贷款资金流入房地产自查报告？

如何看待央行深圳中支下发通知：自查房抵经营贷违规流入房地产情况？

不仅央行，银保监会也出手了。

最新消息显示，深圳银保监会表示各银行要迅速开展全面排查，对于排查发现信贷资金违规挪用于房地产领域的贷款要限期收回。

2020年第一季度受疫情影响，全国房地产行业不太景气。然而，根据国家统计局发布的数据，深圳房地产价格指数不论是环比还是同比，都超过了其他一线城市。尤其是二手房，价格涨幅高居全国第一。再加之，深圳市3月份的网签住宅环比增长了279.8%，增速远远高于全国平均水平。

这一现象很快引起热议。然而，人们发现引起这番房价上涨的幕后推手，竟然是经营贷。原本用于支持企业发展的经营贷款，却悄悄流入了房市。

经营贷款是以中小企业主或个体工商户为服务对象的融资产品，借款人可以通过房产抵押等担保方式获得银行贷款，贷款资金用于其企业或个体户的经营需要。

划重点，想要申请经营贷，需要房产抵押。这便给那些已经拥有房产，但仍想继续购房的人提供了机会。

低利率贷款的诱惑。

如果个人名下有全款付完的住宅或商务公寓，再以公司法人的名义申请经营贷，就可以按抵押物市场价70%的金额贷款，而年利率只有3.9%到4.5%。加上深圳市疫情期给予小微企业的财政贴息后，利率可以低至2%。这比房贷低了好几个点。

最新动态显示，在经营贷开始受到监管后，某些人群又打起了消费贷的主意。

把房子抵押出去，然后用抵押房子得到的资金再次购买房产，将加大房地产市场杠杆。同时，这种隐形的房贷，因为难以完全追踪，又会更进一步增加市场宏观调控的难度。

国家对于经营贷款的贴息，原本是为了鼓励和支持企业经营、促进经济发展的，然而流入房市的这部分资金不仅背离了本意，可能还会在实际操作中对真正需要经营贷款的企业带来影响，使得部分企业的财务问题进一步加剧。

先注册一个公司或者购买一个壳公司，然后把房产抵押给银行，获得贷款利率较低的经营性贷款。紧接着，以小微企业的名义申请贴息。在到账的贷款多方流转并回到个人手中后，继续购买房产。当然，这种购房方式存在财务和法律风险。

首先，骗取并挪用银行贷款便 不合法 。

诈骗贷款罪 是《中华人民共和国刑法》规定的罪名，是指以非法占有为目的，编造引进资金，项目等虚假理由，使用 虚伪的经济合同，证明文件 或者使用虚假的产权证明担保以及以其它虚构事实隐瞒真相的方法，诈骗银行或其它金融机构的贷款，数额较大的行为。

严重的应当承担 刑事责任 ，最高可判处无期徒刑，并处50万元罚金或者没收财产。即使涉及金额不大也不构成犯罪，按照现行的商业银行法，银保监也可以没收非法借款人的违法所得，并处违法所得最高5倍的罚款，或者处以最高200万元的罚款。

当然，银行绝非完全清白。相比于贷款给随时可能破产的企业来说，似乎借给炒房的人更为安全。同时，银行又能完成自己的业绩指标，何乐而不为呢。银行或许能够在发放时，默许贷款者炒房的行为。然而，一旦追究，最终的责任人还是借贷者。

其次，资金流转过程中存在 财务风险 。

现如今，各省为了优化营商环境，大大简化了公司注册的手续。然而，很多人缺乏基本的公司经营常识。为了获得经营贷而取得的公司，还需要进行日常的记账报税。可能很多人会选择中介公司代为处理，那么中介能不能及时搞定相关的问题又成一隐患。更别说，这其中还会涉及到自己的个人所得税等各种问题。 一旦出现问题，公司有可能就会显示异常经营，进而影响法人代表的征信、出行方式、贷款等方面 。

另外，在经营贷款到账后，资金多方的转手也存在 税务问题 。如果贷款到的是对公账户，与其他公司的对公账户转账，以什么名目进行，对方计收入吗？是否取得发票？报不报税？转给个人的话，算工资吗？交不交个税？或者贷款直接到达的是个人账户。同样的问题，为了避免银行追查进行的虚假交易行为，要不要发票，交不交税。这些都是问题。

诚邀，作为一名从事信贷工作的人员。这里讲的就是贷款用途的风险了。

1.房抵贷经营的用途已经说的很明白了，就是用房子抵押获得银行贷款去从事自身营业执照相关的经营，如原材料采购等。所以如果该笔资金流向房地产必然属于违规。

2.这里谈到的是先自查，也就是央行爸爸告诉你们各家银行了，我要去检查你们了，你们赶紧查查自己有没有相关问题。

3.最后也是表面央行的态度，刚开的中央政治局会议也再次提到了房子是用来住的，不是用来炒的，要求各家银行机构严格规范贷款资金流向也是积极响应国家政策。举个例子，如果某些商户利用国家政策取得较低的经营贷款利率，然后通较为隐蔽的渠道将资金流入房地产，那这笔贷款到底是还算进国家支持小微企业专项贷款还是算房贷呢

多地银行房贷收紧，严查违规资金，“抽贷潮”来了吗？专家这样说

“您需要贷款吗？年利率低至3.85%，三年期先息后本，随借随还。”

相信这种电话，我们每个人或多或少都接到过，而这种看起来年利率低且风险很低的贷款，实质上就是所谓的消费贷、经营贷。

这些贷款的本意是为了方便微小企业或者个体工商户经营需要，当企业需要资金的时候，可以用法人或股东名下房产抵押获取周转资金，因此也被称之为 “房抵经营贷”。

而在2020年，由于疫情的影响，国家为了扶持中小型企业，要求银行以极低的利率来向微小企业发放贷款，经营贷的利率，一下子被降低到了3.85%以下。

而这样的利好，却被“有心之人”横加利用，成为了杠杆炒房的方式。2020年，全国新增了2.2万亿经营贷，很难说这里面有多少真的被当作经营使用，但经营贷大增，却是不争的事实。

最近，全国多地银行都在加紧整顿消费贷、经营贷违规流入楼市的情况，北京、上海、广东、浙江……等多地，都已经大规模地开展了全面行动。

之前在网络上流传的一张“个人贷款提前收回告知函”就是上海的一家银行，发现有贷款“未按约履行借款合同第四条贷款用途的相关约定”，宣布合同的500万贷款提前到期，并要求3月底之前归还全部贷款本息的。

这其实就涉及到今年1月上海银保监局发布的上海地区房贷新政，明确要求辖内银行倒查半年相关业务，对去年6月以来发放的消费类贷款、经营性贷款以及个人住房贷款全面自查，并首次公开提出拦截机制。

而在春节的前一天，北京银保监局、央行营管部也联合下发了《关于加强个人经营性贷款管理防范信贷资金违规流入房地产市场的通知》。主管部门对从1月25日以来，楼市热点区域的成交案例进行了普遍排查，并在此基础上，对于西城金融街、德外、海淀万柳、中关村等热点学区成交案例进行重点核查。

广州也反应迅速，截至目前，辖内(不含深圳)银行机构已完成自查的银行网点共4501个，排查个人经营性贷款5678亿元、个人消费贷款2165亿元，发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额 2.77亿元、920户 ，其中广州地区银行机构自查发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额1.47亿元、305户。

监管虽然会迟到，但并不会缺席。从目前来看，全国多地银行和银保监局都在大规模严查，一旦发现银行违规，就顶格处罚银行。在此基础上，银行发现个人违规，就有极大的可能提前抽贷，让其提前归还贷款。各地都在收紧经营贷的审批，严格防范经营贷进入楼市，而且相关的政策从央行到各地极为一致。这对于炒房客来说，无疑让他们风声鹤唳。

防范经营贷资金违规进入楼市，其实最重要的就是在这三个环节：

贷前要严格审批、贷中严格支付、贷后严格管理。

所谓经营贷购房，就是中介公司会先为客户注册或者过户一家公司，让客户“摇身一变”，成为这家公司的经营者。然后请垫资公司为客户提供一笔过桥资金，这样就可以全款买房了。

等到房子过户到购房者名下，再将房子作为抵押物，向银行申请经营贷来偿还过桥资金。

这个过程，其实就相当于空手套白“房”，已经成为了不少炒房客的“财富密码”。

类似现象又该如何防范？招联金融首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼认为：

围堵经营贷流入房地产 各地监管溯源严查开罚单

针对信贷资金违规流入楼市问题，监管部门持续保持严查态势。8月6日，记者获悉，广东银保监局日前一连开出12张罚单，工商银行、兴业银行、招商银行、广发银行4家银行下属12家分支机构及10名责任人被罚，罚款金额合计1090万元，案由均为经营贷、消费贷违规流入房地产领域。

其中，工商银行广州天平架支行、广东自由贸易试验区南沙分行、广州环城支行等分支机构因个人经营性贷款被挪用流入房地产市场，被处罚达500多万元。兴业银行广州花城支行、广发银行广州分行、招商银行广州分行也因个人经营性贷款或消费贷款被挪用流入房地产市场而“吃罚单”。

从全国来看，近期，北京、上海、深圳等地纷纷开出多张针对银行信贷资金违规流入房地产的罚单。

7月27日，上海银保监局“一口气”公开17张罚单，工商银行、建设银行、中国银行、农业银行、交通银行、上海农商行等银行在沪分支机构因涉及流动资金、消费贷款违规流入房地产市场的情况被监管处罚。

从公布的行政处罚案由看，该局对辖内银行机构近几年的信贷资金流向进行了溯源，从而发现多处信贷资金违规流入房地产市场的问题。

建设银行浦东分行因为2017年4月至6月以流动资金贷款形式违规发放土地储备贷款，以及2019年6月该分行个人消费贷款违规用于购房等事项“吃罚单”。建设银行上海闵行支行因2013年3月发放房地产贷款严重违反审慎经营规则等事项被处罚。

今年5月下旬，深圳银保监局也一连开出十几张罚单，多家国有大行、股份制银行的深圳分支机构因个人经营性贷款、个人消费贷款审查不尽职导致信贷资金被挪用等问题收到罚单，罚款金额达上千万元。

今年6月8日，北京银保监局公布消费贷、经营贷资金违规流入房地产市场专项核查结果，发现4家银行约有3000万元的信贷资金涉嫌违规流入房地产市场。该局发布的6张罚单显示，广发银行、浦发银行、招商银行及邮储银行在北京的分支机构因涉及消费贷、个人经营性贷款严重违反审慎经营规则等问题被罚，处罚金额达530万元。

整体看，自年初以来，央行、银保监会等部门针对银行信贷资金违规流入房地产问题，出台了一系列政策。其中，为了封堵经营贷流入房地产领域，3月26日，银保监会、住房和城乡建设部、人民银行发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》。同时，各银保监局、地方住房和城乡建设部门、人民银行分支机构联合开展了经营用途贷款违规流入房地产问题专项排查，加大对违规问题督促整改和处罚力度。

在严监管下，房地产金融化泡沫化势头得到遏制。7月末，银保监会披露数据显示，房地产贷款增速和集中度双降。今年以来，房地产贷款增速持续低于各项贷款平均增速。6月末，房地产贷款同比增长9.8%，增速创8年来新低。房地产贷款集中度由2019年的高点29.2%降至6月末的28.2%。

来源：上海证券报

重磅！银行严查信贷资金用途，这些炒房者需立马还清贷款

无限买房？

如果有人告诉你，他可以教你用空手套白狼的办法买房，甚至这种办法可以无限循环使用，买完一套再买一套，让你的资产像滚雪球一样越滚越多，你会不会觉得这个人是活在梦里？

然而这个世界有时候就是这么魔幻，在过去很长一段时间里，这种空手套白狼买房的办法一直在真实地上演着。

具体是怎么回事呢？我们可以一起来看一下。

首先，我国一直有一种叫做经营贷的贷款产品，这种产品主要是用来给中小企业补充运营资金的。

而在2020年疫情期间，为支持中小企业发展，不少银行的经营贷利率都降低到3.85%左右，有些地方甚至出现了直接贴息的优惠政策。

对比起这种低息的经营贷，目前我国的房贷利率以LPR利率为基准浮动调整，目前五年期LPR利率为4.65%，上浮后的房贷利率基本都在5%以上，两者存在巨大的“利差”。

因此，有许多人就打上了套用经营贷的主意，发展到现在甚至已经形成了一条完整的产业链。

首先，购房者会在中介帮助之下，在自己名下搞个公司；

接下来购房者会找金融中介提供过桥资金或通过其他方式借钱，全款买下房子；

之后他们再以借经营贷的名义，将房子抵押给银行，借出经营贷；

最后再用到手的经营贷还掉过桥资金和借来的钱。

经过以上步骤，购房者只需要付出少则几千，多则几万的中介费就可以通过经营贷实现自己的买房大计。

之后他们只要不断重复操作就能循环加杠杆，购买一套又一套的房子。

严查资金用途

可能很多朋友会有疑问：这些炒房客用这种手段不断“骗贷”炒房，其他人难道发现不了吗？

事实上这种“骗贷”行为当然不难发现，比如北京一家贷款中介机构就曾在接受采访时表示： “从2020年至今，有50%以上甚至是60%申请经营贷的客户，都是用来买房的”。

此外也有银行个贷经理说出了实情：“ 我去年经手的经营贷里，大约五成是为了买房。”

因此炒房客这种套用经营贷的行为银行可以说早就心知肚明。那他们为什么一直置之不理呢？

其实这是因为现阶段银行最放心的抵押物就是房产，而炒房客套用经营贷就是用房产去做抵押物的，这让银行一直无法下定决心严禁这种现象。

此外，如果银行打破现状开始大范围抽贷，那么他们收回来的极有可能是大批流动性非常低的房产。

这样做一方面这不利于他们再次放贷，去做“钱生钱”的生意；另一方面也可能导致收回的房产贬值，从而导致自身出现亏损，因此银行不会愿意承担这个风险。

而炒房客们也是基于这一点，不断进行着房抵经营贷的操作！

那么现在只能放任这些炒房客这样操作下去，不断炒高房价，扰乱市场秩序？

事实当然不会如此，其实还是那句话：监管或许会迟到，但不会缺席。

炒房客这种钻漏子的行为必然会反受其害，比如近日网上就出现了一些《个人贷款提前收回告知函》。

《告知函》显示：由于借款人未按约履行借款合同“贷款用途”的相关规定，银行宣布合同下贷款提前到期，要求借款人限时归还全部贷款本息。否则银行将有权进行法律诉讼，并采取财产保全措施。

这里所谓的未按约履行规定指的就是借款人把用于支持小微企业发展的经营贷款，违规挪用到房地产市场，用于购房或者替换房贷。

也就是说，现在摆在这些炒房客面前的只有两条路：要么赶紧筹钱将动辄上百万的贷款还上，要么作为抵押的房子被银行没收。

至于银行为什么突然改变态度，对套用经营贷的炒房客实行抽贷，这就不得不提近期我国监管部门的大动作了。

今年年初，上海银保监局印发《上海银保监局关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》。

《通知》要求上海各家银行“对2020年6月份以来发放的消费类贷款、经营性贷款以及个人住房贷款进行全面自查，其中借款人存在违反合同约定行为的，按照合同约定给予惩戒”。

此外，北京银保监局与中国人民银行营业管理部也联合发布了《关于加强个人经营性贷款管理防范信贷资金违规流入房地产市场的通知》；

广东银保监局也发布了《关于组织辖内银行机构开展经营性贷款、个人消费贷款风险排查的通知》。

当我国监管部门对套用经营贷的行为重视起来之后，银行方面自然只能开始严查了。

让市场回归正常

此前很多炒房客通过经营贷实现了自己的买房大计，并且这种低成本、低风险，但是收益十分高的操作做了第一次之后他们必然就会去做第二次。

因此炒房客通过经营贷这种低成本资金购买了第一套房之后就会有第二套房、第三套房，而在他们每一次这样的操作中，房价都会被推动着往更高的地方攀升。

长此以往，套用经营贷买房的人越来越多、房价越来越高，而没有使用这种炒房方式的人越来越买不起房。

于是，本来买不起房的人发现经营贷后也被迫加入这个炒房 游戏 中，就这样一步步推动着一个扭曲的市场诞生！

幸好现在我国监管部门已经对这种套用经营贷的行为引起重视，他们一套组合拳下来，让炒房客们偷鸡不成蚀把米，震慑效应十分明显。

而随着各地严查贷款资金用途以及加大对“骗贷”炒房客的惩罚力度，相信未来的楼市能够逐步回归正常和理性。

财经 无小事，慧眼辨其理

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