欧美国家房贷利率？

房贷20年利率基准利率上浮10％有必要转换成LPR吗？谢谢？

关于存量贷款利率是否应该转化为LPR，这类问题不少，这里面有对央行2019年30号公告误读的成分。实际上，不存在应不应该转换的问题，也就是说，贷款人没有选择转与不转的权利。

根据央行30号公告，所有2020年1月1日之前签订的个人住房商业贷款合同，贷款利率都必须由参考基准贷款利率定价的浮动利率转换为LPR加点，转换时间由2020年3月1日开始，到8月31日之前完成。只有仅剩下一个重定价周期的个人住房贷款合同可以不进行转换。2020年1月1日之后签订的个人住房贷款合同，全部采用LPR加点计息。

虽然转与不转没得选择，但在转换方式上，还是有两种方案可供选择：一种是转换为LPR加点，另一种是直接转换成固定利率。其中，转换时的LPR是以2019年12月发布的LPR为基准。根据30号公告，无论是转换为LPR加点，还是转换为固定利率，在下一个重定价日之前，转换后的利率水平必须与转换之前执行利率水平一致。转换之后，加点及固定利率保持不变，并且不能再次转换。在下一个重定价日之后，转化为LPR加点的，每一个重定价日起至下一个重定价日，执行贷款利率以最近一个月的LPR加点计算。

以题主的贷款利率为例，基准贷款利率五年以上为4.90，上浮10%实际利率5.39，2019年12月五年以上LPR为4.80，那么，转换后的贷款利率为LPR+59基点，或者固定利率5.39。

由于当前利率下行趋势已定，所以转换成LPR+59基点比较划算，而且早转换早受益。2020年3月五年LPR为4.75，4月五年LPR已降为4.65。假设题主是在3月份完成转换的，而贷款合同的重定价日为2020年4月1日，那么在4月1日之后，实际执行的贷款利率将由5.39降为5.24，如果贷款额为70万元，等额本息方式，则转换之后，一年可节省708元。当然，如果转换时选择的是固定利率，那就无法享受到这一实惠了。

从长选来看，房贷利率下行的几率是很大的。也就是说未来房贷利率还有可能下行。

以前贷款的基准利率为4.9%，这个利率是基准利率时代最低的贷款利率，可以说房贷是非常划算的贷款。最近的lpr为4.8%，比基准利率要低0.1%，和4.9%的基准利率相比，两者的差距是很小的。

我建议贷款年限所剩不久的购房者，比如房贷年限已经低于5年的购房者，可以选择固定利率，也就是以前的基准利率。因为房贷所剩不久的贷款剩下的大多为本金，利息占比已经很少，就算选择lpr，房贷利率将了，也省不了多少利息。固定利率虽然不能享受利率下降带来的好处，但是也不会因为利率上涨而涨利息。

如果是刚贷款不久，或者剩余还款年限还很长的购房者，可以选择lpr 。从长远看，贷款利率还会下降，在房贷利率下降的同时，可以节省更多的利息。

现在没有谁能确定未来几年或者未来十年房贷利率的具体走势，总结一下就是要想稳定就选择固定利率，自己要还的月供和利息一目了然。觉得未来房贷利率还会出现大幅度下降的可以选择lpr，房贷利率下降就可以节省利息。

本政策其实是针对原来浮动利率的那些贷款用户，在之前，大多数固定利率房贷用户是没有关系的。因为未来LPR利率要替代我国的基准贷款利率。

如果你的房贷在之前是浮动利率，也就是根据基准利率上浮10%，从2015年起，五年以上基准利率4.9%，现阶段浮动利率大约是5.39%左右。

你可以选择继续按照5.39%的利息还房贷，你也可以和银行重新协商按照新的固定利率来还款，现阶段利率长期走低的情况下，应该可以谈到低于5.39%的房贷利率。这其实就是新的一个房贷合同，放弃了原来的浮动利率合同。

你也可以选择浮动利率，时间为2020年3月到8月31日。现在LPR利率是4.15%，那么你如今的加成是30%左右。也就是4.15%*1.3=5.395%。当然，这里的小数点会精确一下，不会超过你原来的5.39%的利率。

未来，如果LPR利率下行，那么后面那一年你的利息负担下降，比如如果2021年那个时候LPR利率是4%，那么4%*1.3=5.2%。

记住：所有选择，兼有代价。

浮动利率好吗？

浮动利率当然是好的，十年前，大多数贷款在7%到8%的利率水平，如今5%左右。未来呢？一般会越来越低，像欧洲日本，负利率。到时候你的利息就全免，当然本金还是要还的。

但是浮动利率是有风险的。固定利率看上去年年吃亏，但是万一有一年利率上天呢？比如阿根廷基准利率60%如今，比如美国在1980年曾将利率提高到16%，因为恶性通胀。当然，聪明人会说，要是恶性通胀，我就提前卖房子还钱。诶，这倒是不错的选择。可问题，我们没有这么高效。房子哪是说卖就能卖的。因为浮动利率会承受利率上行的风险。大家都知道，现在5%的利率，向下最多变为0%，也就是不要利息，向上可是有很大空间。多少都不知道。

固定利率好吗？

固定利率是不划算，不经济的，但是固定利率是能够规避风险的。你看着利息一年比一年低，甚至于负利率，你依然在还5%的利息，心里面不舒服。但是，如果一个人收入稳定，这只是成本负担高了点。所以，你只要不停稳定的归还就可以了。对于未来的确定性，则要高得多。

现状看，依然建议浮动利率

本身你是基准利率确定的浮动利率，未来，你是LPR确定的浮动利率。你的浮动利率如果在过去十年一直是浮动，你是划算的，2015年那次降息，你一定是得到了好处。你也发现，利率趋势整体是向下的。那么未来只是改变一个计算利息的相对标准。这没有任何影响。所以，建议还是浮动利率。但是，考虑到，浮动利率有风险，这个风险虽然概率很小，但是这是选择的代价。

先来看下央行是怎么说的吧。

一、本公告所称存量浮动利率贷款，是指2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款（不包括公积金个人住房贷款）。自2020年1月1日起，各金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同。

二、自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成。

央行公告的意思是：

2020年3月1号以后，全国贷款买房的用户你们可以和银行重新签订贷款合同了。涉及到的个人房贷数量，高达28万亿。

如果重新签订的房贷利率下降1%，那么100万的贷款，一年可以省1万的利息，每个月可以省833元。对大部分家庭来说，无疑是一个利好。到8月31号截止，每个人有5个月的时间可以去操作。

我先说结论：

建议转LPR，且只签订一年期的LPR。

什么是LPR？

简单的说，就是贷款利率不再由央行决定，而是由几家大的商业银行根据市场的变化自行定价。这其实等于央行把基准利率的定价权，放给了下面的银行，迈出了金融体系市场化的关键一步。

然后还有一个加点的问题，以前是按基准利率进行浮动，上浮20%或许下浮10%，以后就没有这个上下浮动的问题了，统一改为固定加点，加点数值在合同剩余期限内固定不变。

举例：

小明买的房子贷款利率是按基准利率上浮10%来定，那就是4.90%x(1+0.1)=5.39%，目前最新的LPR是4.80%，那么这个差额就是5.39%-4.80%=0.59%，那么你的固定加点值，就是正59个基点。

小红买的房子贷款利率是按基准利率下浮20%来定，那就是4.90%x(1-0.2)=3.92%，目前最新的LPR是4.80%，那么这个差额就是3.92%-4.80%=-0.88%，那么你的固定加点值，就是负88个基点。

如果以后LPR的利率继续下降，降为4%的话。

那么小明的房贷利率就是4%+0.59%=4.59%，小红的房贷利率就是4%-0.88%=3.12%

目前世界各国的房贷利率，美国目前是保持在2%~3%之间，英国是在2.75%~3%之间，我们中国的平均房贷利率是5.53%，基本是欧美发达国家的两倍。

再加上世界范围内已经很多国家已经逐步进入负利率时代了，所以未来LPR下降是有很大可能的事情。所以这里的建议大家不要签固定利率，最好是采用LPR+加点的模式，而且期限是一年期，如果LPR持续下降，那么我们房贷的利率也可以做到一年比一年低。

现在的房贷基准利率是4.9%，如果上浮10%的话就是5.39%。根据新规则未来，你可以选择要么是按照5.39%，持续20年不变。要么是改成浮动利率，也就是五年期LPR+加点，加点为5.39%（现执行利率）-4.8%（当前5年期LPR）=0.59%，所以你的浮动利率是前一年的5年期LPR+0.59。这样一来，只要未来的lpr小于4.8%你的转换浮动利率就是值得的。

是否转换跟你现在的基准利率上浮或者打折没有多大关系，关系比较大的就是未来的LPR是上涨还是下跌？所以你认为下跌转换就郑浮动利率如果你认为上涨就选择固定利率。

当前经济情况下，lpr下调是大概率的。一是世界经济整体都处于一个非常弱势的环境，日本欧洲都已经是负利率，美国连续三次预防性降息。中国的经济近期也面临较大的压力，所以接下来降息也是大概率事件。我认为五年内lpr利率都是一个下降的趋势。所以如果你的贷款还剩五年，甚至十年，我都推荐你选择浮动利率。

10年或20年后，lpr是上涨还是下跌？现在很难预测。但是如果你的贷款还剩20年，我仍然推荐你选浮动利率，因为十年内利率下调是比较确定的。十年后货币在不断贬值。你的债务数值不变，但是实际的购买力已经下降了。我们可以想一想。十年前，如果每月还2000块钱，是多大的压力，而今天还2000块钱压力就小很多。所以，即使那时候lpr上涨了，那我们前10年所享受的收益会大于10年后的付出。

关于这个问题，我发现很多人有一个误区。

他们往往觉得，如果自己的房贷利率高，就应该转换成跟随lpr变化，如果自己的房贷利率低，就应该选择固定利率。

这种观点毫无依据，是否选择利率跟随lpr变化，其实和以前的房贷利率高低并没有直接关系，充其量只是一种心理感受。

因为这次的房贷利率调整方案中，首先做的是和lpr加点利率接轨，也就是把原来的基准利率浮动模式，变更为lpr加减点，首次转换的利率是不会变化的。

比如你原来的房贷利率是5.88%，你在2020年4月份选择变更合同，那时候的lpr为4.8%，你的加点数就是108点，你的房贷利率仍然是5.88%。

这种情况下你有两种选择，一种是选择固定利率，也就是说今后的房贷利率保持5.88%不变了，另一种是选择利率跟随lpr变化。

如果你选择了后者，至少需要在一年之后利率才有可能变化，这要看当时的lpr是多少。

如果lpr仍然保持4.8%，你的房贷利率也会保持5.88%不变，如果lpr上升到5%，你的房贷利率就会变成6.08%，如果lpr下降到4.6%，你的房贷利率就会变成5.68%。

由此可见，是否选择利率跟随lpr变化，和以前的房贷利率高低并没有关系，关键是判断未来利率会下降还是上升。

如果确信将来利率会走低，那么就选择跟随lpr变化，如果确信将来利率会升高，那么就应该选择固定利率。

你现在的房贷执行利率是： 4.9%*（1+10%）=5.39% ，按照当前的最新房贷利率政策，存量的浮动房利率房贷都需要转换以LPR为定价基准的房贷利率，那么你有两个选择：固定利率和浮动利率。

你如果选择固定利率，那么你以后的房贷利率就永远是5.39%，无论以后LPR是否变化，都和你无关，涨了，就算是你赚了；反之，如果LPR跌了，那么就算是你输了，这个有点赌的意思。

下调15个基点，5年期以上LPR降至4.45%，后续还有下调的空间吗？

我认为在后续还有继续下调的空间。5年期以上LPr降至4.45%，这个房贷利率相比同期要低很多，在去年是在6%以上，政府之所以不断的去下调房贷利率，其目的就是为了保证房地产市场的平稳运行，让房价维持在一个合理的区间，来刺激这些市民的购房欲望，如果政府发现新房和二手房的交易量仍然没有增加，可能政府还会继续的下调房贷利率。

首先这个房贷利率相比其他国家还是较高，现在欧美国家的房贷利率大概在2.5%，而日本的房贷利率大概在1.5%，所以现在中国的房贷利率4.45%，仍然处于高位，所以在后续是有继续下调的空间的，然而政府下调也要根据楼市的发展情况，如果发现楼市已经回暖，那么政府就不会再继续进行下调。

各地政府不仅下调的房贷利率，而且还对楼市进行了松绑，其他外来人口也可以在当地落户，取消了限购，这是一个非常利好楼市的消息，国内的房价是万万不能一直下跌的，这是开发商和政府都不想见到的局面，因为很多市民都是买涨不买跌，一旦房价持续跌落，很多人想买的也不会再买了，这样反而继续导致房价崩塌。

也有受到疫情的影响，现在国内经济处于下行，而且房地产市场更是举步维艰，已经有不少开发商出现了破产的情况，一旦大面积的房地产开发商倒闭会出现很多烂尾楼，对于政府来说也是一种负担，央行也积极的降低贷款利率，我认为在后续还会继续的下调，房贷一方面能降低市民按揭的月供，将会有更多的钱拿来进行消费，另一方面也是为了增加新房的销售量，让经济实现内循环。

2月LPR报价“按兵不动”，新一轮降准、降息已在路上？

2月21日，中国人民银行公布显示，1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.6%，均与上月持平。而在去年12月和今年1月份连续两次LPR报价中，1年期和5年期以上LPR合计分别下降了15个基点和5个基点。

多位业内人士向记者表示，新一期LPR“按兵不动”符合市场预期。根据LPR报价规则，LPR由两部分组成，即公开市场操作利率与加点，其中公开市场操作利率主要指中期借贷便利（MLF）利率。

“目前 MLF期限均为 1 年期，反映了银行体系自央行融入中期基础货币的平均边际资金成本，加点幅度则主要取决于各银行自身资金成本、市场供求、风险溢价等因素。其中，降准对各银行在报价过程中的加点幅度有显著影响。” 东方金诚首席宏观分析师王青指出，2月未现降准、MLF利率保持不变，因此LPR报价不动符合市场预期。

此前2月15日，央行开展3000亿元中期借贷便利（MLF）操作和100亿元公开市场逆回购操作，利率分别为2.85%、2.10%，均与上一次持平。

LPR仍有下调空间

“一段时间来，央行通过全面降准及调降政策利率，引导市场利率下行，此前贷款市场报价利率（LPR）已经连续两个月下降，创下纪录。”招联金融首席研究员董希淼分析称，从利率水平看，目前实体经济贷款利率已经处于低位。央行发布的2021年第四季度货币政策执行报告显示，目前企业贷款利率处于改革开放四十多年来最低水平；从信贷投放看，1月实体经济融资供需两旺，前期系列政策效果初显。1月份社会融资规模、人民币贷款增量分别达6.17万亿、3.98万亿元，稳增长、宽信用效果已经初步显现。从外部环境，欧美主要经济体将开启货币政策正常化进程，特别是美联储将加快加息周期，一定程度上使得金融管理部门和金融机构调降政策利率、市场利率的行为更加谨慎。

但董希淼进一步表示，目前我国金融机构加权平均存款准备金率为8.4%，降准仍有一定空间；政策利率、市场利率也有继续下行的可能。

对此，王青也指出，今年上半年央行仍有可能再度实施降准、降息。基于此，他预计本轮LPR报价下调过程尚未结束，后续仍有下降空间。

“可以看到，受近期房地产市场持续降温扰动，当前宏观经济面临的需求收缩、供给冲击、预期转弱 ‘三重压力’尚未全面缓解。”王青判断，在国内通胀持续降温、整体可控的背景下，海外货币政策加快收紧不会掣肘国内货币政策边际宽松，二季度仍存在降准、降息的可能，这意味着1年期LPR报价也将跟进下调。值得注意的是，考虑到当前房地产市场的下滑态势，未来5年期以上LPR报价有望与1年期LPR报价实现同等幅度下调。

保持流动性合理充裕

对于下一阶段的货币政策，央行日前发布的《2021年第四季度中国货币政策执行报告》指出，下一阶段稳健的货币政策要灵活适度，加大跨周期调节力度，发挥好货币政策工具的总量和结构的双重功能。同时要保持流动性合理充裕，并引导金融机构有力扩大贷款投放，有力推动降低企业综合融资成本。

王青指出，货币政策跨周期调控主要是指在经济上行阶段，货币政策力度将适度回撤，主要发力点是优化结构，如加大对小微企业融资支持等；在经济下行压力显现后，政策力度会加大，并且会同时发挥货币政策工具的总量和结构双重功能，强调信贷总量增长的稳定性，全面降低各类企业融资成本。

央行季度数据显示，2021年12月末金融机构人民币贷款加权平均利率为4.76%，其中企业贷款加权平均利率为4.57%，分别较9月末下降0.24和0.02个百分点，扭转了此前的边际上行趋势。

“这主要是由2021年12月央行降准落地，带动1年期LPR报价下调0.05个百分点，企业贷款利率随之下调所致。”王青分析称，当前仍处于经济下行压力期，未来通过LPR报价下调来降低企业融资成本仍有空间。另外，为遏制楼市下滑势头，下一步通过5年期LPR报价下调、较大幅度降低个人住房贷款利率也将是政策的一个发力点。

王青判断，贷款利率下行将有效激发企业和个人住房贷款需求，今年上半年信贷、社融都会出现一个持续加速过程。“货币政策边际宽松预期下，接下来一段时间，宽货币与宽信用有望同步推进。”

在此过程中，董希淼建议，要更多运用结构性货币政策工具，加大对科技创新、小微企业、绿色发展、乡村振兴等重点领域和薄弱环节的支持。“更重要的是要进一步疏通货币政策传导机制，加大对金融机构的正向激励，使流动性更高效、更精准地注入到实体经济。”

值得一提的是，2月18日，国家发改委等14部门联合发布的《关于促进服务业领域困难行业恢复发展的若干政策》明确指出，2022 年继续推动金融系统减费让利，落实好LPR下行、支农支小再贷款利率下调，推动实际贷款利率在前期大幅降低基础上继续下行，督促指导降低银行账户服务收费、人民币转账汇款手续费、银行卡刷卡手续费，减轻服务业小微企业和个体工商户经营成本压力。

对此，董希淼表示，金融机构要进一步创新产品和服务，优化经济资本分配，加大对制造业企业的支持力度，推动制造业中长期贷款继续保持较快增长；地方法人银行要用好普惠小微贷款支持工具等，持续增加小微企业贷款并提高信用贷款比例，与小微企业共渡难关、走出困境。金融机构还要用好碳减排支持工具、支持煤炭清洁高效利用专项再贷款等，为碳减排和煤炭清洁高效利用的重点企业和重点项目提供信贷支持。

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