租金支付期限+地上（含地下）附着物价值”进行评估（森林、林木和林地承包经营权抵押价值按照有关规定由具有相关资质的机构进行评估）。土地承包经营权抵押价值评估中介机构尚未健全前，可暂由县级农业行政主管部门组织有关专家对土地承包经营权抵押价值进行测算并出具相关证明。

7．完善土地承包经营权抵押处置方式。借款人未履行还款义务时，可依法通过交易市场将抵押的土地承包经营权进入流转市场，通过获取转让收益清偿贷款本息；在不改变土地用途的情况下，依法变更土地经营人，由新的土地经营人履行还贷义务。抵押权人与抵押人依法协议以抵押财产折价或者拍卖、变卖该抵押财产所得进行变现。对借贷双方不能通过协商处置抵押的土地经营权，可通过诉讼方式解决。

8．制定土地承包经营权抵押配套政策。试点地区要设立农村产权抵押融资风险基金和农村产权交易场所，建立风险基金与贷款银行风险分担机制和抵押承包经营权贷款逾期收储再流转机制，降低银行信贷风险。探索建立土地承包经营权抵押贷款财政贴息制度，引入政策性保险和国有融资担保公司，共同推动试点工作。

六、推进措施

1．统一思想认识。开展农村土地承包经营权抵押贷款，是深化农村产权制度改革，创新金融服务“三农”方式，统筹城乡金融服务，有效解决长期以来农村融资难问题，促进现代农业发展和农民增收的重要举措。各试点县和相关金融部门要从全面深化农村改革的高度，统一认识，切实增强试点工作的主动性和自觉性，扎实推进试点工作开展。

2．加强统筹协调。各级政府要加强统筹协调，各金融部门要发挥主导作用，农业、财政、国土资源、林业等有关部门要密切配合，协调联动，明确工作目标，落实工作责任，建立工作推进机制，加强统筹协调，确保试点工作扎实推进。

3．明确责任分工。各级政府金融办要牵头研究土地承包经营权抵押担保的金融政策，制定土地承包经营权抵押贷款等管理办法，协调引导金融机构在农村开设分支机构和服务网点，制定规范的工作流程，开展抵押融资业务。农业部门要加快推进农村土地承包经营权确权登记颁证试点，建立土地承包经营权抵押制度，做好土地承包经营权抵押贷款牵头协调、指导服务和监督管理等工作。农业、财政、金融部门要协调指导建立土地承包经营权抵押价值评估、抵押物处置、风险防范机制等。人民银行、银监等部门要积极参与试点工作。

4．强化宣传引导。要采取多种形式，加大宣传力度，面向广大基层干部、农业新型经营主体、农户和金融机构，广泛宣传农村土地承包经营权抵押贷款的重大意义和相关政策，让社会各界熟悉农村土地承包经营权抵押融资政策，了解业务办理流程，调动广大农民群众参与的积极性，推动试点工作顺利开展。

5．狠抓督查指导。试点县要结合本地实际，制定试点方案，细化具体工作措施，加强督促指导，及时开展督查检查，省农业部门、政府金融部门要及时掌握试点动态，每半年向省政府报告一次试点工作开展情况，确保试点取得实效。

安徽省人民政府办公厅

“两权”抵押贷款的法律困境（干货）

2016年3月24日，人民银行会同相关部门联合印发《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》和《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》，要求金融机构在试点地区推进落实“两权”抵押贷款试点工作。

“两权”抵押贷款无疑能充分激发三农的活力，盘活农村信贷市场，助推农村经济发展，但“两权”抵押贷款在制度上也面临着一系列的法律难题，导致这项“千呼万唤始出来”的政策进展较为缓慢。

笔者梳理了一下我国的法律体系，试着向大家阐明“两权”抵押贷款与我国现行法律存在冲突的部分。

一、农村承包土地的经营权抵押的法理分析

《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》第五条规定，符合规定条件、通过家庭承包方式依法取得土地承包经营权和通过合法流转方式获得承包土地的经营权的农户及农业经营主体，均可按程序向银行业金融机构申请农村承包土地的经营权抵押贷款。该办法规定农户可以家庭承包方式取得的土地经营权向金融机构申请抵押贷款，这条规定与更高阶位的《物权法》、《担保法》等相关规定相冲突。

我国《物权法》第一百八十四条规定，下列财产不得抵押：

（一）土地所有权；

（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；

（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；

（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；

（五）依法被查封、扣押、监管的财产；

（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

另外，《担保法》第三十七条也作了相同的规定，下列财产不得抵押：

（一）土地所有权；　

（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第（五）项、第三十六条第三款规定的除外；

（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；

（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；　

（五）依法被查封、扣押、监管的财产；

（六）依法不得抵押的其他财产。

所以，在我国现行法律框架下，农村土地承包经营权抵押贷款仍存在一定的法律困境，与现行法律存在冲突。虽然《农村土地承包法》第三十二条规定，通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，但《担保法》和《物权法》对其抵押问题是明令禁止的。《农村土地承包法》第四十九条规定，通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的，其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转。但这类土地属于不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，与“两权”抵押贷款中的农村土地经营权不一致。

二、农民住房财产权抵押的法理分析

《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》规定农户在不改变宅基地所有权性质的前提下，可以以住房所有权及所占宅基地使用权作为抵押，向金融机构申请贷款。其中第四条规定：

借款人以农民住房所有权及所占宅基地使用权作抵押申请贷款的，应同时符合以下条件：

（一）具有完全民事行为能力，无不良信用记录；

（二）用于抵押的房屋所有权及宅基地使用权没有权属争议，依法拥有政府相关主管部门颁发的权属证明，未列入征地拆迁范围；

（三）除用于抵押的农民住房外，借款人应有其他长期稳定居住场所，并能够提供相关证明材料；

（四）所在的集体经济组织书面同意宅基地使用权随农民住房一并抵押及处置。

以共有农民住房抵押的，还应当取得其他共有人的书面同意。

第四条第三款规定了借款人除抵押的住房外，还需要有其他长期稳定的居住场所。之所以规定借款人不能以唯一住房做抵押，是因为一旦发生贷款违约，日后会遇到抵押物执行的难题。我国《民事诉讼法》第二百四十四条规定，“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所抚养家属的生活必需品。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”

《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》第十二条也作了相应的规定：因借款人不履行到期债务，或者按借贷双方约定的情形需要依法行使抵押权的，贷款人应当结合试点地区实际情况，配合试点地区政府在保障农民基本居住权的前提下，通过贷款重组、按序清偿、房产变卖或拍卖等多种方式处置抵押物，抵押物处置收益应由贷款人优先受偿。变卖或拍卖抵押的农民住房，受让人范围原则上应限制在相关法律法规和国务院规定的范围内。

虽然《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》这样规定有一定的法律正当性，但是这与我国农村“一户一宅”、“房地一体”的政策相冲突。我国《土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。《土地管理法》第六十二条第四款规定，农村村民出卖、出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准。这样普通农民就很难有其他长期稳定居住场所。另外，我国实行的是“房地一体”，处分农村住房，必然涉及到该住房所占用范围内的宅基地，两者不能独立存在，而根据《物权法》、《担保法》等相关规定，宅基地不为法律明令禁止的抵押物。可见，在现有法律框架下，农民住房财产权抵押贷款还有很多的限制。

三、试点地区法律授权法理分析

针对“两权”抵押贷款与现实法律制度存在冲突的现状，2015年12月27日，十二届全国人大常委会第十八次会议审议通过《关于授权国务院在北京市大兴区等232个试点县(市、区)、天津市蓟县等59个试点县(市、区)行政区域分别暂时调整实施有关法律规定的决定》，对“两权”抵押贷款试点地区进行了法律授权。基于此，试点地区在开展“两权”抵押贷款业务是不是已经不存在法律障碍了？这种观点还有待商榷。

我国《立法法》(2015)第十三条规定：“全国人民代表大会及其常务委员会可以根据改革发展的需要，决定就行政管理等领域的特定事项授权在一定期限内在部分地方暂时调整或者暂时停止适用法律的部分规定”。

《立法法》中增设该条的目的是：“按照凡属重大改革都要于法有据的要求，在立法宗旨中增加规定，发挥立法的引领和推动作用；并结合近年来的做法，规定全国人大及其常委会可以根据改革发展的需要作出决定，就特定事项在部分地方暂停适用法律的部分规定。”但《立法法》的该条规定在宪法学理方面仍然存在一定的问题。

《宪法》第六十二条详细列举了国人民代表大会行使下列职权，包括（一）修改宪法；（二）监督宪法的实施；（三）制定和修改刑事、民事、国家机构的和其他的基本法律；（四）选举中华人民共和国主席、副主席；（五）根据中华人民共和国主席的提名，决定国务院总理的人选；根据国务院总理的提名，决定国务院副总理、国务委员、各部部长、各委员会主任、审计长、秘书长的人选；（六）选举中央军事委员会主席；根据中央军事委员会主席的提名，决定中央军事委员会其他组成人员的人选；（七）选举最高人民法院院长；（八）选举最高人民检察院检察长；（九）审查和批准国民经济和社会发展计划和计划执行情况的报告；（十）审查和批准国家的预算和预算执行情况的报告；（十一）改变或者撤销全国人民代表大会常务委员会不适当的决定；（十二）批准省、自治区和直辖市的建置；（十三）决定特别行政区的设立及其制度；（十四）决定战争和和平的问题；（十五）应当由最高国家权力机关行使的其他职权。从这条规定可看出我国宪法并未明确规定全国人大可以授权国务院暂时调整适用法律。

“两权”抵押贷款作为解决农村金融难题的措施之一，从推出至今已获得不少试点的经验，但要想全面铺开这些制度，从而真正惠及三农经济，立法工作仍有很常的路需要走。

农村土地承包经营权抵押贷款试点推进了哪些工作

——聚土回答

农村土地承包经营权抵押贷款是在推出“两权抵押”之后提出的农村金融服务。主要是对农村土地经营权抵押贷款和农村宅基地房产抵押贷款。虽然提出已经超过两年，但进展缓慢，主要原因在于部分专家领导对“两权抵押”持不同态度，现行的也只是在少量城市做了试点工作。

农村土地两权抵押贷款试点的进行，也在一定程度上解决了农业农村的金融问题，让一些闲置土地有了市价。但不足之处在于农村土地价值不一，很难准确把握进行抵押贷款。风险相对较高。

除了地方政府单位进行的试点，不少金融机构，农村服务平台也在先后切入“两权”包括如今的聚土在农房农地上面的服务，都有已经初具规模，但这一切都还是在为“两权”做万全准备。总体来说，农村土地的抵押贷款，会走向正规化和规模化，这也需要政策的大力支持。试点和市场的金融机构还会继续在这里面率先分切蛋糕，但进展不会快，对农村农业的金融实际帮助也不大。

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