银监会怎么监管房贷？

金融监管部门对房地产融资实施了什么

2021年1月，市场短期资金价格有不同程度的上涨，部分商业银行小幅上调贷款利率，货币市场流动性阶段性明显偏紧。市场上有观点认为，此轮流动性阶段性偏紧念袜、利率上行主要是针对房地产泡沫。我们认为，监管部门针对住房金融政策严格规范的意图已经比较明确，国内房价上涨过快及其泡沫风险更多体现的是局部、结构性的。过去两年，全国大部分地区房价涨幅逐步回落，仅一线和少数重点二线、三线城市房价涨幅相对较快，成为当前房地产调控的重点区域。

“三道红线”和集中度管理体现住房金融政策连续性

自2020年三季度开始，金融监管部门对房地产融资采取了一系列针对性的调节措施。前有“三道红线”，对房企资产负债的水平和结构提出新的要求；后又发布银行业金融机构房地产贷款集中度的通知（下称《通知》），对银行房地产贷款的结构提出要求，包括适当控制居民购房贷款规模，严防利用消费贷、首付贷资金违规加杠杆行为；对房企加强融资管控，包含贷款、信托及境内外债券融资。过去几年居民部门杠杆率增长较快，贷款价值比LTV从2017年的0.29升至2020年的0.34。“三道红线”和集中度管理体现了监管部门对住房金融政策的连续性，是健全我国宏观审慎管理制度和完善房地产金融管理长效机制的重要举措。

2019年以来，银行个人按揭贷款增速进一步有所放缓。2020年全国个人按揭贷款3万亿，同比增长9.9%，增速较2019年回落5.2个百分点。个人按揭贷款增速已经低于同期金融机构人民币贷款余额12.5%的增速。自2016年以来，新增个人按揭贷款占金融机构新增贷款比例已经从19.3%降至13.4%，个人住房贷款余额占比尚不到20%。可见，当前并没有大幅收缩按揭贷款余额、大幅放缓按揭贷增速的必要。银行业金融机构房地产贷款集中度管理政策出台的主要目的是，构建规范性管理的框架。长期以来房地产开发贷款占整个贷款的比重始终在7%左右的较低水平，近年来变化不大，升得快的是按揭贷款。结合贷款质量（不良率）综合考虑，相较个人住房贷款而言，房地产开发商贷款比重下降的空间更小。未来在“三道红线”的管理下，部分房企杠杆水平较高，负债规模增长将有所放缓，将寻求更多元化的融资方式，尤其是在直接融资领域。未来商业银行房地产开发贷款增速将会有所放缓，在银行信贷余额中的比重会在稳定运行中有所下降。

三条红线控制房企杠杆水平对市场的影响是收缩供给，并不能起到控制房价的作用，相反可能会因为引起供给放缓而不利于抑制房价上涨。因此，显然不能将三条红线的举措理解为是为了控制房价上涨和泡沫。该举措重要的政策意图是通过合理控制房企杠杆水平，达到控制房地产金融风险的目的。

根据上市银行2020年前三季度所披露的财报来看，大部分银行涉房贷款增速在过去几年均保持两位数增长，存在部分银行个人住房贷款超过相应标准的状况。“踩红线”的银行在未来2-4年时间内将做出相应调整，在控制新增个人住房信贷增速的同时，适当压缩存量，达到监管要求。从上市银行及公开市场信息来看，需要进行调整涉房贷款的银行规模相对有限，涉及到的房地产贷款余额占到整个金融机构涉房贷款余额的比例约四分之一，主要集中在建行、邮储、招行、浦发、兴业等几家中资大中型银行。据测算，假设这几家银行整体贷款增速运行平稳，平均每家银行在2021年涉房贷款或少增1000亿到1500亿之间，占到各自涉房贷款的比例在5%-10%之间，占到各自银行贷款余额的比重在1%-3%，占银行业房地产贷款比重约1.5%，应当说需要调整的规模并不大，而且具有2-4年的整改败轮期。而更多的银行并未踩红线，客观上存在填补空缺的可能性。可见，监管部门的集中度管理政策并不会带来房地产贷款增速大幅下滑、占比明显走低的结果。从这一点看，集中度政策更多的是具有规范性和着眼长远风险管理的考量，并非是为了达成短期控制房价上涨的目标。

按上述判断，当前房贷利率全口径显著上行的概率也较小。1月份首套房贷平均利率较2020年12月下降了1个基点，结合降低实体经济融资成本的要求和央行货币政策采取“不急转弯”的策略来看，短中期内基准利率LPR向上调整的概率不大。参考以往涉房信贷收紧时期的表现来看，住房金融政策在未来6-12个月内可能将保持中性的姿态，主要还是针对深圳、广州、上海等房价涨幅相对较大、涉房贷款增速较快的区域，会适当偏紧一些。

多管齐下针对性地改善结构性问察高信题

2020年中央经济工作会议首次明确提出，要解决好大城市住房供给不足的问题，继续实施“因城施策”，促进房地产市场平稳健康发展。长期以来，国内房地产市场地区间人地错配是部分城市房价高企的首要原因。近期统计数据表明，地方政府正在落实因城施策的政策理念。2020年，一线城市土地供应占地面积同比增长33%，明显高于二线（9%）、三线（2%）城市的土地供应增速。

“十四五”时期，国内将加强住房保障体系建设，有效扩大保障性租赁住房供给。以上海为例，《上海市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》中提出，计划2021年新增5.3万套租赁住房，到2025年形成租赁住房供应40万套以上。

房价涨跌与涉房贷款增速具有较强的相关性，未来住房金融调控将更聚焦重点城市，突出结构性特点，而非“一刀切”。在中央“房住不炒”的政策下，房地产市场调控政策将持续从严和规范。尤其是在结构上，合理调节大中型商业银行在热点城市的涉房贷款，对缓解局部住房金融风险将起到关键的作用。1月27日起，广州四大行房贷全线涨价，房贷利率整体上调15个基点。

在地方政府层面，按照“因城施策”原则，针对热点城市继续采取限购、限贷、限价等调控措施，并单列租赁住房土地指标，加大租赁住房供给建设；从供需两端出台政策，以稳定房地产市场运行为主要目标。包括上海、深圳、广州、杭州、成都、厦门、南京等主要热点城市都相应出台了管控政策，从土地、销售和信贷领域实施综合管理。未来政策主线重在建立规范和长效机制，会取得比以往注重金融总量调控更好的政策效果。

（原以为《房地产金融监管政策意在建立规范和长效机制》 作者分别为植信投资首席经济学家兼研究院院长，植信投资研究院高级研究员）

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涉房资金监管再升级：银行房贷业务将压缩，信贷审批更谨慎

人民银行日前在北京召开全国24家主要银行信贷结构优化调整座谈会，强调“房住不炒”定位，以及“保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度”。与此同时，近期，银保监会、住建部、人民银行等三部门也发文，将联合开展经营用途贷款违规流入房地产问题专项排查。

业内人士表示，房地产市场挤占过多信贷资源，将加剧其他实体领域融资困难。在房地产金融严监管的基调下，银行将从房地产贷款存量和增量两方面进行控制，银行的房地产贷款业务或进一步压缩。

从去年底到今年3月，涉房资金监管持续收紧。人民银行、银保监会去年底发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，分五档设定房地产贷款以及个人住房贷款占比上限。今年2月以来，北上广深等一线城市的金融监管部门先后启动对辖内银行信贷资金违规流入楼市的排查工作，最近，银保监会、住建部、人民银行则在全国范围内启动针对经营贷的专项排查。

另外，近期，一些“新一线”以及二线城市也跟进了一些涉房资金的严监管举措。杭州发布《关于进一步规范房地产市场秩序的通知》，切实加强房地产开发贷款管理。各金融机构严格审核房地产开发项目合规性，落实房地产开发贷款资金封闭管理要求，根据项目工程进度放款，杜绝超规模超期限放款，防止贷款资金挪用。湖州发布《关于进一步促进本市房地产市场平稳健康发展的通知》，明确强化住房金融监管。要求建立住宅用地购地资金来源审查机制，对购地资金来源进行穿透式审查，严禁非自有资金购地。

中国银行研究院郑忱阳表示，对银行业而言，收紧经营贷的审批标准，再加上先前的房地产贷款集中度管理，从房地产贷款存量和增量两方面进行控制，银行的房地产贷款业务或进一步压缩。尤其是少数合规意识弱、风控能力差、对房地产资产过度依赖的中小银行经营贷审批和管理将更为严格，助力其回归本源、下沉服务。

“国家近期对信贷资金违规流入房地产市场的情况进行严查，短期内可能会形成信贷审批更加谨慎的氛围，银行信贷投放规模可能会有所放缓。”中国人民大学财政金融学院副院长张成思表示。

实际上，多家上市银行高管在日前的业绩发布会上均表示，将按照监管要求，加快相关涉房贷款调整力度，在贷款投向上严格把关。

中国建设银行副行长吕家进指出，建设银行将在符合监管要求的前提下，采取多种措施稳妥地促进对公房地产业务的平稳发展，保持个人住房按揭贷款合理适度的增长，有序降低房地产贷款在各项贷款中的占比。

“总的来说，过渡期较为充裕，新规对贷款规模增长的影响比较小。存量超标的部分我们会逐渐消化。”他说。他强调，对房地产开发贷继续实施从严的名单制管理，专注于为一二线城市的优质客户提供支持，开展项目合规审查，严格把关贷款的投向和项目用途。对于个人住房贷款，优先支持刚需群体，满足人民群众合理的一般住房需求和住房改善的需求。招商银行首席风险官朱江涛表示，招行将根据涉房贷款集中度监管要求加快调整力度。

严查违规贷款流入楼市已经成为今年多家银行工作的重点。交通银行行长刘珺表示，交行已经将排查经营贷流入房地产市场作为今年的重点工作持续推进。他说，今年一季度，交行已经开展个人金融信贷合规性的排查，自查发现存在个别疑似用途违规的业务。目前已经采取措施，包括冻结相关用户的额度、提前收回贷款等方式，并将进一步加强个人经营贷的管理。

他还说，交通银行首先是把合规性放首位，已经建立并不断完善授信风险管理政策体系，加强风控能力的建设，对资金的用途监控不断强化。其次是近年投入了大量的资源研究金融科技，并在普惠小微业务中应用，借助科技赋能持续提升线上线下的全流程风险防控能力。三是将个人经营贷进一步管控，提前至贷中支付的环节。贷后监控环节部署监测规则，加强贷款资金的流向监测和预警。

东方金诚首席宏观分析师王青表示，今年在新增信贷规模总体稳定的背景下，信贷投放结构将呈现更为明显的结构性特征，即投向上会“有保有压”。“压”主要指向房地产金融，城投平台的融资环境也会有所收紧。这既可为重点支持领域腾挪更多的信贷资源，也是稳定房地产市场运行的基本要求。

（原题：《涉房资金监管再升级银行房地产贷款业务将压缩》）

来源：经济参考报

监管要求大型银行控制房贷规模

监管要求大型银行控制房贷规模，多家大行新增涉房贷款占比降至30%以下

“房住不炒”政策下，房地产金融政策仍在收紧。

9月27日，三位银行业人士向记者表示，有大行收到通知，监管机构近期要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模。此外，部分银行反馈个人按揭贷款额度紧张，已有银行呼吁客户办理房贷提早还款业务，以腾挪房贷额度。

一位大行人士表示，监管年初就有要求，本年度新增涉房贷款不能超过全部新增贷款的一定比例，这一比例或为30%左右，但未见到发文。另一城商行人士表示，央行要求大行压低按揭贷款等房地产贷款余额，但未见到相关发文。但也有另一家大行总行人士表示，该行内部讨论了信贷规模，但对贷款结构暂无有新的要求。

根据记者测算，若新增房地产贷款占比降至30%，该比例水平大致相当于2015年房地产去库存政策推出之前的比例水平。房地产去库存政策后，房地产贷款新增占比自2015年的30.6%，猛增至2016年的44.8%，到2019年末降至34.0%。

“金九银十”仍控房贷

“金九银十”本是楼市旺季，但部分银行信贷额度紧张。

9月27日，有广州按揭公司人士反馈称，目前农行、邮储、招行等个人按揭贷款额度比较紧张，部分LPR基准利率加点20BP的放款较慢，LPR加点30BP仍正常放款。

今年楼市受新冠疫情影响，上半年大幅下降，疫情之后，房地产销售迅速回暖。根据国家统计局数据，1-8月，全国商品房销售面积98486万平方米，同比下降3.3%。8月单月销售额同比增长27.1%，增速继上月后再创近两年新高。部分城市销售已经提升，8月北京商品住宅销售面积99.3万平方米，环比上升48.5%，同比上升了84.2%，创下2017年以来单月销售面积的新高。

在楼市销售有所火爆的情况下，一些银行反而呼吁客户提前偿还按揭贷款。

9月27日，有在深圳的持有按揭贷款的人士表示，近期收到按揭贷款银行短信通知，呼吁客户提前还贷，银行为个人贷款提前还款有了绿色通道，办理房贷提前还款业务可享受免等待一个月、即时办理服务。

究其原因，“要压降涉房贷款规模。”一位华南地区大行人士表示，包括个人按揭贷款、房地产开发性贷款，监管对涉房贷款规模增长有要求，如果其他贷款增速规模跟不上要求，涉房贷款就需要腾挪规模。一位华东城商行人士表示，去年以来的监管合意贷款中，对涉房贷款规模占比一直有要求，增速不能太快。

近三年，银行业涉房贷款占比不断下降。去年全国新增涉房贷款占比约34%，今年上半年，受疫情影响，占比下降至约24.7%。

此前银保监会主席郭树清表示，2019年与2016年相比，房地产贷款增速下降了12个百分点，新增房地产贷款占全部新增贷款的比重下降10个百分点。

记者根据央行《金融机构贷款投向统计报告》数据测算，2019年全年，人民币房地产贷款全年增加5.71万亿元，占同期人民币各项贷款增量的34.0%。2020年上半年，人民币房地产贷款新增2.99万亿元，占同期人民币各项贷款增量的24.7%。其中，2020年上半年，房地产开发贷款新增约7500亿元，个人住房贷款新增约2.29万亿元。

多家大行新增涉房贷款降至30%以下

根据记者统计，2020上半年，六大国有银行的新增房地产贷款占比均有所下降。除了中国银行，其他国有大行的新增涉房贷款占比均已调整至30%以下。

2020上半年，中国银行新增涉房贷款共3563.15亿元，其中房地产业贷款1236.64亿元，个人住房贷款2326.51亿元，新增涉房贷款占全部新增贷款的36.68%，为六大国有行中新增涉房贷款占比唯一超过30%的银行。

虽然新增涉房贷款占比仍高企，但与2019年相比，中行的涉房规模已有所压降。2019年年末，中行新增涉房贷款6165.79亿元，占全部新增贷款的49.35%，占比居六大国有行首位。到2020年6月末，中行新增涉房贷款规模减少2602.64亿元，占比下降12.66个百分点至36.68%。

建设银行新增房地产贷款占比最低，占比下降幅度也最大。2020上半年，建设银行新增涉房贷款3798.99亿元，占全部新增贷款的26.18%，与2019年年末6020.35亿元的新增涉房贷款相比，占比下降22.38个百分点。

其他国有大行中，工商银行新增涉房贷款3624.28亿元，占全部新增贷款的29.85%，比2019年年末下降16.86个百分点；农业银行新增涉房贷款3220.59亿元，占全部新增贷款的27.11%，比2019年年末下降14.02个百分点；交通银行新增涉房贷款1176.13亿元，占全部新增贷款的27.66%，比2019年年末下降11.42个百分点；邮储银行新增涉房贷款1564.5亿元，占全部新增贷款的30.86%，比2019年年末下降11.58个百分点。

股份制银行的新增房地产贷款情况则分化明显。招商银行、浦发银行、兴业银行、平安银行4家股份行的新增房地产贷款占比超过30%，其中，浦发银行占比高达49.31%，平安银行占比更是突破50%。

具体来看，浦发银行新增涉房贷款1036.28亿元，其中，新增个人住房贷款771.69亿元，新增房地产业贷款264.59亿元。新增涉房贷款占全部新增贷款的49.31%，与去年年末相比上升3.92个百分点。

平安银行占比最高，上升幅度最大。根据统计，平安银行新增涉房贷款963.25亿元，占全部新增贷款的52.01%，与去年年末相比上升5.06个百分点。

光大银行的新增涉房贷款占比虽也有所上升，但在股份行中仍占比最低。2020上半年，光大银行全部新增贷款2093.58亿元，其中新增涉房贷款473.29亿元，占比22.61%，与去年年末相比上升4.63个百分点。

地产金融严监管态势继续

监管层面，房地产金融仍维持“严监管”态势。此前，银保监会表示开展30多个重点城市房地产贷款专项检查，住建部和央行也发布房地产企业融资“三道红线”要求。

9月14日，银保监会银行检查局副局长朱彤在新闻通气会上表示，“房住不炒”政策得到有效贯彻。持续开展30多个重点城市房地产贷款专项检查，压缩对杠杆率过高、财务负担过重房企的过度授信，加大对“首付贷”、消费贷资金流入房市的查处力度，引导银行资金重点支持棚户区改造等保障性民生工程和居民合理自住购房需求。保障性安居工程贷款余额稳步增长，房地产金融化泡沫化倾向得到有效遏制，助推房地产民生属性逐步回归。

7月24日，国务院在深圳召开房地产工作座谈会，提出房地产信贷要“稳住存量、严控增量”，并首次提出建立“房地产金融审慎管理制度”，“房地产金融”监控上升到了制度层面。

8月20日，住房城乡建设部、人民银行联合召开房地产企业座谈会，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，也就是业界所谓的“三道红线”新规，即剔除预收款后的资产负债率大于70%，净负债率大于100%，现金短债比小于1倍不得融资。除了三条红线，拿地销售比不高于40%，连续3年经营性现金流为负，需要对拿地资金来源等做出解释。

银行授信政策如何调整

梳理各家银行2020年半年度报告，其对房地产金融有所调整。详情如下：

工商银行：继续强化房地产行业分类管理，商业性房地产领域进一步加强城市分类管理，重点支持符合调控政策导向的刚需普通商品住房项目，积极稳妥推进商业性租赁住房融资；强化保障性住房领域政策合规管理，从严控制商用房开发融资和商业性棚户区改造融资，审慎把握房地产并购融资。

建设银行：积极落实国家房地产调控政策要求，严格执行差别化住房信贷政策，通过大数据分析、风险预警模型等手段，优选贷款投放的区域、合作企业、合作楼盘和客户，支持居民家庭合理住房需求。深入推进住房租赁战略。

三大战略之一的住房租赁战略：深化住房租赁综合服务平台应用，提升平台活跃度，为政府监管、公租房管理、市场化房源交易等提供更好服务。截至6月末，住房租赁综合服务平台累计上线房源超过2300万套，注册用户2310万。与广州、杭州、济南等11个试点城市签署发展政策性租赁住房战略合作协议，向试点城市提供包括金融产品支持、房源筹集运营、信息系统支撑等一揽子的综合服务。以旗下建信住房为载体，积极开展存房业务，盘活社会存量闲置房源，加大社会租赁房源供给。创新金融服务，扶持租赁企业规模化、专业化发展，保障房东和租客的权益，维护租赁市场平稳运行。积极参与国内首批住房租赁企业股权交易服务试点，探索为住房租赁企业获得权益性融资的新模式。

中国银行：严格落实国家房地产行业调控政策，执行差异化个人住房贷款政策，重点支持居民家庭首套自住性购房需求。

农业银行：积极贯彻落实国家房地产调控政策，支持居民合理自住购房需求，个人住房贷款业务实现稳健发展。截至6月末，个人住房贷款余额 44217.31 亿元，较上年末增加 2593.00亿元。

招商银行：按照“稳步投放、结构调整、限额管理”的总体策略，动态优化内部信贷政策。截至报告期末，本公司境内公司房地产广义口径风险业务余额5821.40亿元（含实有及或有信贷、债券投资、自营及理财非标投资等业务），较上年末增加738.09亿元，其中，境内公司贷款余额3256.20亿元，较上年末增加413.57亿元，占本公司贷款和垫款总额的7.23% ，较上年末上升0.42个百分点，主要投向优质战略客户，严控战略客户名单外增量投放。截至报告期末，境内公司房地产领域资产质量良好，不良贷款率0.21%，较上年末下降0.15个百分点。2020年上半年，房地产领域监管政策持续收紧，受疫情影响，部分中小房地产企业现金流压力加大。展望下半年，本公司将持续对房地产客户及区域资产结构进行调整，聚焦中心城市和战略客户，继续保持房地产领域资产质量的稳定。

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